Решение № 2А-100/2020 2А-100/2020(2А-403/2019;)~М-518/2019 2А-403/2019 М-518/2019 от 19 февраля 2020 г. по делу № 2А-100/2020

дело № 3а-100/2020 года


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Астрахань 20 февраля 2020 года

Астраханский областной суд в составе:

председательствующего судьи Мухамбеталиевой Н.Х.,

при секретаре Мязиной Н.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению АО «Проектный институт «Астрахангражданпроект» к Правительству Астраханской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

установил:

АО «Проектный институт «Астрахангражданпроект» обратилось в суд с административным исковым заявлением к Правительству Астраханской области, в котором просит установить кадастровую стоимость (27397027,59 рублей) объекта недвижимости – земельного участка, категории земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – гостиничное обслуживание, площадью 1929 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 17 апреля 2019 года, равной его рыночной стоимости в размере 6171000 рублей.

Административный истец не согласен с кадастровой стоимостью объекта, считает её чрезмерно завышенной и не соответствующей рыночной стоимости, чем нарушаются его права как плательщиков налога, исчисляемого исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В период рассмотрения дела административный истец уточнил требования и просил установить кадастровую стоимость объекта равной рыночной стоимости в размере 6846000 рублей. В подтверждение рыночной стоимости объекта представлен отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости – земельного участка № 06.0031-2019 от 13 ноября 2019 года, выполненный оценщиком ООО Управляющая компания «ЛАЙТ-Инвест».

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 административные исковые требования поддержала, просила установить кадастровую стоимость спорного земельного участка равной рыночной стоимости по результатам проведенной оценки.

Представитель Правительства Астраханской области ФИО2 в судебном заседании не возражала против удовлетворения административного искового заявления.

Представители административного ответчика ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Астраханской области, Управления государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области, агентства по управлению государственным имуществом Астраханской области в судебное заседание не явились, извещены о рассмотрении дела надлежащим образом.

В соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка лиц, участвующих в деле, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, в том числе отчет об оценке, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

В соответствии с частью 1 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

В соответствии со статьей 11 названного Федерального закона итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.

Согласно материалам дела земельный участок площадью 1929 кв.м., категории земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – гостиничное обслуживание, расположенный по адресу: <адрес>, находится в собственности АО «ПИ «Астрахангражданпроект», что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости № КУВИ-001/2019-31082405 от 24 декабря 2019 года.

По результатам государственной кадастровой оценки объектов недвижимости кадастровая стоимость данного объекта недвижимости составила 27397027,59 рублей по состоянию на 17 апреля 2019 г.

Оспаривая результаты кадастровой стоимости объекта недвижимости, административный истец представил суду отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости – земельного участка № 06.0031-2019 от 13 ноября 2019 года, выполненному оценщиком ООО Управляющая компания «ЛАЙТ-Инвест», рыночная стоимость объекта составила 6846000 рублей.

Общие требования к содержанию отчета установлены статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 №135-ФЗ, в соответствии с которой отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете (часть 3 статьи 11).

Федеральным стандартом оценки N 3 "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299, предусмотрено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;

информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Согласно пункту 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости», утвержденному приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611 (далее-ФСО №7), при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик должен учитывать, что в качестве объектов - аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Из представленного в суд отчета об оценке земельного участка следует, что каких – либо противоречий, связанных с объектами-аналогами, используемыми экспертом при определении рыночной стоимости объекта оценки, не имеется. Совокупностью исследованных судом доказательств подтверждено присутствие в отчете документально обоснованной информации о соответствии действительности приведенных в отчете показателей, подтверждающих индивидуальные характеристики объектов-аналогов.

Анализ результатов в отчете свидетельствует о том, что он соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденных Приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 297, N 298, N 299 и Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611. Приведенные в отчете выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.

Из содержания отчета усматривается, что в нем приведено описание объекта исследования, его основные количественные и качественные характеристики, для определения рыночной стоимости объекта исследования оценщик провел анализ необходимости применения всех доступных подходов: затратного, сравнительного, доходного и пришел к выводу о применении одного подхода - сравнительного. Доходный подход приведен справочно.

Затратный подход в процессе данной оценки не использовался, поскольку, как указал оценщик, элементы затратного подхода в части расчета затрат на воспроизводство или замещение улучшений земельного участка используются в методе остатка доходного подхода и методе выделения сравнительного подхода.

Рыночная стоимость земельного участка определялась путем отбора объектов – аналогов, оценщиком принимались во внимание передаваемые права на земельный участок, разрешенное использование, местоположение земельных участков, площадь земельных участков, коммуникации. В итоге произведен расчет удельного веса каждого из аналогов с применением формулы.

В рамках сравнительного подхода оценка стоимости земельного участка составила 6846000 рублей, при этом границы интервала итоговой величины рыночной стоимости: 5819100 рублей – 7872900 рублей.

Таким образом, в результате выполненных расчетов установлена рыночная стоимость объекта исследования - земельного участка, площадью 1929 кв.м., категории земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – гостиничное обслуживание, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № составила 6846000 рублей по состоянию на 17 апреля 2019 года.

Лица, участвующие в деле, выводы оценщика относительно требований Федеральных стандартов оценки не оспаривали.

Оценивая результаты оценки, суд отмечает, что определенная в нем итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта оценщик придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение оценщика базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации.

Таким образом, ставить указанное заключение под сомнение у суда оснований не имеется. Проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого нежилого помещения сделано оценщиком на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки. Выводы оценщика основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, его выводы сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объекта оценки.

В заключении оценщика содержатся: дата, время и место проведения оценки; основания её проведения; сведения об оценщике (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы), объект исследований, описание, содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов, приложены документы и материалы, иллюстрирующие заключение оценщика.

На основании изложенного суд считает возможным принять отчет об оценке по результатам проведенной судебной экспертизы в качестве надлежащего доказательства и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу.

Таким образом, суд считает возможным установить кадастровую стоимость земельного участка, площадью 1929 кв.м., категории земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – гостиничное обслуживание, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, равной рыночной стоимости в размере 6846000 рублей по состоянию на 17 апреля 2019 года.

Положения статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусматривают, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Из материалов дела видно, что административный истец 03 декабря 2019 года обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Астраханской области. Уведомлением от 18 декабря 2019 года заявителю сообщено об отклонении заявления.

Таким образом датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в суд является 03 декабря 2019 года. Следовательно, установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, применяется с 1 января 2019 года, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

решил:

Административное исковое заявление АО «Проектный институт «Астрахангражданпроект» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка, категории земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – гостиничное обслуживание, площадью 1929 кв.м., с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости в размере 6846000 рублей по состоянию на 17 апреля 2019 года.

Датой подачи заявления считать 03 декабря 2019 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию - третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме.

Судья Астраханского

областного суда Н.Х.Мухамбеталиева