Решение № 2-1637/2023 от 8 июня 2023 г. по делу № 2-1637/2023

Дело № 2-1637/2023


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

08 июня 2023 года г. Оренбург

Центральный районный суд г. Оренбурга в составе:

председательствующего судьи Бесаевой М.В.

при секретаре Герасимовой О.П.,

с участием истца

представителей ответчика ФИО1

ФИО2,

третьего лица ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО4 к Акционерному обществу коммерческий Банк «Оренбург» об обязании исполнить условия договора,

УСТАНОВИЛ:

ФИО4 обратилась в суд с иском к ответчику, ссылаясь на ст. 420, 421, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, просила обязать ответчика исполнить условия заключенного соглашения от 19.07.2011 года с учетом дополнительного соглашения № от 20.06.2016 года, предоставить право выкупить квартиру, находящуюся по адресу: <адрес> по стоимости 1 900 000 рублей и переоформить право собственности на данную квартиру.

В обоснование заявленных требований истец указала, что между взыскателем «Оренбургский ипотечный коммерческий банк «Русь» (ООО) и должниками № ФИО3 и № ФИО4 было заключено Соглашение о порядке исполнения обязательств по кредитным договорам и решения Ленинского районного суда г. Оренбурга. 01.01.2020 года ОИКБ «Русь» (ООО) прекратил свою деятельность путем присоединения к АО КБ «Оренбург», который в настоящее время является его правопреемником. Согласно данного соглашения стороны договорились, что должники должны солидарно погасить задолженность перед взыскателем в течение двух месяцев, возникшую по: 1. Кредитному договору № от 25.05.2006 года, а также в соответствии с решением Ленинского райсуда г. Оренбурга от 12.05.2008 года в сумме эквивалентной 4257,32 доллара США по курсу на момент подписания данного соглашения (по состоянию на 19.07.2011 г. Данная сумма составляла 119 960,63 руб., по курсу доллара США 238,1775) и государственную пошлину в сумме 2 614,75 руб.; 2. Кредитному договору № от 11.08.2006 г., заключенному с ООО «МаРо», где ФИО3 ЮБ. являлся директором и учредителем, и в соответствии с решением Ленинского районного суда от 04.09.2008 года в сумме 85014,19 руб. и госпошлину в сумме 2 740,22 руб.. 3. По кредитному договору № от 25.04.2007 г., а также в соответствии с решением Ленинского районного суда от 04.09.2008 года в сумме 2 347 832,93 руб. и госпошлина в сумме 19228,45 руб. Обязательства, указанные в пункте 3 данного Соглашения, погашаются за счет принятия Банком в собственность залоговой <адрес> по стоимости 1 875 000 руб. Остаток задолженности составлял 492 061,38 руб., который погашается в рамках задолженности по кредитному договору № от 26.01.2007 г. Указанная квартира может быть выкуплена Должником по стоимости 1 900 000 руб. в течение 24 месяцев с даты подписания Соглашения путем внесения всей указанной суммы единовременно или путем внесения ежемесячных платежей. 4. По кредитному договору № от 26.01.2007 г., а также в соответствии с решением Ленинского районного суда г. Оренбурга от 12.05.2008 года в сумме 4 000 000 рублей и госпошлину в сумме 20 000 руб. обязуется погасить Должник №. Указанная сумма погашается путем внесения ежемесячных платежей в сумме 10 000 руб. в течение 60-ти месяцев, окончательный расчет в сумме 3 400 000 руб. в последний месяц шестидесятимесячного срока. 13.12.2013 года было заключено Дополнительно соглашение, внесены изменения в Абзацы 3-5 п.3 Соглашения от 19.07.2011 года, пункты изложены в редакции: «Указанная квартира может быть выкуплена Должниками по стоимости 1 900 000 руб. в течение 60-ти месяцев с даты подписания настоящего Соглашения». 20.06.2016 года подписано Дополнительное соглашение №, были внесены изменения в соглашение от 19.07.2011 г., пункт 3 изложен в редакции: «Должники обязуются солидарно погасить имеющуюся задолженность по кредитному договору № от 25.04.2007 г. в размере 497 474,73 руб. Квартира, находящаяся по адресу: <адрес> может быть выкуплена должниками по стоимости 1 900 0000 рублей в срок до 30.06.2023 года. В случае внесения Должниками взыскателю денежных средств за выкуп квартиры в указанные сроки в сумме 1 900 000 руб. и расходов, связанных с содержанием и оформлением квартиры, Взыскатель обязуется оформить переход права собственности на квартиру в пользу Должников. (абзац 5) Пункт 4 Соглашения изложен в следующей редакции: « На основании ст.309 ГК РФ, в соответствии с решением Ленинского районного суда г. Оренбурга от 08.04.2008 г., должник обязуется погасить задолженность по кредитному договору № от 26.01.2007 года, заключенному между взыскателем и должником в размере 6 387 324,05 руб.. Дополнить Соглашение п.4.1 следующего содержания «должники обязуются в срок до 31.05.2023 года погасить взыскателю задолженность, указанную в пункте 3 и 4 настоящего Соглашения путем внесения на счет, открытый в ОИКБ «Русь» (ООО) денежных средств ежемесячными платежами в размере не менее 10 000 руб., из которых 1 000 рублей направляется на погашение кредитного договора № № от 25.04.2007 г. И 9000 руб. направляется на погашение задолженности по кредитному договору № от 26.01.2007 г.. Окончательный расчет по обязательствам, указанным в пунктах 3 и 4 настоящего Соглашения должники обязуются произвести до 30.06.2023 года. Соглашение дополнено пунктом 4.2 следующего содержания «При условии полного погашения Должниками задолженности, указанной в пункте 3 настоящего соглашения, и погашения задолженности по кредитному договору № от 26.01.2007 г. в размере 3400000 руб. в срок до 31.05.2021 г. обязательства должника 1 по кредитному договору № от 26.01.2007 г. прекращаются освобождением Должника 1 от обязанностей по возврату задолженности в размере 2 987 324,05 руб. в силу ст.415 ГК РФ прощения долга. 28.11.2022 года для исполнения своих обязательств согласно пункту 3 заключенного дополнительного соглашения № от 20.06.2016 года истец обратилась письменно к ответчику с просьбой о предоставлении ей реквизитов для оплаты 1 900 000 рублей, а также с просьбой о разъяснении порядка переоформления квартиры по <адрес>, в которой проживает. 16 января 2023 года ей было отказано в предоставлении реквизитов для оплаты 1 900 000 рублей, а также указано, что квартира ей не может быть реализована по указанной стоимости. Полагает, что что действия ответчика являются незаконными и противоречащими условиям заключенного между сторонами соглашения от 19.07.2011 г. и дополнительного соглашения № от 20.06.2016 года.

В последствие истец уточнил свои исковые требования, просил обязать ответчика исполнить условия заключенного Соглашения от 19.07.2011 года с учетом Дополнительного соглашения № от 20.06.2016 года, произвести государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру, находящуюся по адресу: <адрес> на ФИО4 и ФИО3.

Истец в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, просила рассмотреть дело в ее отсутствие.

Представители ответчика ФИО1 и ФИО2, действующие по доверенности, поддержали предоставленный отзыв, из которого следует, что между ОИКБ «Русь»(ООО) и ФИО3 был заключен кредитный договор № от 26.01.2007 года. Между ОИКБ «Русь» (ООО) и ФИО3, ФИО4 был заключен кредитный договор № № от 25.04.2007 года. В связи с ненадлежащим исполнением заемщиком обязательств по возврату денежных средств Банк обратился в Ленинский районный суд <адрес> с исковым заявлением о взыскании задолженности по кредитным договорам № от 26.01.2007 года и № № от 25.04.2007 года. Решением Ленинского районного суда г. Оренбурга от 08.04.2008 года с Заемщиков взыскана задолженность и обращено взыскание на заложенное имущество: квартиру по адресу: <адрес>. Обязательство перед Банком по указанному решению по настоящее время не исполнены истцом и третьим лицом в полном объеме. Исполнительные листы предъявлены к исполнению. В результате признания повторных торгов несостоявшимися указанная квартира переда Банку, право собственности на квартиру зарегистрировано за Банком. 19.07.2011 между сторонами было заключено соглашение о порядке исполнения обязательств по кредитным договорам и решениям Ленинского районного суда г. Оренбурга в отношении ФИО3 и ФИО4. 20.06.2016 года заключено дополнительное соглашение № к соглашению от 19.07.2011 года. 01.01.2020 года завершена реорганизация ОИКБ «Русь» (ООО) в форме присоединения к АО «БАНК ОРЕНБУРГ», запись о прекращении юридического лица путем реорганизации в форме присоединения внесена в ЕГРЮЛ. С доводами истца Банк не согласен, поскольку Соглашение о порядке исполнения обязательств между истцом и ответчиком судом не утверждено, следовательно, не имеет юридической силы, не порождают каких-либо правовых последствий для сторон. Условия заключенного соглашения являются недостаточно определенными, в силу чего соглашение не является исполнимым в принудительном порядке. Принудительное исполнение условий соглашения вынудит ответчика совершить действия, не соответствующие нормам действующего законодательства. Основной целью деятельности кредитной организации является извлечение прибыли. Согласно отчету ООО «АФ «Сова» рыночная стоимость <адрес> по состоянию на 31.12.2022 года составляет 2 843 000 рублей, что значительно выше стоимости, указанной истцом в исковом заявлении. Таким образом, реализация квартиры по цене ниже актуальной рыночной стоимости противоречит указанным положениям, а также основным целям деятельности кредитной организации, предусмотренным Федеральным законом «О банках и банковской деятельности». Принудительное исполнение условий соглашения существенно нарушит баланс прав и интересов сторон спора. Задолженность истца и третьего лица перед Банком по указанным выше решениям суда не погашена. У Банка нет оснований предполагать, что в ближайшей перспективе задолженность будет погашена истцом либо третьим лицом в полном объеме. Существенный дисбаланс интересов сторон в совокупности с указанными выше обстоятельствами свидетельствует о том, что Соглашение не имеет юридической силы и не влечет правовых последствий для сторон. Полагают, что доводы истца являются несостоятельными и не подлежащими удовлетворению.

Третье лицо ФИО3, не заявляющий самостоятельные требования, в судебном заседании уточненные исковые требования поддержал, пояснил, что ФИО4 и им денежные средства в размере 1 900 000 рублей размещены на депозите нотариуса для выдачи АО КБ «Оренбург» в счет исполнения обязательств, связанных с выкупом <адрес> связи с уклонением кредитора от принятия исполнения, полагает, что переход права собственности должен быть произведен соразмерно размещенным денежным средствам -ФИО4 9/10 доли квартиры, ему 1/10 доли квартиры. Подтвердил, что ответчик препятствует оформить переход права собственности на спорную квартиру, при этом, свои обязательства с ФИО4 они исполняют надлежащим образом.

Суд, заслушав представителей ответчика, третьего лица, изучив представленные доказательства в их совокупности, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст.421 Гражданского кодекса Российской Федерации, Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно статье 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В соответствии с разъяснением, содержащимся в абзаце втором пункта 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Из приведенных выше правовых положений в их взаимосвязи и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации следует, что в предмет доказывания по иску о государственной регистрации права собственности подлежат включению: факт заключения между истцом и ответчиком сделки, предполагающей переход права собственности к истцу, фактическое исполнение сторонами данной сделки и уклонение ответчика от государственной регистрации перехода права собственности.

Судом установлено и следует из материалов дела, что между Банком ОИ КБ «Русь» (ООО) и ФИО3, ФИО4 заключено Соглашение исполнения обязательств по кредитным договорам и решениям Ленинского районного суда г. Оренбурга в отношении ФИО3 ЮБ. и ФИО4 от 19 июля 2011 года.

В соответствии с пунктом 1 Соглашения от 19 июля 2019 года (далее Соглашение), на основании статьи 309 ГК РФ Должники обязуются солидарно погасить задолженность перед взыскателем, возникшую по кредитному договору № от 254.05.2006 года, договор поручительства № от 25.05.2006 г., заключенный в г. Оренбурге между Взыскателем и Должниками, а также в соответствии с решением Ленинского районного суда г. Оренбурга от 12.05.2008 года в сумме эквивалентной 4 257,32 доллара США по курсу на момент подписания данного Соглашения ( составляет 119 960,63 рубля) и государственная пошлина 2 614,75 рублей.

Согласно пункта 2 Соглашения Должник 1 –ФИО3, являясь директором и учредителем ООО «МаРо» обязуется погасить задолженность перед Взыскателем, возникшую по кредитному договору № от 11.08.06, заключенному в г. Оренбурге между Взыскателем и ООО «МаРо», а также в соответствии с решением Ленинского районного суда г. Оренбурга от 04.09.2008 г. в сумме 85 014,19 руб., государственная пошлина 2 740,22 руб..

На основании статьи 309 ГК РФ Должники обязуются солидарно погасить задолженность перед взыскателем, возникшую по кредитному договору № № от 25.04.07 г., заключенному в г. Оренбурге между Взыскателем и Должниками, а также в соответствии с решением Ленинского районного суда г. Оренбурга от 08.04.2008 года в сумме 2 347 832,93 руб. и государственная пошлина 19 228,45 руб.

Обязательства, указанные в настоящем пункте Соглашения погашаются за счет принятия Банком в собственность залоговой квартиры, находящейся по адресу <адрес> после повторных торгов в соответствии с законом об исполнительном производстве по стоимости 1 875 000 рублей.

Указанная квартира может быть выкуплена Должниками по стоимости 1 900 000 рублей в течение 24 месяцев, с даты подписания настоящего соглашения путем внесения всей указанной суммы единовременно или путем внесения ежемесячных платежей.

В течение срока выкупа указанной квартиры Должники имеют право на проживание в квартире с обязательной уплатой всех коммунальных платежей и возмещения иных расходов, связанных с содержанием квартиры.

В случае внесения Должниками взыскателю денежных средств за выкуп квартиры в указанные сроки в сумме 1 900 000 рублей и расходов, связанных с содержанием и оформлением квартиры, Взыскатель обязуется оформить переход права собственности на квартиру в пользу Должников.( пункт 3 Соглашения)

Должник 1- ФИО3 обязуется погасить задолженность перед Взыскателем, возникшую по кредитному договору № от 26.01.07 г., заключенному в г. Оренбурге между Взыскателем и Должником -1, а также в соответствии с решением Ленинского районного суда г. Оренбурга от 08.04.2008 года в сумме 4 000 000 рублей и государственная пошлина в сумме 20 000 рублей.

Указанная в настоящем пункте сумма задолженности погашается путем внесения Должником взыскателю денежных средств ежемесячными платежами в сумме 10 000 рублей в течение 60 месяцев, окончательный расчет в сумме 3 400 000 рублей в последний месяц шестидесяти месячного срока.(пункт 4 Соглашения)

Дополнительным Соглашением от 13 декабря 2013 года к Соглашению от 19.07.2011 года о порядке исполнения обязательств по кредитным договорам и решениям Ленинского районного суда г. Оренбурга в отношении ФИО3 ЮБ. и ФИО4 от 19 июля 2011 года, внесены изменения в Абзацы 3-5 пункта 3 Соглашения, которые изложены в следующей редакции:

« Указанная квартира может быть выкуплена Должниками по стоимости 1 900 000 рублей в течение 60 месяцев, с даты подписания настоящего соглашения путем внесения всей указанной суммы единовременно или путем внесения ежемесячных платежей.

В течение срока выкупа указанной квартиры Должники имеют право на проживание в квартире с обязательной уплатой всех коммунальных платежей и возмещения иных расходов, связанных с содержанием квартиры.

В случае нарушения условий об оплате обязательных платежей, связанных с содержанием квартиры или платежей по выкупу квартиры, Взыскатель имеет право предъявить исковые требования к проживающим в квартире лицам о признании их утратившими право пользования квартирой и выселении для последующей продажи ее третьим лицам.»

Дополнительным Соглашением от 20 июня 2016 года к Соглашению от 19.07.2011 года о порядке исполнения обязательств по кредитным договорам и решениям Ленинского районного суда г. Оренбурга в отношении ФИО3 ЮБ. и ФИО4 от 19 июля 2011 года пункт 3 Соглашения изложен в следующей редакции:

« На основании статьи 309 ГК РФ, в соответствии с решением Ленинского районного суда г. Оренбурга от 08.04.2008 года, Должники обязуются солидарно погасить задолженность по кредитному договору № от 25.04.2007 года, заключенному между Взыскателем и Должниками в размере 497 474,73 рублей.

Квартира, находящаяся по адресу <адрес>, может быть выкуплена Должниками по стоимости 1 900 000 рублей в срок до 30.06.2023 года.

В течение срока выкупа указанной квартиры Должники имеют право на проживание в квартире с обязательной уплатой всех коммунальных платежей и возмещения иных расходов, связанных с содержанием квартиры.

В случае нарушения условий об оплате обязательных платежей, связанных с содержанием квартиры или платежей по выкупу квартиры, Взыскатель имеет право предъявить исковые требования к проживающим в квартире лицам о признании их утратившими право пользования квартирой и выселении для последующей продажи ее третьим лицам.

В случае внесения Должниками взыскателю денежных средств за выкуп квартиры в указанные сроки в сумме 1 900 000 рублей и расходов, связанных с содержанием и оформлением квартиры, Взыскатель обязуется оформить переход права собственности на квартиру в пользу Должника.»

Пункт 4 Соглашения изложен в следующей редакции:

«На основании статьи 309 ГК РФ в соответствии с решением Ленинского районного суда г. Оренбурга от 08.04.2008 года, Должник 1- ФИО3 обязуется погасить задолженность перед Взыскателем, возникшую по кредитному договору № от 26.01.07 г., заключенному в г. Оренбурге между Взыскателем и Должником -1, в размере 6 387 324,05рублей.»

Соглашение дополнено пунктом 4.1:

«Должники обязуются в срок до 31.05.2023 года погасить взыскателю задолженность, указанную в пункте 3 и пункте 4 настоящего соглашения путем внесения на счет №…1704, открытый в ОИКБ «Русь» (ООО) г. Оренбург денежных средств ежемесячными платежами в размере не менее 10 000 руб. из которых:

1000 рублей направляется на погашение задолженности по кредитному договору № № от 25.04.2007 года

9000 рублей направляется на погашение задолженности по кредитному договору № от 26.01.2007 года.

Окончательный расчет по обязательствам, указанным в пунктах 3 и 4 настоящего Соглашения, Должники обязуются произвести в срок до 30.06.2023 года»

Соглашение дополнено пунктом 4.2 следующего содержания:

«При условии полного погашения Должниками задолженности, указанной в пункте 3 настоящего Соглашения, и погашения задолженности по кредитному договору № от 26.01.2007 года в размере 3 400 000 руб. в срок до 31.05.2021 года, обязательства Должника 1 по кредитному договору № от 26.01.2007 года прекращаются освобождением Должника 1 от обязанностей по возврату задолженности в размере 2 987 324,05 руб. в силу ст.415 ГК РФ, т.е. прощения долга.»

Настоящее дополнительное соглашение вступает в силу с момента его подписания и действует до полного исполнения Сторонами обязательств по Соглашению от 19.07.2011 и принятых в рамках настоящего дополнительного соглашения обязательств.

В соответствии с решением внеочередного общего собрания акционеров акционерного общества «БАНК ОРЕНБУРГ» от 21.10.2019 (протокол №), а также решением внеочередного общего собрания участников (ООО) ОИКБ «Русь» от 21.010.2019 года (протокол №) Банк реорганизован в форме присоединения к нему (ООО) ОИКБ «Русь». Банк является правопреемником всех прав и обязанностей ОИКБ «Русь» (ООО) с 01.01.2020 года.

Соглашение исполнения обязательств по кредитным договорам и решениям Ленинского районного суда г. Оренбурга от 19 июля 2011 года, Дополнительное Соглашение от 20 июня 2016 года к Соглашению от 19.07.2011 года о порядке исполнения обязательств по кредитным договорам и решениям Ленинского районного суда г. Оренбурга, а также Дополнительное Соглашение от 20 июня 2016 года к Соглашению от 19.07.2011 года о порядке исполнения обязательств по кредитным договорам и решениям Ленинского районного суда г. Оренбурга подписано сторонами, т.е. взыскателем Оренбургским ипотечным коммерческим банком «Русь» (ООО) и ФИО4 и ФИО3.

В соответствии с предоставленными ответчиком справками по кредитному договору № от 25.05.2006 года, по договору № от 11.08.2006 года задолженность отсутствует. По кредитному договору № (ППТ) от 25.04.2007 года задолженность ФИО3 на 20.04.2023 года составляет 414 474,73 рублей, по договору № от 26.01.2007 года задолженность ФИО3 по состоянию на 20.04.2023 года составляет 5 629 974,68 рублей.

Согласно справке АО «Банк Оренбург» от 28 апреля 2023 года, в соответствии с заключенным Соглашением от 19.07.2011 года, а также дополнительными соглашениями от 20.06.2016 года и от 20 июня 2016 года ФИО4 и ФИО3 производят погашение задолженности по кредитному договору № от 25.04.2007 года и № от 26.01.2007 года ежемесячными платежами по 10 000 рублей, из которых одна тысяча направляется на погашение задолженности по кредитному договору№ от 25.04.2007 года, а 9000 рублей в счет задолженности по кредитному договору № от 26.01.2007 года, т.е. как указано в пункте 4.1 Дополнительного Соглашения от 20 июня 2016 года.

Как следует из ответа на запрос суда межрайонного отдела судебных приставов по исполнению особых исполнительных производств от 28.04.2023 года, судебным приставом-исполнителем на основании исполнительных документов, выданных Ленинским районным судом г. Оренбурга о взыскании задолженности по кредитным платежам в пользу ООО «Оренбургский ипотечный КБ «Русь»№, 09.12.2008 года возбуждены исполнительные производства № в отношении ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения на общую сумму 1 443 041,15 рублей. В соответствии в пунктом 1 части 1 статьи 46 ФЗ «Об исполнительном производстве», 29.07.2011 года указанные исполнительные производства окончены по заявлению взыскателя. Исполнительные производства в отношении ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, в МОСП и ИОИП не возбуждались и на исполнении отсутствуют.

Таким образом, в соответствии с условиями принятого сторонами Соглашения от 19.07.2011 года, а также дополнительных соглашений от 20.06.2016 года и от 20 июня 2016 года, истец и ФИО3 погашали кредитную задолженность в соответствии с данными условиями, а ОИ КБ «Русь» (ООО), а затем ответчик АО «Банк Оренбург» в свою очередь исполняли условия указанных соглашений, принимая в счет исполнения кредитных обязательств денежные средства от ФИО4 и ФИО3, не обращаясь в службу судебных приставов за принудительным исполнением судебных решений, что не оспаривается стороной ответчика.

Как следует из материалов дела, 28 ноября 2022 года ФИО4 обратилась в АО «БАНК ОРЕНБУРГ» с письмом, в котором просила определить порядок выкупа квартиры по ул. Чкалова, дом 57, кв.96 согласно Дополнительного соглашения № 1 от 20 июня 2016 года.

В ответ АО «БАНК ОРЕНБУРГ» сообщил за № от 14.12.2022 года, что на текущий момент обязательства по вышеуказанным кредитным договорам в соответствии с условиями Дополнительного соглашения не исполнены, уведомили о готовности обсуждения условий покупки вышеуказанной квартиры при личной встрече.

ФИО4 28.12.2022 года обратилась к председателю Правления АО «БАНК ОРЕНБУРГ» с заявлением о предоставлении реквизитов для оплаты стоимости квартиры согласно Дополнительного соглашения № от 19.07.2011 года.

Письмом от 12 января 2023 года АО «БАНК ОРЕНБУРГ» сообщил, что реализация квартиры по <адрес> по цене ниже актуальной рыночной стоимости квартиры противоречит основным целям деятельности кредитной организации, предусмотренным Федеральным законом «О банках и банковской деятельности».

Представители ответчика в судебном заседании подтвердили, что не согласны с реализацией спорной квартиры за 1 900 000 рублей, поскольку стоимость данной квартиры значительно выше.

В силу п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Согласно ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как установлено п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2).

Отношения, связанные с продажей недвижимости, регулируются § 7 гл. 30 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130) (п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу п. 1 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Буквально толкуя условия заключенного сторонами соглашения, судом установлено, что стороны пришли к соглашению, в случае внесения Должниками взыскателю денежных средств за выкуп квартиры в указанные сроки до 30.06.2023 года в сумме 1 900 000 рублей и расходов, связанных с содержанием и оформлением квартиры, Взыскатель обязуется оформить переход права собственности на квартиру в пользу Должника. В Соглашении также содержится обязанность Должников погасить задолженность по двум кредитным договорам № от 26.01.2007 года ( ФИО3) и № от 25.04.2007 года ( солидарная обязанность ФИО3 и ФИО4), при этом, указано, что до 31 мая 2023 года данная задолженность погашается ежемесячно по 10 000 рублей, а окончательный расчет по указанным обязательствам производится до 30.06.2023 года.

Учитывая, что каких-либо встречных обязательств о погашении всей имеющейся задолженности по данному соглашению не предусмотрено, Должники обязаны оплатить стоимость квартиры в размере 1 900 000 рублей в срок до 30.06.2023 года, в свою очередь, ответчик обязан оформить переход права собственности на квартиру в пользу Должников ( пункт 1.1. Дополнительного Соглашения от 20 июня 2016 года)

Суд не может согласиться с позицией представителей ответчиков, что в договоре имеют место быть встречные обязательства о погашении всей задолженности Должниками и переоформление Взыскателем квартиры при оплате ее стоимости обозначенной в Соглашении, поскольку это противоречит условиям самого Соглашения.

Соглашение от 19 июля 2011 года с дополнительными соглашениями от 13 декабря 2013 года, от 20 июня 2016 года не расторгались, недействительными не признавались.

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что Должники – ФИО3 и ФИО4 по условиям указанного выше Соглашения обязаны были внести денежные средства за спорную квартиру ответчику до 30.06.2023 года. Поскольку ответчик не предоставил счет, на который можно было внести данные денежные средства, истцом и третьим лицом, как установлено, внесены денежные средства в размере 1 900 000 рублей на депозит нотариуса, что подтверждается справкой нотариуса ФИО5 от 22 мая 2023 года, в которой указано, что вносятся денежные средства в счет исполнения обязательств, связанных с выкупом квартиры, находящейся по адресу <...> в связи с уклонением кредитора от принятия исполнения. От ФИО4 поступило 1 710 000 рублей, от ФИО3 поступило 190 000 рублей.

Таким образом, истцом и третьим лицом исполнены взятые на себя обязательства. Кроме того, предоставлены справки с АО «Оренбургская финансово-информационная система «ГОРОД» от 19 мая 2023 года о том, что коммунальные услуги по лицевому счету <адрес> оплачены по состоянию на 30.04.2023 года.

Из пояснений третьего лица и материалов дела следует, что с момента приобретения ответчиком <адрес>, в квартире проживала и проживает истец, оплачивая коммунальные услуги, данные обстоятельства стороной ответчика не опровергаются. Данные обстоятельства свидетельствуют о том, что квартира фактически передана истцу.

В соответствии с пунктом 61 Постановления Пленума Верховного суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 « О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», Если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В случае, когда одна из сторон договора купли-продажи уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (статья 6, пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При таких обстоятельствах, установив, что ответчик уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на спорную квартиру, суд считает возможным удовлетворить исковые требования и произвести государственную регистрацию права собственности <адрес> соразмерно внесенной денежной суммой ФИО3 (10%) и ФИО4 (90%)

Руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО4 удовлетворить.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру, расположенную по адресу <адрес> Оренбургского ипотечного коммерческого банка «Русь» ( Общество с ограниченной ответственностью) на ФИО4 9/10 долей и ФИО3 1/10 доли.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Оренбургский областной суд через Центральный районный суд г.Оренбурга в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья подпись М.В. Бесаева

Мотивированное решение изготовлено 13.06.2023 года.