Решение № 2-1-17/2024 2-1-17/2024(2-1-174/2023;)~М-1-150/2023 2-1-174/2023 М-1-150/2023 от 23 января 2024 г. по делу № 2-1-17/2024

Дело № 2-1-17/2024 года


РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

Нелидовский межрайонный суд Тверской области в составе председательствующего судьи А. А. Мохова

при секретаре Богачёвой В. П.,

с участием прокурора Бельского района Тверской области Климова А. А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Белом Тверской области 24 января 2024 года гражданское дело по иску прокурора Бельского района Тверской области в интересах муниципального образования - Бельский муниципальный округ Тверской области и неопределенного круга лиц к Администрации Бельского муниципального округа Тверской области, ФИО1 о признании недействительными пунктов договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Прокурор Бельского района Тверской области обратился в суд с исковым заявлением в интересах муниципального образования - Бельский муниципальный округ Тверской области и неопределенного круга лиц к Администрации Бельского муниципального округа Тверской области, ФИО1 о признании недействительными пунктов 3.11, 4.3.3 и 6.2 договора аренды земельного участка № 03/2022-А от 1 февраля 2022 года, заключенного между Администрацией городского поселения г. Белый Тверской области и ФИО1

Заявленные требования мотивировал тем, что в результате проведенной прокуратурой проверки установлено, что между Администрацией городского поселения г. Белый Тверской области и ФИО1 1 февраля 2022 года в соответствии со ст.39.12 Земельного кодекса РФ, протоколом заседания комиссии по организации и проведению аукциона на право заключения договора аренды земельного участка № 1 от 28 января 2021 года, постановления Администрации городского поселения г. Белый от 6 декабря 2021 года № 139, заключен договор аренды земельного участка № 03/2022-А с кадастровым №., адрес (местоположение): <адрес> – для магазина.

Договор аренды заключен сроком на 5 лет с 1 февраля 2022 года до 1 февраля 2027 года (п.п.2.1,2.2 Договора).

В силу подпункта 4.3.3 пункта 4.3 данного договора аренды арендатор имеет право передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления в установленном законом порядке.

При передаче арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды третьему лицу ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка. Исчисление арендной платы для прежнего арендатора прекращается, а для нового арендатора начинается с месяца, следующего за месяцем, в течение которого осуществлена государственная регистрация перехода прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, если законом или соглашением о передаче прав и обязанностей не предусмотрено иное (п.3.11 Договора).

Однако, право на переуступку прав и обязанностей по договору аренды, заключенному по результатам проведенного аукциона, в силу ст.22 ЗК РФ невозможно ввиду установления положениями ст.448 ГК РФ запрета на такую переуступку.

Поскольку договор аренды заключен между Администрацией и ФИО1 на торгах, в силу законодательного запрета, действующего на момент заключения договора аренды земельного участка, а также действующего в настоящее время, арендатор не обладает правом на передачу прав и обязанностей по договору аренды третьим лицам.

Замена стороны в обязательстве, возникшим из заключенного на торгах договора, в данном случае является недопустимой, поскольку фактически позволяет победителю торгов по своему усмотрению определять в качестве стороны договора иное лицо без учета требований, предъявляемых законом к участникам соответствующих правоотношений.

Кроме того, согласно требованиям земельного законодательства, переуступку прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (заключенного не на торгах), возможно оформить только если он заключен на срок более пяти лет.

Также п.6.2 договора установлено, что в случае если арендатор продолжает использовать участок после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, настоящий договор возобновляется на тех же условиях на неопределенный срок, в том числе с обязательной уплатой арендной платы.

Тогда как согласно п.15 ст.39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Таким образом, в силу ст.ст.166,180 ГК РФ, п.п.3.11,4.3.3 договора являются недействительными, поскольку предусматривают возможность передачи прав и обязанностей по договору аренды третьим лицам, а подп.6.2 является недействительным в части использования земельного участка после истечения срока договора аренды в условиях противоречащих императивным требованиям земельного законодательства.

Определением Нелидовского межрайонного суда Тверской области от 19 декабря 2023 года по данному гражданскому делу в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне истца привлечено Управление Росреестра по Тверской области.

В судебном заседании прокурор Бельского района Климов А. А. заявленные требования и изложенные в исковом заявлении обстоятельства поддержал.

Представитель ответчика - Администрации Бельского муниципального округа Тверской области в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом, о чем в деле имеется расписка, возражений на иск не представил.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом, о чем в деле имеется расписка. Письменно ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель третьего лица - Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям Администрации Бельского муниципального округа Тверской области в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом, о чем в деле имеется расписка, возражений на иск не представил.

Представитель третьего лица - Управления Росреестра по Тверской области в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом, о чем в деле имеется почтовое уведомление, возражений на иск не представил.

Выслушав прокурора, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

На основании ч.1 ст.45 ГПК РФ прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

Защита гражданских прав может осуществляться, в том числе путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки (статья 12 ГК РФ).

Пунктами 1,3 статьи 166 ГК РФ определено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

На основании п.1 ст.168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (ст.431 ГК РФ).

Согласно п.3 ст.3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Пунктом 2 статьи 22 ЗК РФ предусмотрено, что земельные участки, за исключением указанных в п.4 ст.27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

На основании ст.39.2 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса (далее - уполномоченный орган).

Согласно п.2 ст.11 ЗК РФ органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

На основании п.1 ст.39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в том числе на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

Как следует из п.1 ст.39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Если единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, подана лицом, которое соответствует указанным в извещении о проведении аукциона требованиям к участникам аукциона и заявка на участие в аукционе которого соответствует указанным в извещении о проведении аукциона условиям аукциона, либо если только один заявитель признан единственным участником аукциона или в аукционе принял участие только один его участник, договор аренды такого земельного участка заключается с указанным лицом (п.6 ст.39.6 ЗК РФ).

Пунктом 1 статьи 39.8 ЗК РФ предусмотрено, что условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Как следует из п.1 ст.422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Как установлено судом и усматривается из материалов дела, 1 февраля 2022 года между Администрацией городского поселения г. Белый Тверской области (арендодатель), и ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды № 03/2022-А земельного участка с кадастровым №., адрес (местоположение): <адрес> для магазина. Договор заключен, в том числе, в соответствии с протоколом заседания комиссии по организации и проведению аукциона на право заключения договора аренды земельного участка на срок 5 лет с 1 февраля 2022 года до 1 февраля 2027 года (л.д.10-18).

Согласно подп.4.3.3 п.4.3 договора аренды арендатор имеет право передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления в установленном законом порядке.

Также из п.3.11 договора следует, что при передаче арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды третьему лицу ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка. Исчисление арендной платы для прежнего арендатора прекращается, а для нового арендатора начинается с месяца, следующего за месяцем, в течение которого осуществлена государственная регистрация перехода прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, если законом или соглашением о передаче прав и обязанностей не предусмотрено иное.

При этом, как следует из п.7 ст.448 ГК РФ, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

Согласно п.6.2 договора аренды, в случае, если арендатор продолжает использовать участок после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, настоящий договор возобновляется на тех же условиях на неопределенный срок, в том числе с обязательной уплатой арендной платы.

Однако, на основании п.15 ст.39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, установлены п.3 ст.39.6 ЗК РФ, а условия реализации такого права - пунктом 4 данной статьи.

Граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях: земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных п.п.13,14 или 20 ст.39.12 настоящего Кодекса); земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства (п.3 ст.39.6 ЗК РФ).

В соответствии с п.13 ст.39.12 ЗК РФ в случае, если аукцион признан несостоявшимся и только один заявитель признан участником аукциона, уполномоченный орган в течение десяти дней со дня подписания протокола, указанного в пункте 9 настоящей статьи, обязан направить заявителю три экземпляра подписанного проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка. При этом договор купли-продажи земельного участка заключается по начальной цене предмета аукциона, а размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа по договору аренды земельного участка определяется в размере, равном начальной цене предмета аукциона.

В случае, если по окончании срока подачи заявок на участие в аукционе подана только одна заявка на участие в аукционе или не подано ни одной заявки на участие в аукционе, аукцион признается несостоявшимся. Если единственная заявка на участие в аукционе и заявитель, подавший указанную заявку, соответствуют всем требованиям и указанным в извещении о проведении аукциона условиям аукциона, уполномоченный орган в течение десяти дней со дня рассмотрения указанной заявки обязан направить заявителю три экземпляра подписанного проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка. При этом договор купли-продажи земельного участка заключается по начальной цене предмета аукциона, а размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа по договору аренды земельного участка определяется в размере, равном начальной цене предмета аукциона (п.14 ст.39.12 ЗК РФ).

Уполномоченный орган направляет победителю аукциона или единственному принявшему участие в аукционе его участнику три экземпляра подписанного проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка в десятидневный срок со дня составления протокола о результатах аукциона. При этом договор купли-продажи земельного участка заключается по цене, предложенной победителем аукциона, или в случае заключения указанного договора с единственным принявшим участие в аукционе его участником по начальной цене предмета аукциона, а размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа по договору аренды земельного участка определяется в размере, предложенном победителем аукциона, или в случае заключения указанного договора с единственным принявшим участие в аукционе его участником устанавливается в размере, равном начальной цене предмета аукциона. Не допускается заключение указанных договоров ранее чем через десять дней со дня размещения информации о результатах аукциона на официальном сайте (п.20 ст.39.12 ЗК РФ).

Гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным п.п.1 и 2 ст.46 настоящего Кодекса; на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подп.1 - 30 п.2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов (п.4 ст.39.6 ЗК РФ).

При отсутствии в совокупности перечисленных условий арендатор земельного участка лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем, земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (п.1 ст.39.6 ЗК РФ).

В силу ст.180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Исходя из анализа вышеуказанных положений законодательства, суд приходит к выводу, что пункты 3.11, 4.3.3, 6.2 договора аренды земельного участка нарушают требования вышеприведенного действующего федерального законодательства.

В рассматриваемом случае суд находит, что защита гражданских прав неопределенного круга лиц будет достигнута путем признания недействительным договора аренды земельного участка в соответствующей части.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных прокурором Бельского района Тверской области требований.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования прокурора Бельского района Тверской области в интересах муниципального образования - Бельский муниципальный округ Тверской области и неопределенного круга лиц к Администрации Бельского муниципального округа Тверской области, ФИО1 о признании недействительными пунктов договора аренды земельного участка удовлетворить.

Признать недействительным пункты 3.11, 4.3.3 и 6.2 договора аренды земельного участка № 03/2022-А от 1 февраля 2022 года, заключенного между Администрацией городского поселения г. Белый Тверской области и ФИО1.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тверской областной суд с подачей жалобы через Нелидовский межрайонный суд Тверской области (ПСП г. Белый) в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме – 26 января 2024 года.

Судья А. А. Мохов