Решение № 2-160/2017 2-160/2017~М-107/2017 М-107/2017 от 1 апреля 2017 г. по делу № 2-160/2017

дело 2-160\2017г.


решение в окончательной

форме изготовлено

02.04.2017г.

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

26 апреля 2017г. Качканарский городской суд Свердловской области в составе судьи Кукорцевой Т.А., при секретаре Безлепкиной В.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску

Комитета по управлению муниципальным имуществом Качканарского городского округа к ФИО1 об обязании освободить земельный участок и по встречному иску ФИО1 к Комитету по управлению муниципальным имуществом Качканарского городского округа и администрации Качканарского городского округа о понуждении к заключению договора аренды на новый срок,

установил:

истец КУМИ Качканарского городского округа обратился в суд к ФИО1 об обязании освободить земельный участок № по адресу: <адрес>, 11 микрорайон в течение 2-х недель с момента вступления решения суда в законную силу путем подписания акта приема-передачи.

В обоснование иска указано, что 13.08.2008г. между Качканарским городским округом и ФИО1 был заключен договор аренды № земельного участка № на срок 3 года для проектирования и строительства платной автомобильной стоянки. В дальнейшем договор аренды продлевался сторонами, последний раз до 12.08.2016г.

23.06.2016г. ответчик обратился к Главе КГО о продлении договора еще на 5 лет, затем срок изменил до 3-х лет, но в удовлетворении заявления ему отказано. В адрес ответчика было направлено требование о передаче земельного участка, но спорный участок ответчиком до настоящего времени не возвращен, поэтому КУМИ КГО обратился в суд об освобождении земельного участка и передаче собственнику.

Ответчик ФИО2, в свою очередь, обратился с встречным иском об обязании ответчиков заключить договор аренды спорного земельного участка, ссылаясь на ФЗ «О защите конкуренции», в соответствии с которым арендодатель не вправе отказать арендатору на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в ч. 9 настоящей статьи за исключением случаев: решение о предоставлении земельного участка принимается в ином порядке, наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество в размере, не превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа. ФИО1 считает, что он имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок, так надлежащим образом исполнял условия договора аренды. Кроме того, им понесены существенные финансовые затраты на строительство платной автостоянки, произведены насыпь и планировка, уплотнение грунта. На данном земельном участке находится объект незавершенного недвижимого имущества: фундамент и часть цокольного этажа под 2-х этажное строение для нужд персонала и охраны, предусмотренное проектом и согласованный с отделом архитектуры Качканарского городского округа. Истец ФИО1 считает, что у КУМИ КГО отсутствуют основания для отказа ему в заключении договора аренды.

В судебном заседании представитель истца КУМИ КГО ФИО3 по доверенности поддержала изложенные в иске доводы и требования и пояснила, что договор аренды с истцом заключен в 2008г., неоднократно продлевался, общий срок договора составил 8 лет, но до настоящего времени объект не построен, стоянка не функционирует. В 2016г. ФИО1 вновь обратился с просьбой о продлении данного договора, но главой администрации в удовлетворении заявления отказано. По утверждению представителя истца, какого-либо разрешения на строительство на данном участке арендатору не выдавалось, так как стоянка автотранспорта является временным сооружением, на нем не могут быть возведены постоянные сооружения.

В удовлетворении встречного иска просила отказать, так как право на заключение нового договора аренды земельного участка возможно при совокупности условий, предусмотренных Земельным кодексом РФ, между тем, сведений о наличии у ФИО1 преимущественного права на приобретение земельного участка не имеется и договор аренды земельного участка окончился. Автостоянка не соответствует признакам недвижимого имущества, имеет временный характер, поскольку сооружена на земельном участке, предоставленном истцу во временное пользование. Открытая автостоянка относится к элементам внешнего благоустройства, представляет собой площадку с асфальтобетонным покрытием. При этом для эксплуатации автостоянки по назначению, а именно для временного хранения автомобилей, необходим непосредственно сам земельный участок, а покрытие лишь улучшает полезные свойства земельного участка и не имеет самостоятельных полезных свойств.

Ответчик ФИО1 с исковыми требованиями КУМИ КГО не согласился, ссылался на закон о конкуренции и утверждал об отсутствии оснований для отказа ему в продлении договора аренды. На данном земельном участке он планировал построить стоянку автотранспорта, осуществляет строительство по мере своих финансовых возможностей. Им привезен большой объем щебня, участок выровнен, построен фундамент для строения для нужд персонала, в дальнейшем он планировал получить разрешение на строительство и зарегистрировать право собственности на участок и построенные на нем объекты. По его мнению, постановление главы КГО № от 12.08.2008г. о предоставлении земельного участка указывает на его целевое использование- для проектирования и строительства, что подразумевает объект капитального строительства, поэтому необходимо разрешение на объект строительства. Такое разрешение он получить не может, без него дальнейшее строительство автостоянки невозможно. Он считает, что ссылка администрации КГО на п. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, в соответствии с которой для строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования, не верна. Обратившись с встречным иском о заключении договора аренды земельного участка, ФИО1 указал, что возвел постройки на 70%, поэтому просил дать ему возможность достроить автостоянку.

Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными в законе. Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако, избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. Избранный способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.

Материалами дела подтверждается, что 13.08.2008г. между Качканарским городским округом в лице главы КГО заключен договор аренды земельного участка № в <адрес> 11 микрорайон площадью 2676, 00 кв.м. По условиям договора срок аренды устанавливался с 12.08.2008г. по 12.08.2011г., разрешенное использование участка - проектирование и строительство платной автостоянки (л.д.9-12). В п. 5.1.4 договора стороны договорились, что по истечении срока действия договора, за исключением случаев, определенных законодательством РФ и <адрес>, в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за 3 месяца до истечения срока действия настоящего договора.

В дальнейшем на основании дополнительных соглашений между арендодателем Качканарским городским округом и арендатором ФИО1 договор аренды спорного земельного участка продлевался путем оформления дополнительных соглашений, окончательно срок договора был установлен по 12.08. 2016г. (л.д.15-18).

23.06.2016г. ФИО1 обратился с заявлением о продлении договора аренды № от 13.08.2008г. на срок 5 лет (л.д.19), затем на срок 3 года (л.д.22), но ему отказано в продлении договора аренды спорного земельного участка (л.д.20, 23), после чего КУМИ Качканарского городского округа предложил ответчику передать земельный участок по акту приема-передачи (л.д.25-28, 30, 32), с чем он не согласился (л.д.29).

Из представленных ответчиком ФИО1 документов следует, что место размещения платной автостоянки согласовано, утвержден проектный план границ земельного участка (л.д.50-59). Спорный земельный участок имеет кадастровый номер, зарегистрирован в государственном кадастре недвижимости с адресов: <адрес> 11 микрорайон, участок 12\2 (л.д. 60). Постановлением главы Качканарского городского округа № от 12.08.2008г. указанный выше земельный участок предоставлен в аренду ФИО1 (для проектирования и строительства платной автомобильной стоянки (л.д.61).

Арендатором ФИО1 получено разрешение-ордер № на производство земляных работ, связанных с началом нового строительства (л.д.62-63). 20.09.2009г. отделом архитектуры и градостроительства администрации Качканарского городского округа согласован разработанный ООО «Праймэкс» проект «<адрес>, 11 микрорайон, №. Платная автомобильная стоянка на 100 машиномест» (л.д.64).

При передаче ответчику ФИО1 земельного участка ему разъяснялся временный характер его использования и расположение на нем автостоянки как вспомогательного вида разрешенного использования, что подтверждается ответом администрации КГО на обращение ФИО1 от 13.08.2014г. На таком участке могут быть возведены строения и сооружения вспомогательного использования, при этом оформление разрешения на строительство не требуется. Платная стоянка не является объектом капитального строительства, поэтому для проведения строительных работ необходимо оформить разрешение-ордер на производство земляных работ (л.д.65). Как было указано выше, такое разрешение арендатором было получено (л.д. 62-63).

Ответчиком ФИО1 в обоснование своих требований представлена инвентаризационно-техническая документация по описанию объекта незавершенного строительства по состоянию на 19.04. 2017г., из которой следует, что общая степень готовности строительством объекта составляет 70%, а именно площадка отсыпана грунтом - щебнем, на участке сооружен фундамент бетонный ленточный (л.д. ). Данный факт представитель истца КУМи КГО не оспаривала.

Согласно положениям п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи. Указанных в п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ случаев, которые бы относились к рассматриваемым правоотношениям, не установлено.

В соответствии с п. 3 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких участков без проведения торгов в случаях:

-если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных п. 13, 14 или 20 ст. 39.12 настоящего Кодекса),

-земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

В этих случаях право на заключение нового договора аренды возникает при наличии совокупности условий, предусмотренных в п. 4 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации:

-заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка,

- исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо,

- ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным п.п. 1 и 2 ст. 46 настоящего Кодекса,

- на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные пп. 1-30 п. 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Таким образом, законом предусмотрена возможность заключения нового договора аренды земельного участка без торгов при соблюдении указанных выше требований.

Возможность заключения нового договора аренды земельного участка на новый срок на согласованных сторонами условиях предусмотрена и в п. 5.1.4 договора аренды, заключенного с ФИО1

Вместе с тем, ФИО1, обращаясь в администрацию Качканарского городского округа, просил не заключить с ним договор аренды (более того, проект договора не представил), а продлить на прежних условиях действие договора аренды № от 13.08.20118г.

Поскольку возможности продления ранее действовавшего договора аренды земельного участка, то есть дополнительного соглашения с указанием иного срока действия договора, ни законом, ни договором не предусмотрено, при этом, исходя из буквального содержания заявления ФИО1 от 23.06.2016г. и 24.08.2016г., он просил именно о продлении действия договора (а не заключить новый договор на новых условиях), оснований для удовлетворения его требования у администрации КГО не имелось.

Не имеет правового значения для разрешения данного спора предыдущие действия администрации КГО о продлении договора аренды земельного участка в форме дополнительных соглашений, поскольку на тот период вторая сторона- администрация КГО была согласна на продление договора аренды.

Статья 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами (п.1).

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок не более чем три года.

При заключении договора аренды земельного участка без проведения торгов (за исключением случаев заключения договора аренды с лицом, которым подана единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, с заявителем, признанным единственным участником аукциона либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником) срок этого договора устанавливается по выбору арендатора с учетом ограничений, предусмотренных п. 8 настоящей статьи (п. 12).

Арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов (п. 15 ст. 39.5)

Согласно п. 1 ст. 445 ГК Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение 30 дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий) вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение 30 дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В силу ст. 445 ГК Российской Федерации если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда.

Таким образом, необходимым условием обращения в суд с требованием об обязании заключить договор является обстоятельство вступления сторон в правоотношения по заключению договора, выраженные путем направления одной из договаривающихся сторон оферты в адрес другой стороны с предложением заключить договор на определенных условиях.

Данное обстоятельство в рамках рассматриваемого дела не нашло своего подтверждения, предложения о заключении договора на определенных условиях не имеется.

При установленных обстоятельствах оснований для удовлетворения требований ФИО1 об обязании администрацию КГО заключить с ним договор аренды земельного участка № не имеется, преимущественного права в данном случае в силу Закона он не имеет, поэтому обязан освободить земельный участок и передать его администрации КГО путем подписания акта приема-передачи.

Заявляя требование об освобождении спорного земельного участка, КУМИ КГО просил установить срок исполнения судебного решения - две недели с момента вступления в законную силу судебного решения. Однако, указанный истцом срок недостаточен для исполнения судебного решения, учитывая объем работы по освобождению участка от щебня и демонтажа фундамента, поэтому данный срок следует установить - один месяц.

С доводами ответчика ФИО1 о применении ч. 10 ст. 17.1 ФЗ «О защите конкуренции», в соответствии с которой арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении договора аренды на новый срок, суд не может согласиться, исходя из того, что намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок, при этом с учетом п. 35 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002г. №, Постановления Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.07.2005г. № преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу. К спорным отношениям ч. 10 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006г. № 135-ФЗ «О защите конкуренции» не применима, поскольку указанный в ч. 1 ст. 17.1 данного Закона порядок заключения договоров согласно ч. 2 данной статьи не распространяется на имущество, распоряжение которым осуществляется в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации. Спорные отношения регулируются п. 1 ст. 39.6 и п. 15 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которым договор аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

В соответствии со ст.103 ГПК Российской Федерации с ФИО1 подлежит взысканию 300 руб. - государственная пошлина в доход бюджета.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194, 195 ГПК Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковые требования Комитета по управлению муниципальным имуществом Качканарского городского округа удовлетворить.

Обязать ФИО1 освободить земельный участок № <данные изъяты>.м., расположенный по адресу: <адрес> 11 микрорайон в течение одного месяца с момента вступления в законную силу данного решения с оформлением акта приема-передачи земельного участка.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО1 к Комитету по управлению муниципальным имуществом и администрации Качканарского городского округа о понуждении к заключению договора аренды на новый срок отказать.

Взыскать с ФИО1 в доход бюджета государственную пошлину 300 (триста) рублей.

Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления его в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Качканарский городской суд.

Судья Качканарского городского суда Т.А.Кукорцева.