Решение № 3А-418/2025 3А-418/2025~М-307/2025 М-307/2025 от 19 августа 2025 г. по делу № 3А-418/2025

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

город Екатеринбург Дело № 66OS0000-01-2025-000420-74

6 августа 2025 года Производство № 3а-418/2025

Мотивированный текст решения составлен 20 августа 2025 года

Свердловский областной суд в составе судьи Рудакова М. С.,

при ведении протокола секретарем Романычевой О. В.,

рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Золотая карта» (г. Нижний Тагил Свердловской обл., ОГРН <***>, ИНН <***>) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области и Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

заинтересованные лица: публично-правовая компания «Роскадастр», ФИО1, Администрация города Нижний Тагил, муниципальное казенное учреждение «Центр земельного права».

при участии в судебном заседании представителя ООО «Золотая карта» – ФИО2,

У С Т А Н О В И Л :

ООО «Золотая карта» (далее также – общество) с 23 сентября 2024 года приобрело права арендатора находящегося в публичной собственности земельного участка, имеющего кадастровый номер <№> (далее также – земельный участок), предоставленного в аренду на условиях договора от 9 июля 2021 года № 34в-2021 (далее – договор аренды). Дополнительным соглашением от 22 февраля 2023 года к договору аренды срок аренды земельного участка установлен до 28 июня 2027 года.

По условиям договора аренды общество обязано вносить за пользование земельным участком арендную плату, размер которой рассчитывается Администрацией города Нижний Тагил по формуле, одним из элементов которой является кадастровая стоимость названного объекта (листы 13-17 материалов дела).

При начислении обществу арендной платы за 2025 год применено Постановление Правительства Свердловской области от 20 февраля 2020 года № 82-ПП «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории Свердловской области и предоставленные в аренду без торгов» (далее – Постановление № 82-ПП) (лист 18 материалов дела).

Приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 21 ноября 2022 года № 5500 утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Свердловской области (далее – приказ № 5500). Текст приказа № 5500 был опубликован на «Официальном интернет-портале правовой информации Свердловской области» (www.pravo.gov66.ru) 22 ноября 2022 года.

Среди прочих приказом № 5500 утвержден и результат определения кадастровой стоимости арендуемого обществом земельного участка – 3612348,02 руб. Данная величина кадастровой стоимости была внесена в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) 26 декабря 2023 года с указанием в качестве даты, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость, – 1 января 2022 года, а в качестве даты начала применения такой стоимости – 1 января 2023 года (лист 12 материалов дела).

На основании договора, заключенного обществом и частнопрактикующим оценщиком ФИО 1., последним был подготовлен отчет от 23 июня 2025 года № 017-2025-Л об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 1января 2022 года (далее – отчет), согласно которому данная стоимость определена равной 1010000 руб. (листы 19-65 материалов дела).

Общество обратилось в Свердловский областной суд (далее также – суд) с административным иском, в котором просило пересмотреть утвержденную приказом № 5500 кадастровую стоимость земельного участка и установить ее равной рыночной стоимости названного объекта недвижимости, определенной отчетом, ссылаясь в обоснование заявленных требований на то, что превышение величины оспариваемой кадастровой стоимости над рыночной стоимостью земельного участка приводит к экономически необоснованному увеличению обязательств административного истца по внесению арендной платы (листы 5-6 материалов дела).

В досудебном порядке общество с основанным на отчете заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Свердловской области не обращалось.

В судебном заседании, назначенном для проведения судебного разбирательства по делу, принял участие представитель административного истца; иные лица, участвующие в деле, явку своих представителей не обеспечили.

Извещение административных ответчиков и заинтересованных лиц о времени, месте и повестке судебного заседания было признано судом надлежащим, в связи с чем судебное разбирательство проведено в отсутствие представителей названных лиц на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также – КАС РФ).

Протокольным определением суда от 6 августа 2025 года оставлено без удовлетворения как необоснованное ходатайство Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области о привлечении к участию в деле в качестве заинтересованного лица ГБУ СО «Центр государственной кадастровой оценки» и об отложении судебного разбирательства по делу до получения от названного бюджетного учреждения, рассчитавшего оспариваемую кадастровую стоимость земельного участка, информации о соответствии последней положениям методических указаний о государственной кадастровой оценке и о наличии или отсутствии ошибок, повлиявших на величину оспариваемой кадастровой стоимости. При этом суд исходил из того, что в данном случае оспариваемая обществом кадастровая стоимость была утверждена Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области, и именно оно, являясь надлежащим административным ответчиком, было обязано доказать те доводы и возражения, которое относятся к предмету спора. Само по себе участие ГБУ СО «Центр государственной кадастровой оценки» в проведении массовой кадастровой оценки земельных участков, расположенных на территории Свердловской области, не свидетельствует о наличии предусмотренных статьей 47 КАС РФ оснований для его привлечения к участию в деле в качестве заинтересованного лица, равно как и о наличии предусмотренных статьей 63 КАС РФ оснований для истребования у указанного учреждения какой-либо информации, притом что ГБУ СО «Центр государственной кадастровой оценки» подведомственно Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области и по запросу последнего могло представить ему необходимые сведения или совершить проверочные действия.

Более того, проверка ГБУ СО «Центр государственной кадастровой оценки» оспариваемой кадастровой стоимости на предмет соблюдения требований законодательства о государственной кадастровой оценке выходит за пределы доказывания по данному административному делу, поскольку требования общества основаны не на нарушениях указанного законодательства, а на несоответствии оспариваемой кадастровой стоимости рыночной стоимости земельного участка, тогда как последняя определяется индивидуально.

В ходе судебного разбирательства по делу представитель административного истца поддержал заявленные требования.

Заслушав участника судебного заседания, исследовав и оценив в совокупности материалы административного дела, суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения требования общества об установлении оспариваемой кадастровой стоимости равной рыночной стоимости земельного участка в связи со следующим.

Особенности производства по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости регламентированы главой 25 КАС РФ.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии, с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости либо по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, а также действий (бездействия) бюджетного учреждения в отношении указанных заявлений, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 248 КАС РФ одним из оснований пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В пункте 2 части 1 статьи 3 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон № 237-ФЗ) установлено понятие, согласно которому кадастровой стоимостью объекта недвижимости является полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с Законом № 237-ФЗ и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (часть 2 статьи 3 Закона № 237-ФЗ).

Статья 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), регламентирующая оценку земли, указывает на необходимость установления рыночной стоимости земельного участка в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (пункт 1) и одновременно предусматривает то, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке (пункт 3).

В соответствии с подпунктом 2 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Основными принципами определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», установлен принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы, в соответствии с которым предусматривается возможность определения арендной платы на основании кадастровой стоимости.

Постановлением № 82-ПП утвержден применяемый с 1 января 2021 года Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории Свердловской области и предоставленные в аренду без торгов, положения главы 2 которого предусматривают расчет размера арендной платы за земельные участки названной категории принадлежности исходя из кадастровой стоимости земельного участка, определенной в соответствии с Законом № 237-ФЗ.

Во исполнение части 3 статьи 24 Закона № 237-ФЗ Правительством Свердловской области было издано постановление от 30 ноября 2017 года № 884-ПП, которым датой перехода к проведению государственной кадастровой оценки на территории Свердловской области в соответствии с Законом № 237-ФЗ установлено 1 января 2018 года.

Поскольку Правительством Свердловской области не было принято решение о переходе к применению положений статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ ранее 1 января 2026 года, постольку согласно части 3 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» рассмотрение заявлений об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, полученных в соответствии с Законом № 237-ФЗ, осуществляется в соответствии со статьей 22 Закона № 237-ФЗ, в силу которой названные результаты могут быть оспорены в комиссии, созданной уполномоченным органом субъекта Российской Федерации, или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (части 1, 2, 3, 7 статьи 22 Закона № 237-ФЗ).

Частью 4 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в ЕГРН в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 Закона № 237-ФЗ, применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Согласно части первой статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В абзаце первом пункта 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – Постановление № 28) разъяснено то, что, исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Утвержденная приказом № 5500 кадастровая стоимость земельного участка была установлена в порядке, предусмотренном Законом № 237-ФЗ, в связи с чем ее оспаривание осуществляется по правилам статьи 22 названного закона.

Наличие у административного истца права на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка, утвержденной приказом № 5500, признано судом доказанным, поскольку общество является арендатором данного объекта недвижимости и по условиям договора аренды обязано вносить арендную плату, размер которой зависит от величины внесенной в ЕГРН кадастровой стоимости земельного участка.

Представленный административным истцом отчет был подготовлен оценщиком ФИО 1 являющимся на дату подготовки отчета членом саморегулируемой организации «Экспертный совет», имеющим стаж работы в области оценочной деятельности 6 лет, а также действующие квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «Оценка недвижимости» и полис страхования профессиональной ответственности оценщиков.

Оценив представленный административным истцом отчет, суд в соответствии со статьями 59, 60, 61 и 84 КАС РФ признал названный документ относимым, допустимым и достоверным доказательством по делу, поскольку он выполнен компетентным субъектом оценочной деятельности в соответствии с Законом об оценочной деятельности, действующими федеральными стандартами оценки, отвечает установленным требованиям к его оформлению и содержанию, в приложении к отчету представлены копии документов, использованных оценщиком, в том числе при получении информации об объектах-аналогах. Применение оценщиком при оценке арендуемого обществом земельного участка сравнительного подхода и отказ от применения иных подходов надлежащим образом мотивированы. При этом определены правила отбора объектов-аналогов, в отношении которых оценщиком получена необходимая и достаточная информация, ставить под сомнение достоверность которой оснований не имеется. При выполнении расчетов оценщик обосновал применение необходимых корректировок, учитывающих отличия объектов-аналогов от объекта оценки. По результатам исследования отчета суд не выявил в нем явных нарушений законодательства об оценочной деятельности.

Достаточных доказательств, опровергающих изложенные в отчете выводы о величине рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2022 года, в материалы дела представлено не было. При этом в период рассмотрения административного дела административные ответчики и заинтересованные лица возражений относительно достоверности представленного административным истцом отчета не заявляли, о назначении по делу судебной оценочной экспертизы не ходатайствовали.

Поскольку административным истцом были доказаны влияние оспариваемой кадастровой стоимости на размер его обязательств по внесению арендной платы, а также несоответствие указанного вида стоимости земельного участка его рыночной стоимости, суд признал административные исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению путем установления оспариваемой кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости земельного участка, определенной по состоянию на 1 января 2022 года отчетом.

В соответствии с требованиями части 3 статьи 249 КАС РФ и пункта 25 Постановления № 28 в резолютивной части настоящего решения подлежит указанию величина вновь установленной судом кадастровой стоимости земельного участка, а также дата подачи административным истцом заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Свердловский областной суд

Р Е Ш И Л :

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Золотая карта» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить по состоянию на 1 января 2022 года кадастровую стоимость земельного участка, имеющего кадастровый номер <№>, равной его рыночной стоимости, составляющей 1010 000 руб.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка считать 30 июня 2025 года.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня составления его мотивированного текста через Свердловский областной суд.

Судья М. С. Рудаков