Решение № 2-1089/2025 2-1089/2025~М-905/2025 М-905/2025 от 20 июля 2025 г. по делу № 2-1089/2025

К делу № 2-1089/2025

УИД 23RS0021-01-2025-001700-51

ЗАОЧНОЕ
РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ст-ца Полтавская 21 июля 2025 года

Красноармейский районный суд Краснодарского края в составе:

председательствующего Городецкой Н.И.,

при секретаре судебного заседания Сапсай И.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Управления муниципальной собственностью администрации МО Красноармейский район к ФИО2, ФИО3 о расторжении договора аренды, признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки,

установил:

Управление муниципальной собственностью администрации муниципального образования Красноармейский район в лице представителя ФИО4 обратилось в Красноармейский районный суд Краснодарского края с исковым заявлением ФИО2, ФИО3 о расторжении договора аренды, признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки.

Требования мотивированы тем, что на основании постановления администрации Трудобеликовского сельского поселения Красноармейского района № 450 от 02.09.2015 года «О проведении торгов (в форме аукциона) на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером № находящегося по адресу: Краснодарский край, Красноармейский район, примерно в 50 метрах по направлению на север от ориентира х. Крижановский», протокола проведения торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности или государственной собственности, собственность на которые не разграничена № 2.2 от 12.10.2015 года, ФИО2 предоставлен в аренду на срок до 23.10.2035 года земельный участок из земель населённых пунктов с кадастровым номером №, площадью 15 000 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, Красноармейский район, примерно в 50 метрах по направлению на север от ориентира х. Крижановский, разрешённое использование: для ведения личного подсобного хозяйства.

По результатам аукциона заключён договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 24.10.2015 года № № (далее по тексту - договор аренды).

19.12.2019 года ФИО2 осуществил переуступку прав и обязанностей по договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения в пользу ФИО3.

В настоящее время арендатором земельного участка с кадастровым номером №, является ФИО3.

В ходе проведённой проверки МОО «Комитетом по противодействию коррупции» исполнения земельного законодательства на территории муниципального образования Красноармейский район, выявлено, что ФИО2 произведена без согласия арендодателя переуступка прав и обязанностей по договору аренды на ФИО3 безвозмездно, номер государственной регистрации 23:13:0602005:68-23/024/2019-3 от 23.12.2019 года.

Полагают, что договор переуступки прав и обязанностей № 1 от 19.12.2019 года по договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения № № от 24.10.2015 года, заключённому по результатам торгов, в пользу ФИО3 является ничтожным, так как в соответствии с пунктом 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна.

Просят восстановить пропущенный срок подачи искового заявления; признать недействительным (ничтожным) заключённый между ФИО2 и ФИО3 договор уступки прав аренды земельного участка № от 24.10.2015 года и применить последствия недействительности (ничтожности) сделки путём восстановления записи в ЕГРН об арендаторе земельного участка с кадастровым номером № ФИО1; расторгнуть договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, заключённого по результатам торгов № от 24.10.2015 года, на земельный участок из земель населённых пунктов с кадастровым номером №; установить, что настоящее решение является основанием для погашения Управлением государственной регистрации кадастра и картографии (Росреестра) регистрационной записи в ЕГРН об обременении земельного участка с кадастровым номером № в виде аренды в пользу ФИО1.

В судебное заседание представитель истца не явился, в материалы дела представлено заявление о рассмотрении дела в их отсутствие, против вынесения заочного решения не возражают.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, о дате, месте и времени проведения судебного заседания извещён должным образом, согласно уведомлению о вручении заказного письма электронное письмо вручено адресату 09.07.2025 года.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, о дате, месте и времени рассмотрения извещалась должным образом, по сведениям официального сайта Почат России статут письма «неудачная попытка вручения».

В соответствии с частью 1 статьи 233 ГПК РФ в случае неявки в судебное заседание ответчика, извещённого о времени и месте судебного заседания, не сообщившего об уважительных причинах неявки и не просившего о рассмотрении дела в его отсутствие, дело может быть рассмотрено в порядке заочного производства. О рассмотрении дела в таком порядке суд выносит определение.

Участник процесса считается извещённым о времени и месте судебного заседания надлежащим образом в том случае, когда повестка направлена по месту нахождения стороны или указанному ею адресу, и у суда имеется доказательство, подтверждающее получение отправленного уведомления адресатом, в том числе с учётом положений статьи 165.1 ГК РФ.

Как следует из пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю.

С учётом изложенного, а также мнением представителя истца суд полагает возможным рассмотреть дело в соответствии с законом по имеющимся в деле доказательствам в отсутствие ответчиков и представителя истца в заочном порядке.

Установив фактические обстоятельства дела, исследовав и оценив представленные в дело письменные доказательства, с учётом норм материального и процессуального права, суд приходит к следующему.

Согласно статье 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями части 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Статья 57 ГПК РФ устанавливает, что доказательства представляются лицами, участвующими в деле.

Часть 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) устанавливает, что граждане (физические лица) приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своём интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Как следует из представленных материалов и установлено судом, на основании постановления администрации Трудобеликовского сельского поселения Красноармейского района № 450 от 02.09.2015 года «О проведении торгов (в форме аукциона) на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, находящегося по адресу: Краснодарский край, Красноармейский район, примерно в 50 метрах по направлению на север от ориентира х. Крижановский», протоколу проведения торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности или государственной собственности, собственность на которые не разграничена № 2.2 от 12.10.2015 года, ФИО2 предоставлен в аренду на срок до 23.10.2035 года земельный участок из земель населённых пунктов с кадастровым номером №, площадью 15 000 кв.м., расположенный по адресу Краснодарский край, Красноармейский район, примерно в 50 метрах по направлению на север от ориентира х. Крижановский, разрешённое использование: для ведения личного подсобного хозяйства.

По результатам аукциона заключён договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 24.10.2015 года № №.

Согласно пункту 8.3 договора аренды по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут судом по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством и договором.

Пункт 3.2.4 раздела 3 договора аренды предоставляет арендодателю право в одностороннем порядке принимать решение о прекращении права пользования участком и досрочном расторжении в установленном порядке договора при следующих существенных нарушениях его условий:

нарушение арендатором условий, указанных в разделе 10 договора, и невыполнение арендаторами обязанностей, указанных в пунктах 4.1, 4.3 договора.

Подпункт 4.1.1 пункта 4.1 раздела 4 договора аренды установил, что арендатор обязан в полном объёме выполнять все условия договора.

Пунктом 4.3.1 раздела 4.3 договора аренды арендатор не вправе передавать арендованный участок в субаренду, передавать права и обязанности по договору аренды третьему лицу, передавать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды без письменного согласия арендодателя.

19.12.2019 года ФИО1 осуществил переуступку прав и обязанностей по договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, заключённому по результатам торгов № от 24.10.2015 года, в пользу ФИО3.

В настоящее время арендатором земельного участка с кадастровым номером № является ФИО3.

Как указывает истец, в ходе проведённой проверки МОО «Комитетом по противодействию коррупции» исполнения земельного законодательства на территории муниципального образования Красноармейский район, выявлено, что ФИО1 произведена без согласия арендодателя переуступка прав и обязанностей по договору аренды от 24.10.2015 года № на ФИО3 безвозмездно, номер государственной регистрации №3 от 23.12.2019 года.

Пунктами 1, 2 статьи 166 ГК РФ установлено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания её таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В соответствии с пунктом 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

При ничтожности сделки в силу статьи 168 ГК РФ подлежит доказыванию только то обстоятельство, что условия ничтожного договора прямо противоречат требованиям закона, иным нормативным актам; несоответствие условий этого договора требованиям закона, иным нормативным актам должно быть очевидным из сопоставления условий договора с требованиями закона.

Пункт 1 статьи 422 ГК РФ предусматривает, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам) действующим в момент его заключения.

По общему правилу в силу статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Соглашение о перенайме представляет собой сделку по передаче договора (статья 392.2 ГК РФ), предусматривает в соответствии с пунктом 2 статьи 615 ГК РФ одновременную передачу всех прав и обязанностей по договору аренды и к такой сделке применяются правила об уступке требования и о переводе долга.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления (пункт 9 статьи 22 ЗК РФ).

Вместе с тем, приведённое общее правило о свободной передаче арендатором права долгосрочной аренды публичного земельного участка другим лицам применяется, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В рассматриваемом случае закреплённая в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ норма права является отсылочной к пункту 7 статьи 448 ГК РФ, которым установлен запрет на уступку прав и перевод долга по обязательствам, возникшим из заключённого на торгах договора, если в соответствии с законом заключение такого договора возможно только путём проведения торгов.

При таких обстоятельствах, право на переуступку прав и обязанностей по договору аренды, заключённому по результатам торгов, в силу статьи 22 ЗК РФ невозможно ввиду установления запрета такой переуступки статьёй 448 ГК РФ.

Таким образом, в отношении договоров аренды публичных земельных участков, подлежащих заключению после 01.06.2015 года по результатам торгов, уступка права аренды (передача договора третьим лицам) по общему правилу не допускается.

Такое законодательное регулирование обусловлено необходимостью обеспечения равного доступа граждан и организаций, включая хозяйствующих субъектов, к аренде публичных земель и исключения ситуаций, при которых передача земельных участков иным лицам происходила бы в обход конкурентных процедур - путём заключения сделки по передаче договора аренды между первоначальным и новым арендатором без проведения торгов и предложения земельного участка в аренду иным участникам оборота (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022 года № 308-ЭС22-2357).

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 74, 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее по тексту – постановление Пленума № 25) ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц; применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Как указано в пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2017 года № 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лицам в обязательстве на основании сделки» (далее по тексту – постановление Пленума № 54), уступка права, совершённая в нарушение законодательного запрета, является ничтожной (пункт 2 статьи 168 ГК РФ, пункт 1 статьи 388 ГК РФ).

В пункте 78 постановления Пленума № 25 разъяснено, что согласно абзацу 1 пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ, иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий её недействительности может быть также удовлетворён, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путём применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Оценив все представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, по правилам статьи 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу, что произвольная замена стороны в обязательстве по аренде публичной земли, в данном случае является недопустимой, фактически позволяет арендатору по договору по своему усмотрению определить в качестве стороны договора иное лицо без учёта требований, предъявляемых законом к участникам соответствующих правоотношений, направлено на преодоление нормальной конкуренции на рынке земли, противоречит публичному порядку распоряжения указанными земельными участками, так как в противном случае позволяет обойти указанными лицами конкурентные процедуры предоставления земельных участков, нарушает установленный законом запрет на передачу права владения и пользования государственным или муниципальным имуществом.

Таким образом, договор о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения № от 24.10.2015 года, заключённый 19.12.2019 между ФИО2 и ФИО3, является ничтожным, поскольку сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Истец просит расторгнуть договор аренды от 24.10.2016 года.

Пунктом 4.3.1 договора аренды (с учётом дополнительного соглашения) установлено, что арендатор не вправе передавать арендованный участок в субаренду в пределах срока договора аренды без письменного согласия арендодателя.

Следовательно, суд считает указанные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению, по следующим основаниям.

По смыслу статей 422, 432 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Договор считается заключённым, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения № от 24.10.2015 подписан со стороны Арендодателя - МО Трудобеликовское сельское поселения в лице ФИО5, от Арендатора ФИО2.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Подтверждением нарушения существенных условий является заключённый между ФИО2 и ФИО8 договор уступки (перенайм). Данный факт ответчиками не оспаривается, доказательств обратного суду не предоставлено.

Договор в силу статей 450, 452, 619, 622 ГК РФ может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признаётся нарушение договора одной из сторон, которое влечёт для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ допускается досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключённого на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором. Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 23 постановления от 24.03.2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено отличие специального правила об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, заключающееся в возможности досрочного расторжения договора аренды земельного участка исключительно при доказанности существенного нарушения арендатором договорных условий. Существенное нарушение договора аренды земельного участка, устранённое арендатором в разумный срок, не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора.

Ничтожная сделка о передаче прав и обязанностей арендатора земельного участка по договору аренды № от 24.10.2015 года, заключённого между ФИО1 и ФИО3, подтверждает нарушение существенных условий договора. Меры по устранению существенных условий договора ответчиками суду не представлены.

С учётом изложенного, суд приходит к выводу об удовлетворении требований управления муниципальной собственностью администрации муниципального образования <адрес> в полном объёме.

В части ходатайства о восстановлении пропущенного срока на обращение с настоящим иском, суд полагает, что истец обратился в установленные законом сроки после установления даты нарушения своих прав.

В соответствии с пунктом 19 части 1 статьи 333.36 НК РФ органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в судах общей юрисдикции, а также мировыми судьями, в качестве истцов или ответчиков, освобождены от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 56, 57, 194-199, 233-237 ГПК РФ, суд

заочно решил:

Иск Управления муниципальной собственностью администрации муниципального образования Красноармейский район - удовлетворить.

Признать недействительным (ничтожным) заключённый между ФИО2 и ФИО3 договор уступки прав аренды земельного участка № от 24.10.2015 года, восстановив срок подачи иска.

Применить последствия недействительности (ничтожности) сделки путём восстановления записи в ЕГРН об арендаторе земельного участка с кадастровым номером № ФИО1.

Расторгнуть договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, заключённого по результатам торгов № от 24.10.2015 года, на земельный участок из земель населённых пунктов с кадастровым номером № площадью 15 000 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, Красноармейский район, примерно в 50 метрах по направлению на север от ориентира х. Крижановский, разрешённое использование: для ведения личного подсобного хозяйства (полевой земельный участок).

Решение является основанием для Управления государственной регистрации кадастра и картографии (Росреестра) для погашения регистрационной записи в ЕГРН об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:13:0602005:68 в виде аренды в пользу ФИО2.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд путём подачи жалобы в Красноармейский районный суд в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешён судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Председательствующий Городецкая Н.И.