Решение № 3А-1869/2019 3А-886/2020 3А-886/2020(3А-1869/2019;)~М-1895/2019 М-1895/2019 от 7 июля 2020 г. по делу № 3А-1869/2019

Дело № 3а-886/2020


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

08 июля 2020 года г. Красногорск

Московская область

Московский областной суд в составе:

председательствующего судьи Елизаровой М.Ю.

при секретаре Тягай А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению непубличного акционерного общества «ВИСТА» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

установил:

непубличное акционерное общество «ВИСТА» (далее - административный истец) обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости нежилого здания площадью 6317 кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты> и просило установить кадастровую стоимость равной рыночной стоимости определенной по состоянию на 01 января 2018 года.

Представитель административного истца с экспертным заключением не согласилась, представила рецензию, считая, что заключение не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, просила назначить повторную судебную экспертизу.

Представитель Министерства имущественных отношений Московской области (административный ответчик) выводы и заключения судебной оценочной экспертизы не оспаривал, удовлетворение требований оставил на усмотрение суда.

Представитель ГБУ Московской области «Центр кадастровой оценки» (далее - административный ответчик) в судебное заседание не явился, просил о рассмотрении дела в его отсутствие, с экспертным заключением согласился.

Иные лица участвующее в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, своих представителей в судебное заседание не направили, отношения по требованиям не представили.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, принимая во внимание, что информация о судебном заседании также размещена на официальном сайте Московского областного суда полагает возможным рассмотреть дело по имеющейся явке.

Суд, выслушав сторон, эксперта, дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, находит заявленные требования подлежащими удовлетворению частично исходя из следующего.

Как установлено судом и следует из материалов дела, административному истцу на праве собственности принадлежит объект недвижимости нежилое здание площадью 6317,6 кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенное по адресу: <данные изъяты>

Частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены гражданами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности.

В соответствии с Распоряжением Министерства имущественных отношений Московской области от 30.11.2017 года № 13ВР-1766 была проведена в 2018 году государственная кадастровая оценка в отношении всех видов объектов недвижимости, а также всех категорий земель, расположенных на территории Московской области.

Распоряжениями Министерства имущественных отношений Московской области от 27.11.2018 года № 15ВР-1633 и № 15ВР-1634 утверждены результаты государственной кадастровой оценки в отношении всех видов и объектов недвижимости, а также всех категорий земель, расположенных на территории Московской области, на дату кадастровой оценки – 01 января 2018 года.

Из справки о кадастровой стоимости объекта недвижимости следует, что оспариваемая кадастровая стоимость объекта недвижимости определена по состоянию на 01 января 2018 года и утверждена в размере <данные изъяты> рублей.

Административный истец в силу требований налогового законодательства Российской Федерации является плательщиком налогов в отношении спорного объекта недвижимости и уплачивает налоговые платежи, исходя из его кадастровой стоимости. Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названного объекта недвижимости влияют на права и обязанности административного истца как плательщика налога.

В соответствии с частями 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

В обоснование требования административный истец представил отчет, подготовленный оценщиком ООО «МВЛ», согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости определена в размере <данные изъяты> рублей.

Учитывая наличие возражений относительно представленного отчета об оценке со стороны административного ответчика, по делу назначена судебная оценочная экспертиза, на разрешение которой поставлены вопросы о соответствии представленного отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, и в случае несоответствия определения рыночной стоимости объекта недвижимости поименованного выше, проведение экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Группа компаний Метрикс» ФИО1.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы № 23 от 06 апреля 2020 года в ходе рассмотрения отчета об оценке выявлены существенные нарушения, которые повлияли на размер рыночной стоимости объекта, что привело эксперта к выводу о несоответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки. Экспертом на дату определения кадастровой стоимости рыночная стоимость определена в размере 273 022 000,00 рублей.

С выводами, содержащимися в экспертном заключении эксперта ФИО1, не согласился представитель административного истца, представители административных ответчиков Министерства имущественных отношений Московской области и ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» результаты экспертного заключения не оспаривали.

Разрешая возникший спор суд, исходит из следующего.

Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (часть 2 статьи 58 КАС РФ).

Судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ дана оценка заключению судебной оценочной экспертизы.

Положениями пункта 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015г. № 299, предусмотрено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В заключении эксперта приведены суждения относительно содержания отчета оценщика (стр. 6-13 экспертного заключения).

Суд соглашается с выводами эксперта о том, что установленная отчетом оценщика рыночная стоимость объекта недвижимости не может быть признана достоверной, поскольку при составлении отчета оценщиком были допущены нарушения, повлиявшие на выводы относительно его итоговой стоимости.

Согласно статье 41 Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.

На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2, 3, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.

В соответствии со статьей 8 названного Федерального закона эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Суд приходит к выводу, что рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на основании заключения судебной экспертизы.

Заключение содержит подробное описание проведенного исследования. Экспертное заключение содержит указание на применение экспертом при проведении исследований и производстве расчетов коэффициентов корректировок нормативных актов в области оценочной деятельности, стандартов по проведению оценки, учебных пособий, справочной аналитики и авторских монографических работ.

Экспертное заключение понятно по своему содержанию, составлено в доступной форме изложения и не содержит суждений, позволяющих иначе переоценить выводы эксперта.

В заключении эксперта, по мнению суда, содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов как по объектам-аналогам, так и по объектам оценки.

В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объектов оценки (элементы сравнения).

В процессе работы эксперт проанализировал возможность применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке. Анализируя методологию доходного, сравнительного и затратного подходов эксперт в заключении с учетом объема и качества имеющейся информации пришел к выводу об определении рыночной стоимости путем применения сравнительного и доходного подходов, ввиду чего сделал выводы, содержащиеся в заключении.

В качестве объектов аналогов при применении подходов экспертом был проведен сбор информации предлагаемых к продаже объектов недвижимости. Для сравнения отобраны объекты-аналоги, наиболее сопоставимые с объектами оценки. Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения, из которой следует, что объекты - аналоги сопоставлялись с объектами оценки по группам сравнения; введены корректировки обоснованность и расчет которых приведен в заключении.

Информационной базой явились данные с интернет сайтов в электронном виде и на бумажных носителях.

В судебном заседании не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная судебной оценочной экспертизой, не соответствует сложившемуся рынку цен на дату ее определения

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Соглашаясь с заключением судебной оценочной экспертизы, суд исходит в том числе из анализа рынка, приведенного в экспертном заключении.

По результатам ознакомления с экспертным заключением представитель административного истца представил рецензию, в которой рецензент указал, что при использовании сравнительного подхода объекты-аналоги расположенные на значительном удалении от объекта оценки, предлагаемые к продаже на дату, значительно удаленную от даты оценки, имеющие площадь значительно меньшую объекта оценки, не являются объектами, сходными объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость; при определении арендной ставки, объекты-аналоги, предлагаемые к продаже на дату, значительно удаленную от даты оценки, имеющие площадь значительно меньшую объекта оценки, не являются объектами, сходными объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

По вышеизложенным причинам, по мнению рецензента, при расчете стоимости объекта оценки были допущены методические ошибки, результатом чего было искажение рыночной стоимости объекта оценки.

Суд, изучив заключение судебной оценочной экспертизы, выслушав пояснения эксперта ФИО1 в судебном заседании с доводами представителя административного истца относительно недопустимости экспертного заключения как доказательства рыночной стоимости объекта оценки согласиться не может, исходя из следующего.

Эксперт ФИО1 полностью поддержала данное ею заключение судебной оценочной экспертизы, указав, что в нем не имеется ошибок, влияющих на полученный результат. Рыночная стоимость объекта получена по результатам расчетов, примененных методик и подходов, является действительной стоимостью объекта на дату проведенного исследования.

Вопреки мнения рецензента необходимо отметить, что эксперт должен проанализировать все доступные на дату оценки предложения не зависимо от разброса цен на рынке. Правила отбора аналогов и описание выбора аналогов экспертом приведены на стр. 93 заключения. Эксперт особо отметил в судебном заседании, что подбор аналогов осуществляется по характеристикам, а не по ценовым показателям, согласно п. 10 ФСО № 1 объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость, а согласно и. 226 ФСО № 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам и все объекты - аналоги подбираются по характеристикам наиболее близким к объекту исследования, а не по стоимости аналогов относительно друг друга.

Кроме того, проанализировав рынок, эксперт пришел к выводу, что резких скачков на рынке недвижимости не было, однако ценность объектов, как и денег во времени меняется и это изменение отражает инфляция. Кроме того это более объективный показатель, он обобщенный и исключает такие колебания как субъективное желание продавцов либо быстро продать объект по минимальной стоимости, а также субъективное представление о высокой стоимости своего объекта, то есть такие скачки нивелируются в инфляции, поэтому эксперт посчитал возможным применять корректировку на изменение цен во времени именно по инфляции. Данная поправка, по мнению эксперта, учитывает влияние фактора времени на динамику сделок на рынке недвижимости и соответственно на уровень цен продаж и арендных ставок. Поправка введена согласно данным сайта - Уровень инфляции в РФ - уровень- инфляции.рф/инфляционные_калькуляторы.аsрх.

По результатам фотоматериалов предоставленные в материалах дела №За-886/2020 (Отчет №37/1/11_0/0 от 19.12.2019 <...>) экспертом установлено, что объект исследования по состоянию на дату оценки используется в качестве нежилого здания общественного питания, городские отели, бытовое обслуживание.

По результатам анализа наиболее эффективного использования объекта исследования, установлено, что вариантами наиболее эффективного использования исследуемого здания является: под объекты: городские отели, бытовое обслуживание и объекты общественного питания

Таким образом, соотнеся данные о фактическом использовании объекта исследования с результатами, полученными оценщиком в результате анализа наиболее эффективного использования объекта исследования, а также классификацией, предложенной авторами Справочника оценщика недвижимости - 2017. «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода» Приволжского центра методического и информационного обеспечения оценки, Авторы: ФИО2, ФИО3, <...> г. предложена классификация, в большей степени отвечающая ценообразованию на рынке коммерческой недвижимости, сегмент рынка, к которому относится исследуемый объект, определяется как вторичный рынок купли-продажи зданий недвижимости, предназначенной для ведения определенного вида бизнеса.

Таким образом, экспертом был проанализирован рынок помещений свободного назначения Московского региона за пределами МКАД по итогам IV квартала 2017 года.

На рынке недвижимости предлагаются в продажу только единые объекты недвижимости, которые включают в себя как объекты капитального строительства здания, так и земельный участок. И именно земельный участок определяет само местоположение этого объекта. При определении рыночной стоимости объекта капитального строительства эксперт вычитает стоимость самого здания у объектов-аналогов путем исключения из стоимости единого объекта недвижимости стоимость земельного участка. При определении земельного участка вносится корректировка на местоположение, которая определяется именно земельным участком. Поэтому при расчете уже объекта капитального строительства, чтобы избежать двойного учета корректировка экспертом на местоположение не вводится, так как стоимость «кирпичей» не зависит от того, где будет построен этот объект, вклад в стоимость местоположения определяется именно стоимостью земельного участка.

Кроме эксперт пояснил, что в заключении приведена корректировка на масштаб для земельного участка (для объекта-аналога №1 корректировка составила -17%, для объектов-аналогов №2 и №3 - 8%, что является вполне объективным показателем), для здания в сравнительном подходе (для объектов-аналогов №1 и №2 корректировка составила -26%, для объекта-аналога №3 - 2%, что является вполне объективным показателем), а также для здания в доходном подходе (для объектов-аналогов №1 - №3 корректировка составила -26%, что является вполне объективным показателем) на основании Справочника оценщика недвижимости - 2017. «Земельные участки» Приволжского центра методического и информационного обеспечения оценки, Авторы: ФИО2, ФИО3, <...> г. стр. 194, табл. 122.

Согласно п. 22 ФСО № 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. Максимальный размер корректировок в законодательстве об оценочной деятельности, учебных пособиях и методических рекомендациях не установлен. Однако в п. 22 ФСО № 7 указано, что для сравнения объектов оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения:

- передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав;

- наличие прав иных лиц на единый объект недвижимости и обременений

- условия финансирования;

- условия продажи;

- условия рынка (изменения за период между датами сделки и оценки, фактор торга);

- функциональное назначение объекта;

- местоположение объекта;

- физические характеристики (площадь, наличие централизованных коммуникаций).

Таким образом в ФСО №7 прямо указано на то, что объекты аналоги могут отличаться от объектов оценки, но должны быть скорректированы по данным отличиям Использование выбранных экспертом аналогов обосновано и соответствует требованиям Федеральных стандартов оценки.

Суд учитывая, что на поставленные вопросы экспертом даны мотивированные ответы, которые содержатся в заключении, все возражения представителя сводятся к общим рассуждениям, отличным от тех выводов, которые содержатся в заключении эксперта ФИО1, имеющего значительный опыт как профессиональной оценки объектов недвижимости, так и проведения судебных оценочных экспертиз, и не усмотрел оснований для назначения по делу повторной судебной оценочной экспертизы.

Относительно представленной административным истцом рецензии на заключение эксперта суд считает необходимым отметить, что представленные сторонами в материалы дела внесудебные рецензии, являются субъективным мнением частного лица, вследствие чего, не могут являться допустимым доказательством, опровергающим достоверность проведенной в рамках дела судебной экспертизы.

Кроме того, рецензия на экспертное заключение дана по инициативе одной из сторон, заинтересованной в исходе судебного разбирательства. Поскольку эксперт, дающий рецензию, не предупреждается об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, такая рецензия силы экспертного заключения не имеет. В силу вышеизложенного, суд не может признать допустимыми доказательствами по делу рецензию специалиста ООО «МВЛ».

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со ст. 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.

Проанализировав выводы заключения судебной оценочной экспертизы в совокупности с другими доказательствами по делу, суд принимает его в качестве достоверного и допустимого доказательства,

Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

При этом суд не находит правовых оснований для удовлетворения административного искового заявления об установлении в отношении объекта кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости в размере определенном оценщиком в отчете об оценке, поскольку указанный отчет оценщика является ненадлежащим доказательством подтверждения величины рыночной стоимости объекта, так как не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Учитывая изложенное выше с учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что заключением судебной оценочной экспертизы установлена рыночная стоимость объекта недвижимости, которая ниже его кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объекта недвижимости, принадлежащего административному истцу на праве собственности, на дату установления его кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного экспертным заключением.

Исходя из положений статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в связи с изменением на основании судебного акта кадастровой стоимости объекта недвижимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, для целей внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости датой обращения административного истца с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости следует считать 27 декабря 2019 года.

На основании изложенного руководствуясь ст.ст.177-178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,

РЕШИЛ:

административное исковое заявление непубличного акционерного общества «ВИСТА», поданное в Московский областной суд 27 декабря 2019 года, удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости нежилое здание площадью 6317,6 кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенное по адресу: <данные изъяты> равной рыночной определенной по состоянию на 01 января 2018 года в размере <данные изъяты> рублей.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Требования непубличного акционерного общества «ВИСТА» об установлении кадастровой стоимости определенной в отчете об оценке, подготовленном оценщиком ООО «МВЛ» в размере <данные изъяты> рублей - оставить без удовлетворения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение принято в окончательной форме 15 июля 2020 года

Судья М.Ю. Елизарова