Решение № 2-995/2017 2-995/2017~М-961/2017 М-961/2017 от 15 октября 2017 г. по делу № 2-995/2017

Дело № 2-995/2017


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

с. Мраково 16 октября 2017 года

Кугарчинский межрайонный суд Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи Абдрахимова Г.А.,

при секретаре Григорьевой Т.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации муниципального района Кугарчинский район Республики Башкортостан к ФИО1, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ о признании сделки ничтожной, исключении записи о регистрации из ЕГРП,

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального района Кугарчинский район Республики Башкортостан обратилась в суд с иском к ФИО1, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ о признании сделки ничтожной, исключении записи о регистрации из ЕГРП.

Требования обоснованы тем, что на основании постановления Администрации муниципального района Кугарчинский район Республики Башкортостан №<данные изъяты> а также на основании протокола о результатах аукциона от <данные изъяты> между Арендодателем - Администрацией муниципального района Кугарчинский район Республики Башкортостан, в лице главы ФИО16. и Арендатором - ФИО1 заключен договор аренды земельного участка №<данные изъяты>. Согласно указанного договора аренды и акта приема-передачи к нему, Арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель населенных пунктов, с кадастровым номером <данные изъяты>, находящийся по адресу: <адрес> для ведения личного подсобного хозяйства, общей площадью <данные изъяты> кв.м. Договор аренды земельного участка №<данные изъяты>. прошел государственную регистрацию в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии ДД.ММ.ГГГГ года, запись регистрации №<данные изъяты> (в договоре аренды имеется отметка о проведенной регистрации права аренды). ДД.ММ.ГГГГ года в Комитет по управлению собственностью Минземимущества РБ по Кугарчинскому району (входящий номер <данные изъяты>.) поступило Уведомление от ФИО1 об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка <данные изъяты>, находящегося по адресу: <адрес> переходят по договору уступки права от <данные изъяты> к ФИО2

Согласно Выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от <данные изъяты> на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, находящийся по адресу: <адрес>, для ведения личного подсобного хозяйства, общей площадью <данные изъяты> кв.м. зарегистрировано право аренды в пользу ФИО2, на срок с ДД.ММ.ГГГГ

Ссылку ФИО1 в Уведомлении об уступке прав по договору аренды земельного участка №<данные изъяты> на статью 22 Земельного кодекса РФ, предусматривающую, возможность передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, истец считает несостоятельной.

Пунктом 7 ст. 448 ГК РФ установлен запрет на уступку права аренды земельного участка, переданного Арендатору на торгах, то, следовательно, такое право не может быть и предметом залога. Однако, в нарушении закона Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан зарегистрировано обременение на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, находящийся по адресу: <адрес> в виде ипотеки (дата государственной регистрации ДД.ММ.ГГГГ., № государственной регистрации <данные изъяты>), в соответствии с Договором об ипотеки (залоге) земельного участка от <данные изъяты>, в пользу Сельскохозяйственного кредитного потребительского кооператива <данные изъяты> Управление кадастра и картографии по Республике Башкортостан не проверив законность сделки – соглашения об уступке прав и обязательств по аренде земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> находящийся по адресу: Республика <адрес> переданного Истцом по договору аренды №<данные изъяты>. Ответчику – ФИО1, зарегистрировал уступку права аренды земельным участком за ФИО2 Полагает, что ответчик ФИО1 в нарушение п.7 ст.448 ГК РФ, незаконно уступила свои права и обязанности по договору аренды земельного участка №<данные изъяты>, заключенного по результатам открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> ФИО2

Просит суд признать соглашение №ДД.ММ.ГГГГ. об уступке прав и обязательств по договору аренды земельного участка №<данные изъяты>. недействительным, аннулировать запись регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от <данные изъяты> по уступке прав и обязательств по аренде земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, находящегося по адресу: <адрес>, аннулировать запись регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от <данные изъяты> государственной регистрации <данные изъяты> о регистрации сделки ипотеки (залога) в пользу Сельскохозяйственного кредитного потребительского кооператива «<данные изъяты> земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, находящегося по адресу: <адрес>

Судом Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ исключено из числа ответчиков, привлечено в качестве третьего лица, в качестве соответчика привлечена ФИО2

В судебном заседании представитель истца ФИО3 исковые требования поддержала в полном объеме по основаниям, указанным в исковом заявлении.

Представитель КУС МЗИО РБ по Кугарчинскому району РБ ФИО4 также полагает исковые требования подлежащими удовлетворению.

Ответчики ФИО1, ее представитель ФИО5 и ФИО2 просили в иске отказать, поскольку полагают, что совершенная ими сделка соответствует закону, о переходе права аренды на земельный участок Арендодатель был письменно уведомлен.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ по доверенности ФИО6 считает, что исковые требования удовлетворению не подлежат, поскольку сделка, заключенная между ФИО1 и ФИО2 не противоречит законодательству, в частности положениям ст.22 п.9 Земельного кодекса РФ, где установлено, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности на срок более чем 5 лет, арендатор земельного участка имеет право, в пределах срока договора аренды, передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя, при условии его уведомления.

Представитель СКПК «Авантаж» ФИО7 также возражал против удовлетворения требований истца. Суду пояснил, что согласно договора от ДД.ММ.ГГГГ года, спорный земельный участок был принят в залог от ФИО2 в обеспечение обязательств, принятых по договору займа № <данные изъяты> года, заем был предоставлен для строительства жилого дома на указанном земельном участке.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что на основании постановления Администрации муниципального района Кугарчинский район Республики Башкортостан №<данные изъяты>. был проведен аукцион на право заключении договоров аренды земельных участков, в том числе земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, находящийся по адресу: <адрес>№. Согласно протокола о результатах аукциона от <данные изъяты> победителем торгов была признана ФИО1

Между Арендодателем - Администрацией муниципального района Кугарчинский район Республики Башкортостан, в лице главы ФИО21 и Арендатором - ФИО1 заключен договор аренды земельного участка №ДД.ММ.ГГГГ. Согласно указанного договора аренды и акта приема-передачи к нему, Арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель населенных пунктов, с кадастровым номером <данные изъяты>, находящийся по адресу: <адрес>, для ведения личного подсобного хозяйства, общей площадью <данные изъяты>м.

Договор аренды земельного участка №<данные изъяты> был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии ДД.ММ.ГГГГ года, запись регистрации №<данные изъяты> (в договоре аренды имеется отметка о проведенной регистрации права аренды).

ДД.ММ.ГГГГ года в Комитет по управлению собственностью Минземимущества РБ по Кугарчинскому району (входящий номер <данные изъяты>.) поступило Уведомление об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №<данные изъяты>, находящегося по адресу: <адрес>, согласно уведомления, право аренды ФИО1 переходит по договору уступки права от <данные изъяты> к ФИО2

Согласно выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от <данные изъяты> на земельный участок с кадастровым номером 02:34:100401:163, по адресу: <адрес>, для ведения личного подсобного хозяйства, общей площадью <данные изъяты> кв.м. зарегистрировано право аренды в пользу ФИО2, на срок с ДД.ММ.ГГГГ

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан зарегистрировано обременение на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, находящийся по адресу: <адрес> в виде ипотеки (дата государственной регистрации ДД.ММ.ГГГГ № государственной регистрации <данные изъяты> в соответствии с Договором об ипотеки (залоге) земельного участка от <данные изъяты>, в пользу Сельскохозяйственного кредитного потребительского кооператива «Авантаж».

Указанные выше обстоятельства сторонами не оспариваются.

Согласно действующего законодательства, передача арендатором права аренды другому лицу может осуществляться лишь способами, предусмотренными п. 2 ст. 615 ГК РФ, то есть в порядке перенайма, внесения в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного общества или товарищества, внесения в качестве паевого взноса в производственный кооператив.

На основании п. 9 ст. 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

При таких обстоятельствах, соглашение по передаче прав и обязанностей по договору аренды могло считаться заключенным с момента достижения его сторонами соглашения по поводу всех существенных условий (ст. 432 ГК РФ). Законом дополнительные требования к существенным условиям такого соглашения как перенаем не предусмотрены, соответственно, единственным условием, требуемым в отношении предмета сделки, является указание на передачу прав и обязанностей по конкретному договору (номер, дата, стороны, его существенные условия, сведения о регистрации, если он был зарегистрирован). Указанные сведения в Соглашении от ДД.ММ.ГГГГ года не указаны.

С учетом п. 2 ст. 615 ГК РФ, устанавливающей специальные правила передачи арендатором права аренды другому лицу, который определяет в качестве форм такой передачи перенаем, вклад в уставный капитал хозяйственного общества или товарищества, паевой взнос в производственный кооператив, состоявшаяся сделка не может быть признана законной ввиду несоответствия ее предмета любой из допустимых форм передачи права аренды другому лицу.

Из договора о переуступке прав не следует намерение сторон передать права арендатора по договору аренды в качестве дара, соответственно, такой договор подлежит признанию ничтожным на основании ст. 168 ГК, как не соответствующий требованиям закона ввиду отсутствия в нем условия об оплате.

Переуступка прав и обязанностей по договору аренды оформляется договором, содержащим элементы цессии и перевода долга. Такой договор согласно п. 3 ст. 423 ГК РФ предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, договора не вытекает иное Оспариваемый договор предусматривает в качестве предмета только деятельность по переуступке прав. Нормы ГК РФ, регулирующие вопросы перехода прав кредитора к другому лицу (параграф 1 главы 24 Кодекса), не предполагают полную замену кредитора в обязательстве.

Уступка права (требования) по обязательству, в котором каждая из сторон является и кредитором и должником, не может привести к переводу соответствующих обязанностей, лежащих на цеденте как стороне договора, на цессионария. Для перевода таких обязанностей необходимо совершение сделки по переводу долга, то есть, по переводу обязанностей (параграф 2 главы 24 ГК РФ).

Таким образом, в данном случае сделки по переводу долга (обязанностей) сторонами не совершалось. Поэтому на ФИО1 продолжают лежать обязанности, связанные с исполнением договора аренды, в частности, обязанности по внесению арендной платы, по использованию земельного участка в соответствии с целевым назначением, по уплате неустойки в связи с нарушением своих обязательств, и т.д.

Поскольку соглашение о перенайме (пункт 2 статьи 615 ГК РФ) предусматривает одновременную передачу бывшим арендатором новому всех прав и обязанностей по договору аренды, постольку такое соглашение представляет собою сделку по передаче договора (статья 392.3 ГК РФ).

В соответствии со статьей 392.3 ГК РФ в случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга.

Перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным (пункт 2 статьи 391 Гражданского кодекса РФ).

В пункте 73 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что в силу прямого указания закона к ничтожным сделкам, в частности, относится соглашение о переводе должником своего долга на другое лицо при отсутствии согласия кредитора (пункт 2 статьи 391 ГК РФ).

В силу вышеприведенных норм материального права, получение согласия арендодателя на совершение сделки предусмотрено пунктом 2 статьи 615 и пунктом 2 статьи 391 ГК РФ.

Материалами дела подтверждается и сторонами не оспаривалось, что при заключение между ФИО1 и ФИО2 соглашения об уступке прав по договору аренды земельного участка согласия арендодателя получено не было.

Как следует из разъяснений п. 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ", применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 ГК РФ).

Пунктом 7 ст. 448 ГК РФ предусмотрено, что если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

В соответствии со ст. 39.18 ЗК РФ в случае поступления заявления гражданина о предварительном согласовании предоставления земельного участка или о предоставлении земельного участка для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, заявления гражданина или крестьянского (фермерского) хозяйства о предварительном согласовании предоставления земельного участка или о предоставлении земельного участка для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности уполномоченный орган в срок, не превышающий тридцати дней с даты поступления любого из этих заявлений, совершает одно из следующих действий:

1) обеспечивает опубликование извещения о предоставлении земельного участка для указанных целей в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом поселения, городского округа, по месту нахождения земельного участка и размещает извещение на официальном сайте, а также на официальном сайте уполномоченного органа в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет";

2) принимает решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка или об отказе в предоставлении земельного участка в соответствии с пунктом 8 статьи 39.15 или статьей 39.16 настоящего Кодекса.

Если по истечении тридцати дней со дня опубликования извещения заявления иных граждан, крестьянских (фермерских) хозяйств о намерении участвовать в аукционе не поступили, уполномоченный орган совершает одно из следующих действий:

1) осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка в трех экземплярах, их подписание и направление заявителю при условии, что не требуется образование или уточнение границ испрашиваемого земельного участка;

2) принимает решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка в соответствии со статьей 39.15 настоящего Кодекса при условии, что испрашиваемый земельный участок предстоит образовать или его границы подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости", и направляет указанное решение заявителю.

В случае поступления в течение тридцати дней со дня опубликования извещения заявлений иных граждан, крестьянских (фермерских) хозяйств о намерении участвовать в аукционе уполномоченный орган в недельный срок со дня поступления этих заявлений принимает решение:

1) об отказе в предоставлении земельного участка без проведения аукциона лицу, обратившемуся с заявлением о предоставлении земельного участка, и о проведении аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для целей, указанных в заявлении о предоставлении земельного участка;

2) об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка лицу, обратившемуся с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка. В этом случае уполномоченный орган обеспечивает образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ и принимает решение о проведении аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для целей, указанных в заявлении о предварительном согласовании предоставления земельного участка.

На основании изложенного суд приходит к выводу о недействительности названной выше сделки о передаче ФИО2 прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, так как она заключена с нарушением требований п. 7 ст. 448 ГК РФ, в силу того, что в соответствии с указанной правовой нормой у ФИО1 как победителя торгов отсутствовало право переуступать свои полномочия арендатора.

Суд считает, что данная сделка посягает на публичные интересы, поскольку положения п. 7 ст. 448 ГК РФ направлены на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, не участвующему в проведении торгов, необоснованных преимуществ, на исключение возможности для лица, не участвующего в торгах, стать стороной по договору в обход установленных законодательством процедур.

На основании ст. 168 ГК РФ не соответствующая требованиям закона или иным правовым актам, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима или не предусматривает иных последствий нарушения.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В связи с чем, предоставление ФИО2 земельного участка в залог кредитной организации и заключение с СКПК «Авантаж» договора залога, также не соответствует закону.

Руководствуясь ст. 194- 198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить полностью.

Признать соглашение №<данные изъяты>. об уступке прав и обязательств по договору аренды земельного участка №ДД.ММ.ГГГГ. заключенное между ФИО1. И ФИО2 недействительным.

Исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационную запись от <данные изъяты> об уступке прав и обязательств по аренде земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, находящегося по адресу: <адрес>.

Исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационную запись от <данные изъяты> о регистрации сделки ипотеки (залога) в пользу Сельскохозяйственного кредитного потребительского кооператива «Авантаж» земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> находящегося по адресу: <адрес>

Взыскать с ФИО1 и ФИО2 ответчиков в бюджет муниципального района Кугарчинский район РБ госпошлину в сумме 300 рублей в солидарном порядке..

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Башкортостан через Кугарчинский межрайонный суд РБ в течение месяца со дня его принятия.

Председательствующий Абдрахимов Г.А.