Решение № 2-2796/2021 2-2796/2021~М-1483/2021 М-1483/2021 от 8 июня 2021 г. по делу № 2-2796/2021

16RS0051-01-2021-003490-89

СОВЕТСКИЙ РАЙОННЫЙ СУД

ГОРОДА КАЗАНИ РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

П.Лумумбы ул., д. 48, г. Казань, Республика Татарстан, 420081, тел. (843) 264-98-00

http://sovetsky.tat.sudrf.ru е-mail: sovetsky.tat@sudrf.ru

ЗАОЧНОЕ
РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № 2-2796/2021
9 июня 2021 года
г. Казань


Советский районный суд города Казани в составе

председательствующего судьи А.А. Ахметгараева

при секретаре судебного заседания Е.Н. Яркиной,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Фонду Республики Татарстан по защите прав граждан-участников долевого строительства, обществу с ограниченной ответственностью «ФОН» в лице конкурсного управляющего ФИО2 о признании предварительного договора купли-продажи договором долевого участия в строительстве жилья,

установил:

первоначально ФИО3 обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «ФОН» в лице конкурсного управляющего ФИО2 (далее также ответчики) о признании предварительного договора купли-продажи договором долевого участия в строительстве жилья, в обоснование требований, указав, что 19 августа 2011 года между обществом с ограниченной ответственностью «ФОН» и ФИО4 был заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения <номер изъят>, согласно условиям которого, продавец обязуется заключить с покупателем основной договор купли-продажи не позднее 1 июля 2014 года и передать в собственность ФИО4 жилое помещение – однокомнатную <адрес изъят>, площадью 39,68 кв.м., жилой площадью 17,37 кв.м., расположенную на 5 этаже 9-18 этажном кирпичном, кирпично-монолитном жилом доме по улице <адрес изъят>). Стоимость квартиры составляет 1 193 178 рублей, обязательства по оплате приобретаемой квартиры исполнены в полном объеме. ФИО4 на основании договора <номер изъят> от 13 марта 2014 года переуступила право требования по вышеуказанному договору ФИО5. Свои обязательства по оплате принятого права требования ФИО5 исполнил в полном объеме, таким образом, стороной предварительного договора купли-продажи жилого помещения <номер изъят> является истец. В указанный в договоре срок общество с ограниченной ответственностью «ФОН» не исполнило своих обязательств, жилое помещение не передало. 11 февраля 2021 года конкурсный управляющий признал требования ФИО5 обоснованными и включил требования по передаче вышеуказанного жилого помещения в реестр участников строительства. На основании изложенного истец просит признать предварительный договор купли-продажи жилого помещения от 19 августа 2011 года <номер изъят>, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Фон» и ФИО3, договором долевого участия в строительстве жилья.

Протокольным определением от 30 марта 2021 года с согласия истца привлечен ответчик Фонд Республики Татарстан по защите прав граждан-участников долевого строительства.

Определением Советского районного суда города Казани от 18 мая 2021 года осуществлено процессуальное правопреемство на стороне истца по данному делу, ФИО3 заменен его правопреемником ФИО1.

В судебное заседание истец не явился, его представитель просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Представители конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «ФОН» ФИО2 и Фонда РТ по защите прав граждан-участников долевого строительства в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Изучив материалы дела, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В силу части 1 статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации правосудие по гражданским делам в соответствии с процессуальным законодательством осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений (часть 1 статьи 56 ГПК РФ).

Пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ) данный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее – участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее – привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида – жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Согласно частям 1, 4, 9 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее – договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства; 5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Судом установлено, что 19 августа 2011 года между обществом с ограниченной ответственностью «ФОН» и ФИО4 был заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения <номер изъят>, в соответствии с положениями продавец обязуется заключить с покупателем основной договор купли-продажи не позднее 1 июля 2014 года и передать в собственность ФИО4 жилое помещение – однокомнатную <адрес изъят>, площадью 39,68 кв.м., жилой площадью 17,37 кв.м., расположенную на 5 этаже 9-18 этажном кирпичном, кирпично-монолитном жилом доме по улице <адрес изъят>).

Согласно пункту 2.2.1 договора стоимость жилого помещения составляет 1 193 178 рублей, обязательство по оплате исполнено в полном объеме.

Согласно положениям договора основной договор должен быть заключен между сторонами не позднее 1 июля 2014 года.

ФИО4 на основании договора <номер изъят> от 13 марта 2014 года переуступила право требования по вышеуказанному договору ФИО5.

ФИО5 на основании договора <номер изъят> от 15 марта 2021 года переуступил право требования по вышеуказанному договору ФИО1

Свои обязательства по оплате принятого права требования истец исполнил в полном объеме, таким образом, стороной предварительного договора купли-продажи жилого помещения <номер изъят> является истец.

В указанный срок общество с ограниченной ответственностью «ФОН» не исполнило своих обязательств, жилое помещение не передано.

11 февраля 2021 года конкурсный управляющий признал требования истца обоснованными и включил требования по передаче жилого помещения - <адрес изъят>, общей площадью 39,68 кв.м., жилой площадью 17,37 кв.м., расположенной на 5 этаже, секции <номер изъят>, блока Д по адресу: <адрес изъят> в реестр участников строительства.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 15 августа 2019 года общество с ограниченной ответственностью «ФОН» признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство сроком на 1 год до 9 августа 2020 года. Конкурсным управляющим утвержден ФИО2

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 27 мая 2020 года обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений, включенные в реестр требований участников строительства по жилым домам <номер изъят> по <адрес изъят> переданы Фонду Республики Татарстан по защите прав граждан-участников долевого строительства.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 18 февраля 2021 года срок конкурсного производства в отношении общества с ограниченной ответственностью «ФОН» был продлен до 9 июня 2021 года.

Как следует из содержания заключенного между сторонами предварительного договора купли-продажи жилого помещения <номер изъят> были согласованы все существенные условия, обязательные для включения в договор участия в долевом строительстве.

Так, из анализа указанного договора следует, что общество с ограниченной ответственностью «ФОН» обязалось передать объект недвижимости – жилое помещение <адрес изъят>, общей площадью 39,68 кв.м., жилой площадью 17,37 кв.м., расположенную на 5 этаже, секции <номер изъят>, блока Д по адресу: <адрес изъят> истцу, а последний оплатить его стоимость, сторонами определены конкретный объект, подлежащий передаче после ввода объекта в эксплуатацию, определен срок такой передачи, сторонами согласованы условия о цене договора, сроке и порядке уплаты.

Отсутствие у истца задолженности по предварительному договору купли-продажи жилого помещения <номер изъят> сторонами не оспаривается.

Вместе с тем, в нарушение условий предварительного договора купли-продажи жилого помещения, обязательства по заключению основного договора не выполнены.

Как разъяснено в пунктах 9, 17 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 года, при наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

Исходя из существа предварительного договора купли-продажи жилого помещения № АГ2-40 и сложившихся отношений сторон, с учетом изложенных норм права и правовой позиций Верховного Суда Российской Федерации, суд приходит к выводу, что между сторонами фактически сложились правоотношения, связанные с участием в долевом строительстве, регулируемыми Федеральным законом № 214ФЗ. Более того, в силу условий предварительного договора оплата жилого помещения и (или) иного объекта недвижимости; договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве либо договор поручительства банка за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве; списки граждан, имеющих право на приобретение жилья экономического класса, которое построено или строится на определенных законом категориях земельных участков.

Для государственной регистрации последующих договоров участия в долевом строительстве многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, застройщик также обязан представлять договор страхования или договор поручительства банка за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве – в случае, если соответствующий договор заключен в отношении каждого участника долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Из этих положений в их взаимосвязи следует, что государственная регистрация недвижимости является учетной процедурой, удостоверяющей со стороны государства юридическую силу правоустанавливающих документов. Данная публичная процедура осуществляется раздельно от частного порядка возникновения, перехода и прекращения права на регистрируемое имущество и самого существа таких прав не затрагивает.

Отношения по поводу государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве носят публично-правовой характер, они не являются содержательным элементом частноправовых отношений по настоящему делу, возникших из гражданско-правовой сделки, в связи с чем не требуют совместного обращения ответчика с истцом в органы государственной регистрации прав с заявлением о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

С учетом указанного, суд считает, что признанный договором участия в долевом строительстве предварительный договор купли-продажи жилого помещения подлежат государственной регистрации как договор участия в долевом строительстве только на основании заявления истца.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199, 235 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

иск удовлетворить.

Признать предварительный договор купли-продажи <номер изъят> в отношении жилого помещения однокомнатной <адрес изъят>, общей площадью 39,68 кв.м., жилой площадью 17,37 кв.м., расположенной на 5 этаже, секции <номер изъят>, блока Д по адресу: <адрес изъят>, от 19 августа 2011 года, заключенный между ФИО1 и обществом с ограниченной ответственностью «ФОН», договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации.

Настоящее решение суда является основанием для государственной регистрации предварительного договора купли-продажи <номер изъят> в отношении жилого помещения однокомнатной <адрес изъят>, общей площадью 39,68 кв.м., жилой площадью 17,37 кв.м., расположенной на 5 этаже, секции <номер изъят>, блока Д по адресу: <адрес изъят> от 19 августа 2011 года, заключенного между ФИО1 и обществом с ограниченной ответственностью «ФОН», договором участия в долевом строительстве, на основании заявления ФИО1.

Ответчики вправе подать в Советский районный суд города Казани заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения им копии этого решения.

Ответчиками заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Истцом заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиками заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья А.А. Ахметгараев

Мотивированное решение изготовлено 16 июня 2021 года, судья