Апелляционное определение № 33-111/2023 33-15/2024 33-1609/2022 33-6/2025 от 10 декабря 2025 г.

Судья Абайханова З.И. Дело № 33-6/25


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

11 декабря 2025 года г. Черкесск.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Карачаево-Черкесской Республики в составе:

председательствующего: Гришиной С.Г.

судей: Болатчиевой А.А., Боташевой А.Р.

при секретаре: Харченко Я.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании

гражданское дело № 2-162/22, УИД – 09RS0001-01-2021-005328-16, по апелляционной жалобе Управления градостроительства и архитектуры мэрии муниципального образования города Черкесска на решение Черкесского городского суда от 26 сентября 2022 года по делу по иску Управления градостроительства и архитектуры мэрии муниципального образования города Черкесска к ФИО1 и ФИО2 о приведении объекта в соответствии с правоустанавливающими документами и по встречному иску ФИО1 к Управлению градостроительства и архитектуры мэрии муниципального образования города Черкесска и Управлению по имущественным отношениям мэрии муниципального образования города Черкесска, ФИО2 о сохранении объекта недвижимости в переконструированном виде и признании права собственности.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда КЧР Гришиной С.Г., объяснения представителя Управления архитектуры ФИО3, представителя ФИО1 - ФИО4, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Управление градостроительства и архитектуры мэрии муниципального образования города Черкесска (Управление) обратилось в суд с иском к ФИО1 о приведении границ земельного участка с кадастровым номером №... в соответствии с правоустанавливающими документами путем приведения объектов капитального строительства с кадастровыми номерами №... и №... в соответствие с правоустанавливающими и техническими документами, а именно обязать ответчика произвести снос (демонтаж) пристройки на трех бетонных колоннах с лестницей, надстройки части 2 этажа над первым этажом и 2 металлических столбов к объекту капитального строительства с кадастровым номером №..., а также снос двухэтажной пристройки к объекту капитального строительства с кадастровым номером №....

В обоснование иска Управление сослалось на то, что на земельных участках с кадастровыми номерами №..., №..., №... и землях общего пользования размещен объект капитального строительства, представляющий собой единый двухэтажный комплекс с частично нависающим вторым этажом, использующийся под автомойку и кафе. Разрешительная документация на реконструкцию объектов с кадастровым номером №... и кадастровым номером №... не выдавалась, объект самовольно занимает земли общего пользования площадью 88 кв.м. и 44 кв.м. земельного участка с кадастровым номером №..., принадлежащего ФИО2 В настоящее время земельные участки с кадастровыми номерами №..., №... объединены ответчиком в один с кадастровым номером №... площадью 328 кв.м. Полагая реконструированные объекты недвижимости самовольной постройкой истец обратился с данными требованиями.

В ходе судебного разбирательства ФИО1 был заявлен встречный иск о сохранении объекта недвижимости, автомойки и кафе в переконструированном виде, признании за истцом права собственности на объект недвижимого имущества – автомойки и кафе общей площадью 902,24кв.м., в том числе полезной площадью 767,9 кв.м., площадь застройки 472,43 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> сославшись на то, что спорные объекты в установленном порядке введены в эксплуатацию, право собственности на них зарегистрировано.

Определением суда к участию в деле в качестве соответчика привлечена ФИО2, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление по имущественным отношениям мэрии МО г. Черкесска.

В судебном заседании представитель Управления ФИО5 поддержал заявленные требования, возражал против удовлетворения встречного иска, представитель ФИО1 - ФИО6 подержала встречный иск, возражала против удовлетворения требований Управления.

Решением Черкесского городского суда от 26 сентября 2022 года в удовлетворении иска Управления отказано, встречные исковые требования ФИО1 удовлетворены.

В апелляционной жалобе представитель Управления просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований Управления и отказе в удовлетворении требований ФИО1, считая, что судом существенно нарушены нормы материального и процессуального права. Так, судом установлено, что в результате самовольной реконструкции были заняты земли, государственная собственность на которые не разграничена, и часть земельного участка ФИО2, в силу чего у суда не имелось законных оснований для удовлетворения встречного иска. Вывод суда об устранимости данных нарушение не основан на действующем законодательстве и материалах гражданского дела.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу представитель ФИО1 просит решение городского суда оставить без изменения, считая решение законным и обоснованным.

Судебная коллегия перешла к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции и привлекла в качестве соответчика по встречному иску о сохранении здания в переконструированном виде и признании права собственности на здание Управление по имущественным отношениям мэрии муниципального образования города Черкесска и Управление градостроительства и архитектуры мэрии муниципального образования города Черкесска.

В ходе разбирательства в суде апелляционной инстанции Управлением архитектуры были изменены заявленные требования, заявлены требования о сносе спорного объекта.

Представителем ФИО1 - ФИО4 было заявлено о применении срока исковой давности к требованиям Управления архитектуры.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, судебная коллегия считает решение суда первой инстанции подлежащим отмене в связи с существенным нарушением норм материального и процессуального права, несоответствием выводов суда обстоятельствам дела.

Как видно из материалов дела, 12 мая 2011 года Министерством имущественных и земельных отношений КЧР и ФИО7 был заключен договор аренды земельного участка №... из категории земель населенных пунктов, расположенный по адресу: <адрес> площадью 150 кв.м. с кадастровым номером №... для строительства автомойки и кафе.

2 декабря 2011 года ФИО7 был предоставлен в аренду земельный участок площадью 50 кв.м. с кадастровым номером №... для строительства автомойки и кафе по тому же адресу.

14 июня 2012 года мэрией муниципального образования города Черкесска ФИО7 было выдано разрешение на строительство автомойки и кафе общей площадью 259,95 кв.м. согласно проектной документации, расположенного по адресу: <адрес>, на срок до 9 июня 2013 года.

25 июля 2014 года ФИО7 выдано разрешение на строительство автомойки и кафе общей площадью 77,60 кв.м.

1 августа 2013 года ФИО7 выдано разрешение №...-рв на ввод в эксплуатацию построенного здания автомойки и кафе площадью 252,80 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.

24 августа 2013 года зарегистрировано право собственности ФИО7 на указанное здание с кадастровым номером №... площадью 252,8 кв.м.

11 декабря 2014 года ФИО7 мэрией муниципального образования города Черкесска было выдано разрешение №...-рв на ввод в эксплуатацию здания автомойки и кафе общей площадью 77,6 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.

10 апреля 2015 года зарегистрировано право собственности ФИО7 на указанное здание с кадастровым номером №... площадью 77,6 кв.м.

8 февраля 2016 года ФИО7 заключил договор уступки прав по договору аренды земельного участка №... от <дата> с <ФИО>12, а также договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 09:04:0101282:46, нежилого здания с кадастровым номером №..., здания автомойки и кафе с кадастровым номером №....

21 декабря 2017 года <ФИО>18 заключила договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №..., нежилого здания с кадастровым номером №..., здания автомойки и кафе с кадастровым номером №... с <ФИО>13

ФИО1 по договору купли-продажи от <дата>, заключенному с <ФИО>13, были приобретены земельный участок с кадастровым номером №... площадью 50 кв.м., вид разрешенного использования - для строительства автомойки и кафе, здание автомойки и кафе площадью 77,6 кв.м. с кадастровым номером №..., адрес: <адрес>, здание площадью 252,8 кв.м., с кадастровым номером №..., адрес: <адрес>.

12 апреля 2018 года Управлением архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии муниципального образования города Черкесска и ФИО1 заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №...

8 мая 2019 года Управлением по имущественным отношениям мэрии муниципального образования города Черкесска и ФИО1 было заключено соглашение о перераспределении земель, в соответствии с которым принадлежащий ФИО1 земельный участок с кадастровым номером №... площадью 50 кв.м. был увеличен за счет части земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена, до 178 кв.м. с образованием земельного участка с кадастровым номером №...

Земельные участки с кадастровыми номерами №... и №... объединены собственником в один земельный участок с кадастровым номером №... площадью 328 кв.м., которому был присвоен адрес: <адрес>

В ходе проведенной 10 декабря 2020 года отделом по контролю за использованием земель Управления проверки по адресу <адрес> было установлено, что в результате реконструкции зданий автомойки и автомойки и кафе самовольно заняты территория земель общего пользования площадью 88 кв.м. и территория земельного участка с кадастровым номером №... площадью 44кв.м.

Земельный участок площадью 4 777 кв.м. с кадастровым номером №... расположенный по адресу: <адрес> принадлежал на праве собственности ФИО2 На основании решения суда от 30 октября 2024 года было зарегистрировано право собственности муниципального образования г. Черкесска на земельный участок с кадастровым номером №....

Обращаясь в суд с иском, Управление архитектуры сослалось на самовольность реконструкции спорного объекта недвижимости, встречный иск собственника реконструированного объекта был обоснован ссылкой на возведение объекта в соответствии с проектом и приобретении его ответчиком в состоянии, на которое было выдано разрешение на ввод в эксплуатацию.

Отказывая в удовлетворении требований Управления о приведении границ земельного участка в соответствии с правоустанавливающими документами и удовлетворяя встречный иск, суд первой инстанции пришел к выводу, что при возведении спорного объекта недвижимости застройщиком ФИО7 и добросовестным приобретателем ФИО1 не были допущены существенные нарушения строительных и градостроительных норм и правил, указанное строение не представляет угрозу жизни и здоровью граждан, спорные надстройки были предусмотрены согласованным рабочим проектом, на основании которого выдано разрешение на ввод в эксплуатацию, а расположение части спорного строения на не принадлежащих ответчику землях является устранимым путем перераспределения земельных участков.

Судебная коллегия не может согласиться с указанными выводами суда, так как они не соответствуют подлежащим применению нормам материального и процессуального права и обстоятельствам дела.

Так, в соответствии с абзацем первым пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Абзацем 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

В пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 г. N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" (далее - постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 г. N 44) разъяснено, что самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков: возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке; возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки; возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки; возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

Согласно пункту 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под реконструкцией объекта капитального строительства понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

В абзаце 3 и 5 постановления Пленума N 44 разъяснено, что постройка, возведенная (созданная) в результате реконструкции объекта недвижимого имущества, которая привела к изменению параметров объекта, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), может быть признана самовольной и подлежащей сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями при наличии оснований, установленных пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации. При наличии технической возможности такая постройка может быть приведена в соответствие с установленными требованиями путем демонтажа только той части объекта, которая была создана в результате реконструкции (например, самовольно возведенной пристройки).

В соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 3 августа 2018 г. N 339-ФЗ, действовавшей на момент принятия решения судом первой инстанции) право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности которого находится земельный участок, где возведена постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Иск о признании права собственности на самовольную постройку не может быть удовлетворен, если отсутствует хотя бы одно из условий, указанных в пункте 3 статьи 222 ГК РФ.

Вместе с тем в соответствии с пунктом 17 данного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 г. N 44, если при рассмотрении спора о сносе самовольной постройки, возведенной на земельном участке, не предоставленном ответчику в установленном порядке, судом будут установлены обстоятельства, свидетельствующие о возможности оформления им права на данный земельный участок в порядке, предусмотренном, например, статьями 3.7, 3.8 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", суд отказывает в иске в связи с отсутствием оснований для признания такой постройки самовольной.

Приведенные положения определяют признаки самовольной постройки, одним из таких признаков является возведение строения на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке лицу, возведшему строение, а также устанавливают совокупность условий для признания права собственности на самовольную постройку, в том числе принадлежность лицу вещного права на земельный участок, на котором данный объект возведен, или установление обстоятельств, свидетельствующих о возможности оформления права собственности на земельный участок в установленном законом порядке.

Таким образом, отсутствие права на земельный участок либо часть земельного участка, на котором возведен спорный объект недвижимости, или отсутствие возможности оформить такое право является препятствием для признания права собственности на данный объект и основанием для признания этого объекта самовольной постройкой.

Вывод же суда первой инстанции о возможности оформления права на земельный участок в результате перераспределения земель общего пользования не соответствует приведенным выше положениям закона и обстоятельствам дела, из которых следует, что часть объекта недвижимости расположена на земельном участке, на момент рассмотрения спора судом первой инстанции принадлежащем на праве собственности не публичному образованию, а ответчику ФИО2 При этом законных оснований для передачи права собственности на эту часть земельного участка ФИО1 судом приведено не было.

Указанные нормы материального права не были учтены судом первой инстанции, в связи с чем вывод суда об устранимости в будущем допущенных нарушений путем перераспределения земель нельзя признать законным.

Кроме этого выводы суда о наличии или отсутствии признаков самовольной постройки основаны на выводах судебной экспертизы, проведенной ООО «Эскиз», организации, не являющейся экспертным учреждением, экспертами, не представившими сведения о своей квалификации.

Согласно заключения ООО «Эскиз» были установлены координаты земельного участка с кадастровым номером №..., его соотношение со спорными объектами недвижимости с кадастровым номером №... и кадастровым номером №...

Между тем данное заключение нельзя признать обоснованным, так как оно подготовлено специалистами, не имеющими образования в области землеустройства, в нем отсутствуют исследования в части определения местоположения спорного строения по отношению к границам земельного участка, не приведены схемы, не указано какие части строения, какого размера и площади находятся за пределами земельного участка.

Кроме этого данное исследование проведено в нарушение положений статей 55, 60 ГПК РФ, части 3 статьи 41 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", поскольку Распоряжением Правительства Российской Федерации от 31.10.2023 N 3041-р внесены изменения в перечень видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями, утвержденный распоряжением Правительства Российской Федерации от 16.11.2021 N 3214-р.

Указанный перечень видов судебных экспертиз дополнен разделом VIII следующего содержания: "Судебные экспертизы по гражданским делам, связанным с самовольным строительством" судебная строительно-техническая экспертиза".

Таким образом, судебная строительно-техническая экспертиза по гражданским делам, связанным с самовольным строительством, проводится исключительно государственными судебно-экспертными организациями, в связи с чем, заключения специалистов по результатам исследований, проведенных в иных учреждениях, не могут быть использованы в качестве оснований для выводов суда.

Судом также допущено и существенное нарушение норм процессуального права, являющееся безусловным основанием для отмены судебного акта.

Согласно пункту 42 постановления Пленума N 44 ответчиком по иску о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления по месту нахождения такой постройки, иной уполномоченный федеральный орган исполнительной власти, орган государственной власти субъекта Российской Федерации (части 4 - 6 статьи 51 ГрК РФ).

Между тем при разрешении встречных требований о признании права собственности на здание, частично расположенное на землях, государственная собственность на которые не разграничена, суд не привлек к участию в деле в качестве ответчика орган, уполномоченный по распоряжению данными земельными участками – Управление по имущественным отношениям мэрии муниципального образования города Черкесска.

На основании статьи 34 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации лицами, участвующими в деле, являются стороны, третьи лица, прокурор, лица, обращающиеся в суд за защитой прав, свобод и законных интересов других лиц или вступающие в процесс в целях дачи заключения по основаниям, предусмотренным статьями 4, 46 и 47 данного кодекса, заявители и другие заинтересованные лица по делам особого производства.

В пункте 17 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 июня 2008 г. N 11 "О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству" разъяснено, что возможность участия тех или иных лиц в процессе по конкретному делу определяется характером спорного правоотношения и наличием материально-правового интереса. Поэтому определение возможного круга лиц, которые должны участвовать в деле, начинается с анализа правоотношений и установления конкретных носителей прав и обязанностей. С учетом конкретных обстоятельств дела судья разрешает вопрос о составе лиц, участвующих в деле, то есть о сторонах, третьих лицах - по делам, рассматриваемым в порядке искового производства, а также об участниках, содействующих рассмотрению дела.

В соответствии с абзацем четвертым статьи 148 и пунктом 4 части 1 статьи 150 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судья при подготовке дела к судебному разбирательству разрешает вопрос о составе лиц, участвующих в деле, и других участников процесса и о вступлении в дело соистцов, соответчиков и третьих лиц без самостоятельных требований относительно предмета спора, а также разрешает вопросы о замене ненадлежащего ответчика.

Согласно абзацу второму части 3 статьи 40 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в случае невозможности рассмотрения дела без участия соответчика или соответчиков в связи с характером спорного правоотношения суд привлекает его или их к участию в деле по своей инициативе.

В пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 июня 2008 г. N 11 "О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству" разъяснено, что разрешение при подготовке дела к судебному разбирательству вопроса о вступлении в дело соистцов, соответчиков и третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора (пункт 4 части 1 статьи 150 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), необходимо для правильного определения состава лиц, участвующих в деле. Невыполнение этой задачи в стадии подготовки может привести к принятию незаконного решения, поскольку разрешение вопроса о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле, является существенным нарушением норм процессуального права, в силу пункта 4 части 4 статьи 330 ГПК РФ влекущим безусловную отмену решения суда в апелляционном порядке.

Таким образом, судом было принято решение о правах и обязанностях уполномоченного органа, не привлеченного к участию в деле в качестве соответчика, что в силу пункта 4 части 4 статьи 330 ГПК РФ является безусловным основанием для отмены судебного акта.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит отмене с вынесением нового решения.

Разрешая заявленные требования Управления о возложении обязанности привести границы земельного участка в соответствии с правоустанавливающими документами путем приведения объектов капитального строительства в соответствие с правоустанавливающими и техническими документами, а именно путем сноса (демонтажа) пристроек, надстроек и столбов, судебная коллегия считает установленным, что спорный объект является вновь возведенным зданием, имеющим признаки самовольной постройки, поскольку данная постройка частично располагается на земельном участке, не принадлежащем лицу, осуществившему её возведение.

Так, согласно заключения повторной судебной комплексной строительно-технической и землеустроительной экспертизы от 29 октября 2025 года, подготовленного Пятигорским филиалом ФБУ Северо-Кавказский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции РФ, здания с кадастровыми номерами №... и №... с присвоенными адресами: <адрес> имеют планировочные показатели - 2 этажа, площадь застройки 159,5 кв.м. и 50 кв.м. При сопоставлении объемно-планировочных и конструктивных показателей исследуемых зданий с фактическими показателями было установлено отличие, которое не могло быть произведено в результате реконструкции, вследствие чего эксперты пришли к выводу о том, что исследуемое здание является вновь возведенным зданием с иными объемно-планировочными и конструктивными характеристиками. Как установлено проведенными исследованиями, на момент производства экспертизы на земельном участке с кадастровым номером №... отсутствуют здания с кадастровыми номерами №... и №..., на участке существует новое двухэтажное здание, имеющее площадь застройки 474 кв.м. отличающееся вышеназванными показателями от зданий с кадастровым номером №... и №....

Экспертным исследованием установлено наличие заступа контура границ исследуемого здания на территорию земельного участка с кадастровым номером №..., площадь заступа составляет 43 кв.м., наличие заступа на земли общего пользования площадью 101 кв.м.

Эксперты пришли к выводу, что образование заступа исследуемого здания за пределы границ земельного участка с кадастровым номером №... является результатом допущенной неточности при проведении кадастровых работ по определению границ контура как ранее существовавших зданий, так и вновь возведенного здания. По мнению экспертов, при проведении межевания (описания) земельного участка с кадастровым номером №... и при дальнейшем его уточнении и определении границ контуров зданий с кадастровыми номерами №... и №... и в дальнейшем в связи с отсутствием работ по уточнению границ данного участка и возведенного на нем здания имеются признаки реестровой ошибки.

Для устранения выявленных признаков реестровой ошибки в сведениях, внесенных в ЕГРН о границах контура существующего нежилого здания и границах земельного участка, на котором оно возведено, необходимо выполнить уточнение как границ земельных участков с кадастровыми номерами №... и №... с учетом планировочных показателей существующего здания, так и самого здания с последующим внесением полученных сведений об изменении границ в ЕГРН.

Согласно заключения судебной экспертизы спорное нежилое здание по своим объемно-планировочным и конструктивным показателям соответствует проектным значениям, требованиям строительных норм и правил, противопожарным и санитарно-эпидемиологическим требованиям, не соответствует требованиям градостроительных норм лишь в части заступа за границы отведенного земельного участка.

Здание, возведенное на земельном участке с кадастровым номером №..., не создает угрозу жизни и здоровью граждан при его эксплуатации.

Вместе с тем, как указано выше, заключением судебной экспертизы подтверждено и не оспаривается сторонами факт возведения спорной постройки на принадлежащем ответчику на праве собственности земельном участке с кадастровым номером №..., на земельном участке с кадастровым номером №..., вид разрешенного использования – строительство спортивно-оздоровительного комплекса, и на землях общего пользования.

Таким образом, спорное строение соответствует строительным нормам и правилам, противопожарным и санитарно-эпидемиологическим требованиям, однако частично расположено на земельном участке, не принадлежащем ответчику, в силу чего является самовольной постройкой.

Довод представителя ответчика о создании спорного объекта в результате первичного строительства на основании разрешения по представленному проекту, не соответствует материалам дела, так как в представленной в материалы дела проектной документации ООО «Архитектурная мастерская ФИО8» указана общая площадь возводимых строений – 259,95 кв.м. и 77,60 кв.м., что не соответствует площади существующего объекта.

Указание в заключении судебной экспертизы на наличие признаков реестровой ошибки данный вывод не опровергает, свидетельствуя лишь о возможности исправления данной ошибки в установленном порядке.

Вместе с тем судебная коллегия не усматривает оснований для удовлетворения заявленных Управлением архитектуры требований о приведении объекта в соответствии с правоустанавливающими документами в связи со следующим.

Так, как следует из заключения судебной экспертизы, снести (демонтировать) пристройку на трех бетонных колоннах с лестницей, надстройку части 2 этажа над первым этажом и 2 металлических столба к объекту капитального строительства с кадастровым номером №... и снести двухэтажную пристройку к объекту капитального строительства с кадастровым номером №... и привести объект в первоначальное состояние без несоразмерного ущерба всему зданию невозможно.

Между тем Управлением архитектуры требования о сносе данной постройки не заявлялись.

Кроме этого, как указано в абзаце втором пункта 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 г. N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке", исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.

В пункте 10 указанного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 г. N 44 разъяснено, что последствиями возведения (создания) самовольной постройки являются ее снос или приведение в соответствие с установленными требованиями на основании решения суда (пункт 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации) или на основании решения органа местного самоуправления, принимаемого в соответствии с его компетенцией, установленной законом (пункт 3.1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации), если судом не будут установлены обстоятельства, свидетельствующие о возможности ее сохранения (пункт 10).

В соответствии с пунктом 17 данного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 г. N 44, если при рассмотрении спора о сносе самовольной постройки, возведенной на земельном участке, не предоставленном ответчику в установленном порядке, судом будут установлены обстоятельства, свидетельствующие о возможности оформления им права на данный земельный участок в порядке, предусмотренном, например, статьями 3.7, 3.8 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", суд отказывает в иске в связи с отсутствием оснований для признания такой постройки самовольной.

По общему правилу, наличие допущенного при возведении (создании) постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной. Определяя последствия такого нарушения, суду следует оценить его существенность. В частности, возведение объекта с нарушением нормативно установленного предельного количества этажей или предельной высоты (например, возведение объекта индивидуального жилищного строительства, превышающего по числу этажей допустимые параметры, установленные пунктом 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации), с нарушением строительных норм и правил, повлиявшим или способным повлиять на безопасность объекта и его конструкций, является существенным. С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки (пункт 29).

Из приведенных выше норм закона и разъяснений по их применению следует, что необходимость приведения в соответствие с установленными требованиями самовольной постройки связывается законом с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц. Поскольку устранение последствий нарушения должно соответствовать самому нарушению и не приводить к причинению несоразмерных убытков, то снос объекта самовольного строительства является крайней мерой.

Как следует из материалов дела, спорная постройка соответствует требования строительных и градостроительных норм и правил, а также требованиям безопасности.

Подпунктом 2 пункта 1 статьи 39.28 Земельного кодекса Российской Федерации установлена возможность перераспределения земель и (или) земельных участков в целях приведения границ земельных участков в соответствие с утвержденным проектом межевания территории для исключения вклинивания, вкрапливания, изломанности границ, чересполосицы при условии, что площадь земельных участков, находящихся в частной собственности, увеличивается в результате этого перераспределения не более чем до установленных предельных максимальных размеров земельных участков.

Перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, осуществляется на основании соглашения между уполномоченными органами и собственниками земельных участков.

Максимальный размер земельных участков для размещения спорного объекта недвижимости правилами застройки и землепользования муниципального образования города Черкесска не установлен.

При этом, как указано выше, при перераспределении земель, произведенном в результате соглашения Управления по имущественным спорам МО г. Черкесска и ФИО1 8 мая 2019 года, и образовании земельного участка с кадастровым номером №... сторонами не было учтено, что спорное строение занимает фактически большую площадь, и не был разрешен вопрос о перераспределении земельного участка с учетом расположения спорного объекта недвижимости.

Как видно из сведений ЕГРН 30 октября 2024 года было зарегистрировано право собственности муниципального образования г.Черкесска на земельный участок с кадастровым номером №..., в связи с чем полномочия по распоряжению данным земельным участком также принадлежат Управлению по имущественным отношениям мэрии муниципального образования города Черкесска.

Таким образом, судебная коллегия усматривает наличие обстоятельств, свидетельствующих о возможности оформления ответчиком права на данный земельный участок, что с учетом приведенных выше обстоятельств дела свидетельствует об отсутствии оснований для удовлетворения требования Управления архитектуры.

Кроме этого основанием для отказа в удовлетворении иска о сносе самовольной постройки является истечение срока исковой давности, о котором заявлено представителем ответчика.

Так, в соответствии с абзацем первым п. 15 постановления Пленума N 44 к требованию о сносе самовольной постройки, сохранение которой не создает угрозу жизни и здоровью граждан, применяется общий срок исковой давности, исчисляемый со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком (п. 1 ст. 196, п. 1 ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 данного кодекса.

Согласно ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В п. 4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 г. N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" (далее - постановление Пленума N 43) разъяснено, что в силу п. 1 ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованиям публично-правовых образований в лице уполномоченных органов исчисляется со дня, когда публично-правовое образование в лице таких органов узнало или должно было узнать о нарушении его прав, в частности о передаче имущества другому лицу, совершении действий, свидетельствующих об использовании другим лицом спорного имущества, например земельного участка, и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Из материалов дела, в том числе из заключения судебной экспертизы следует, что спорный объект не подвергался реконструкции и был возведен изначально в ныне существующем виде.

Однако 1 августа 2013 года ФИО7 мэрией муниципального образования города Черкесска было выдано разрешение на ввод в эксплуатацию здания автомойки и кафе площадью 252,80 кв.м., а 11 декабря 2014 года - разрешение на ввод в эксплуатацию здания автомойки и кафе общей площадью 77,6 кв.м. Право собственности ФИО7 на данные объекты было зарегистрировано 24 августа 2013 года и 10 апреля 2015 года.

3 июня 2014 года начальником отдела градостроительства и специалистом отдела градостроительства мэрии был подготовлен и утвержден и.о. первого заместителя руководителя мэрии муниципального образования города Черкесска градостроительный план земельного участка с кадастровым номером №... площадью 50 кв.м., в разделе 3 которого отражено наличие существующего здания автомойки с кафе.

Между тем представленные суду «Гугл снимки» подтверждают тот факт, что спорный объект в ныне существующем виде был возведен на 15 октября 2014 года и в последующем не перестраивался, то есть на момент введения в эксплуатацию здания с кадастровым номером №... (11 декабря 2014 года) он имел ныне существующие параметры, о чем должно было быть известно публичному органу, как и о том, кто является надлежащим ответчиком, поскольку право собственности застройщика и его правопреемников было зарегистрировано в ЕГРН на основании документов, выданных мэрией муниципального образования.

В суд же первой инстанции с данным иском Управление архитектуры обратилось 27 июля 2021 года, то есть спустя более шести лет после того, как должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком.

В силу требования пункта 2 статьи 199 ГК РФ истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

При таких обстоятельствах в удовлетворении исковых требований Управления архитектуры должно быть отказано.

Разрешая требования о признании права собственности на спорный объект недвижимости и сохранение его в настоящем состоянии, судебная коллегия приходит к следующему.

Так, из материалов дела следует, что ФИО1 на основании договоров купли-продажи от 7 марта 2018 года и 12 апреля 2018 года является собственником земельного участка с кадастровым номером №... и зданий с кадастровыми номерами №... и №..., которые в настоящее время являются одним строением с иными параметрами.

В силу статей 12 и 222 Гражданского кодекса на самовольную постройку может быть признано право собственности.

В пункте 3 статьи 222 Гражданского кодекса установлены условия, при одновременном соблюдении которых суд может признать право собственности на самовольную постройку за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, а именно: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Указанная норма направлена на защиту прав граждан, а также на обеспечение баланса публичных и частных интересов и тем самым на реализацию статей 17 (часть 3) и 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, спорная постройка соответствует установленным требованиям, сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

При этом в удовлетворении иска уполномоченного органа публичного образования отказано в связи с пропуском срока исковой давности.

По смыслу правовой позиции, приведенной в пункте 32 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14 ноября 2018 года, установив факт самовольного возведения спорного объекта и отказав одновременно как в иске о его сносе, так и в иске о признании права собственности застройщика на этот объект, суд не разрешает вопрос о правовой судьбе данного объекта незавершенного строительства, что не соответствует принципу правовой определенности, предполагающему стабильность и гарантирующему справедливое правовое регулирование (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2018 по делу N 304-ЭС18-2938).

В случае признания постройки самовольной суду надлежит определить ее юридическую судьбу, возложив на лицо, создавшего эту постройку, обязанность снести ее, либо признав за ним право собственности на самовольную постройку (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 22 мая 2018 года N 18-КГ18-54).

Поскольку в сносе спорной постройки отказано, в соответствии с принципом правовой определенности требования ФИО1 о признании права собственности на данную постройку должны быть удовлетворены.

Вместе с тем, так как спорный объект недвижимости не был объектом реконструкции, судебная коллегия не усматривает оснований для удовлетворения требований о сохранении его в реконструированном состоянии.

Кроме этого требования о сохранении постройки в реконструированном состоянии сами по себе не направлены на восстановление нарушенного права истца по встречному иску, поскольку не решают вопрос о принадлежности возведенного строения истцу и не являются основанием для регистрации права собственности ФИО1 на спорный объект.

При этом решение суда о признании права собственности на спорный объект является основанием для аннулирования записи в ЕГРН о регистрации права собственности ФИО1 на объекты недвижимости с кадастровыми номерами №... и №... и регистрации права собственности на новый объект недвижимости с установленными параметрами.

При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований для отказа в удовлетворении данных требований.

Разрешая вопрос о возмещении судебных расходов, судебная коллегия приходит к следующему.

Суммы, подлежащие выплате экспертам, относятся к издержкам, связанным с рассмотрением дела (ст. 94 ГПК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 96 ГПК РФ денежные суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам и специалистам, или другие связанные с рассмотрением дела расходы, признанные судом необходимыми, предварительно вносятся на счет, открытый в порядке, установленном бюджетным законодательством Российской Федерации, соответственно Верховному Суду Российской Федерации, кассационному суду общей юрисдикции, апелляционному суду общей юрисдикции, верховному суду республики, краевому, областному суду, суду города федерального значения, суду автономной области, суду автономного округа, окружному (флотскому) военному суду, управлению Судебного департамента в субъекте Российской Федерации, а также органу, осуществляющему организационное обеспечение деятельности мировых судей, стороной, заявившей соответствующее ходатайство. В случае, если указанное ходатайство заявлено обеими сторонами, требуемые суммы вносятся сторонами в равных частях.

Денежные суммы, причитающиеся экспертам, выплачиваются по окончании судебного заседания, в котором исследовалось заключение эксперта, за счет средств, внесенных на счет, указанный в части первой ст. 96 настоящего Кодекса (ч. 3 ст. 97 ГПК РФ).

Из материалов дела следует, что при назначении судом апелляционной инстанции по делу судебной экспертизы на депозит суда истцом были внесены денежные средства в сумме 145 360 рублей, которые должны быть перечислены экспертному учреждению.

Руководствуясь ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Черкесского городского суда от 26 сентября 2022 года отменить и принять по делу новое решение.

В удовлетворении иска Управления градостроительства и архитектуры мэрии муниципального образования города Черкесска к ФИО1 о приведении границ земельного участка с кадастровым номером №... в соответствии с правоустанавливающими документами путем приведения объектов капитального строительства с кадастровыми номерами №... и №... в соответствии с правоустанавливающими и техническим документами, а именно произвести снос (демонтаж) пристройки на трех бетонных колоннах с лестницей, надстройки части 2 этажа над первым этажом и 2 металлических столбов к объекту капитального строительства с кадастровым номером №... и снести двухэтажную пристройку к объекту капитального строительства с кадастровым номером №... отказать.

Встречный иск ФИО1 к Управлению градостроительства и архитектуры мэрии муниципального образования города Черкесска, ФИО2 о сохранении объекта недвижимости в переконструированном виде и признании права собственности удовлетворить в части.

В удовлетворении встречного иска ФИО1 к Управлению градостроительства и архитектуры мэрии муниципального образования <адрес>, ФИО2 о сохранении объекта недвижимости в переконструированном виде отказать.

Признать право собственности ФИО1 на объект недвижимого имущества – здание автомойка и кафе общей площадью 902,24 кв.м., полезной площадью 767,9 кв.м., площадью застройки 472,43 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>

Перечислить поступившие на депозит суда от ФИО1 денежные средства в сумме 145 360 рублей на расчетный счет экспертного учреждения ФБУ Северо-Кавказский РЦСЭ Минюста России

Банковские реквизиты учреждения:

ИНН №...

КПП №...

УФК по Ставропольскому краю (2133 ФБУ Северо-Кавказский РЦСЭ Минюста России л/с 20216Ц07750)

ОКЦ №2 ЮГУ Банка России // УФК по <адрес>

Казначейский счет №...

БИК №...

Единый казначейский счет №...

КБК 00№...

ОКТМО №..., ОГРН №...

Юридический адрес: <адрес>

Почтовый адрес: <адрес>.

Мотивированное определение составлено 12 декабря 2025 года.

Председательствующий

Судьи: