Решение № 2-46/2023 2-46/2023(2-761/2022;)~М-725/2022 2-761/2022 М-725/2022 от 29 июня 2023 г. по делу № 2-46/2023

2-46/2023

55RS0008-01-2022-000858-90


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

29 июня 2023 г. с. Азово Омской области

Азовский районный суд Омской области в составе председательствующего судьи Иордан Н.А., при секретаре Демьяновой Е.В., помощнике судьи Логиновой Ю.А., которая осуществляла подготовку и организацию судебного процесса, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению П к администрации Азовского немецкого национального муниципального района .... о признании торгов недействительными,

у с т а н о в и л :

П обратился в суд с иском к администрации Азовского немецкого национального муниципального района .... о признании торгов недействительными, указав на то, что в соответствии с протоколом открытого аукциона по составу участников аукциона на право заключения договора аренды земельного участка признан победителем. .... между сторонами заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером ...., общей площадью 10500 +-897 кв.м., с разрешенным видом использования: объекты придорожного сервиса, из земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения. Получив градостроительный план, истец обратился в КУ .... «УДХ» для рассмотрения вопроса о возможности согласования подъездных путей (съезда) к участку для строительства придорожного сервиса, которыми дан ответ о невозможности согласования устройства примыкания к автомобильной дороге для осуществления съезда к объекту придорожного сервиса. В связи с чем у истца отсутствует возможность использования земельного участка по назначению. Полагает, что ответчиком существенно нарушены правила проведения торгов по продаже прав аренды земельного участка, выразившиеся в предоставлении организатором торгов искаженной или неполной информации о земельном участке, ограничивающей возможность использования земельного участка по целевому назначению. Просит признать торги на право заключения договора аренды земельного участка государственная собственность на которые не разграничена с кадастровым номером ...., утвержденные протоколом открытого аукциона по составу участников аукциона № от ...., недействительными, а также применить последствия недействительности ничтожной сделки, заключенной в результате торгов – договора аренды земельного участка № ААЗ-01-02/2022 от ...., в виде реституции сторон (приведение сторон в первоначальное положение).

В судебное заседание истец П и его представитель ФИО1 не явились, истец просит рассмотреть дело в его отсутствие, на заявленных требованиях настаивает.

Представитель ответчика администрации Азовского немецкого национального муниципального района .... в судебное заседание не явился, просит рассмотреть дело в его отсутствие, иск не признает.

Привлеченный в качестве третьего лица А и его представитель ФИО2 в судебное заседание не явились, извещены надлежаще. Ранее принимали участие в рассмотрении дела, высказывая свою позицию о том, что заявленные требования необоснованны и удовлетворению не подлежат.

Изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, .... в администрацию Азовского немецкого национального муниципального района .... обратился А с заявлением о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 55:01:150903:348, цель использования земельного участка – для объектов придорожного сервиса.

Из представленной выписки из Единого государственного реестра недвижимости следует, что земельный участок с кадастровым номером ...., площадью 10500+/-897, государственная собственность на который не разграничена, относится к категории земель – земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; вид разрешенного использования – объекты придорожного сервиса; местоположение - ...., Азовский немецкий национальный район, Сосновское сельское поселение.

Постановлением главы администрации № от .... определено провести торги в форме открытого аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером .... на следующих условиях: срок аренды – 10 лет; начальная цена предмета аукциона установлена в размере ежегодной арендной платы, определенной по результатам рыночной оценки в размере 178 500 руб.; шаг аукциона составляет 3% от начальной цены предмета аукциона, что в денежном выражении составляет 5355 руб.; задаток устанавливается в размере 20% от начальной цены предмета аукциона, что составляет 35700 руб.; в отношении земельного участка зарегистрированы обременения, предусмотренные ст. 56, 56.1 Земельного кодекса РФ.

Сведения о проведении торгов размещены на официальном сайте www.torgi.gov.ru.

В извещении о проведении открытого по составу участников аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена, содержатся сведения об организаторе аукциона, месте проведения, дате и времени начала и окончания приема заявок, дате и времени проведения аукциона, сведениях о технических условиях подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, максимально и минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства; порядке проведения аукциона, предмете аукциона и его характеристике, ограничениях, начальной цене аукциона, порядке приема заявок на участие в аукционе и порядке внесения задатка.

В заявке на участие в аукционе от .... истец указал, что он изучил информационное сообщение и согласился принять участие в аукционе.

Из протокола приема заявок на участие в открытом аукционе № от .... следует, что участниками открытого аукциона признаны А (подача заявки ...., задаток внесен в размере 35700 руб.) и П (подача заявки ...., задаток внесен в размере 35700 руб.)

Согласно протоколу аукциона № от ...., открытый аукцион проводился комиссией, на процедуре проведения аукциона присутствовали участники открытого аукциона: П и А Победителем открытого аукциона признан участник по № - П, который сделал последнее предложение о размере ежегодной арендной платы в сумме 210 630 руб.

На основании протокола о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка от .... между администрацией Азовского немецкого национального муниципального района .... и П заключен договор аренды № АЗ-01-02/2022 от .... земельного участка с кадастровым номером ...., который передан по акту приема-передачи.

В последующем, договор аренды земельного участка, заключенный между истцом и ответчиком, .... расторгнут по соглашению сторон.

В обоснование своих доводов истец ссылается на то, что ответчиком существенно нарушены правила проведения торгов по продаже прав аренды земельного участка, выразившиеся в предоставлении организатором торгов искаженной или неполной информации о земельном участке, ограничивающей возможность использования земельного участка по целевому назначению. Истец утверждает, что ответчик ввел истца в заблуждение относительно предмета аукциона, скрыл информацию об отсутствии подъезда к земельному участку.

Договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов, которые проводятся в форме аукциона или конкурса. Договор заключается с лицом, выигравшим торги (пункты 1 и 4 статьи 447 ГК РФ).

Согласно правовой позиции, приведенной в пункте 44 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", споры о признании публичных торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. Если лицо полагает, что сделка, заключенная на торгах, недействительна, оно вправе оспорить указанную сделку.

Поскольку признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, оспаривание торгов означает предъявление требований о недействительности сделки, заключенной по их результатам, и применении последствий ее недействительности (статья 449 ГК РФ).

Публичные торги могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня их проведения, если будет установлено, что они проведены с нарушением правил, предусмотренных законом (п. 1 ст. 449, п. 1 ст. 449.1 ГК РФ).

Приведенный в п. 1 ст. 449 Гражданского кодекса Российской Федерации перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим.

Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца (п. 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства").

Извещение о проведении торгов является элементом организации торгов, как способа заключения договора, и отвечает признакам односторонней сделки (ст. 154, 447,448 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 3 ст. 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации образование земельного участка для его продажи или предоставления в аренду путем проведения аукциона по инициативе органа государственной власти или органа местного самоуправления и подготовка к проведению аукциона осуществляются в следующем порядке:

1) подготовка и утверждение уполномоченным органом схемы расположения земельного участка в случае, если такой земельный участок предстоит образовать и отсутствует утвержденный проект межевания территории; 2) обеспечение уполномоченным органом выполнения в отношении земельного участка, образование которого предусмотрено проектом межевания территории или схемой расположения земельного участка, в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета сведения о таком земельном участке; 3) осуществление на основании заявления уполномоченного органа государственного кадастрового учета земельного участка, а также государственной регистрации прав на него, за исключением случаев образования земельного участка из земель или земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена; 4) получение технических условий подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, за исключением случаев, если в соответствии с разрешенным использованием земельного участка не предусматривается возможность строительства зданий, сооружений, и случаев проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства; 5) принятие уполномоченным органом решения о проведении аукциона.

В силу п. 19 ст. 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации извещение о проведении аукциона размещается на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации, не менее чем за тридцать дней до дня проведения аукциона. Указанное извещение должно быть доступно для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 21 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации извещение о проведении аукциона должно, в том числе, содержать сведения о предмете аукциона (в том числе о местоположении, площади и кадастровом номере земельного участка), правах на земельный участок, об ограничениях этих прав, о разрешенном использовании и принадлежности земельного участка к определенной категории земель, а также о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения), о технических условиях подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, предусматривающих предельную свободную мощность существующих сетей, максимальную нагрузку и сроки подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, о сроке действия технических условий, о плате за подключение (технологическое присоединение) на дату опубликования указанного извещения (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения, и случаев проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства).

Как следует из пункта 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки

Согласно пункту 1 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности, если сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные (подпункт 2 пункта 2 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 1 ст. 178 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

При этом заблуждение должно быть таковым, что его не могло распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон (п. 5 ст. 178 ГК РФ).

В силу п. 2 ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" если стороне переговоров ее контрагентом представлена неполная или недостоверная информация либо контрагент умолчал об обстоятельствах, которые в силу характера договора должны были быть доведены до ее сведения, и сторонами был заключен договор, эта сторона вправе потребовать признания сделки недействительной и возмещения вызванных такой недействительностью убытков (статьи 178 или 179 ГК РФ) либо использовать способы защиты, специально предусмотренные для случаев нарушения отдельных видов обязательств, например, статьями 495, 732, 804, 944 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На основании п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктами 1, 2 ст. 612 Г РФ предусмотрено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Из материалов дела следует, что оспариваемые торги проведены в соответствии с требованиями действующего законодательства, каких-либо нарушений организатором либо его участниками допущено не было, в связи с чем отсутствуют и основания для признания данных торгов и заключенного по их итогам договоров аренды недействительными.

Спорный земельный участок предоставлен в результате публичной процедуры, сопровождавшейся опубликованием в средствах массовой информации сведений об объекте, фактическое состояние участка соответствует условиям договора.

Сведения о земельном участке были опубликованы в извещении, в том числе о том, что строительство объектов в придорожной полосе автомобильной дороги допускается при наличии согласия в письменной форме владельца автомобильной дороги в соответствии с Федеральным законом от 08.11.2007 г. № 257-ФЗ «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В заявке на участие в аукционе от .... истец указал, что он изучил информационное сообщение и согласился принять участие в аукционе.

При этом суд отмечает, что несоответствие качественных свойств спорного земельного участка предположениям покупателя, основывающимся на соглашении или предъявляемых требованиях, не может быть следствием его заблуждения обмана и основанием для применения статей 178, 179 Гражданского кодекса Российской Федерации, может служить основанием к расторжению договоров аренды.

В судебном заседании П пояснил, что земельный участок он предполагал использовать для строительства мотеля и др.сервиса, однако проезд к участку возможен только через территорию АЗС. При обращении к владельцу земельного участка, которым является третье лицо по настоящему делу А, о возможном проезде к спорному земельному участку, последний ответил отказом. Других вариантов для проезда к спорному земельному участку не имеется.

Согласно выписке ЕГРН земельный участок с кадастровым номером ...., на котором расположена АЗС, является собственностью ООО «Механический завод сельскохозяйственного оборудования» (директор А).

Из ответа ФКУ «Сибуправтодор» следует: в связи с тем, что земельный участок с кадастровым номером .... находится в непосредственной близости от существующего примыкания на км 800+180 (справа) предоставление дополнительного примыкания к федеральной автомобильной дороге для данного земельного участка противоречит нормативным требованиям и будет негативно сказываться на безопасность дорожного движения. Вопрос о возможности альтернативного подъезда к земельному участку с кадастровым номером .... рассмотреть с автомобильной дороги местного значения в .... (а/д «Сосновка-Поповка»). Письмом от .... № ФКУ «Сибавтодор» согласовало П размещение объекта дорожного сервиса (мотель) в придорожной полосе автомобильной дороги общего пользования федерального значения Р-254 «Иртыш» Челябинск-Курган-Омск-Новосибирк, южный обход .... км 800+180 (справа) на земельном участке с кадастровым номером .... без устройства дополнительных примыканий к автомобильной дороге при выполнении технических требований и условий.

Из ответа КУ .... «УДХ ....» следует, что Учреждение не возражает против осуществления съезда к указанному объекту придорожного сервиса, посредством использования существующего примыкания к автомобильной заправочной станции «Авангард плюс», путем доведения ширины проезжей части до 2-х полос движения. Для этого владельцу земельного участка с кадастровым номером .... необходимо получить письменное согласие собственника данного объекта недвижимости.

В судебном заседании А пояснил, что спорный земельный участок примыкает к земельному участку на котором расположена АЗС, является смежным земельным участком. Он является директором организации, которая сдает АЗС в аренду ООО «АВИС» (директором которого в настоящее время он также является). К АЗС имеется съезд с автодороги «Сосновка-Поповка», однако он возражает против того, чтобы по территории АЗС осуществлялся проезд к спорному земельному участку иным лицом. При этом пояснил, что изначально обратился с заявлением к администрации района о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером ...., цель использования земельного участка – для объектов придорожного сервиса. Поскольку им осуществляется предпринимательская деятельность, то возможность строительства объектов придорожного сервиса на смежном участке, примыкающем к территории АЗС, с последующим использованием является для него экономически выгодным, чем и объясняется его обращение с заявлением к ответчику. Также пояснил, что П неоднократно предлагал ему выкупить у него право аренды, на что он фактически согласился, но, в последующем, узнал, что, истец, предлагая заключить соответствующую сделку, уже расторг договор аренды, но ему об этом не сказал.

При этом суду не предоставлен ответ собственника земельного участка ООО «Механический завод сельскохозяйственного оборудования» о возможности либо невозможности проезда к спорному земельному участку, как и установление сервитута.

Следует отметить, что на вопрос суда о повторном участии в торгах в случае проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером .... истец ответил утвердительно.

Согласно п. 5 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Основаниями для признания проведенных торгов недействительными является совокупность двух обстоятельств: нарушения норм закона при проведении торгов и нарушения прав и законных интересов лиц, участвующих в торгах.

Доводы П о том, что у спорного земельного участка отсутствуют подъездные пути, тем самым арендодатель заведомо поставил его в крайне невыгодное экономическое положение, зная о всех недостатках земельного участка, и под воздействием обмана он заключил договор аренды земельного участка, являются несостоятельными поскольку, вместе с подписанным договором аренды П был подписан акт приема-передачи земельного участка от ...., в соответствии с которым, он принял вышеуказанный земельный участок без каких-либо замечаний.

П до заключения договора аренды земельного участка имел возможность получить все сведения об арендуемом участке и его характеристике.

Судом установлено, что договор аренды подписан П без понуждения, по своей воле. В договорах аренды земельных участков стороны предусмотрели все существенные условия для данного вида договора.

Законодатель, установив в п. 2 ст. 612 ГК РФ правило, исключающее ответственность арендодателя за недостатки переданного в аренду имущества, побуждает арендатора действовать осмотрительно при заключении договора аренды, осмотреть имущество и участвовать в его проверке в момент передачи. В противном случае арендатор несет риск не обнаружения явных недостатков.

При таких обстоятельствах, доводы истца о том, что при подписании договора аренды он не мог обнаружить отсутствие подъездных путей к участку, нельзя признать обоснованными.

Кроме того, признание торгов недействительными должны быть отнесены ко всем участникам аукциона, в то время как для второго участника – А спорный земельный участок являлся экономически выгодным, с возможностью его использования по назначению, чем объясняется его обращение с заявлением к администрации района об организации аукциона по заключению договора аренды.

Ссылку истца на то обстоятельство, что с учетом отсутствия подъездных путей стоимость земельного участка была бы гораздо ниже, следует соотнести с проведенной ответчиком оценкой объекта недвижимости перед началом торгов. При этом представленная стороной истца оценка земельного участка судом не принимается, поскольку цена его определена, исходя из категории земель сельскохозяйственного назначения. Кроме того, А в судебном заседании пояснил, что, если бы стоимость земельного участка была ниже, то он, участвуя на торгах, все равно бы дошел до той цены, на которой остановился при проведении аукциона спорного земельного участка.

При изложенных обстоятельствах суд полагает, что в заявленных требованиях истца следует отказать.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

Отказать П, .... года рождения, (....) в заявленных исковых требованиях к администрации Азовского немецкого национального муниципального района .... (ОГРН <***>, ИНН/КПП <***>/550901001) о признании торгов на право заключения договора аренды земельного участка государственная собственность на которые не разграничена с кадастровым номером 55:01:150903:348, утвержденные протоколом открытого аукциона по составу участников аукциона № от ...., недействительными, а также применении последствий недействительности ничтожной сделки, заключенной в результате торгов – договора аренды земельного участка № ААЗ-01-02/2022 от ...., в виде реституции сторон (приведение сторон в первоначальное положение).

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Омский областной суд через Азовский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Н.А. Иордан

Мотивированное решение изготовлено 06.07.2023 г.