Решение № 2-6028/2025 2-712/2026 2-712/2026(2-6028/2025;)~М-4946/2025 М-4946/2025 от 26 января 2026 г. по делу № 2-6028/2025

Дело № 2-712/2026

УИД: 36RS0006-01-2025-013225-90


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

21 января 2026 г. Центральный районный суд г. Воронежа в составе:

председательствующего судьи Багрянской В.Ю.,

при секретаре Плужник А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО СЗ «Квартал-2» к ФИО1 и ФИО2 о взыскании доплаты за увеличение площади объекта долевого строительства и судебных расходов,

у с т а н о в и л:

Истец обратился с данным иском к ответчикам, в обоснование требований указывает, что между сторонами 09.11.2023 был заключен договор №/ДУ участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома. 14.12.2024 объект долевого участия был передан ответчикам, при этом, после окончания строительства, фактическая площадь квартиры превысила ее проектную площадь, указанную в договоре, что в силу условий договора долевого участия, является основанием для доплаты разницы, которая рассчитывается, исходя из стоимости 1 кв.м. объекта. С учетом того, что фактическая площадь переданного ответчикам объекта увеличилась 3,18 кв.м., истец просит взыскать с них 409 143 руб., с учетом произведенной ими доплаты в сумме 17 438,89 руб., а также судебные расходы, понесенные на оплату госпошлины (л.д.4-5).

Представитель истца по доверенности ФИО3 в судебном заседании требования истца поддержала, пояснила изложенное.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом.

Ответчик ФИО1 и его представитель по устной доверенности ФИО4 поддержали доводы, изложенные в письменных возражениях.

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд находит иск подлежащим удовлетворению частично по следующим основаниям.

В силу ст. 309-310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу части 1 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве).

Согласно пункту 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

В силу п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора (жилого помещения) с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

Из представленных суду документов и пояснений сторон, судом установлено, что между сторонами 09.11.2023 был заключен договор №/ДУ участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома. 14.12.2024 объект долевого участия был передан ответчикам, что подтверждается актом приема-передачи (л.д.6-14). Как следует из указанного передаточного акта, фактическая площадь объекта строительства, рассчитанная в соответствии с условиями договора, составила 64,1 кв.м., при этом, проектная площадь объекта, согласованная сторонами при заключении договора, составляла 60,92 кв.м. Таким образом, превышение площади составило 3,18 кв.м.

Указанные обстоятельства сторонами не оспариваются.

Истец, обосновывая свои исковые требования, указывает, что, поскольку, превышение площади в процентном соотношении составляет более 5%, ответчики по условиям договора обязаны произвести доплату в размере 426 582,18 руб., исходя из стоимости 1 кв.м., установленной договором (134 145,34 руб.), умноженной на количество метров превышения (64,1-60,92=3,18).

Ответчики, возражая относительно требований истца, ссылаются на условия заключенного между сторонами договора и полагают, что у них возникла обязанность произвести доплату, однако, однако, только за ту площадь, которая превышает 5% погрешность, а именно, 0,13 кв.м. (60,92х5%= 3,046; 60,92+3,046=63,97; 64,1-63,97=0,13). Такая доплата ими произведена в сумме 17 438,89 (0,13х134 145,34), что истцом не оспаривалось.

Согласно ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если вышеуказанные правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон (абзац второй указанной статьи кодекса).

Согласно п.2.9. Договора участия в долевом строительстве от 09.11.2023, стороны допускают отклонение фактической площади объекта долевого строительства от проектной площади по результатам технической экспликации, выданной уполномоченной организацией, с которой у застройщика заключен договор, в пределах 5%. Такие отклонения являются допустимыми (т.е. не являются нарушением требований о качестве объекта долевого строительства и существенным изменением параметров объекта долевого строительства). Цена объекта долевого строительств в таком случае изменению не подлежит, ни при уменьшении, ни при увеличении площади в указанных пределах.

В силу п. 2.9.1. Договора, в случае увеличения фактической площади объекта долевого строительства по данным технической экспликации, выданной уполномоченной организацией, с которой у застройщика заключен договор, по сравнению с данными проектной документации более, чем на 5 %, участник долевого строительства обязуется уплатить застройщику разницу, рассчитанную с учетом цены 1 кв.м., определенной в соответствии с настоящим договором, после подписания сторонами дополнительного соглашения, в установленный дополнительным соглашением срок, а в случае, если дополнительное соглашение на подписано, то не позднее одного календарного месяца с момента ознакомления участника долевого строительства с дополнительным соглашением об увеличении площади объекта по данным соответствующей уполномоченной организации.

Согласно содержанию передаточного акта, подписанного сторонами 14.12.2024, взаимных претензий к условиям договора, площади переданного объекта долевого строительства, сроку сдачи дома в эксплуатацию и сроку передачи объекта долевого строительства, стороны друг к другу не имеют.

Из буквального значения положений договора участия в долевом строительстве, следует, что стороны пришли к соглашению о том, что отклонения от проектной площади объекта долевого строительства в пределах 5% погрешности, не влечет изменение цены объекта долевого строительства. Договор не содержит условия о том, что в случае превышения площади более, чем на 5% от проектной, доплате подлежит разница в виде всего количества квадратных метров превышения, включая те, которые входят в пятипроцентную погрешность. Напротив, в договоре буквально указано, что доплате подлежит разница, с учетом цены 1 кв.м.

Таким образом, буквальное толкование условий договора от 09.11.2023, вопреки доводам истца, указывает на согласованность условия о том, что разница в проектной и фактической площади, находящаяся в пределах 5% погрешности, в любом случае, не влияет на цену договора и возмещению сторонами не подлежит.

Данный вывод суда подтверждается также последующим поведением сторон, которыми 14.12.2024 подписан передаточный акт объекта строительства, в котором прямо указано на отсутствие взаимных претензий относительно площади переданного объекта.

Как разъяснено в пункте 45 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" по смыслу абзаца второго статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон иным образом, толкование условий договора осуществляется в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия. Пока не доказано иное, предполагается, что такой стороной было лицо, профессионально осуществляющее деятельность в соответствующей сфере, требующей специальных познаний (например, банк по договору кредита, лизингодатель по договору лизинга, страховщик по договору страхования и т.п.).

В настоящем споре стороной, подготовившей договор участия в долевом строительстве и акт приема передачи, являлся застройщик, профессионально осуществляющий деятельность в соответствующей сфере, который имел возможность четко и однозначно сформулировать условия, предусматривающие обязанность участника долевого строительства произвести доплату, а также порядок расчета такой доплаты. С другой стороны договор заключен потребителями. В такой ситуации, все риски неблагоприятных последствий, связанных с неясностями формулировок договора, не могут быть возложены на потребителя, как на более экономически слабую сторону, в данных правоотношениях.

С учетом изложенного, суд полагает, что ответчиками надлежащим образом исполнены обязательства по оплате объекта долевого строительства и не находит оснований для удовлетворения требований истца.

На основании ст. 98 ГПК РФ, учитывая, что истцу отказано в иске в полном объеме, оснований для взыскания с ответчиков судебных расходов также не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 67, 194 - 198 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Исковые требования ООО СЗ «Квартал-2» к ФИО1 и ФИО2 о взыскании доплаты за увеличение площади объекта долевого строительства и судебных расходов оставить без удовлетворения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Воронежский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Багрянская В.Ю.

Решение в окончательной форме принято 27.01.2026.