Апелляционное определение № 33-10830/2025 33-490/2026 от 14 января 2026 г.

Дело № 33-490/2026 (33-10830/2025)

(Дело № 2 – 2289/2025)

УИД: 59RS0004-01-2025-002905-26

Судья Чикулаева И.Б.


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Перми 15.01.2026

Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе: председательствующего Шабалиной И.А.,

и судей Ивановой Е.В., Гладковой О.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Дьяковой М.С.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2289/2025 по иску ФИО1 к муниципальному образованию «город Пермь» в лице администрации города Перми о взыскании компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, за долю в излишней площади земельного участка, судебных расходов,

по апелляционной жалобе администрации города Перми на решение Ленинского районного суда г. Перми от 09.09.2025,

ознакомившись с материалами дела, заслушав доклад судьи Шабалиной И.А., судебная коллегия

установила:

ФИО1, (с учетом уточнения исковых требований) обратилась с иском к муниципальному образованию «город Пермь» в лице администрации г.Перми о взыскании компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого помещения – комнаты, общей площадью 24,8 кв.м, расположенного по адресу: ****, в размере 223 000 руб., компенсации за излишек земельного участка под многоквартирным домом № ** по ул. ****, приходящийся на долю вышеуказанного жилого помещения – 191 000 руб., судебных расходов по оплате государственной пошлины – 3 000 руб., расходов по оплате услуг оценщика – 25 000 руб., расходов по оплате услуг представителя – 15 000 руб.

В обоснование требований указав, что ей на праве собственности принадлежала комната, общей площадью 24,8 кв.м, расположенная по адресу: ****. Жилой дом № ** по ул. **** признан аварийным и подлежащим сносу. 09.06.2022 между ответчиком и истцом заключен договор об изъятии жилого помещения, расположенного по адресу: ****, в который не включены компенсация за непроизведенный капитальный ремонт и компенсация за долю излишней площади земельного участка под многоквартирным домом в связи с изъятием жилого помещения.

Решением Ленинского районного суда г.Перми от 09.09.2025 с муниципального образования «город Пермь» в лице администрации г.Перми в пользу ФИО1 взыскана компенсация за непроизведенный капитальный ремонт в размере 223 000 руб., за долю в излишней площади земельного участка – 191 000 руб., расходы по оплате услуг оценщика – 25 000 руб., по оплате государственной пошлины – 3 000 руб., расходы по оплате услуг представителя – 15 000 руб.

Администрация города Перми в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять по делу новое решение, соответствующее нормам материального и процессуального права.

В обоснование доводов жалобы указав, что администрация с принятым решением не согласна, считает его постановленным с нарушением норм материального и процессуального права.

Разрешив вопрос о возможности рассмотрения апелляционной жалобы в отсутствие сторон по делу, заслушав доклад судьи Шабалиной И.А., исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность состоявшегося решения по правилам статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

В соответствии со статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд.

В силу части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации при определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием. В выкупную цену изымаемого жилого помещения помимо его рыночной стоимости и убытков включается также компенсация за непроизведенный капитальный ремонт в многоквартирном доме.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что ФИО1 на праве собственности принадлежала комната общей площадью 24,8 кв.м, в том числе жилой площадью 20 кв.м, расположенная по адресу: ****. 17.11.2016 заключением межведомственной комиссии № 93 принято решение о выявлении оснований для признания многоквартирного дома № ** по ул. **** аварийным и подлежащим сносу. 12.02.2016 распоряжением начальника управления жилищных отношений администрации г. Перми, с учетом распоряжения от 25.03.2021, многоквартирный дом № ** по ул. **** признан аварийным и подлежащим сносу.

08.06.2022 между муниципальным образованием город Пермь и ФИО1 заключен Договор об изъятии жилого помещения, в соответствии с которыми предметом Договора является выплата возмещения за изымаемое жилое помещение - комнату, общей площадью 24,8 кв.м, в том числе жилой площадью 20,0 кв.м, расположенное по адресу: ****, в размере 1 156 900 руб. и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения – 1 045 100 руб., убытки, причиненные собственнику в связи с изъятием жилого помещения (включая расходы, связанные с изменением места жительства, временным пользованием иным жилым помещением, переездом, поиском иного жилого помещения, оформлением права собственности на другое жилое помещение, кап.ремонт, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду), стоимость услуг риэлтора, грузоперевозок и грузчиков – 99 800 руб., стоимость изготовления отчета об оценке – 12 000 руб. Сумма возмещения определена на основании отчета об оценке ООО «Оценка-Консалтинг» от 20.04.2022 № 22/1282.

Из отчета об оценке №22/1282 от 20.04.2022 ООО «Оценка-Консалтинг» усматривается, что сумма возмещения составила 1 144 900 руб., в том числе рыночная стоимость комнаты – 1 045 100 руб., убытки, причиненные изъятием жилого помещения – 99 800 руб. Рыночная стоимость компенсации за непроизведенный капитальный ремонт и рыночная стоимость доли в праве собственности на сверхнормативный земельный участок оценщиком не определялась.

В подтверждение размера компенсации за непроизведенный капитальный ремонт комнаты, общей площадью 24,8 кв.м, в том числе общей площадью 20,0 кв.м, по адресу: ****, и компенсации за долю в излишней площади земельного участка, под многоквартирным домом № ** по ул. ****, приходящегося на долю жилого помещения - комнату, общей площадью 24,8 кв.м, в том числе общей площадью 20,0 кв.м, по адресу: **** истцом представлены: отчет частнопрактикующего оценщика Б. № 26/25 от 25.04.2025, согласно которому компенсация за непроизведенный капитальный ремонт, с учетом даты первой приватизации жилого помещения 01.01.1992, составляет 198 000 руб., компенсации за долю в излишней площади земельного участка – 191 000 руб.; отчет частнопрактикующего оценщика Б. № 26-1/25 от 02.07.2025, согласно которому компенсация за непроизведенный капитальный ремонт, с учетом даты первой приватизации жилого помещения 01.04.2009, составляет 223 000 руб., компенсации за долю в излишней площади земельного участка – 191 000 руб.

Удовлетворяя исковые требования, проанализировав договор об изъятии жилого помещения от 09.06.2022, отчет об оценке №22/1282 от 20.04.2022 на основании которого определена и выплачена сумма возмещения и убытков суд, исходил из того, что поскольку жилой дом в результате ненадлежащего содержания пришел в аварийное состояние, в том числе по причине не проведения своевременных капитальных ремонтов, при изъятии такого помещения подлежит выплата компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, а также стоимость излишней площади земельного участка, цена которой фактически не включена в договор об изъятии.

Определяя размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт и за долю излишней площади земельного участка под многоквартирным домом, суд, руководствовался отчетом частнопрактикующего оценщика Б. № 26-1/25 от 02.07.2025.

В силу статей 96, 98, 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, пунктов 10, 13 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» с ответчика в пользу истца взысканы судебные расходы по оплате услуг представителя в размере 15000 руб., по оплате услуг оценщика 25 000 руб., по оплате государственной пошлины 3 000 руб.

Судебная коллегия с выводами суда первой инстанции соглашается в полной мере и полагает, что доводы апелляционной жалобы не могут служить основанием к отмене или изменению решения суда.

Согласно части 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации изъятие жилого помещения возможно только при условии равноценного возмещения. По общему правилу выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно части 1 статьи 38 Жилищного кодекса Российской Федерации при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

В соответствии с приведенными нормами закона доля в праве общей собственности на земельный участок принадлежит ответчикам в силу наличия права собственности на квартиру в многоквартирном доме (попдункт 4 пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации), в связи с чем, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты, входят в стоимость квартиры.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу названных норм права с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещении в многоквартирном доме соответствующий земельный участок в полном объеме поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме независимо от его размера составляющих норматив либо имеющий сверхнормативную общую площадь.

Таким образом, установив, что выкупная стоимость выплаченная по договору определена без учета сверхнормативной площади земельного участка под многоквартирным домом, суд обоснованно взыскал стоимость сверхнормативного земельного участка с ответчика, так как возмещение в силу части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации должно быть полным.

Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Статья 16 Закона Российской Федерации от 4.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за произведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.

Из системного толкования приведенных выше норм права и из обстоятельств дела следует, что обязанность по проведению капитального ремонта данного жилого дома возникла у его первого собственника задолго до приватизации квартир жильцами. При смене собственника обязанность по проведению капитального ремонта жилого дома должен нести новый собственник. За гражданами сохраняется не только право на приватизацию жилых помещений, но и право требовать проведения капитального ремонта от бывшего наймодателя при приватизации жилых помещений в домах, которые на момент приватизации требовали проведения такого ремонта, но данная обязанность исполнена не была. Обязательство по проведению последующих капитальных ремонтов лежит на собственниках жилых помещений, в том числе, на гражданах, приватизировавших жилые помещения, только после исполнения бывшим наймодателем обязанности по капитальному ремонту жилых помещений, а также общего имущества в многоквартирном доме.

Как следует из материалов дела обязанность по проведению капитального ремонта ответчиком исполнена не была. При этом, отсутствие своевременного капитального ремонта жилого дома привело к разрушению его конструкций и элементов, что в итоге и привело к признанию дома аварийным в установленном порядке, а аварийное состояние многоквартирного жилого дома не может не затрагивать состояние находящихся в нем жилых помещений, что в свою очередь сказывается на их рыночной стоимости. Данные обстоятельства подтверждены заключениями экспертов и ответчиком не опровергнуты.

При этом, своевременное проведение капитального ремонта многоквартирного дома могло бы исключить необходимость его сноса, предотвратить снижение уровня его надежности, что дает собственнику право на получение дополнительной компенсации в виде стоимости непроизведенного капитального ремонта.

Доводы апелляционной жалобы об окончательности размера возмещения не подлежащего пересмотру со ссылкой на пункт 1.5 договора, факта не оспаривания договора изъятия, не влекут отмены решения суда, поскольку состав возмещения за изымаемое у собственника в порядке части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации непригодного для проживания жилого помещения определен законом. Соответственно, договор об изъятии жилого помещения заключенный с собственниками, в котором не предусмотрена компенсация за непроизведенный капитальный ремонт, не соответствует требованиям закона и нарушает их права на выплату полной выкупной стоимости.

Поскольку с достоверностью установлено, что при заключении договора № ** об изъятии жилого помещения от 09.06.2022 основанием для определения выкупной цены послужил отчет об оценке ООО «ОЦЕНКА-КОНСАЛТИНГ» от 20.04.2022 №22/1282, в котором отсутствует оценка стоимости непроизведенного капитального ремонта при нуждаемости дома в проведении капитального ремонта на дату первой приватизации, судебная коллегия находит решение суда законным и обоснованным, а ссылку в договоре выкупа на входящий в состав выкупной цены «кап.ремонт» безосновательной и не соответствующей содержанию отчета ООО «ОЦЕНКА-КОНСАЛТИНГ» от 20.04.2022 №22/1282.

Судебная коллегия полагает, что с учетом нормативного правового регулирования спорных правоотношений суд первой инстанции обоснованно руководствовался положениями части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и пришел к верному выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований о взыскании компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Доводы апелляционной жалобы о несогласии с заключением эксперта ЧПО Б. от 25.04.2025 №26/25 положенным в основу решения суда, так как выводы эксперта вводят суд в заблуждение, так как они не основаны на действующем законодательстве, поскольку расчет произведен согласно Постановлению Правительства Российской Федерации от 26.09.1997 № 1223 «Об утверждении Положения об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминимумах» утратило силу, с указанием, что вывод об «излишней площади земельного участка» прямо противоречит действующему законодательству, признаются судебной коллегией несостоятельными, так как несогласие ответчика с примененными специалистом методиками само по себе не свидетельствует о неполноте исследования объекта оценки. Определение методики исследования является прерогативой самого специалиста, который самостоятельно определяет перечень документов, необходимых и достаточных для объективного проведения исследования. Специалист вправе при выполнении исследований использовать любые методики, отвечающие критерию научной обоснованности, посредством которых можно получить объективные сведения по вопросам, относящимся к предмету оценки. Несогласие с отдельными подходами и методиками само по себе не является безусловным основанием для признания выводов отчета недостоверными. Доказательств, свидетельствующих о порочности отчета об оценке, выполненного ЧПО Б., стороной ответчика вопреки требованиям статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.

Таким образом, разрешая спор в части взыскания в пользу истца стоимости доли сверхнормативного земельного участка под многоквартирным домом, приходящейся на принадлежавшее ФИО1 жилое помещение, суд обоснованно руководствовался положениями части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и пришел к верному выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Следует учесть, что судебная практика не является формой права и высказанная в ней позиция конкретного суда не является обязательной для применения другими судами при разрешении внешне тождественных споров, в связи с чем, ссылка в апелляционной жалобе на определение судебной коллегии по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 23.08.2021 №88-11085/2021 не может быть принята во внимание судебной коллегией, поскольку определение принято по иному спору, в отношении иных сторон, не имеет статуса преюдиции и не является обязательным в силу статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при разрешении настоящего спора.

В целом доводы апелляционной жалобы ответчика направлены на переоценку представленных в материалы дела доказательств, фактически выражают несогласие с выводами суда, однако, по существу их не опровергают, оснований к изменению решения не содержат, а также не содержат данных, которые не были приняты во внимание судом первой инстанции при постановлении решения в связи с чем, признаются судебной коллегией несостоятельными и отвергаются в полном объеме.

На основании изложенного, оснований для отмены решения суда, предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Ленинского районного суда г. Перми от 09.09.2025 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации города Перми – без удовлетворения.

Председательствующий: (подпись)

Судьи: (подписи)

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 16.01.2026