Решение № 3А-438/2025 3А-438/2025~М-743/2024 М-743/2024 от 12 сентября 2025 г. по делу № 3А-438/2025

дело № 3а-438/2025

(16OS0000-01-2024-001317-72)


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

город Казань 2 сентября 2025 года

Верховный Суд Республики Татарстан в составе

председательствующего - судьи Ю.А. Старшой,

при секретаре - помощнике судьи Г.Н. Рязановой,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «БизнесПроектИнвест» к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, государственному бюджетному учреждению «Центр государственной кадастровой оценки», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «БизнесПроектИнвест» является собственником:

- земельного участка (категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под здания и сооружения производственной базы), площадью 22 210 квадратных метров с кадастровым номером .... расположенного по адресу: <адрес> поставленного на государственный кадастровый учет 3 сентября 2002 года;

- земельного участка (категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под складские сооружения), площадью 7 480 квадратных метров с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: <адрес>, поставленного на государственный кадастровый учет 24 марта 2006 года;

- нежилого здания, площадью 2 817,1 квадратного метра с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: <адрес>, поставленного на государственный кадастровый учет 28 февраля 2011 года.

Кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами .... определена по состоянию на 1 января 2022 года на основании распоряжения Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от 2 декабря 2022 года № 3733-р «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных на территории Республики Татарстан» и составляет соответственно 107 436 568 рублей 48 копеек, 37 658 111 рублей 61 копейка.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером .... определена по состоянию на 1 января 2023 года на основании распоряжения Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от 9 ноября 2023 года № 3140-р «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства, расположенных на территории Республики Татарстан» и составляет 98 096 674 рубля 48 копеек.

Не согласившись с такой кадастровой стоимостью, административный истец обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором просит определить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером .... в размере 55 357 821 рубль, равном его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2022 года; земельного участка с кадастровым номером .... в размере 17 859 118 рублей, равном его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2022 года; нежилого здания с кадастровым номером .... в размере 3 079 623 рубля, равном его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2023 года.

В судебном заседании представитель Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан и Кабинета Министров Республики Татарстан ФИО1 административный иск не признал.

Общество с ограниченной ответственностью «БизнесПроектИнвест», государственное бюджетное учреждение «Центр государственной кадастровой оценки», публично-правовая компания «Роскадастр», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, Исполнительный комитет муниципального образования города Казани Республики Татарстан надлежащим образом и своевременно уведомлены о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание их представители не явились. От представителя общества с ограниченной ответственностью «БизнесПроектИнвест» поступило заявление о рассмотрении дела в его отсутствие. Сведений об уважительности причин неявки в судебное заседание остальных лиц, участвующих в деле, не имеется. Суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав представителя административного ответчика и заинтересованного лица, изучив доказательства, имеющиеся в материалах дела, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению частично.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В силу пункта 1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. Исполнительные органы субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (муниципальному округу, городскому округу), муниципальному образованию в составе города федерального значения.

В силу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

В соответствии с пунктом 2 статьи 375 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 378.2 настоящего Кодекса.

Подпунктом 1 пункта 1 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, как кадастровая стоимость имущества, утвержденная в установленном порядке, в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) и помещений в них, признаваемых объектами налогообложения.

При этом законом субъекта Российской Федерации могут быть установлены особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости данных объектов недвижимого имущества (абзац второй пункта 2 статьи 372, пункт 2 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 1.1 Закона Республики Татарстан от 28 ноября 2003 года № 49-ЗРТ «О налоге на имущество организаций» налоговая база в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) общей площадью свыше 1000 квадратных метров и помещений в них определяется как их кадастровая стоимость, утвержденная в установленном порядке (часть 1 в редакции Закона Республики Татарстан от 26 июля 2024 года № 66-ЗРТ).

Перечень объектов недвижимого имущества, указанных в части 1 настоящей статьи, определяется органом исполнительной власти Республики Татарстан, уполномоченным в области имущественных отношений, в соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации (часть 2).

Объект недвижимости с кадастровым номером ...., расположенный по адресу: <адрес>, включен в перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, на 2025 год, утвержденный распоряжением Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от 19 ноября 2024 года № 3710-р.

На основании части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде.

В силу части 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В подтверждение своих доводов административным истцом суду представлен отчет № М-281024 от 28 октября 2024 года об оценке рыночной стоимости земельных участков и объекта недвижимости, подготовленный обществом с ограниченной ответственностью «РусОценка» по инициативе общества с ограниченной ответственностью «БизнесПроектИнвест», согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером .... по состоянию на 1 января 2022 года составила 55 357 821 рубль; земельного участка с кадастровым номером .... по состоянию на 1 января 2022 года составила 17 859 118 рублей; объекта недвижимости с кадастровым номером .... по состоянию на 1 января 2023 года составила 3 079 623 рубля.

На основании ходатайства представителя административного ответчика судом по делу проведена экспертиза для определения достоверности, правильности оценки рыночной стоимости объектов недвижимости в представленном отчете и определения рыночной стоимости объектов недвижимости, в отношении которых утверждена оспариваемая кадастровая стоимость.

Согласно заключению № 1672/07-4 от 4 августа 2025 года федерального бюджетного учреждения Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации в отчете № М-281024 от 28 октября 2024 года об оценке рыночной стоимости земельных участков и объекта недвижимости, подготовленном обществом с ограниченной ответственностью «РусОценка», экспертом выявлены неточности, которые привели к изменению окончательных результатов при определении рыночной стоимости объектов недвижимости. Величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером .... в размере 55 357 821 рубль по состоянию на 1 января 2022 года, земельного участка с кадастровым номером .... в размере 17 859 118 рублей по состоянию на 1 января 2022 года, объекта недвижимости с кадастровым номером .... в размере 3 079 623 рубля по состоянию на 1 января 2023 года определена в нем неверно.

Как видно из содержания заключения, в ходе исследования экспертом применены в отношении земельных участков сравнительный подход, а отношении объекта недвижимости - сравнительный и доходный подходы, при расчете которыми рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером .... по состоянию на 1 января 2022 года определена, согласно заключению эксперта, в размере 79 922 963 рубля; земельного участка с кадастровым номером .... по состоянию на 1 января 2022 года определена, согласно заключению эксперта, в размере 23 864 243 рубля; объекта недвижимости с кадастровым номером .... по состоянию на 1 января 2023 года определена, согласно заключению эксперта, в размере 56 794 110 рублей.

В силу части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

В пункте 19 постановления от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» Пленумом Верховного Суда Российской Федерации разъяснено, что обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

Если административный ответчик возражает против удовлетворения заявления, он обязан доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Согласно части 2 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта должно содержать описание и результаты исследований с указанием примененных методов, сделанные в результате его выводы по поставленным перед экспертом вопросам и обоснование этих выводов.

Заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В соответствии с частями 1 и 3 данной статьи суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (часть 1).

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности (часть 3).

Представитель общества с ограниченной ответственностью «БизнесПроектИнвест» с выводами эксперта относительно величины рыночной стоимости принадлежащих административному истцу на праве собственности объектов недвижимости согласился.

Представители Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, Кабинета Министров Республики Татарстан, государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» с выводами эксперта не согласились.

По мнению суда, заключение № 1672/07-4 от 4 августа 2025 года федерального бюджетного учреждения Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации соответствует требованиям законодательства Российской Федерации о судебно-экспертной деятельности.

Заключение содержит результаты анализа наиболее эффективного использования объектов недвижимости, исследования сегмента рынка, а также анализа остальных внешних факторов, не относящихся непосредственно к объектам оценки, но влияющих на их стоимость. Корректировки к объектам-аналогам проведены по наиболее существенным ценообразующим факторам, их применение обоснованно, а также подтверждено ссылками на достоверные источники или математические формулы, расчеты не содержат математических, методических и арифметических ошибок и являются правильными.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, его выводы объективны и обоснованы, исследования проведены всесторонне и в полном объеме в пределах имеющейся у эксперта специальности, оснований сомневаться в его компетенции у суда не имеется.

Судом не усматриваются нарушения экспертом положений статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» при изложении заключения по его форме и содержанию.

Представители государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки», Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, Кабинета Министров Республики Татарстан представили возражения, в которых указано, что экспертом при определении рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, по их мнению, приняты аналоги, несопоставимые с объектами оценки по сегменту рынка; неверно применена корректировка на торг, площадь, долю стоимости земельного участка, состояние отделки; проведенный экспертом анализ рынка не полный, представлен аналогами из нижнего ценового сегмента.

Доводы представителей административных ответчиков о допущенных экспертом нарушениях при проведении судебной экспертизы не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения. Федеральные стандарты оценки не распространяются на судебно-экспертную деятельность, форму и содержание заключения судебной экспертизы.

Сведения в отношении характеристик объектов-аналогов, в том числе разрешенное использование объектов недвижимости, их площадь, место расположения, транспортная доступность, а также дата публикации объявлений об их реализации содержатся в заключении экспертизы, приложенных скриншотах страниц объявлений о реализации, сдаче в аренду объектов недвижимости (таблица 4, 11, 16, 19 л.д. 136-137, 154-155, 166-168, 174-175 т. 3).

При определении рыночной стоимости спорного объекта недвижимости сравнительным подходом, а также стоимости арендной платы с использованием сравнительного подхода экспертом применены корректировки на торг, местоположение, площадь, расположение относительно красной линии объектов оценки и объектов-аналогов (таблица 6, 13, 18, 20 л.д. 141-142, 159-160, 171-173, 178-179 т. 3).

Основными критериями отбора аналогов при оценке стоимости спорных земельных участков являлись: категория земель: земли населенных пунктов, дата предложения – до 1 января 2022 года, разрешенное использование – коммерческая застройка.

Основными критериями отбора аналогов при оценке стоимости спорного нежилого здания являлись: назначение – нежилое; разрешенное использование – комерческое; расположение – <адрес>, дата предложения – до 1 января 2023 года.

При этом примененные корректировки экспертом приняты на основании «Справочников оценщика недвижимости. Земельные участки», «Справочников оценщика недвижимости. Производственно-складская недвижимость и сходные типы объектов» (Приволжский центр финансового консалтинга и оценки. Нижний Новгород. 2021 г., 2022 г. ФИО2). В указанных справочниках учтены данные по Республике Татарстан, а, соответственно, и <адрес>.

Из пояснений эксперта федерального бюджетного учреждения Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации ФИО3 следует, что в своем исследовании опирался на те выборки информации, которые исключили бы по возможности как можно больше факторов и различий, влияющих на стоимость объектов-аналогов относительно оцениваемых. При выборе объектов-аналогов подбирались наиболее сопоставимые с оцениваемыми объектами исследования по локальным и физическим характеристикам. Объекты-аналоги относятся к объектам производственно-складского назначения (коммерческого). Экспертом в заключении отражен результат проведенного им анализа, то есть отражены объекты-аналоги, которые использовались в дальнейшем при расчетах. В рамках данного экспертного заключения наиболее эффективным вариантом использования объекта исследования на дату оценки принималось его разрешенное использование с учетом нахождения в городе, как: под коммерческие объекты. Полученная в результате расчетов величина входит в интервал значений для коммерческих объектов (производственно-складских). Размер корректировки на площадь был рассчитан на основе данных сайта statrielt.ru, которые не содержат указанных административным ответчиком ограничений. Во исполнение определения суда в заключении экспертом исчислена рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами .... с разрешенным использованием – под здания и сооружения производственной базы и складские сооружения (производственно-складского назначения).

Также в пояснениях эксперта федерального бюджетного учреждения Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации ФИО3 отражено, что в ходе поведения натурного осмотра нежилого здания была выявлена необходимость проведения работ по текущему ремонту (сети водоснабжения и канализации, система отопления, электроснабжения, ремонт кровли), в связи с чем его состояние было оценено как удовлетворительное. Для определения стоимости нежилого здания доходным подходом эксперт определил величину арендной ставки, с учетом того обстоятельства, что основную часть здания с кадастровым номером .... занимают площади производственного назначения. Установленная экспертом арендная ставка входит в интервал мониторинга арендных ставок для производственных зданий и помещений. При определении размера доли исследуемого здания на земельном участке экспертом использованы данные справочника под редакцией ФИО2.

Суд отмечает, что корректировка на долю стоимости земельного участка учитывает не только участок под зданием, но и территорию, необходимую для обслуживания здания и подъездные пути.

В ходе проведения экспертного исследования эксперт руководствовался Методическими рекомендациями Федерального бюджетного учреждения Российский федеральный центр судебной экспертизы при Министерстве юстиции Российской Федерации, не предусматривающими необходимости отражения в заключении эксперта всех имеющихся на рынке продаж выявленных предложений.

Каких-либо данных, указывающих на то, что избранная экспертом методология оценки привела к неправильному определению рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, в материалах дела не имеется.

Доказательств, опровергающих указанную в заключении судебной экспертизы рыночную стоимость принадлежащих обществу с ограниченной ответственностью «БизнесПроектИнвест» на праве собственности объектов недвижимости, и сведений об их рыночной стоимости в ином размере административными ответчиками не представлено. Ходатайство о проведении повторной судебной экспертизы заявлено не было.

При оценке заключения № 1672/07-4 от 4 августа 2025 года федерального бюджетного учреждения Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу у суда не возникло сомнения в его правильности или обоснованности.

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суду на основании статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ, надлежит принять решение об определении кадастровой стоимости названных земельных участков и нежилого здания в размере их рыночной стоимости, установленном заключением № 1672/07-4 от 4 августа 2025 года федерального бюджетного учреждения Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.

Общество с ограниченной ответственностью «БизнесПроектИнвест» обратилось в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимости 16 декабря 2024 года. Поэтому названные сведения должны быть отражены в резолютивной части настоящего решения суда. Кадастровая стоимость, установленная данным решением суда, подлежит применению в соответствии со статьями 18, 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ.

Вместе с тем, требование об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости предъявлено административным истцом также к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, которое в данном случае не является органом, утвердившим оспариваемые результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости или осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, и, следовательно, не должно отвечать по требованиям административного истца, в связи с чем в удовлетворении административного искового заявления к данному административному ответчику должно быть отказано.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175-178, 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «БизнесПроектИнвест» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости удовлетворить частично.

Определить кадастровую стоимость:

- земельного участка (категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под здания и сооружения производственной базы), площадью 22 210 квадратных метров с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: <адрес>, в размере 79 922 963 рубля по состоянию на 1 января 2022 года;

- земельного участка (категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под складские сооружения), площадью 7 480 квадратных метров с кадастровым номером .... расположенного по адресу: <адрес>, в размере 23 864 243 рубля по состоянию на 1 января 2022 года;

- нежилого здания, площадью 2 817,1 квадратного метра с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: <адрес> в размере 56 794 110 рублей по состоянию на 1 января 2023 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 16 декабря 2024 года.

В удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью «БизнесПроектИнвест» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия его судом в окончательной форме в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Верховный Суд Республики Татарстан.

Судья Ю.А. Старшая

Справка: решение принято судом в окончательной форме 13 сентября 2025 года в виде электронного документа.

Судья Ю.А. Старшая