Решение № 3А-21/2017 3А-21/2017(3А-765/2016;)~М-686/2016 3А-765/2016 М-686/2016 от 12 января 2017 г. по делу № 3А-21/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

13 января 2017 года г.Самара

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Ласковской С.Н.,

при секретаре Усенко А.О.,

с участием:

представителя административного истца – ФИО2,

представителя заинтересованного лица Администрации с.п. Черноречье муниципального района Волжский Самарской области – ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело №3а-21/2017 по административному исковому заявлению ФГБУ «Управление мелиорации земель и сельскохозяйственного водоснабжения Самарской области» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

ФГБУ «Управление мелиорации земель и сельскохозяйственного водоснабжения Самарской области» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что ему на праве постоянного бессрочного пользования принадлежит земельный участок с кадастровым номером №.

Постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 года № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» утверждены результаты кадастровой стоимости земельных участков, в том числе вышеназванного.

Дата определения кадастровой стоимости земельного участка – 01.01.2013 г., его кадастровая стоимость составляет 67 280 934 руб.

Согласно отчету <данные изъяты>» № № итоговая величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № составляет 23 772 294 рубля.

К отчету заявителем представлено положительное экспертное заключение № г. СРО <данные изъяты>» о соответствии данного отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Несоответствие кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает права административного истца, поскольку налог за земельный участок исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.

При этом заявление ФГБУ «Управление мелиорации земель и сельскохозяйственного водоснабжения Самарской области» от 13.10.2016 года о пересмотре кадастровой стоимости вышеназванного объекта решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от 28.10.2016 года отклонено.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, ФГБУ «Управление мелиорации земель и сельскохозяйственного водоснабжения Самарской области» просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2013 года в размере его рыночной стоимости, что составляет 23 772 294 рубля.

В судебном заседании представитель административного истца – ФИО2, действующая на основании доверенности, исковые требования поддержала в полном объеме.

Представитель заинтересованного лица Администрации с.п. Черноречье муниципального района Волжский Самарской области – ФИО3, действующая на основании доверенности, в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований, в связи с тем, что уменьшение кадастровой стоимости земельного участка приведет к снижению размера земельного налога, поступающего в местный бюджет.

Иные лица, участвующие в деле – Правительство Самарской области, ФФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Администрация муниципального района Волжский Самарской области, Министерство имущественных отношений Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области не направили в суд своих представителей, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В соответствии с положениями ст.ст. 150, 247 КАС РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

Заслушав пояснения представителя административного истца, показания свидетеля ФИО1., изучив материалы дела, суд считает требование ФГБУ «Управление мелиорации земель и сельскохозяйственного водоснабжения Самарской области» подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст.65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно ст.66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В связи с этим, статья 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» ФЗ № 135 от 29.07.1998 года предусматривает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Судом установлено, что ФГБУ «Управление мелиорации земель и сельскохозяйственного водоснабжения Самарской области» принадлежит на праве постоянного бессрочного пользования земельный участок с кадастровым номером №.

Указанный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет 24.02.2009 г.

Кадастровая стоимость земельного участка утверждена актом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области в соответствии с приложением № 1 к Постановлению Правительства Самарской области от 13.11.2013 года № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» по состоянию на 01.01.2013 г., она составляет 67 280 934 руб.

ФГБУ «Управление мелиорации земель и сельскохозяйственного водоснабжения Самарской области» не согласилось с кадастровой стоимостью земельного участка и обратилось в Союз «Торгово-промышленной палаты Самарской области» для определения его рыночной стоимости.

Согласно отчета об оценке №, выполненного оценщиком <данные изъяты>» ФИО1. по состоянию на 01.01.2013 г. рыночная стоимость спорного земельного участка составляет 23 772 294 рубля.

Экспертным заключением № г., выполненным Саморегулируемой организацией <данные изъяты>» подтверждено соответствие отчета об оценке требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, выводы, сделанные оценщиком о величине рыночной стоимости объекта оценки, признаны обоснованными.

Ссылаясь на вышеуказанный отчет, административный истец ДД.ММ.ГГГГ г. обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Решением Комиссии № г. заявление ФГБУ «Управление мелиорации земель и сельскохозяйственного водоснабжения Самарской области» отклонено. В своем решении Комиссия указала, что оформление и содержание отчета об оценке не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, что выражается в следующем: оценщик использует в качестве основания для расчета корректировок на коммуникации и ж/д пути исследование ИС «<данные изъяты>» не принимая во внимание иные факторы стоимости, указанные в нем и не исследуя их влияние на стоимость объекта оценки (например – наличие и качество въезда на участок). Вместо этого оценщик использует иное исследование по фактору «транспортная доступность», которое вводит более высокую корректировку по данному фактору. Нарушен п. 22 и п. 11 ФСО №7.

Получив отказ Комиссии в пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, административный истец обратился в суд с заявленным требованием, рассматриваемым в рамках данного административного дела.

Исследовав отчет об оценке, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности.

Так, в силу ч. 1 ст. 3 и ст. 4 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков - юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), - направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков).

На основании ст. 11 указанного Федерального закона итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке должны быть указаны сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, установленных в отчете.

Согласно статьи 12, отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Как следует из представленного административным истцом отчета, оценка спорного объекта проводилась по состоянию на 01.01.2013 г., то есть на дату определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, что подтверждается кадастровой справкой о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 28.04.2016 г. (л.д. 39).

Во вводной части отчета указаны сведения об исполнителе и заказчике работ, о договоре страхования гражданской ответственности за нарушение договора на проведение оценки и причинение вреда имуществу третьих лиц, описание проведенных работ, допущения, принятые при проведении оценки объекта оценки.

В расчетной части отчета описан объект оценки, его количественные и качественные характеристики, определен сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, проанализированы фактические данные о ценах сделок и предложений земельных участков рекреационного назначения г. Самары, приведены выводы, полученные в результате анализа сведений, характеризующих состояние рынка недвижимости, проанализированы основные факторы, влияющие на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, описан процесс группировки объекта оценки с обоснованием выбора и значений ценообразующих факторов, результаты сбора ценовой информации, построения моделей оценки, результаты расчета рыночной стоимости.

В заключительной части отчета оценщик представил итоги проведения работы по определению рыночной стоимости объекта оценки.

Оценщик провел анализ рынка земельных участков земель промышленного назначения в Самарской области и представил диапазон удельной цены, который составил от 150 рублей до 711 рублей за 1 кв.м. (страница 40-41 отчета).

Расчет стоимости объекта недвижимости произведен методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, оценщик мотивированно отказался от использования затратного и доходного подходов на страницах 44 и 47 отчета. Отчет содержит обоснование выбранного оценщиком метода, корректировок, описание объектов-аналогов.

При выборе объектов-аналогов оценщик использовал данные информационных систем «<данные изъяты>» и «<данные изъяты>», а также информационного ресурса «<данные изъяты>». Копии источника информации приведены на страницах 87-90 отчета. В качестве объектов-аналогов для определения стоимости земельного участка рассматривались цены предложений о продаже земельных участков земель промышленности под индустриальную застройку. Оценщиком были выбраны 7 объектов-аналогов, наиболее подходящих к объекту оценки по максимальному количеству параметров основных ценообразующих факторов, расположенных в Волжском районе Самарской области. В качестве ценообразующих факторов были использованы следующие элементы сравнения: местоположение, площадь, наличие проведенных инженерных коммуникаций, расположение относительно автомагистрали, наличие железнодорожной ветки на земельном участке. Для выполнения расчетов использован типичный для аналогичного объекта и сложившийся на рынке оцениваемого объекта удельный показатель стоимости (единицы сравнения) 1 кв.м. Введены корректировки: на торг, площадь, наличие проведенных инженерных коммуникаций, расположение относительно автомагистрали. Рыночная стоимость, определенная сравнительным подходом, составила 23 772 294 рубля. Расчет приведен на стр. 58-61 отчета.

Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля оценщик ФИО1. выводы о величине рыночной стоимости спорного земельного участка, изложенные в отчете об оценке, поддержала в полном объеме. При этом пояснила, что объект оценки был ею осмотрен, произведена фотосъемка. В ходе осмотра установлено, что земельный участок используется для нужд собственника, на нем расположены незарегистрированные объекты капитального строительства находящиеся в неудовлетворительном состоянии. На земельном участке имеются коммуникации – электричество, водоснабжение, централизованное водоотведение отсутствует (есть выгребная яма для административного здания), других коммуникаций нет. На участок можно попасть на личном автотранспорте, дорога, ведущая к участку, заасфальтирована. При определении рыночной стоимости земельного участка применялся метод сравнения продаж, на основании представленных на дату оценки предложений о продаже аналогичных объектов. Полагает обоснованным выбор аналогов, как наиболее приближенных по ценообразующим факторам к объекту оценки. С замечаниями Комиссии она не согласна, поскольку исследование ИС «<данные изъяты>» носит справочно-информационный характер и содержит в себе максимальный набор ценообразующих факторов, которые могли бы иметь объекты-аналоги на тот случай, если бы данная информация была указана в объявлениях риэлторов на дату оценки в прошлом. В данном случае, указанной информации в тексте объявлений не имелось, а согласно Федеральным Стандартам Оценки оценщик в своих расчетах может использовать только ту информацию, которая ему доступна и проверяема (принцип достоверности). Поэтому в дальнейших расчетах ею учитывались не все ценообразующие факторы, представленные в отчете, а только те, по которым имелась рыночная информация. При этом, на «транспортную доступность» корректировка не вводилась, водилась корректировка на расположение относительно автомагистрали, поскольку объект оценки находится на второй линии, а объекты-аналоги на первой линии.

Оснований не доверять показаниям оценщика ФИО1. у суда не имеется, она обладает соответствующей квалификацией в области оценки объектов недвижимости, является членом СРО <данные изъяты>», предупреждена об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложных показаний, в исходе дела не заинтересована.

При таких обстоятельствах, суд не может принять во внимание замечания Комиссии на отчет об оценке.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, которая в том числе распространяет свое действие и на дела о пересмотре кадастровой стоимости, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Вместе с тем, доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость земельного участка, и сведений об его рыночной стоимости в ином размере, заинтересованными лицами не представлено, ходатайства о назначении судебной экспертизы ими не заявлено.

При таких обстоятельствах, учитывая, что в отношении отчета об оценке имеется положительное экспертное заключение, а также принимая во внимание, что доказательств недостоверности отчета об оценке заинтересованными лицами не представлено, суд приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость является завышенной и нарушает права административного истца.

С учетом изложенного, суд полагает, что кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2013 года подлежит определению в соответствии с отчетом об оценке <данные изъяты>» № в размере 23 772 294 рубля, а требования ФГБУ «Управление мелиорации земель и сельскохозяйственного водоснабжения Самарской области» - удовлетворению.

Согласно положениям статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление. Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области является 13.10.2016 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.175-180, 249 КАС РФ, суд

р е ш и л :

Требования ФГБУ «Управление мелиорации земель и сельскохозяйственного водоснабжения Самарской области» - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №., - равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 года в размере 23 772 294 рубля.

Датой обращения ФГБУ «Управление мелиорации земель и сельскохозяйственного водоснабжения Самарской области» в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области считать - 13.10.2016 г.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 16.01.2017 г.

Судья: Ласковская С.Н.