Апелляционное определение № 33-3149/2025 от 22 декабря 2025 г.

КОПИЯ УИД 89RS0004-01-2024-001433-87

Дело № 2-54/2025

Апелл. дело № 33-3149/2025

Судья Кузьмина Н.А.


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

город Салехард 23 декабря 2025 г.

Судебная коллегия по гражданским делам суда Ямало-Ненецкого автономного округа в составе:

Председательствующего Башковой Ю.А.,

судей коллегии: Старовойтова Р.В. и Шошиной А.Н.,

с участием прокурора Губайдуллиной Г.А.

при секретаре Кошкиной Е.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании посредством видеоконференцсвязи с Новоуренгойским городским Ямало-Ненецкого автономного округа гражданское дело по иску Департамента имущественных и жилищных отношений Администрации г. Новый Уренгой (далее – департамент) к ФИО3, действующему в интересах несовершеннолетних ФИО4, ФИО5 Медины Мурадовны, об изъятии недвижимого имущества путем выкупа, встречному иску ФИО3, действующего в интересах ФИО5 Медины Мурадовны, ФИО4 к Администрации города Новый Уренгой, Департаменту имущественных и жилищных отношений администрации города Новый Уренгой о предоставлении равноценного жилого помещения взамен изъятого жилья для муниципальных нужд во внеочередном порядке

по апелляционной жалобе представителя истца ФИО6 на решение Новоуренгойского городского суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 11 сентября 2025 года.

Заслушав доклад судьи Старовойтова Р.В., пояснения представителя истца ФИО7, заключение прокурора, судебная коллегия,

УСТАНОВИЛА:

Департамент обратился в суд с иском к ФИО3, действующему в интересах несовершеннолетних ФИО2 и ФИО1 об изъятии недвижимого имущества путем выкупа.

В обоснование исковых требований указано, что распоряжением Администрации города Новый Уренгой от 17.06.2022 № 1014-р многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> (далее - жилой дом), признан аварийным и подлежащим сносу. Во исполнение постановления Администрации города Новый Уренгой от 20.06.2023 № 276 Департаменту имущественных и жилищных отношений Администрации города Новый Уренгой необходимо осуществить предусмотренные ЖК РФ, ЗК РФ мероприятия по изъятию для муниципальных нужд принадлежащего ответчику на праве собственности следующего недвижимого имущества: комнаты в квартире № с кадастровым номером № площадью 12,1 кв. м, расположенной в жилом доме ( при этом: 1/2 доли в праве общей долевой собственности принадлежит ФИО2; 1/2 доли в праве общей долевой собственности принадлежит ФИО1); земельного участка с кадастровым номером №. Жилой дом включен в Комплексную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда и жилищного фонда, планируемого к признанию аварийным, на территории ЯНАО на 2019 - 2025 годы, утвержденную постановлением Правительства ЯНАО от 11.02.2020 № 112-П, принятую в целях обеспечения устойчивого сокращения непригодного для проживания жилищного фонда на территории ЯНАО.

В этой связи истец просил суд изъять у ФИО3, действующего как законного представителя несовершеннолетних ФИО2, ФИО1, принадлежащее им на праве собственности недвижимое имущество: комнату в <адрес> площадью 12,1 кв. м с кадастровым номером №, расположенную по адресу: ЯНАО, <адрес>; доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером № площадью 1333 кв. м, расположенный по адресу: ЯНАО, <адрес>, пропорционально общей площади изымаемого жилого помещения; доли в праве собственности на нежилые помещения (общее имущество), расположенные по адресу: ЯНАО, <адрес>, пропорционально общей площади изымаемого жилого помещения, установив выкупную стоимость изымаемого имущества в размере 1 910 000 руб.; прекратить право собственности ФИО2, ФИО1 и признать право собственности муниципального образования город Новый Уренгой: на комнату в <адрес> площадью 12,1 кв.м с кадастровым номером №, расположенную по адресу: ЯНАО, <адрес>; на доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером № площадью 1333 кв.м и на нежилые помещения (общее имущество), расположенные по адресу: ЯНАО, <адрес>, пропорционально общей площади изымаемого жилого помещения.

ФИО3, действующим как законный представитель ФИО1, ФИО2, подано встречное исковое заявление, где он просил обязать администрацию <адрес> предоставить в собственность благоустроенное жилое помещение площадью не менее 30,4 кв.м, расположенное в городе Новый Уренгой, отвечающее санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства, взамен изымаемого, поскольку дом, подлежащий сносу включен в региональную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, следовательно собственник жилого помещения имеет право на предоставление другого жилого помещения в собственность либо его выкуп. При этом собственник имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его прав.

Судом вынесено решение, которым исковые требования Департамента удовлетворены.

Постановлено изъять жилое помещение комнату в <адрес>, общей площадью 12,1 кв.м. с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>; доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером № площадью 1333 кв.м., расположенный по адресу: ЯНАО, <адрес>, пропорционально общей площади изымаемого жилого помещения; доли в праве собственности на нежилые помещения (общее имущество), расположенное по адресу: <адрес>, пропорционально общей площади изымаемого жилого помещения, путем его выкупа у собственников ФИО1, ФИО2 установив его выкупную стоимость в размере 3 826 400 рублей, из которых подлежит выплате ФИО3 как законному представителю ФИО5 Медины Мурадовны 1 913 200 рублей (1/2 доли общей выкупной стоимости), выплата ФИО2 составит 1 913 200 рублей (1/2 доли от общей выкупной стоимости).

Прекратить право собственности ФИО5 Медины Мурадовны, ФИО2 и признать право собственности муниципального образования город Новый Уренгой на комнату в <адрес> площадью 12,1 кв.м. с кадастровым номером № расположенную по адресу: ЯНАО, <адрес>; на доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером № площадью 1333 кв.м. и на нежилые помещения (общее имущество), расположенные по адресу: <адрес> пропорционально общей площади изымаемого жилого помещения, одновременно с выплатой им денежной компенсации за изымаемое жилое помещение.

Встречные исковые требования ФИО3, действующего в интересах ФИО1, ФИО2 к Администрации города Новый Уренгой, Департаменту имущественных и жилищных отношений администрации города Новый Уренгой о предоставлении равноценного жилого помещения взамен изъятого жилья для муниципальных нужд во внеочередном порядке – оставлены без удовлетворения.

Не согласившись с указанным решением, представитель Департамента ФИО9 обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит его изменить, определив стоимость изымаемого помещения в 2 747 300 руб.

Приводит доводы о том, что судом первой инстанции неправомерно после проведения двух экспертиз была назначена третья судебная экспертиза, тогда как именно заключение эксперта ФИО8 (ООО «Эксперт») обладает всеми признаками объективности с приведением мотивов оценки недвижимого имущества.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель истца ФИО7 поддержала доводы жалобы.

Прокурор гражданско-судебного отдела прокуратуры Ямало-Ненецкого автономного округа Губайдуллина Г.А. в заключении полагала решение суда первой инстанции законным и обоснованным, не подлежащим отмене или изменению по доводам апелляционной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте рассмотрения дела заблаговременно и надлежащим образом (извещения по электронной почте от 04 декабря 2025 года, телефонограмма от 05 декабря 2025 года), в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, сведений о причинах неявки не представили. Информация о времени и месте судебного заседания размещена также на официальном сайте суда Ямало-Ненецкого автономного округа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Принимая во внимание, что неявка лиц, участвующих в деле, извещенных о месте и времени судебного заседания надлежащим образом, не является препятствием для апелляционного рассмотрения дела, судебная коллегия на основании части 3 статьи 167, части 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрела дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав представителя истца, заключение прокурора, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено, что несовершеннолетние ФИО2, ФИО1 являются сособственниками (по 1/2 доли каждая) жилого помещения – комнаты в квартире площадью 12,1 кв.м, расположенной по адресу: <адрес>. Право собственности зарегистрировано 16.04.2014, что подтверждается записью о регистрации №.

Распоряжением Администрации г. Новый Уренгой от 17.06.2022 № 1014-р многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу.

Жилой дом включен в Комплексную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда и жилищного фонда, планируемого к признанию аварийным, на территории ЯНАО на 2019-2025 годы, утвержденного постановлением Правительства ЯНАО от 11.02.2020 №112-П, принятую в целях обеспечения устойчивого сокращения непригодного для проживания жилищного фонда на территории ЯНАО.

24.10.2023 ФИО3, ФИО1, ФИО2 Департаментом направлено уведомление с прилагаемым к нему соглашением об изъятии недвижимости для муниципальных нужд путем выкупа, в том числе с отчетом об оценке возмещения за изымаемый участок и объекты недвижимого имущества.

Соглашение о выкупе жилого помещения между сторонами не достигнуто.

Вышеприведенные обстоятельства послужили основанием для обращения Департамента в суд с настоящим иском, где последним указана сумма выкупа в 1 910 000 руб.

В силу статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом (часть 1). Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (часть 3).

Статьей 40 Конституции Российской Федерации предусмотрено, что каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища (часть 1). Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище (часть 2).

Согласно статье 235 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 239 Гражданского кодекса Российской Федерации принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся, в том числе путем отчуждения недвижимого имущества в связи с изъятием участка.

Статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления (часть 1).

Собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством (часть 4).

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения (часть 6).

Если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда (часть 9).

Признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи (часть 10).

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу и реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 года, содержатся разъяснения о том, что по общему правилу жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации. В случае, когда собственники жилых помещений в таком доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа.

Разрешая исковые требования, руководствуясь вышеприведенными нормами, суд первой инстанции пришел к выводу о необходимости изъятия у ответчика спорного жилого помещения для муниципальных нужд с выплатой возмещения. Определяя размер такого возмещения, суд руководствовался положениями статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также статьями 281, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и установил такое возмещение на основании заключения эксперта ООО «Региональный Экспертно-Правовой Институт «Открытие» от 01 июля 2025 года ФИО10 в сумме 3 826 400 руб. (1 410 000 – стоимость непроизведенного капитального ремонта + 2 416 400 – стоимость помещения), в пользу каждого собственника 1 913 200 руб. с учетом вспомогательных помещений, поскольку изымаемое помещение – комната.

Также суд отказал в удовлетворении требований встречного иска, указав следующее.

Спорный жилой дом включен в Программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда и жилищного фонда, планируемого к признанию аварийным, на территории Ямало-Ненецкого автономного округа на 2019 – 2028 годы, утвержденную постановлением Правительства Ямало-Ненецкого автономного округа от 11.02.2020 №112-П, тогда как данная Программа не тождественна региональной адресной программе.

Как следует из преамбулы Программы, утвержденной постановлением Правительства Ямало-Ненецкого автономного округа от 11.02.2020 №112-П, ее целью является обеспечение устойчивого сокращения непригодного для проживания жилищного фонда на территории Ямало-Ненецкого автономного округа, во исполнение Указа Президента Российской Федерации от 07.05.2018 №204 «О национальных целях и стратегических задачах развития Российской Федерации на период до 2024 года».

Разделом III Программы (перечень программных мероприятий) предусмотрено, что обеспечение жилищных прав граждан, расселяемых из аварийного жилищного фонда в рамках мероприятий Программы, осуществляется в соответствии с нормами действующего жилищного законодательства. Выкуп жилых помещений у собственников путем предоставления возмещений за изымаемые жилые помещения аварийного жилищного фонда осуществляется в соответствии с ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации. При обеспечении жилищных прав собственников жилых помещений, расположенных в аварийном жилищном фонде, в рамках ч. 8 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, в случае если стоимость жилого помещения, передаваемого в собственность взамен изымаемого жилья, ниже выкупной цены изымаемого жилого помещения, то собственнику выплачивается разница между стоимостью прежнего и нового жилого помещения, а если стоимость предоставляемого жилого помещения выше выкупной цены изымаемого жилого помещения, то по соглашению сторон обязанность по оплате разницы между ними возлагается на собственника. Дополнительные меры поддержки по обеспечению жилыми помещениями собственников жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, установлены в соответствии с главой 1 раздела III-I Закона N 36-ЗАО.

При этом, согласно разделу IV Программы, источниками финансирования программных мероприятий являются: средства окружного бюджета, передаваемые в виде целевой субсидии НО «Фонд жилищного строительства ЯНАО»; средства окружного бюджета, передаваемые в виде целевой субсидии ФЖС ЯНАО; средства окружного бюджета, направляемые в форме субсидий бюджетам муниципальных и городских округов в автономном округе на реализацию программных мероприятий; финансовые средства бюджетов муниципальных образований в автономном округе.

Региональной адресной программой по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на территории Ямало-Ненецкого автономного округа в 2019 - 2028 годах, предусмотрено, что источниками финансирования мероприятий данной программы являются средства Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства (Фонда ЖКХ), средства окружного бюджета.

Таким образом, источником финансирования Программы не являются средства Фонда ЖКХ, положения данной программы не предусматривают обязанности органа местного самоуправления предоставить собственнику жилого помещения в аварийном доме другое жилое помещение, предоставление другого жилого помещения взамен изымаемого, это возможно только в случае заключения соглашения с собственником, так, как это установлено положениями ч. 8 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Закон Ямало-Ненецкого автономного округа от 30.05.2005 №36-ЗАО «О порядке обеспечения жильем граждан, проживающих в Ямало-Ненецком автономном округе», не предусматривает сейчас и не предусматривал ранее (в том числе, на момент издания органом местного самоуправления распоряжения о признании <адрес> аварийным и постановления об изъятии земельного участка под данным домом для муниципальных нужд) права собственника жилого помещения, находящегося в доме, признанном аварийным, на предоставление ему другого жилого помещения взамен изымаемого.

Право выбора способа защиты жилищных прав путем получения компенсации за изымаемое жилое помещение либо путем предоставления жилого помещения в натуре у семьи Б-вых не имеется, они вправе получить возмещение за изымаемое жилое помещение только в денежной форме, размер этого возмещения определяется в соответствии с правилами части 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Поскольку решение суда первой инстанции в части отказа во встречном иске, изъятия жилого помещения с прекращением права собственности на него сторонами не оспаривается, оснований для его проверки и пересмотра в данной части судебная коллегия не усматривает.

С выводами суда первой инстанции в части установления размера возмещения за изымаемое жилое помещение в вышеуказанной сумме судебная коллегия полагает возможным согласиться ввиду следующего.

В силу части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (часть 7).

В соответствии со статьей 281 Гражданского кодекса Российской Федерации за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение (пункт 1).

При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством. В случае, если одновременно с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таком земельном участке и принадлежащих правообладателю данного земельного участка объектов недвижимого имущества, в возмещение за изымаемое имущество включается рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, право собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению (пункт 2).

Частью 8.2 Жилищного кодекса Российской Федерации граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 настоящей статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения.

Согласно разъяснениям, приведенным Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24 декабря 2014 года, в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 года, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

При определении размера подлежащего выплате ответчику возмещения, суд обоснованно оставил без внимания представленный истцом отчет от 11 октября 2023 года ООО «Региональный экспертный центр», поскольку с момента его составления на дату разрешения спора прошло более 6 месяцев, в связи с чем на основании статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» утратил свою актуальность.

Также правомерно отклонено и заключение эксперта ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «АРУС» от 28 октября 2024 года ФИО11, поскольку срок и этого заключения истек, а кроме того, как указал суд, стоимость комнаты с учетом вспомогательных помещений не определялась.

Никем из сторон исключение этих доказательств в настоящее время не оспаривается.

Принимая в качестве надлежащего доказательства заключение эксперта ООО «Региональный Экспертно-Правовой Институт «Открытие» от 01 июля 2025 года ФИО10, суд первой инстанции обоснованно указал, что определенная сумма в 3 826 400 руб. является верной, так как согласно указанному заключению рыночная стоимость спорного объекта включает в себя: рыночную стоимость жилого помещения с учетом доли вспомогательных помещений, доли общего имущества в многоквартирном доме, а также доли земельного участка, приходящейся на долю жилого помещения с учетом вспомогательных помещений; размер убытков, причиненных собственнику изъятием жилого помещения, включая убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он понесет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода на дату составления заключения.

В указанном заключении эксперт также пришел к выводу о том, что частичный капитальный ремонт многоквартирного дома, возведенного в 1984 году, должен был быть произведен через 11, 25 лет, то есть в 1995 году, сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, исходя из объема повреждений, а также необходимых ремонтных работ и материалов на дату первой приватизации в 2012 году, но в текущих ценах, составляет 1 410 000 руб.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, заключение эксперта ООО «Региональный Экспертно-Правовой Институт «Открытие» полностью отвечает требованиям статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и является допустимым доказательством по настоящему делу. Данное заключение выполнено специалистом, обладающим необходимыми познаниями в области порученных ему исследований и соответствующей квалификацией, не заинтересованном в исходе дела и предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, предусмотренной статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации. При этом заключение является полным, ясным, поскольку содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в результате их выводы и научно обоснованные ответы на поставленные вопросы мотивированы, последовательны, основаны на выполненных экспертом расчетах, непротиворечивы и согласуются с другими доказательствами по делу. При этом заключение эксперта с учетом даты его составления в части определения рыночной стоимости жилого помещения (включая стоимость доли собственника в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома, земельный участок) содержит актуальные данные на момент рассмотрения настоящего спора.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, суд первой инстанции обоснованно исходил из выводов заключения судебной экспертизы в том числе при включении в выкупную стоимость суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

В соответствии с Обзором судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан, в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 года), выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

В соответствии со статьей 16 Закона Российской Федерации от 04 июля 1991 №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется в соответствии с данным Законом.

При этом в соответствии с положениями части 1 статьи 190.1 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 16 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

Согласно ранее действовавшим нормам Жилищного кодекса РСФСР с жильцов дома удерживалась плата за капитальный ремонт дома, а на наймодателе (собственнике жилья) лежала обязанность своевременно производить ремонт жилых домов, обеспечивать бесперебойную работу инженерного оборудования домов и жилых помещений, надлежащее содержание подъездов, других мест общего пользования (статья 141 Жилищного кодекса РСФСР).

Статья 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, действующего с 01 марта 2005 года, предусматривает, что собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Норма, возлагающая на собственника обязанность по содержанию принадлежащего ему имущества, содержится также в статье 210 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из смысла приведенных норм в их взаимосвязи следует, что обязанность по производству капитального ремонта жилых помещений многоквартирного дома, возникшая у бывшего наймодателя (органа государственной власти или органа местного самоуправления) и не исполненная им на момент приватизации гражданином занимаемого в этом доме жилого помещения, сохраняется до исполнения обязательства и переходит к собственникам жилых помещений после исполнения им указанной обязанности лишь обязанность по производству последующих капитальных ремонтов.

При этом, согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 01.03.2012 №389-О-О, определяя в Законе Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда Российской Федерации» основные принципы осуществления приватизации государственного и муниципального жилищного фонда социального использования на территории Российской Федерации, федеральный законодатель, руководствуясь принципами социального государства и поддержания доверия граждан к действиям публичной власти, в целях обеспечения дополнительных гарантий права на приватизацию для граждан, занимающих жилые помещения в домах, требующих капитального ремонта, предусмотрел сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда.

Таким образом, до возложения бремени содержания общего имущества дома на граждан, приватизировавших квартиры в таком доме, муниципальное образование, как наймодатель, обязано исполнить обязанность по проведению капитального ремонта общего имущества как всего жилого дома, так и отдельных его конструкций, исправление которых возможно только в условиях проведения капитального ремонта.

В силу положений части 3 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт, за исключением такой обязанности, не исполненной Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием, являющимися предыдущим собственником помещения в многоквартирном доме.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за произведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.

Таким образом, в силу приведенных правовых положений, применительно к рассматриваемому делу, юридически значимыми и подлежащими доказыванию в их совокупности обстоятельствами при разрешении вопроса о включении суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в выкупную цену жилого помещения являются: установление лица, являвшегося наймодателем жилых помещений; нуждаемость относящегося к государственному или муниципальному жилищному фонду многоквартирного дома в проведении капитального ремонта на дату приватизации первого жилого помещения в нем; установление факта неисполнения наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, повлекшего ухудшение его технического состояния (потерю эксплуатационных, механических и других качеств), а также способствующего в дальнейшем утрате стоимости конструктивного элемента и здания в целом, и как следствие снижению его надежности.

Как следует из материалов дела, спорный дом построен в 1984 году.

В этот период времени действовало Положение о проведении планово-предупредительного ремонта жилых и общественных зданий, утвержденное Госстроем СССР 8 сентября 1964 года, которое утратило силу с 1 июля 1989 года в связи с изданием постановления Госстроя СССР от 30 июня 1989 года №113.

Данным Положением в зависимости от материала жилые дома были разделены на следующие шесть групп с установлением нормативных усредненных сроков их службы:

1 - каменные, особо капитальные; фундаменты - каменные и бетонные, стены – каменные (кирпичные) и крупноблочные, перекрытия железобетонные – 150 лет;

2 - каменные, обыкновенные; фундаменты - каменные, стены каменные (кирпичные) или смешанные (деревянные и железобетонные), а также каменные своды по металлическим балкам – 125 лет;

3 - каменные облегченные; фундаменты - каменные и бетонные, стены - облегченной кладки из кирпича, шлакоблоков и ракушечника, перекрытия - деревянные, железобетонные или каменные своды по металлическим балкам – 100 лет;

4 - деревянные, рубленные и брусчатые, смешанные, сырцовые; фундаменты - ленточные бутовые, стены - рубленые, брусчатые и смешанные (кирпичные и деревянные), сырцовые, перекрытия деревянные – 50 лет;

5 - сборно-щитовые, каркасные, глинобитные, саманные и фахверковые; фундаменты - на деревянных стульях или бутовых столбах, стены - каркасные, глинобитные и др., перекрытия – деревянные – 30 лет;

6 - каркасно-камышитовые и прочие облегченные – 15 лет.

Приказом Госкомархитектуры от 23 ноября 1988 года №312 утверждены ведомственные строительные нормы Госкомархитектуры «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения» (далее по тексту ВСН 58-88(р)), действующие с 1 июля 1989 года и до настоящего времени. Данные нормы рекомендовано применять при определении необходимости проведения капитального ремонта Приказом Минстроя России от 4 августа 2014 года №427/пр «Об утверждении методических рекомендаций установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме» (п. 2).

Пунктом 2.2 ВСН 58-88 (р) предусмотрено, что система технического обслуживания, ремонта и реконструкции должна обеспечивать нормальное функционирование зданий и объектов в течение всего периода их использования по назначению. Сроки проведения ремонта зданий, объектов или их элементов должны определяться на основе оценки их технического состояния. Система технического обслуживания, ремонта и реконструкции должна обеспечивать нормальное функционирование зданий и объектов в течение всего периода их использования по назначению. Сроки проведения ремонта зданий, объектов или их элементов должны определяться на основе оценки их технического состояния. Техническое обслуживание должно проводиться постоянно в течение всего периода эксплуатации.

Капитальный ремонт должен включать устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) их на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий. При этом может осуществляться экономически целесообразная модернизация здания или объекта: улучшение планировки, увеличение количества и качества услуг, оснащение недостающими видами инженерного оборудования, благоустройство окружающей территории (пункт 5.1 ВСН 58-88 (р)).

На основании п. 5.5 ВСН 58-88(р) под капитальным ремонтом понимается ремонт с целью восстановления ресурса здания с заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшения эксплуатационных показателей.

В приложении №2 ВСН 58-88 (р) «Минимальная продолжительность эффективной эксплуатации зданий и объектов» установлена продолжительность эффективной комплектации до постановки на капитальный ремонт, которая в целом определена от 10 до 25 лет, а при тяжелых условиях эксплуатации, при повышенной влажности, агрессивности воздушной среды, значительных колебаниях температуры (бани, прачечные, бассейны, бальнео- и грязелечебницы и т.п.), а также для открытых сооружений (спортивных, зрелищных и т.п.) этот срок установлен от 8 до 12 лет.

В приложении №3 ВСН 58-88 (р) «Минимальная продолжительность эксплуатации элементов зданий и объектов» установлена продолжительность эксплуатации отдельных элементов жилых зданий, которая для различных конструктивных элементов составляет до 3 до 80 лет.

Год постройки рассматриваемого жилого дома - 1984. Продолжительность эффективной эксплуатации до постановки на капитальный ремонт согласно ВСН 58-88(р) зданий со стенами из кирпича, естественного камня и т.п. с деревянными перекрытиями, деревянные, со стенами из прочих материалов при нормальных условиях эксплуатации (жилые дома и здания с аналогичным температурно-влажностным режимом основных функциональных помещений) составляет 10-15 лет. То же, при тяжелых условиях эксплуатации, при повышенной влажности, агрессивности воздушной среды, значительных колебаниях температуры составляет 8-12 лет (в среднем 10 лет).

С учетом конструктивных элементов здания, в котором расположено жилое помещение (материал ограждающих конструкций – деревянные, материал перекрытий – деревянные, а также условия эксплуатации в районе Крайнего Севера), срок до постановки на комплексный капитальный ремонт составляет 10 лет, соответственно, комплексный капитальный ремонт должен был быть произведен в 1994 году.

По результатам исследования экспертом установлено, что на дату первой приватизации жилого помещения в доме – 10 декабря 2012 года – для многоквартирного жилого дома срок проведения частичного комплексного капитального ремонта наступил.

Таким образом, в заключении эксперта указано, что вывод о потребности в проведении комплексного капитального ремонта многоквартирного жилого дома сделан на основании ВСН 58-88(р), действующих на дату первой приватизации жилого помещения в доме.

Также в заключении эксперта указано, что расчет произведен для комплексного капитального ремонта на основании ВСН 58-88(р).

Учитывая изложенное, судебная коллегия не находит оснований ставить под сомнение выводы эксперта о нуждаемости многоквартирного дома в проведении капитального (комплексного) ремонта на дату первой приватизации жилого помещения в нем, а также в правильности определенной экспертом величины компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, поскольку данные выводы основаны на положениях нормативных правовых актов, действовавших на дату первой приватизации, подтверждены приведенными в заключении расчетами и подробно мотивированы экспертом.

Доказательств, опровергающих выводы эксперта и влияющих на определение итоговой рыночной стоимости жилого помещения, доли в общем имуществе, доли земельного участка, возможных убытков собственников, апелляционная жалоба не содержит.

Вопреки ссылкам апеллятора, заключение не содержит дефектов. В нарушение правил, предусмотренных ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, рецензия или контрзаключение заявителем жалобы не представлены, тогда как последний является профессиональным участником гражданского оборота и не может не знать порядка оспаривания заключений.

Вопреки позиции апеллятора, коллегия учитывает, что при производстве экспертизы ООО «Проспект» использованы ненадлежащие аналоги с разрешенным использованием под ИЖС в то время как следовало исходить из объектов-аналогов, предназначенных под многоквартирную застройку, поскольку спорное жилое помещение расположено в многоквартирном доме.

Кроме того, судебная коллегия полагает, что экспертом ООО «Проспект» необоснованно занижен размер компенсация за непроизведенный капитальный ремонт, который определен в 247 800 руб. Судебная коллегия обращает внимание на то, что экспертом ООО «Региональный Экспертно-Правовой Институт «Открытие» размер такой компенсации определен в 1 410 000 руб. (данная сумма практически в 6 раз превышает сумму, установленную экспертом ООО «Проспект»), при этом нарушений при определении экспертом ООО «Региональный Экспертно-Правовой Институт «Открытие» указанной компенсации не допущено.

Учитывая недостатки заключения ООО «Эксперт», очевидно, что у суда имелись основания для назначения повторной экспертизы, суждение об обратном ошибочно.

С учетом изложенного оспариваемое решение законно, оснований для его отмены не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Новоуренгойского городского суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 11 сентября 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя истца ФИО9 - без удовлетворения.

Апелляционное определение может быть обжаловано в Седьмой кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев со дня изготовления апелляционного определения.

Апелляционное определение изготовлено 26.12.2025.

Председательствующий Ю.А. Башкова

Судьи А.Н. Шошина

Р.В. Старовойтов