Решение № 2-131/2019 2-131/2019(2-1900/2018;)~М-1745/2018 2-1900/2018 М-1745/2018 от 26 февраля 2019 г. по делу № 2-131/2019

Гр. дело № 2- 131/2019


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Мичуринск 27 февраля 2019 года.

Мичуринский городской суд Тамбовской области в составе:

председательствующего судьи Замотаевой А.В.,

при секретаре Медведевой Л.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2, ФИО3 и ФИО4 к ФИО5, ФИО6, К о расторжении договора купли- продажи жилого дома и земельного участка,

у с т а н о в и л:

ФИО7, ФИО2, ФИО3 и ФИО4 обратились в Мичуринский городской суд Тамбовской области суд с исковым заявлением к ФИО5 и ФИО6, действующих в своих интересах и интересах несовершеннолетних К. о признании сделки по купле- продаже жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: .... недействительной и применении последствия недействительности сделки путем возврата недвижимого имущества, переданного по договору купли -продажи от 10.10.2018.

В обоснование заявленных требований указано, что 10.10.2018 между истцами и ответчиками в нотариальной форме был заключен договор купли-продажи вышеуказанного жилого дома и земельного участка. Жилой дом и земельный участок принадлежали истцам на праве общей долевой собственности в равных долях- по 1/4 доли каждому.

Вследствие заключения договора купли- продажи за ответчиками 29.10.2018 было зарегистрировано право общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Сумма сделки согласно условиям договора составила 1 400 000руб., из которых 93813 руб. - стоимость земельного участка, оплачены покупателями (ответчиками по делу) продавцам (истцам) наличными деньгами до подписания договора вне помещения нотариальной конторы, а 1 306 187 руб.- стоимость жилого дома, которые должны быть оплачены покупателями продавцам поровну следующим образом: 433 026 руб. -за счет средств материнского (семейного) капитала сертификату серии .... .... от 09.01.2014 г.; 773 161 руб. -за счет средств федерального бюджета согласно свидетельству о праве на получение социальной выплаты на приобретение жилого помещения или создание объекта индивидуального жилищного строительства серии .... ...., выданного администрацией г. Мичуринска 24.04.2018; 100 000 руб. - за счет средств областного материнского (семейного) капитала, предоставленного в соответствии с .... от ..... .... «О социальной поддержке многодетных семей в Тамбовской области».

Согласно действующему законодательству, с учётом одного из видов оплаты (773 161 руб. за счет средств федерального бюджета согласно свидетельству о праве на получение социальной выплаты на приобретение жилого помещения или создание объекта индивидуального жилищного строительства серии .... ...., выданного администрацией г. Мичуринска 24.04.2018 г.), после регистрации договора К-вы обратились в ПАО «Сбербанк России» для передачи документов в рамках реализации указанной выше программы для дальнейшего перечисления денежных средств на счета продавцов. Однако, ПАО «Сбербанк России» им было отказано в принятии документов, т.к. приобретаемое жилое помещение оформляется в общую (общедолевую) собственность всех членов молодой семьи, указанных в свидетельстве, тогда как на основании договора купли-продажи от 10.10.2018 жилой дом приобретается в общую долевую собственность ещё на одного члена семьи, который отсутствует в свидетельстве, а именно супруга ФИО6- ФИО5

Истцам перед заключением и при подписании договора купли-продажи не было известно о данных несоответствиях в документах. При обсуждении формы оплаты за отчуждаемое имущество ответчики не разъяснили истцам о том, что в сделке купли-продажи будет участвовать ещё один член семьи, не указанный в свидетельстве от 24.04.2018, выданном администрацией г. Мичуринска.

Для разъяснения сложившейся ситуации истцы вместе с ФИО6 обратились в Управление городского хозяйства администрации города Мичуринска, куда ФИО6 подавала документы на участие в программе «Обеспечение доступным и комфортным жильем молодых семей». Сотрудником указанного Управления было разъяснено, что изначально ФИО6 писала заявление и подавала документы на 4-х членов семьи (на себя и троих детей) и именно из этого рассчитывалась учетная норма площади жилого помещения и, соответственно, сумма к выплате. После регистрации договора купли- продажи, включить в свидетельство еще одного члена семьи не представляется возможным, поскольку на 5 членов семьи предусмотрен иной порядок расчета субсидии.

Таким образом, условия договора в части оплаты за отчуждаемое недвижимое имущество по сделке купли-продажи в части оплаты покупателями в пользу продавцов не могут быть исполнены в из-за неисправимых несоответствий в документах.

Указанные обстоятельства привели к невозможности получения истцами денежных средств за продаваемое ими имущество. Расторгнуть договор во внесудебном порядке не представляется возможным по причине участия в нём несовершеннолетних детей.

На основании изложенного, истцы просили в судебном порядке признать недействительной сделку купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: ...., заключенную между ФИО7, ФИО2, ФИО3 ФИО4 и ФИО5, ФИО6, К. применить последствия недействительности сделки путём возврата переданного по договору купли-продажи имущества в первоначальное положение до заключения сделки.

Также просили обязать ответчиков вернуть истцам денежные средства размере 93 813 руб. в равных долях, как стоимость земельного участка, которые были оплачены вне помещения нотариальной конторы покупателями продавцам поровну наличными деньгами до подписания договора купли- продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: .....

18.01.2019 истцы ФИО7, ФИО2, ФИО3 и ФИО4 изменили ранее заявленные исковые требования и просили расторгнуть договор купли- продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: ...., заключенный ..... с ответчиками ФИО5, ФИО6, К.. на основании ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и привести стороны в первоначальное положение.

Определением Мичуринского городского суда Тамбовской области от 27.02.2019 прекращено производство по делу в части иска ФИО7, ФИО2, ФИО3, ФИО4 к ФИО5, ФИО6, К. вернуть истцам денежные средства размере 93 813 руб. в равных долях, как стоимость земельного участка, которые были оплачены вне помещения нотариальной конторы покупателями продавцам поровну наличными деньгами до подписания договора купли- продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: ...., в связи с отказом истцов от иска в данной части.

В судебном заседании истец ФИО2 исковые требования в редакции заявления от 18.01.2019 поддержала в полном объеме. Дополнительно показала, что заключая договор купли- продажи принадлежащего им жилого дома и земельного участка, они рассчитывали на получение полной оплаты согласно условиям данного договора. Однако получение истцами денежных средств за продаваемое ими имущество стало невозможным, ввиду отказа ПАО «Сбербанк» в принятии у К-вых документов на перечисление денежных средств за счет средств федерального бюджета согласно свидетельству о праве на получение социальной выплаты на приобретение жилого помещения или создание объекта индивидуального жилищного строительства серии .... ...., выданного администрацией г. Мичуринска 24.04.2018. В ПАО «Сбербанк» было обнаружено несоответствие в документах, поскольку договор купли- продажи заключен на пять членов семьи, тогда как в свидетельстве указано четыре члена семьи и субсидия была рассчитана на четверых, без учета ФИО5 Поскольку уже произведена регистрация права собственности на дом и земельный участок за К-выми, восстановить свои права и произвести возврат имущества во внесудебном порядке не представляется возможным, равно как и получить денежные средства по сделке. Указанные обстоятельства свидетельствуют о существенном нарушении договора покупателями в части его оплаты и они лишены того, на что были вправе рассчитывать при заключении договора, а именно на получение денежных средств от продаваемого имущества.

Истцы ФИО7 и ФИО4 в судебном заседании исковые требования поддержали по тем же основаниям.

Истец ФИО3 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежаще, ходатайствовал о рассмотрении дела без его участия.

Ответчик ФИО6, выступая также как законный представитель несовершеннолетних ответчиков К . в судебном заседании исковые требования признала в полном объеме, пояснив, что обратившись в администрацию г. Мичуринска за получением мер социальной поддержки на приобретение жилья, ею были предоставлены документы на 4 членов семьи- нее саму и несовершеннолетних детей. На ее супруга ФИО5 документы не подавались, в связи с чем он не был включен в свидетельство о праве на получение социальной выплаты. Указанное обстоятельство послужило основанием для отказа ПАО «Сбербанк» в принятии документов на перечисление истцам денежных средств в размере 773 161 руб. Оплата по договору купли- продажи истцам произведена не была.

Ответчик ФИО5 в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен надлежаще, о причинах неявки суду не известно. Возражений на иск не представлено.

Представитель Управления образования администрации г. Мичуринска ФИО8 (по доверенности) не возражала против удовлетворения иска, с учетом установленных по делу обстоятельств полагала, что расторжение договора купли- продажи с приведением сторон в первоначальное положение не нарушит прав несовершеннолетних ответчиков К-вых.

Представители третьих лиц: Управления Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области, ПАО «Сбербанк России», Управления городского хозяйства администрации г. Мичуринска, Управления социальной защиты и семейной политики Тамбовской области, ГУ Управления Пенсионного фонда РФ в г. Мичуринске (межрайонное), при надлежащем извещении о времени и месте судебного заседания, в суд не явились, направив заявления о рассмотрении дела в отсутствие их представителей.

Нотариус г. Мичуринска Тамбовской области ФИО9 в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело без ее участия, о чем направила в суд соответствующее заявление.

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы гражданского дела, проанализировав представленные доказательства и оценив их в совокупности, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных исковых требований, по следующим основаниям.

Из материалов дела следует и установлено судом, что ..... между ФИО7, ФИО2, ФИО3 и ФИО4( продавцами) и ФИО5 и ФИО6, действующих в своих интересах и интересах несовершеннолетних К. в нотариальной форме был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: .....

Указанный жилой дом и земельный участок принадлежали продавцам

ФИО7, ФИО2, ФИО3 и ФИО4 на праве общей долевой собственности на основании договора дарения от 18.08.2016. Право собственности было зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости ......

В соответствии с п. 2.3 договора купли- продажи, отчуждаемое имущество продано покупателям за 1 400 000 руб., из низ цена продаваемого земельного участка 93 813 руб., уплаченных продавцами поровну наличными деньгами до подписания договора вне помещения нотариальной конторы и 1 306 187 руб. - за жилой дом, которые будут уплачены продавцам ( ФИО7, ФИО2, ФИО3 и ФИО4) следующим образом:

- 433026 рублей будут уплачены за счет средствматеринского (семейного) капитала по сертификату серии .... ....

от 09 января 2014 года путем перечисления Государственным учреждением - Управлением Пенсионного фонда РФ в городе Мичуринске.... (межрайонное) на счета «Продавцов» в следующих долях:

по 108256 рублей 50 копеек каждому из продавцов на счета, открытые на имя ФИО4, ФИО3, ФИО7 и ФИО2 в ПАО «Сбербанк России»;

- 773161 рубль будут уплачены за счет средствфедерального бюджета, согласно свидетельству о праве на получение социальной выплаты на приобретение жилого помещения или создание объекта индивидуального жилищного строительства серии .... ....,выданного администрацией .... ..... путем перечисления денежных средств на счета «Продавцов» в следующих долях:

по 193 290 рублей 25 копеек каждому из продавцов на счета, открытые на имя ФИО10 С,В., ФИО3, ФИО7 и ФИО2 в ПАО «Сбербанк России», в сроки установленные действующим законодательством;

-100000 рублей уплачиваются за счет средств областного материнского (семейного) капитала, предоставленного в соответствии с Законом Тамбовской области от 26.05.2011 года № 11-3 «Осоциальной поддержке многодетных семей в Тамбовской области» путем перечисления Управлением социальной защиты и семейной политики Тамбовской области денежных средств на счета «Продавцов», по 25 000 руб. каждому из продавцов на указанные ими счета в ПАО «Сбербанк России».

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от ..... на основании вышеуказанного договора купли- продажи от ..... право общей долевой собственности на жилой .... в г. ....ю 96 кв.м. и земельный участок площадью 1012 кв.м. было зарегистрировано за ФИО5, ФИО6 К. по 1/5 доли за каждым.

Вместе с тем, судом установлено, что расчет по сделке купли- продажи за жилой дом между ее сторонами не произведен, по независящим от сторон обстоятельствам.

Как следует из материалов дела, ФИО11 ПАО «Сбербанк России» было отказано в принятии представленных документов для оплаты жилого дома согласно свидетельству о праве на получение социальной выплаты в размере 773 161 руб. на приобретение жилого помещения серия .... ...., выданного администрацией г. Мичуринска 24.04.2018, поскольку в соответствии с Правилами предоставления социальной выплаты на приобретение (строительство) жилья для отдельных категорий молодых семей, утв. постановлением Правительства РФ от ..... .... приобретаемое жилое помещение оформляется в общую долевую собственность всех членов молодой семьи, указанных в свидетельстве. Из анализа представленных документов следует, что на основании договора купли- продажи от 10.10.2018 жилое помещение приобретается в общую долевую собственность еще одним членом семьи, который отсутствует в свидетельстве.

Указанные обстоятельства подтверждены справкой ПАО «Сбербанк» от 16.11.2018 и объяснениями сторон по делу.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 65 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» ( абз. 1-4) продавец, не получивший встречного предоставления от покупателя, зарегистрировавшего право собственности за собой, наделен правом обратиться как с иском об оплате, так и с иском о расторжении договора.

В соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Существенность нарушения договора должна оцениваться судом с учетом всех обстоятельств дела.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пунктом 4 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Вместе с тем согласно ст. 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст.ст. 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

В данном случае истцы ФИО7, ФИО2, ФИО3 и ФИО4 произвели в пользу ответчиков ФИО5 и ФИО6 и несовершеннолетних К. отчуждение принадлежащего им на праве общей долевой собственности недвижимого имущества по договору купли-продажи от 10.10.2018, за что не получили от последних денежные средства в полном объеме, обусловленные соглашением сторон.

По смыслу п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации признак существенности нарушения обязательства устанавливается именно из существа договора, степени лишения того, на что была вправе рассчитывать сторона при заключении договора.

При таком положении суд полагает возможным признать существенными нарушения условий договора со стороны ответчиков (покупателей) по его оплате, что влечет расторжение договора купли-продажи.

С учетом установленных обстоятельств и указанных норм права, суд приходит к выводу, что заключенный между сторонами договор купли-продажи от 10.10.2018 подлежит расторжению по требованию истцов, так как обязательства по оплате договора купли-продажи недвижимости не исполнены, что является существенным нарушением условий заключенного договора, и, в силу п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации основанием для расторжения договора и возврата проданного недвижимого имущества продавцам (истцам по делу).

Кроме того, ответчик ФИО6 в судебном заседании исковые требования признала.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

исковые требования ФИО7., ФИО2, ФИО3 и ФИО4 к ФИО5, ФИО6, К. о расторжении договора купли- продажи жилого дома и земельного участка, удовлетворить.

Расторгнуть договор купли- продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: ...., заключенный 10.10.2018 между продавцами ФИО7, ФИО2, ФИО3, ФИО4 и покупателями ФИО6, ФИО12 действующих за себя и как законные представители своих несовершеннолетних детей К. удостоверенный временно исполняющей обязанности нотариуса г. Мичуринска ФИО13

В связи с расторжением договора купли- продажи, привести стороны в первоначальной положение путем передачи продавцам ФИО7, ФИО2, ФИО3 и логуновоу С.В. переданного по договору купли- продажи от ..... покупателям ФИО6, ФИО5, К имущества - жилого .... в .... площадью 96 кв.м. и земельного участка по данному адресу площадью 1012 кв.м. ( кадастровый ....).

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцам, является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателей ФИО6, ФИО5, К., и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости за ФИО7, ФИО2, ФИО3 и ФИО4 на праве, зарегистрированном до заключения договора купли- продажи от ......

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Тамбовского областного суда через Мичуринский городской суд в течение месяца со дня составления решения суда в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме составлено 04.03.2019.

Председательствующий судья А.В. Замотаева