Решение № 3А-195/2021 3А-195/2021~М-156/2021 М-156/2021 от 20 октября 2021 г. по делу № 3А-195/2021

КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Дело № 3а-195/2021

УИД: 39ОS0000-01-2021-000226-06


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

21 октября 2021 года г. Калининград

Калининградский областной суд в составе:

председательствующего судьи Шубина Д.В.,

при секретаре Макаревской А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО «Краста» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Краста» 15 июля 2021 года обратилось в суд с административным исковым заявлением, указав, что является арендатором земельного участка №, площадью 2264 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, вид разрешенного использования – для завершения строительства автозаправочной станции и пункта технического обслуживания автомобилей, для размещения дорожного сервиса в полосах отвода автомобильных дорог, на основании договора аренды земельного участка №208/2019-А от 27 сентября 2019 года. На основании Постановления Правительства Калининградской области от 22 ноября 2019 года №788 по состоянию на 1 января 2019 года кадастровая стоимость данного земельного участка определена в сумме 9065463,52 рубля. Полагая, что кадастровая стоимость земельного участка № не соответствует его рыночной стоимости, административный истец назначил проведение оценки его рыночной стоимости. Согласно отчету об оценке №17-4/02-2021К от 5 марта 2021 года, изготовленному ООО «Региональный центр «Эксперт-Оценка», рыночная стоимость земельного участка № по состоянию на 1 января 2019 года составляет 4444000 рублей. Значительное превышение кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости ведёт к нарушению прав общества как арендатора. Согласно уточненным требованиям, просит установить кадастровую стоимость земельного участка № по состоянию на 1 января 2019 года в размере его рыночной стоимости 4444000 рублей.

Представитель ООО «Краста» ФИО1 заявленные административные исковые требования поддержал по изложенным в административном исковом заявлении основаниям.

Представитель заинтересованного лица ГБУ КО «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» ФИО2 возражала относительно заявленных административных требований. Согласно письменному отзыву, представленный отчет не отвечает ФСО по следующим основаниям. В объявлении о продаже объекта-аналога №2 отсутствует дата его публикации. На стр. 55 отчета оценщик указывает, что средний срок экспозиции аналогичных земельных участков составляет от 6 до 18 месяцев, который определен на основании данных риэлтерских компаний и анализа рынка. Однако, этот срок экспозиции рыночными данными не подтвержден. Время продажи объекта №1 существенно превышает сроки, типичные для рынка земельных участков аналогичного назначения. К объекту-аналогу №5 приложен принт-скрин объявления, дата публикации которого 3 мая 2018 года, дата обновления 29 декабря 2020 года. В отчете отсутствует подтверждение информации о том, что стоимость предложения не обновлялась в период с 2018 года по 2020 год.

В судебное заседание не явились представители административных ответчиков Правительства Калининградской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, заинтересованных лиц ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области», администрации МО «Багратионовский городской округ», о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении разбирательства дела не заявили.

С учётом положений части 4 статьи 247 КАС РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав представителя административного истца, представителя заинтересованного лица ГБУ КО «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости», исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Установлено, что ООО «Краста» является арендатором земельного участка №, площадью 2264 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, вид разрешенного использования – для завершения строительства автозаправочной станции и пункта технического обслуживания автомобилей, для размещения дорожного сервиса в полосах отвода автомобильных дорог, на основании договора аренды земельного участка №208/2019-А от 27 сентября 2019 года.

Кадастровая стоимость земельного участка № установлена на основании Постановления Правительства Калининградской области от 22 ноября 2019 года №788 по состоянию на 1 января 2019 года в сумме 9065463,52 рубля.

В соответствии с п. 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. В силу п. 3 этой же статьи в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Согласно ч. 1 ст. 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Административным истцом представлен отчет об оценке №17-4/02-2021К от 5 марта 2021 года, изготовленный ООО «Региональный центр «Эксперт-Оценка» (оценщик ФИО5), согласно которому рыночная стоимость земельного участка № по состоянию на 1 января 2019 года составляет 4444000 рублей.

Оценщик ФИО5 имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «оценка недвижимости». При оценке объекта использован сравнительный подход, метод сравнения продаж, их выбор обоснован, в качестве объектов-аналогов выбраны 5 земельных участков, расположенных как в областном центре, так и в иных населенных пунктах Калининградской области сходного назначения – под строительство АЗС, объекты придорожного сервиса. В отчете имеются сведения, позволяющие идентифицировать источники информации об аналогах. Применены корректировки на местоположение, площадь участков.

Допрошенная в качестве свидетеля оценщик ФИО5 настаивала на правильности выполненной ей оценки рыночной стоимости земельного участка и пояснила, что сведения о дате публикации объявления о продаже объекта-аналога №2 были уточнены ей путем консультации с риэлтором, разместившим объявление. Срок экспозиции аналога №1 входит в диапазон допустимого и не превышает типичный для рынка. Объявление о продаже объекта-аналога №5 размещено 11 августа 2018 года, по состоянию на 2020 год объявление не изменялось, что подтверждается документально.

С учетом данных оценщиком пояснений суд приходит к выводу о том, что отчет об оценке №17-4/02-2021К от 5 марта 2021 года не содержит недостатков настолько существенных, которые позволили бы отнести его к недопустимым доказательствам. Удельный показатель рыночной стоимости объекта, полученный в результате оценки по состоянию на 1 января 2019 года – 1962,90 руб./кв.м., находится в переделах диапазона рыночных данных, что свидетельствует об отсутствии грубых ошибок при проведении оценки.

Таким образом, следует признать, что рыночная стоимость принадлежащего ООО «Краста земельного участка № по состоянию на 1 января 2019 года составляет 4444000 рублей.

Несоответствие кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости влечёт нарушение прав административного истца как собственника, которые могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка равной его рыночной стоимости.

Руководствуясь статьями 175-180, 248-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ООО «Краста» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка №, площадью 2264 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 1 января 2019 года в размере его рыночной стоимости 4444000 (четыре миллиона четыреста сорок четыре тысячи) рублей.

Датой подачи ООО «Краста» заявления об установлении кадастровой стоимости указанного земельного участка в размере его рыночной стоимости считать дату обращения его с настоящим административным иском в Калининградский областной суд – 15 июля 2021 года.

Решение суда об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости после его вступления в законную силу является основанием для ее внесения в качестве таковой в единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца с даты составления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 28 октября 2021 года.

Судья Д.В. Шубин