Решение № 3А-306/2024 3А-306/2024~М-1133/2023 М-1133/2023 от 3 сентября 2024 г. по делу № 3А-306/2024

Дело № 3а-306/2024


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

04 сентября 2024 года г. Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Цехомской Е.В.,

при секретаре судебного заседания Якименко К.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков и об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере равном их рыночной стоимости,

установил:

ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость равную рыночной по состоянию на 01 января 2022 года:

- земельного участка с кадастровым номером ................, площадью 1138 +/- 12 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка по адресу: ................ в размере 3 185 842 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером ................, площадью 1400 +/- 13,09 кв.м, расположенного по адресу: ................, в размере 11 889 052 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером ................, площадью 611 +/- 8,7 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка по адресу: ................ в размере 6 154 249 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером ................, площадью 825 +/- 10 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка по адресу: ................, в размере 5 762 683 рубля.

Административный истец считает, что результаты государственной кадастровой оценки стоимости вышеуказанных объектов недвижимого имущества являются неверными и нарушают его права как собственника и арендатора земельных участков.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО2 полагал, что заключение повторной судебной оценочной экспертизы не может быть принято в качестве допустимого доказательства. Также просил суд установить кадастровую стоимость спорных объектов равную рыночной в размере определенном экспертом ООО «ЦЭК» ФИО3

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, уведомлены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания посредством направления определения о возобновлении производства по административному делу по электронной почте, в том числе с учетом положений частей 8-9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (путем размещения информации на официальном интернет сайте Краснодарского краевого суда).

От представителя административного ответчика ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» по доверенности ФИО4 поступили возражения на административное исковое заявление, согласно которым расчет кадастровой стоимости спорных объектов определен в соответствии с законодательством об оценочной деятельности с использованием достоверных сведений об объектах недвижимости.

Представитель административного ответчика – департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО5 в своем отзыве на административное исковое заявление просила вынести законное и обоснованное решение.

Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Краснодарскому краю ФИО6 в своем отзыве указала, что Управление не выражает какой-либо правовой заинтересованности и возражений относительно предмета судебного разбирательства, также просила рассмотреть дело в ее отсутствие.

Представитель заинтересованного лица администрации муниципального образования г.-к. Анапа по доверенности ФИО7 в письменном отзыве на административное исковое заявление просил суд отказать в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Иные лица, участвующие в деле, об уважительности причин неявки суду не сообщили, о рассмотрении дела в их отсутствие либо отложении слушания дела не просили.

При таких обстоятельствах, учитывая, что судом явка лиц, участвующих в деле, не признана обязательной, с учетом положений части 2 статьи 150 и части 4 статьи 247 КАС РФ, суд полагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении административных исковых требований в части по следующим основаниям

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных ЗК РФ, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно пунктам 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности проводится государственная кадастровая оценка земель. В случаях определения рыночной стоимости земельных участков кадастровая стоимость этих земельных участков устанавливается равной их рыночной стоимости.

Согласно пункту 1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 01 января года, являющегося налоговым периодом.

Принимая во внимание положения, закрепленные в части 1 статьи 24 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон № 237-ФЗ) с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (в ред. Федерального закона от 19.12.2022 № 546-ФЗ) (далее – Федеральный закон № 269-ФЗ), из которой следует, что к отношениям, возникшим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов, устанавливается переходный период применения данного закона с 1 января 2017 года по 1 января 2026 года.

В течение переходного периода государственная кадастровая оценка может проводиться в соответствии с Федеральным законом № 237-ФЗ или Федеральным законом № 135-ФЗ с учетом особенностей, предусмотренных законами. При этом в соответствии с ч. 6 ст. 24, ч.1 ст. 25 Федерального закона № 237-ФЗ, положения данного закона не применяются к государственной оценке и оспариванию результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до 1 января 2017 года.

Часть 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства РФ гласит, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Как указано в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Из материалов дела следует, что административный истец ФИО1 является собственником земельного участка с кадастровым номером ................ площадью 1138 +/- 12 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка по адресу: ................

арендатором:

- земельного участка с кадастровым номером ................, площадью 1400 +/- 13,09 кв.м, расположенного по адресу: ................;

- земельного участка с кадастровым номером ................, площадью 611 +/- 8,7 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка по адресу: ................

- земельного участка с кадастровым номером ................, площадью 825 +/- 10 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка по адресу: ................

Данные обстоятельства подтверждаются выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках объектов от 24 января 2024 года, от 15 февраля 2024 года, представленными в материалы дела.

Поскольку административный истец уплачивает налоговые и арендные платежи за спорные объекты недвижимости, рассчитываемую из кадастровой стоимости земельных участков, следовательно, он вправе требовать ее пересмотра при определении рыночной стоимости названных объектов недвижимости в целях разумности размера налогообложения и арендной платы.

Пунктом 1 постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27 апреля 2017 г. №318 «О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» в качестве соответствующей даты перехода к проведению в Краснодарском крае государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 г. №237-ФЗ установлено 01 мая 2017 г.

Принимая во внимание постановление главы администрации (губернатора) Краснодарского края № 318 от 27 апреля 2017 года, а также дату определения кадастровой стоимости земельных участков и дату внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости, правоотношения, связанные с пересмотром кадастровой стоимости такого объекта, подлежат регулированию в соответствии с нормами Закона № 237-ФЗ.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости - полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке. Частью 2 указанной статьи установлено, что кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Согласно части 5 статьи 13 Федерального закона № 237-ФЗ в перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, включаются сведения ЕГРН, актуальные по состоянию на 1 января года проведения государственной кадастровой оценки. Определение кадастровой стоимости осуществляется бюджетным учреждением в отношении всех объектов недвижимости, включенных в перечень, в соответствии с методически указаниями о государственной кадастровой оценке (ч.1 ст. 14 названного закона).

В силу абзаца 4 пункта 2 Методических указании о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Росреестра от 04 августа 2021 года №П/0336, датой, по состоянию на которую определяется кадастровая стоимость, является 1 января года проведения государственной кадастровой оценки.

Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами ................ в размере 5 500 614,04 рублей, 18 470 592 рублей, 11 361 661,09 рублей, 8 429 363,25 рублей, соответственно, утверждены приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 26 сентября 2022 г. № 2449 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков на территории Краснодарского края».

Суд, рассматривая вопрос о дате определения кадастровой стоимости спорных земельных участков, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств, наличия иной даты определения кадастровой стоимости. В связи с чем, суд считает 01 января 2022 года верной датой определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами ................ ................, что также подтверждается выписками из ЕГРН о кадастровой стоимости объектов недвижимости от 11 октября 2023 года, выданными филиалом ППК «Роскадастр» по Краснодарскому краю.

Согласно данным представленных административным истцом отчетов об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества № 119/02/2023, № 119/04/2023 от 03 ноября 2023 года, № 119/03/2023, № 119/05/2023 от 07 ноября 2023 года, выполненных ООО «Линия бизнеса», рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами ................ составляет 3 185 842 рублей, 11 889 052 рублей, 6 154 249 рублей, 5 762 683 рубля, соответственно

Согласно статье 77 Кодекса административного судопроизводства РФ, в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

По ходатайству представителя административного истца по доверенности ФИО2, определением суда от 12 февраля 2024 года была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «ЦЭК» ФИО3 Перед экспертом поставлен вопрос об определении рыночной стоимости объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами ................ по состоянию на дату определения его кадастровой стоимости.

Административное дело с заключением эксперта было возвращено в суд. По делу назначено судебное заседание.

Представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО5 в своих письменных возражениях указала, что заключение эксперта подготовлено с нарушениями требований Федерального закона от 31.05.2001 № 73-Ф3 «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 73-ФЗ), Федерального закона от 29.07.1998 № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также федеральных стандартов оценки, вследствие чего рыночная стоимость объекта недвижимости, установленная экспертом, не может быть признана достоверной.

В возражениях о порочности проведенной по делу судебной экспертизы представитель административного ответчика ссылался на то, что выбранные экспертом объекты-аналоги № 2 и № 3 для объектов экспертизы с кадастровыми номерами ................ не сопоставимы с объектами экспертизы, по расположению, инвестиционной привлекательности и транспортной доступности. При этом, отсутствие корректировки не обосновано, а пояснения эксперта о сопоставимости местоположения отсутствуют.

Вместе с тем, используемая в расчете рыночной стоимости объекта экспертизы с кадастровым номером ................ понижающая корректировка в размере 43% для объектов-аналогов № 1 и № 2, учитывающая разницу в местоположении, не подтверждена рыночными данными. Использование вышеуказанной корректировки значительно снижает рыночную стоимость исследуемого объекта.

Необоснованным также является отсутствие корректирующего коэффициента на инженерные коммуникации. В объявлениях о продаже объектов-аналогов сказано, что инженерные коммуникации проходят в непосредственной близости и не заведены на участки. Отсутствие в расчете повышающего коэффициента по данному ценообразующему фактору к принятым в расчете объектам-аналогам ведет к искажению рыночной стоимости объекта экспертизы.

Кроме того, итоговая скорректированная стоимость объектов-аналогов, при расчете рыночной стоимости объектов экспертизы, существенным образом отличается друг от друга (почти в 1,5 раза), что свидетельствует о некорректном подборе объектов-аналогов. При этом, экспертом неоднозначно описаны правила отбора объектов сравнения для проведения расчетов. Выборка объектов сравнения для расчета рыночной стоимости объекта экспертизы не может рассматриваться как однородная, так как данная выборка характеризуется значительным разбросом цен, что приводит к погрешности расчетов.

В связи с выявленными нарушениями, допущенными экспертом при проведении судебной экспертизы, которые привели к неправильным расчетам рыночной стоимости спорных объектов недвижимого имущества, определением суда от 31 мая 2024 года по делу была назначена повторная судебная экспертиза по определению рыночной стоимости земельных участков, производство которой поручено эксперту ООО «Бюро Независимых Экспертиз» ФИО8

Согласно заключению повторной судебной экспертизы № 306 от 08 июля 2024 года рыночная стоимость:

- земельного участка с кадастровым номером ................, площадью 1138 +/- 12 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка по адресу: ................, определена в размере 5 616 000 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером ................, площадью 1400 +/- 13,09 кв.м, расположенного по адресу: ................ определена в размере 17 806 000 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером ................, площадью 611 +/- 8,7 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка по адресу: ................, определена в размере 11 266 000 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером ................, площадью 825 +/- 10 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка по адресу: ................ определена в размере 7 886 000 рублей.

Суд, исследовав заключение повторной судебной оценочной экспертизы, оценив ее по правилам, установленным статьей 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, пришел к выводу, что оснований сомневаться в объективности выводов эксперта не имеется.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса РФ.

Заключение повторной судебной экспертизы соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а также не противоречит положениям Федерального закона от 03 июля 2016 г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», положениям Закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» и федеральным стандартам оценки. Ошибки при производстве арифметических расчетов не выявлены, достоверность данных расчетов лицами, участвующими в деле, не оспаривается.

Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки утверждены приказом Министерства экономического развития РФ № 200 от 14 апреля 2022 года «Об утверждении федеральных стандартов оценки и о внесении изменений в некоторые приказы Минэкономразвития России о федеральных стандартах оценки» (вместе с Федеральными стандартами оценки I–VI).

В заключении повторной судебной экспертизы содержится подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости. Заключение содержит мотивированное описание процедуры и результатов проведенного исследования. Определение рыночной стоимости с использованием сравнительного подхода методом сравнительного анализа продаж является корректным.

В заключении эксперта представлена вся необходимая информация, идентифицирующая количественные и качественные характеристики объектов оценки, анализ рынка, в том числе сегментов рынка спорных объектов, а также имеется достаточная информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость.

В силу пункта 25 ФСО №7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов – исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

Экспертом был проанализирован и исследован рынок сопоставимых объектов-аналогов исходя из категории земель, вида разрешенного использования земельного участка, местоположения, наличия улучшений и др.

При определении окончательной рыночной стоимости, эксперт надлежащим образом использовал факторы, которые наиболее полно описывают отличия и сходные признаки исследуемых объектов, с последовательным проведением корректировок. Так, им были применены корректировки на торг, на площадь, размер которых был подробно разъяснен в тексте заключения.

При производстве судебной экспертизы, при расчете рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами ................ экспертом правильно произведена их оценка по состоянию на 01 января 2022 года.

Кроме того, в заключении повторной судебной экспертизы содержится подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта, на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости. Заключение содержит мотивированное описание процедуры и результатов проведенного исследования.

Судом не установлены необоснованность указанного заключения судебной экспертизы либо противоречия в выводах эксперта.

Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами.

Представителем административного истца по доверенности ФИО2 представлено заключение специалиста (рецензия) № 140/2024 от 30 августа 2024 года на заключение повторной судебной экспертизы, согласно которому выводы эксперта по поставленным вопросам не являются обоснованными и не могут быть признаны достоверными, поскольку заключение не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Закона № 135-ФЗ, Федеральных стандартов оценки и не могут быть признаны допустимым доказательством по делу.

Специалист указал, что в нарушение п. I, IV ФСО-III «Процесс оценки» положений ст. 11 Закона № ФЗ-135 в заключении эксперта отсутствует информация о применяемых при оценке объектов экспертизы стандартах оценки, а также отсутствуют сведения о принятых при определении рыночной стоимости объектов оценки допущений.

Более того, раздел заключения эксперта «Анализ рынка недвижимости» выполнен формально, не в полном объеме с нарушением действующих стандартов оценки, раздел «Анализ фактических данных о ценах сделок или предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому относится объект оценки» не отражает ценовую ситуацию на рынке земельных участков да дату проведения экспертизы в районе расположения объектов экспертизы. Экспертом также не проведен анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости (ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений данных факторов), не представлены выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта.

Специалист пояснил, что применительно к объекту оценки с кадастровым номером ................ эксперт не обосновал отказ от использования корректировки на местоположение, несмотря на то, что объект-аналог №2 расположен в г. Новороссийск, а объект-аналог № 3 в г. Анапа. Более того, экспертом не отражены сведения о расположении объектов капитального строительства на объекте-аналоге № 1, не отражены сведения о наличии подключения к электрическим сетям, сетевому водоснабжению объекта-аналога № 2, не отражены сведения о расположении объекта-аналога №3 на «красной линии», а также об обременении земельного участка в виде придорожной полосы. Указал на отсутствие применения корректировок.

В качестве замечания указано, что применительно к объекту оценки с кадастровым номером ................ экспертом в качестве объектов-аналогов приняты земельные участки с отличным от объекта исследования видом использования: объект-аналог № 1 - «ИЖС», объект-аналог № 3 - «ИЖС». Кроме того, объект-аналог №1 имеет улучшение в виде забора с бетонным основанием, объект-аналог № 3 некоммерческого назначения и продается с проектом.

Представитель административного истца также пояснил, что в отношении объекта оценки с кадастровым номером ................ эксперт не указал на расположение объекта-аналога № 1 на первой береговой линии, а объект-аналог № 2 расположен в центре города с размещенным на нем жилым домом, назначение земельного участка «ИЖС».

Также указал на наличие нарушений при выборе объектов-аналогов для объекта оценки с кадастровым номером ................, поскольку экспертом не отражены сведения о размещении объекта капитального строительства на объектах-аналогах № 2 и № 3, что привело к завышению итоговой рыночной стоимости в связи с неприменением корректировок.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО8, проводивший повторную судебную оценочную экспертизу, полностью опроверг доводы административного истца, дал полные объяснения по всем поставленным вопросам.

Пояснил, что в заключении эксперта сделаны ссылки на соответствующие стандарты оценки. Также отметил, что при выборе используемых подходов следует учитывать не только возможность применения каждого подхода, но и допущения, полноту и достоверность исходной информации. Экспертом проанализирован рынок сопоставимых земельных участков на дату определения их кадастровой стоимости в районе их местоположения. Основные предложения о продаже сопоставимых с объектами исследования земельных участков представлены на стр. 42-45 заключения эксперта. Анализ рынка, анализ фактических данных приведен в тексте заключения.

Эксперт также указал, что выборка сопоставимых объектов достаточна, так как минимальное количество аналогов для расчета рыночной стоимости составляет 3 единицы. Земельные участки, заведомо отличающиеся от объектов оценки по основным ценообразующим параметрам, изначально не включались в выборки.

В ходе проведения экспертного исследования ставка доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости не рассматривались, так как объектами оценки являются земельные участки, которые служат основой для строительства зданий (строений, сооружений). При этом, целью оценки является оспаривание кадастровой стоимости.

Основные предложения о продаже сопоставимых с объектами исследования земельных участков представлены на стр. 42-45 заключения эксперта. В отношении каждой выборки указаны минимальное, максимальное, среднеарифметическое, медианное значения, коэффициент вариации. Экспертом сделан анализ по критериям сопоставимости возможных объектов-аналогов. Объекты-аналоги выбирались из каждой выборки отдельно.

В отношении замечания при выполнении оценки земельного участка расположенного в г. Темрюк эксперт пояснил, что данный земельный участок промышленного назначения, вид разрешенного использования земельного участка – «объекты дорожного сервиса». Исходя из вида разрешенного использования, эксперт расширил площадь поиска возможных объектов-аналогов, в связи с чем, принятые к оценке объекты-аналоги имеют приблизительно равную инвестиционную составляющую и сопоставимы по данному параметру.

Также эксперт пояснил, что информация о наличии на участке зданий, строений, сооружений, в объявлениях приведена справочно и не влияет на итоговую цену предложения. Кроме того, выделить из стоимости предложения стоимость улучшений на земельном участке не представляется возможным, поскольку не конкретизированы качественно-количественные параметры имеющихся улучшений (конструктивные элементы, площадь, расположение, строительные объемы и другие).

Поправка на наличие или отсутствие коммуникаций зависит от возможности подведения коммуникаций и соответствующих затрат. Стоимость инженерных коммуникаций не учитывается, так как данные расходы относятся к расходам на строительство зданий и сооружений. Налог на недвижимое имущество зданий, сооружений - уплачивается отдельно. Таким образом, в соответствии с целями оценки, земельный участок оценивается как условно свободный от таких улучшений как здания, сооружения и инженерные коммуникации. Для объекта экспертизы возможность подключения коммуникаций также имеется. Само наличие коммуникаций не учитывается, так как неизвестны затраты на подключение данных коммуникаций.

В отношении замечания об отсутствии сведений в отношении объекта-аналога №3 подобранного для земельного участка с кадастровым номером ................ эксперт пояснил, что объект-аналог сопоставим с объектом оценки, как по виду разрешенного использования земельного участка, так и местоположению в границах «красной линии» у дороги.

Эксперт указал, что указание назначения ИЖС в черноморских городах–курортах условно, поскольку, земельные участки используются в коммерческих целях. Указание 1-й или 2-й береговой линии в объявлениях не влияет на итоговую цену предложения, поскольку соответствует критериям сопоставимости независимо от расположения объекта. Расстояние до морского побережья также учтено экспертом при выборе объектов-аналогов, указаны адреса, данные сведения возможно проверить. Коэффициент вариации итоговых выборок до 30 %.

Оценивая заключение повторной судебной экспертизы по правилам ст. 168 КАС РФ, суд находит, что судебный эксперт, проводивший повторную судебную экспертизу, ответил на поставленные перед ним вопросы, мотивировал свои выводы. Определенная в заключении итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке объектов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки.

Определение о возобновлении производства по делу, содержащее сведения о возвращении административного дела в Краснодарский краевой суд с заключением эксперта и указанием установленной экспертом кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости получено своевременно всеми лицами, участвующими в деле. При должной степени заботливости и осмотрительности их добросовестное поведение предполагало принятие всех разумных мер для ознакомления с материалами делами, в том числе, с судебной экспертизой.

В свою очередь, лицами, участвующими в деле, каких-либо убедительных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости объектов недвижимости, не представлено. В названной ситуации ставить указанное экспертное заключение под сомнение у суда оснований не имеется.

Предусмотренных ст. 83 КАС РФ оснований для назначения дополнительной или повторной экспертизы в судебном заседании не установлено, само по себе несогласие административного истца с определенной экспертом рыночной стоимостью объектов недвижимости не является основанием для назначения по делу дополнительной или повторной экспертизы.

В связи с чем, суд считает заключение повторной судебной оценочной экспертизы, объективным и полным, а выводы - обоснованными и последовательными, установленный судебным экспертом размер рыночной стоимости объектов недвижимости является достоверным.

Таким образом, административным истцом доказан факт несоответствия кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами ................ их рыночной стоимости, кадастровая стоимость превышает рыночную, что затрагивает права и обязанности административного истца, как арендатора данных объектов недвижимости, в связи с чем, административный иск подлежит удовлетворению в части установления кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, установленной согласно выводам повторной судебной оценочной экспертизы.

Доказательств, подтверждающих заявленные ФИО1 требования о завышении при определении по результатам массовой оценки кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ................ суду не представлено. Результаты экспертизы, проведенной экспертом ФИО8, не опровергают кадастровую стоимость, о нарушении прав административного истца не свидетельствуют.

Отсутствие доказательств, подтверждающих правомерность заявленных требований, является для суда основанием для отказа в удовлетворении административного иска, поскольку предусмотренных статьей 248 КАС РФ оснований для удовлетворения исковых требований в данной части не имеется.

Обратное ухудшит положение административного истца, существовавшее до обращения в суд, нарушит его законные интересы и противоречит целям реализации конституционной гарантии на судебную защиту.

Сведения об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Датой обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества, является 25 декабря 2023 года (дата направления административного искового заявления в суд). Сведений об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости материалы дела не содержат. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 25 декабря 2023 года.

Сведения о кадастровой стоимости объектов недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (ст. 6 Федерального закона № 269-ФЗ).

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 18 Федерального закона от 03 июля 2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости объектов недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости, в зависимости от оснований их определения применяются следующим образом: 1) с 1 января года, следующего за годом вступления в силу акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости.

Таким образом, следует установить кадастровую стоимость равную рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2022 года:

- земельного участка с кадастровым номером ................ в размере 17 806 000 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером ................ в размере 11 266 000 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером ................ в размере 7 886 000 рублей.

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков и об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере равном их рыночной стоимости – удовлетворить частично.

Установить в отношении земельного участка с кадастровым номером ................, площадью 1400 +/- 13,09 кв.м, расположенного по адресу: ................ кадастровую стоимость, определенную по состоянию на 01 января 2022 года, в размере 17 806 000 (семнадцать миллионов восемьсот шесть тысяч) рублей.

Установить в отношении земельного участка с кадастровым номером ................, площадью 611 +/- 8,7 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка по адресу: ................, кадастровую стоимость, определенную по состоянию на 01 января 2022 года, в размере 11 266 000 (одиннадцать миллионов двести шестьдесят шесть тысяч) рублей.

Установить в отношении земельного участка с кадастровым номером ................, площадью 825 +/- 10 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка по адресу: ................, кадастровую стоимость, определенную по состоянию на 01 января 2022 года, в размере 7 886 000 (семь миллионов восемьсот восемьдесят шесть тысяч) рублей.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами ................ считать 25 декабря 2023 года.

Решение суда является основанием для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровыми номерами .................

В остальной части административного искового заявления – отказать.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 18 сентября 2024 года.

Председательствующий: