Решение № 3А-642/2021 3А-642/2021~М-505/2021 М-505/2021 от 11 ноября 2021 г. по делу № 3А-642/2021

Дело № 3а-642/2021

УИД 76OS0000-01-2021-000510-72


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Ярославль 11 ноября 2021 года

Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.

при секретаре Амелиной Я.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Потребительского кооператива автогаражей «Выставочный» об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,

установил:

Потребительский кооператив автогаражей (ПКА) «Выставочный» обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью 14 965 кв.м с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – на котором расположена временная постройка, не являющаяся объектом капитального строительства, - площадка для выноса металлических гаражей, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 11 478 000 рублей.

Заявление обосновано тем, что ПКА «Выставочный» является арендатором указанного объекта недвижимости и плательщиком арендной платы, рассчитываемой на основании сведений о его кадастровой стоимости. Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости объекта недвижимости. Согласно Отчету, выполненному ООО «Ярэксперт» (далее – Отчет), рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2019 года составляет 11 478 000 рублей.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2019 года утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н и составила 23 339 466, 6 рубля.

В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным статьей 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», административный истец просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца ПКА «Выставочный» на основании доверенности Грачева А.А. административный иск поддержала.

Административный ответчик Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области и заинтересованное лиц МКУ Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда города Ярославля своих представителей в судебное заседание не направили, в письменном отзыве на административный иск его не признали в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.

Заинтересованные лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра», Управление Росреестра по Ярославской области в письменном отзыве на административный иск оставили его разрешение на усмотрение суда.

Заинтересованное лицо ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов» в судебное заседание своих представителей не направило, отзыва на административный иск в письменном виде не представило суду.

Заслушав представителя административного истца Грачеву А.А., допросив в качестве свидетеля оценщика ФИО1, исследовав письменные материалы административного дела, суд полагает, что административное исковое заявление ПКА «Выставочный» подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке».

Судом установлено, что ПКА «Выставочный» является арендатором земельного участка площадью 14 965 кв.м с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – на котором расположена временная постройка, не являющаяся объектом капитального строительства, - площадка для выноса металлических гаражей, расположенного по адресу: <адрес>.

В соответствии с частью 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 2.1 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Ярославской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Ярославской области, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением Правительства Ярославской области от 24 декабря 2008 года № 710-п, за основу при установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки принимается кадастровая стоимость соответствующего земельного участка, за исключением случая, установленного пунктом 2.2 данного раздела Порядка.

Исходя из приведенных положений земельного законодательства Российской Федерации и нормативных актов Ярославской области, размер арендной платы за земельный участок определяется на основании сведений о его кадастровой стоимости.

Данный вывод подтверждается также содержанием договора № 20929-н аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 22 сентября 2008 года, заключенного ПКА «Выставочный» с МКУ «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославля, по условиям которого (приложение к договору) арендная плата рассчитывается на основании сведений о кадастровой стоимости земельного участка.

Таким образом, правоотношения административного истца по определению арендной платы являются публичными. Изменение размера арендной платы, в том числе ее уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.

При таких обстоятельствах суд полагает, что ПКА «Выставочный» в силу статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, арендатором которого он является.

В соответствии с вышеприведенными положениями части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Судом установлено, что объект недвижимости административного истца вошел в перечень земельных участков категории земель населенных пунктов, подлежащих оценке на 1 января 2019 года, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 N 20-н.

Согласно приложению 2 к приказу Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 N 20-н кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2019 года составила 23 339 466, 6 рубля.

Административным истцом представлен Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2019 года установлена в размере 11 478 000 рублей.

Исследование Отчета с учетом дополнительных пояснений оценщика ФИО1 дает основания суду для вывода о том, что Отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.

Рыночная стоимость земельного участка рассчитана оценщиком сравнительным подходом методом сравнения продаж, в ходе которого оценщик подбирала объекты-аналоги с известными ценами их предложений; сравнивала их с объектами оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляла различия объектов по этим факторам и корректировал цену объектов – аналогов по выявленным различиям.

От использования в рамках оценки доходного и затратного подходов Отчет содержит обоснованный отказ.

В соответствии с требованиями пунктов 11, 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, оценщиком произведен анализ рынка, по итогам которого отобраны объекты, наиболее сопоставимые с объектом оценки по основным ценообразующим характеристикам.

Процесс отбора аналогов в Отчете полно и подробно изложен.

Из Отчета следует, что оценщиком в качестве аналогов отобраны пять объектов, расположенных в городе Ярославль, –земельный участок по улице Промышленная (в районе дома 98) (аналог 1); земельный участок по Промышленному шоссе, дом 45а (аналог 2); земельный участок по Промышленному шоссе, 49 (по публичной кадастровой карте), в районе дома 60 (по объявлению) (аналог 3).

Все отобранные оценщиком аналоги являются предложениями к продаже земельных участков, либо права аренды на них, обнаруженных оценщиком в общедоступных источниках – Интернет – сайтах по продаже недвижимости.

В возражениях на Отчет Департаментом имущественных и земельных отношений Ярославской области и МКУ Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда города Ярославля приведены доводы о том, что правовым основанием для предложения к продаже аренды земельного участка – аналога 3 явился факт нахождения на нем объекта капитального строительства. Как полагают Департамент и Агентство, отчуждение данного объекта влечет переход прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, на котором расположен объект, у его покупателя.

В связи с этим, как утверждают указанные лица, данный земельный участок (аналог 3) имеет улучшения и не мог рассматриваться оценщиком как свободный (незастроенный) земельный участок и являться аналогом оцениваемому объекту.

Вместе с тем, в соответствии с требованиями пунктов 5, 8, 11 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 299, выводы оценщика о том, что указанный земельный участок – аналог 3 свободен от застройки в полной мере подтверждаются, имеющимся в составе Отчета об оценке содержанием объявления о продаже права аренды на него, из которого со всей определенностью следует, что к передаче предлагается земельный участок. Оснований полагать, что в составе цены данного предложения имеется стоимость находящихся на участке улучшений, текст объявления не дает.

При таких обстоятельствах, оценщиком дан верный анализ указанному предложению и сделан обоснованный вывод, что цена указанного предложения в 11 000 000 рублей является ценой земельного участка без улучшений.

При этом, в соответствии с требованиями пункта 22 ФСО № 7 к цене указанного аналога оценщиком применена корректировка на вид передаваемого права в целях нивелировки различий в правовых основаниях принадлежности объекта.

Из Отчета следует, что отобранные оценщиком аналоги для расчета сопоставимы с объектом оценки по основным ценообразующим характеристикам. Оценщиком установлено незначительное число различий объекта оценки с аналогом 3 (по виду передаваемых прав и по расположению относительно автомагистрали).

В связи с этим, суд полагает, что требования ФСО № 7 о сопоставимости объектов – аналогов с объектами оценки по основным ценообразующим характеристикам оценщиком выполнены.

Доводы административного ответчика о большой вариации цен отобранных оценщиком аналогов, в частности об отклонении цена аналога 3 от среднего ценового диапазона, правового значения не имеют и о нарушении при составлении Отчета федеральных стандартов оценки не свидетельствуют, так как стандарты оценки не содержат требований к учету цены аналогов при их отборе.

При этом, доказательств того, что цена аналога 3, являющаяся наименьшей из участвующих аналогов в расчетах, однако не выбивающая из установленного оценщиком среднего ценового диапазона для данного рынка недвижимости, сформирована под влиянием каких – либо нерыночных условий, материалы дела не содержат.

Анализируя ценообразующие характеристики аналога 1 (город Ярославль, улица Промышленная, дом 98), оценщик пришла к выводу о том, что он расположен в зоне крупных автомагистралей города.

Суд полагает, что указанные выводы оценщика в соответствии с требованиями пункта 8 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 299, в Отчете полно и подробно приведены, подтверждены ссылками на соответствующие объявления о продаже объекта – аналога, изображениями карты города Ярославля, данными публичной кадастровой карты. Указанные выводы сделаны в пределах компетенции оценщика. Доказательств, опровергающих их обоснованность, материалы дела не содержат.

Административный ответчик, анализируя ту же информацию и доказательства, приводит доводы о том, что данный аналог расположен в промышленной зоне города.

Иная характеристика ценообразущих факторов другим специалистом законодательством об оценочной деятельности допускается.

Вместе с тем, при условии наличия в Отчете подробного обоснования выводов оценщика в указанной части, их подтверждение ссылкой на соответствующие источники, несогласие с такой характеристикой не свидетельствует о необоснованности выводов оценщика.

В связи с этим, оснований не доверять выводам Отчета на основании возражений административного ответчика и заинтересованного лица, выражающих несогласие с приведенной в Отчете характеристикой объектов оценки и аналогов, у суда не имеется.

Возражений относительно обоснованности Отчета в иной его части лицами, участвующими в деле, не заявлено.

Исследование представленного административным истцом Отчета в полном объеме указывает на его соответствие законодательству об оценочной деятельности. Процесс оценки изложен в Отчете последовательно, полно, подробно. Выводы оценщика логичны и проверяемы. Сомнений в достоверности определенной в Отчете величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца у суда нет.

Доказательств иной величины рыночной стоимости объекта недвижимости административным ответчиком не представлено.

В связи с этим, рыночная стоимость объекта недвижимости административного истца подлежит установлению в размере, определенном Отчетом, 11 478 000 рублей.

Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в связи с установлением рыночной стоимости на дату, определения его кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление ПКА «Выставочный» подлежит удовлетворению.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения ПКА «Выставочный» с настоящим административным иском в суд – 14 октября 2021 года.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление Потребительского кооператива автогаражей «Выставочный» удовлетворить.

Установить по состоянию на 1 января 2019 года кадастровую стоимость земельного участка площадью 14 965 кв.м с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – на котором расположена временная постройка, не являющаяся объектом капитального строительства, - площадка для выноса металлических гаражей, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 11 478 000 (одиннадцать миллионов четыреста семьдесят восемь тысяч) рублей.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 14 октября 2021 года.

Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Е.Ю. Щеголькова

Решение в окончательной форме изготовлено 22 ноября 2021 года