Решение № 2-422/2018 2-422/2018 ~ М-4659/2017 М-4659/2017 от 14 февраля 2018 г. по делу № 2-422/2018

Дело №


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15 февраля 2018 г. г. Хабаровск

Железнодорожный районный суд города Хабаровска в составе:

председательствующего судьи Руденко А.В.

при секретаре Киртьяновой А.С.,

с участием представителя истца ФИО2,

представителя Департамента муниципальной собственности администрации г. Хабаровска ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО4 к Департаменту муниципальной собственности администрации г. Хабаровска о признании права на заключение договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО4 обратился в суд с иском к Департаменту муниципальной собственности администрации г. Хабаровска (далее – ДМС) о признании права на заключении договора аренды земельного участка в обоснование указав, что являлся арендатором земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена от ДД.ММ.ГГГГ №. Участок предоставлялся для строительства индивидуального жилого дома.

ДД.ММ.ГГГГ истец получил разрешение на строительство жилого дома на указанном земельном участке сроком до 2023 года.

В июле 2014 года за ФИО4 в упрощенном порядке зарегистрировано право собственности на жилой дом, площадью 162,6 кв.м., 2-х этажный, расположенный на земельном участке по адресу: <адрес>. Соглашением от ДД.ММ.ГГГГ договор аренды земельного участка расторгнут в связи с регистрацией права собственности на возведенный объект и окончанием обязательств сторон. ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО5. заключен договор дарения жилого дома.

Решением Железнодорожного районного суда г. Хабаровска от 10.01.2017, принятого по иску ФИО5 к ДМС о признании незаконным отказа в представлении земельного участка в собственность, возложении обязанности предоставить земельный участок в собственность, по иску ДМС к ФИО5, ФИО4 о признании жилого дома самовольной постройкой, возложении обязанности по сносу объекта, признании недействительным договора дарения жилого дома, признании отсутствующим право собственности в удовлетворении иска ФИО5 отказано, иск ДМС удовлетворен частично, признано отсутствующим право собственности ФИО4, ФИО5 на объект недвижимого имущества - жилой дом по адресу: <адрес>, признан недействительным договор дарения жилого дома по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО5

В настоящее время истец приступил к переустройству возведенного объекта с целью приведения его в жилое назначение.

Вместе с тем ДМС в заключении договора аренды земельного участка с истцом было отказано.

Полагает указанный отказ незаконным и просит суд признать за собой право на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, без проведения торгов для завершения строительства индивидуального жилого дома.

В судебное заседание истец, извещенный о времени и месте рассмотрения дела по месту своего жительства, не явился, доказательств уважительности причин неявки не сообщил, ходатайств не заявлял.

Представитель истца ФИО2 в судебном заседании поддержала заявленные исковые требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ДМС ФИО3 исковые требования не признала в полном объеме, представила мотивированные письменные возражения, суду пояснила, что в соответствии с решением Железнодорожного районного суда г. Хабаровска от ДД.ММ.ГГГГ право собственности ФИО4 на объект недвижимости, расположенный на земельном участке по адресу: <адрес>, признано отсутствующим, земельные участки в аренду без торгов предоставляются только собственникам объектов недвижимости, ввиду чего испрашиваемый земельный участок ФИО4 предоставлен быть не может. Просила суд отказать в удовлетворении исковых требований.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося истца.

Заслушав стороны, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности урегулировано главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

В статье 39.6 ЗК РФ перечислены случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов.

Согласно подпункту 9 пункта 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.

В судебном заседании установлено, что в соответствии с договором аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, от ДД.ММ.ГГГГ №, министерством имущественных отношений Хабаровского края передана в аренду ФИО7 земельный участок с кадастровым номером №, площадью 671 кв.м., расположенный по адресу: участок находится в 15,5 метра по направлению на юго-восток от ориентира – жилое здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>, разрешенное использование: для строительства капитального объекта в соответствии с видами разрешенного использования земельного участка в территориальной зоне Ц-2.

Согласно договору от ДД.ММ.ГГГГ права и обязанности по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ № от ФИО7 перешли ФИО4

ДД.ММ.ГГГГ сроком до ДД.ММ.ГГГГ администрацией г. Хабаровска ФИО4 выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства «Индивидуальный жилой дом расположенный примерно в 15,5 м от ориентира на юго-восток. Адрес ориентира: <адрес>», площадь земельного участка 670 кв. метров, площадь застройки 90 кв. метров, общая площадь 170 кв. метров, количество этажей 2, расположенного по адресу: <адрес>, участок находится примерно в 15,5 метра по направлению на юго-восток от ориентира – жилое здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>, кадастровый номер земельного участка №

ДД.ММ.ГГГГ за ФИО4, в порядке ст. 25.3 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», на основании декларации об объекте недвижимости, зарегистрировано право собственности на жилой дом, площадью 162,6 кв. метров, 2-х этажный, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес> (запись о регистрации №).

Соглашением от ДД.ММ.ГГГГ договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ № земельного участка с кадастровым номером № расторгнут.

ДД.ММ.ГГГГ, на основании договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО4 и ФИО5, зарегистрирован переход права собственности на указанный выше жилой дом (запись о регистрации №), и право собственности на него за ФИО5 (запись о регистрации №

ДД.ММ.ГГГГ Железнодорожным районным судом г. Хабаровска рассмотрено гражданское дело № по иску ФИО5 к ДМС о признании незаконным отказа в представлении земельного участка в собственность, возложении обязанности предоставить земельный участок в собственность, по иску ДМС к ФИО5, ФИО4 о признании жилого дома самовольной постройкой, возложении обязанности по сносу объекта, признании недействительным договора дарения жилого дома, признании отсутствующим право собственности.

Указанным решением суда, вступившим в законную силу, и имеющим преюдициальное значение для рассмотрения настоящего дела, установлено, что ФИО1 на земельном участке с кадастровым номером № возведен объект недвижимости.

По результатам проведенной судом в рамках рассмотрения гражданского дела № судебной строительно-технической экспертизы установлено (экспертное заключение АНО «Хабаровская лаборатория судебной и независимой экспертизы» от ДД.ММ.ГГГГ №), что ответить на вопрос о соответствие указанного объекта не представилось возможным, так как на день осмотра и проведения исследования: работы по отделке, обустройству и оборудованию помещений 1-го и 2-го этажа не закончены; на 1-м этаже имеется единственное помещение высотой 4,11м, которое, возможно, «нести как к гаражу, так и к помещению автосервиса, но имеется возможность переустройства и переоборудования данного помещения, в помещение, предназначенное для проживания в нем, взамен «гаража»; отсутствует комплекс помещений (комнат и помещений вспомогательного использования), предназначенных для индивидуального и/или односемейного заселения жильцов, необходимого для проживания в нем. По площади помещений в исследуемом доме из них возможно устройство, в соответствие с требованиями санитарно-технических норм, общей жилой комнаты, спальни, кухни, а по коридору - туалета, т.е. помещений необходимых для проживания, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием.

Исследуемое здание, соответствует некоторым требованиям, предъявляемым к жилым зданиям: в силу своих конструктивных особенностей и масштаба (габаритов) исследуемое здание относится к капитальному строению, т.е. «недвижимому» имуществу, и его, возможно, отнести к изолированному помещению; согласно требованиям СП 2.13130.2012 п.6.5.6 к одноквартирным жилым домам данной конструкции (Ф1.4), высотой до двух этажей включительно, требования по степени огнестойкости и классу конструктивной пожарной опасности не предъявляются, т.е., при переоборудовании или отсутствии «гаража», исследуемый дом будет соответствовать противопожарным требованиям; в соответствие с СП 55.13330.2011 п.4.3, п.8.3, п.8.9, п.8.10, СанПиН 2.1.2.2645-10 п.2.7, п.3.2, п.п.4.7-4.9, п.8.1.1. по всем помещениям дома необходимо устройство вытяжной вентиляции, тем более такая возможность имеется. В т.ч. необходимо закончить устройство отопления по всему дому, тем более под оконными проемами устроены розетки для подключения электрических калориферов, и оно будет соответствовать требованиями НТД и санитарно-эпидемиологическим; исследуемый дом соответствует или имеется техническая возможность его приведения в пригодное, для постоянного проживания граждан, состояние, имеется возможность в его достройке (переустройстве) с учетом требований, которым должно отвечать жилое помещение; устройство гаража возможно на исследуемом участке, в качестве вспомогательного, дополнительного использования по отношению к исследуемому дому.

Признавая право собственности ФИО4 на возведенный объект недвижимости отсутствующим суд пришел к выводу, что спорный объект недвижимости жилым домом не является.

Давая оценку требованиям ДМС о сносе объекта судом указано, что «поскольку земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, предоставлялся для строительства индивидуального жилого дома, ФИО4 получено разрешение на строительство индивидуального жилого дома, срок которого не истек, доказательств существенного нарушений градостроительных и строительных норм и правил при строительстве спорного объекта, который фактически, исходя из заключения эксперта, является объектом незавершенного строительства, не представлено, оснований, предусмотренных п. 1 ст. 222 ГК РФ, для признания 2-этажного объекта, расположенного по <адрес>, самовольной постройкой и его сноса, суд не усматривает».

Решение Железнодорожного районного суда г. Хабаровска от ДД.ММ.ГГГГ оставлено без изменений апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Хабаровского краевого суда от ДД.ММ.ГГГГ.

Подпунктом 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ предусмотрено, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Согласно п. 1 ст.39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии с п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

В п. 21 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 4 (2017), утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15.11.2017, указано, что в случае, когда на арендуемом земельном участке, находящимся в публичной собственности, расположен незавершенный строительством объект недвижимости, возведенный на законных основаниях и принадлежащий арендатору, ст. 622 ГК РФ не может служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению этого земельного участка независимо от того, расторгнут или прекращен договор аренды.

Пунктом 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса РФ» разъяснено, что по смыслу ст. 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения, этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК РФ). При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (п. 1 ст. 130 ГК РФ).

С учетом установленной совокупности обстоятельства суд полагает требования истца подлежащими удовлетворению.

Так, в судебном заседании установлен и доказан факт предоставления ФИО4 земельного участка с кадастровым номером № для строительства индивидуального жилого дома на законных основаниях (договор передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № согласован и.о. министра имущественных отношений Хабаровского края 02.03.2012).

В силу ч. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Согласно ч. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Срок действия выданного ФИО4 разрешения на строительство от ДД.ММ.ГГГГ № № установлен до ДД.ММ.ГГГГ.

Возведенный истцом объект самовольной постройкой не признан, судом установлено, что он является объектом незавершенного строительства, судебной экспертизой подтверждена возможность его достройки до требований, предъявляемых к индивидуальному жилому дому.

Нахождение на земельном участке объекта незавершенного строительства является основанием для заключения договора аренды указанного земельного участка.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1 к Департаменту муниципальной собственности администрации <адрес> удовлетворить.

Признать за ФИО4 право на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, без проведения торгов для завершения строительства индивидуального жилого дома.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Хабаровском краевом суде в течение одного месяца со дня составления решения в окончательной форме с подачей апелляционной жалобы через Железнодорожный районный суд г. Хабаровска.

Судья А.В. Руденко

Мотивированное решение изготовлено 20 февраля 2018 года

Судья А.В. Руденко