Апелляционное определение № 33-1078/2026 от 21 апреля 2026 г.

Судья Т.Б.М. Дело №

Дело №RS0№-15


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

22 апреля 2026 года <адрес>

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики в составе:

председательствующего Тогузаева М.М.

судей Шомахова Р.Х. и Савкуева З.У.

при секретаре: У.Ф.Р.

с участием представителя Г.З.М,, Н.О.А.-К.Ф.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании, по докладу судьи Тогузаева М.М., гражданское дело по искам Г.З.М,, Н.С.А., Н.О.А. к Д.М.М., Д.Р.Х. о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, взыскании стоимости имущества, убытков и процентов за пользование чужими денежными средствами,

по апелляционной жалобе Д.М.М. и Д.Р.Х. на решение Нальчикского городского суда КБР от ДД.ММ.ГГГГ,

УСТАНОВИЛА:

Г.З.М, обратилась в Нальчикский городской суд КБР с иском к Д.М.М., в котором просила расторгнуть договор купли-продажи с рассрочкой платежа от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ними, удостоверенный нотариусом Нальчикского нотариального округа КБР У.Т.Х., реестровая запись № а также взыскать с Д.М.М. в ее пользу сумму 11 860 000 руб., в том числе : 1 000 000 руб. основного долга, 5 000 000 руб. убытков, 906 667 руб. неустойки (пеня), 1 000 000 руб. компенсации морального вреда и штраф в размере 3 953 333 руб.

В обоснование заявленных требований истцом указано, что ДД.ММ.ГГГГ на основании нотариально удостоверенного договора купли-продажи с рассрочкой платежа приобрела у Д.М.М. квартиру свободной планировки площадью 60 кв.м., в строящемся (реконструируемом) многоквартирном доме в ЖК «Сапфир» с кадастровым номером № расположенном на земельном участке с кадастровым номером № площадью 1266 кв.м., по адресу: <адрес>).

Информация о продаже квартир была размещена на рекламных щитах по <адрес>, в социальных сетях и, как оказалось, квартиры продавала знакомая ее приятельницы Д.М.М., которая убедила ее в том, что дом будет сдан в ближайшее время. При этом последняя показала красивый эскиз фасада дома, сказала, что все необходимые документы, разрешения, проекты у нее имеются.

Д.М.М. пояснила, что на этот момент документы на отдельные квартиры еще не готовы, для изготовления технических документов нужно время и средства, а так как она пока направляет все силы и средства на завершение строительства (фасадные работы и мансарду), предложила формально оформить пока договор купли-продажи как на доли в жилом доме и земельном участке.

Учитывая, что договор оформлялся нотариусом и до этого она знала Д.М.М., у Г.З.М, не было сомнений в том, что все документы ответчиком будут приведены в соответствие до конца года, в договоре было указано что Г.З.М, приобретается 60/1500 доли в праве собственности на индивидуальный жилой дом и 1/81 доли в праве собственности на земельный участок, расположенных по адресу: <адрес>

Согласно объявлений, сведений, размещенных на рекламных щитах, срок сдачи многоквартирного дома в ЖК «Сапфир» был установлен ДД.ММ.ГГГГ. Свои обязательства по оплате цены договора Г.З.М, полностью выполнила.

Д.М.М. пояснила, что с учетом того, что квартиры были свободной планировки, технический план будет изготовлен после того, как собственники определятся с планировками своих квартир и после этого будут оформлены документы право собственности на квартиры с индивидуальными характеристиками.

Сроки сдачи дома все время отодвигались со ссылкой на нехватку денежных средств, но Г.З.М, с целью ускорения приведения квартиры в жилое состояние приступила к ремонту своей квартиры, провела все основные работы. Однако, обещанные ответчиком вентиляция и канализация еще не были подведены к квартире, завершение ремонта и вселение стали невозможными, так как отсутствие вытяжек, вентиляции, канализации представляют угрозу жизни и здоровью как семьи Г.З.М, так и ее соседей.

Претензия Г.З.М, к Д.М.М. с требованиями об устранении в срок до ДД.ММ.ГГГГ устранить все недостатки в многоквартирном доме и привести все документы в соответствие с действующим законодательством с регистрацией права собственности Г.З.М, на изолированную квартиру с юридическим адресом оставлена Д.М.М. без ответа.

В Нальчикский городской суд поступило исковое заявление Н.О.А. к Д.М.М. в котором она просила расторгнуть Договор купли-продажи с рассрочкой платежа от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Н.О.А. и Д.М.М., удостоверенный нотариусом Нальчикского нотариального округа Кабардино-Балкарской Республики У.Т.Х., реестровая запись № и взыскать с Д.М.М. в ее пользу сумму 10 810 000 (десять миллионов восемьсот десять тысяч) рублей, в том числе : 1 000 000 рублей основного долга, 4 300 000 рублей убытков, 906 667 рублей неустойки (пеня), 1 000 000 рублей компенсации морального вреда и штраф в размере 3 603 333 рубля.

В обоснование заявленных требований истцом указано, что ДД.ММ.ГГГГ Н.О.А. на основании нотариально удостоверенного договора купли - продажи с рассрочкой платежа приобрела у Д.М.М. квартиру свободной планировки площадью 53 кв.м, в строящемся (реконструируемом) многоквартирном доме в ЖК «Сапфир» с кадастровым номером №,расположенном на земельном участке с кадастровым номером № площадью 1266 кв.м, по адресу: <адрес>

Информация о продаже квартир была размещена на рекламных щитах по <адрес>, в социальных сетях и, как оказалось, квартиры продавала знакомая ее приятельницы Д.М.М., которая убедила ее в том, что дом будет сдан в ближайшее время. При этом последняя показала красивый эскиз фасада дома, сказала, что все необходимые документы, разрешения, проекты у нее имеются. Д.М.М. пояснила, что на этот момент документы на отдельные квартиры еще не готовы, для изготовления технических документов нужно время и средства, а так как она пока направляет все силы и средства на завершение строительства (фасадные работы и мансарду), предложила формально оформить пока договор купли-продажи как на доли в жилом доме и земельном участке.

Учитывая, что договор оформлялся нотариусом и до этого она длительное время знала Д.М.М., у Н.О.А. не было сомнений в том, что все документы ответчиком будут приведены в соответствие до конца года, в договоре было указано что Н.О.А. приобретается 53/1500 доли в праве собственности на индивидуальный жилой дом и 1/81 доли в праве собственности на земельный участок, расположенных по адресу: <адрес>).

Согласно объявлений, сведений, размещенных на рекламных щитах, срок сдачи многоквартирного дома в ЖК «Сапфир» был установлен ДД.ММ.ГГГГ.

Свои обязательства по оплате цены договора Н.О.А. полностью выполнила.

Д.М.М. пояснила, что с учетом того, что квартиры были свободной планировки, технический план будет изготовлен после того, как собственники определятся с планировками своих квартир и после этого будут оформлены документы право собственности на квартиры с индивидуальными характеристиками.

Сроки сдачи дома все время отодвигались со ссылкой на нехватку денежных средств и Н.О.А. с целью ускорения приведения квартиры в жилое состояние провела все ремонтные работы ремонту в своей квартиры, за исключением подключения сантехники. Однако, обещанные ответчиком вентиляция и канализация еще не были подведены к квартире, завершение ремонта и вселение стали невозможными, так как отсутствие вытяжек, вентиляции, канализации представляют угрозу жизни и здоровью как Н.О.А., так и ее соседей.

Претензия Н.О.А. к Д.М.М. с требованиями об устранении в срок до ДД.ММ.ГГГГ устранить все недостатки в многоквартирном доме и привести все документы в соответствие с действующим законодательством с регистрацией права собственности Н.О.А. на изолированную квартиру с юридическим адресом оставлена Д.М.М. без ответа

В Нальчикский городской суд поступило исковое заявление Н.С.А. к Д.М.М. в котором просила расторгнуть Договор купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Н.С.А. и Д.М.М., удостоверенный нотариусом Нальчикского нотариального округа Кабардино-Балкарской Республики У.Т.Х., реестровая запись № и взыскать с Д.М.М. в ее пользу сумму 10 810 000 (десять миллионов восемьсот десять тысяч) рублей, в том числе : 1 000 000 рублей основного долга, 4 300 000 рублей убытков, 906 667 рублей неустойки (пеня), 1 000 000 рублей компенсации морального вреда и штраф в размере 3 603 333 рубля.

В обоснование заявленных требований истцом указано, что ДД.ММ.ГГГГ Н.С.А. на основании нотариально удостоверенного договора купли- продажи приобрела у Д.М.М. квартиру свободной планировки площадью 40 кв.м, в строящемся (реконструируемом) многоквартирном доме в ЖК «Сапфир» с кадастровым номером №расположенном на земельном участке с кадастровым номером № площадью 1266 кв.м, по адресу: <адрес>

Информация о продаже квартир была размещена на рекламных щитах по <адрес>, в социальных сетях и, как оказалось, квартиры продавала знакомая ее приятельницы Д.М.М., которая убедила ее в том. что дом будет сдан в ближайшее время. При этом последняя показала красивый эскиз фасада дома, сказала, что все неооходимые документы, разрешения, проекты у нее имеются.

Д.М.М. пояснила, что на этот момент документы на отдельные квартиры еще не готовы, для изготовления технических документов нужно время и средства, а гак как она пока направляет все силы и средства на завершение строительства (фасадные работы и мансарду), предложила формально оформить пока договор купли-продажи как на доли в жилом доме и земельном участке.

Учитывая, что договор оформлялся нотариусом и до этого она знала Д.М.М., у Н.С.А. не было сомнений в том, что все документы ответчиком будут приведены в соответствие до конца года, в договоре было указано что Н.С.А. приобретается 40/1500 доли в праве собственности на индивидуальный жилой дом и 2/162 доли в праве собственности на земельный участок, расположенных по адресу: <адрес>).

Согласно объявлений, сведений, размещенных на рекламных щитах, срок сдачи многоквартирного дома в ЖК «Сапфир» был установлен ДД.ММ.ГГГГ.

Свои обязательства по оплате цены договора Н.С.А. полностью выполнила.

Д.М.М. пояснила, что с учетом того, что квартиры были свободной планировки, технический план будет изготовлен после того, как собственники определятся с планировками своих квартир и после этого будут оформлены, документы право собственности на квартиры с индивидуальными характеристиками.

Сроки сдачи дома все время отодвигались со ссылкой на нехватку денежных средств, но Н.С.А. с целью ускорения приведения квартиры в жилое состояние решила приступить к ремонту своей квартиры. Однако, обещанные ответчиком вентиляция и канализация еще не были подведены к квартире, завершение ремонта и вселение стали невозможными, так как отсутствие вытяжек, вентиляции, канализации представляют угрозу жизни и здоровью как Н.С.А., так и ее соседей.

Претензия Н.С.А. к Д.М.М. с требованиями об устранении в срок до ДД.ММ.ГГГГ устранить все недостатки в многоквартирном доме и привести все документы в соответствие с действующим законодательством с регистрацией права собственности Н.С.А. на изолированную квартиру с юридическим адресом оставлена Д.М.М., без ответа.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ гражданские дела № по иску Г.З.М, к Д.М.М. и Д.Р.Х. о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, взыскании убытков и компенсации морального вреда, гражданские дела № по иску Н.О.А. к Д.М.М. и Д.Р.Х. о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, взыскании убытков и компенсации морального вреда и гражданские дела по иску Н.С.А. к Д.М.М. и Д.Р.Х. о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, взыскании убытков, объединены в одно производство с присвоением объединенному делу №.

Определением суда в качестве соответчика по делу привлечен Д.Р.Х. супруг Д.М.М.

ДД.ММ.ГГГГ в суд поступило уточненное исковое заявление Г.З.М,, Н.С.А. и Н.О.А. С учетом заключений экспертов по объединенным гражданским делам истцы просили: расторгнуть Договор купли-продажи с рассрочкой платежа от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Г.З.М, и Д.М.М., удостоверенный нотариусом Нальчикского нотариального округа Кабардино-Балкарской Республики У.Т.Х., реестровая запись №.

Взыскать солидарно с Д.М.М. и Д.Р.Х. в пользу Г.З.М, сумму 4 275 856 руб. рублей, в том числе: 1 000 000 руб. основного долга, 2 702 000 рублей убытков и 573 856 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами.

Расторгнуть Договор купли-продажи с рассрочкой платежа от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Н.О.А. и Д.М.М., удостоверенный нотариусом Нальчикского нотариального округа КБР У.Т.Х., реестровая запись №

Взыскать солидарно с Д.М.М. и Д.Р.Х. в пользу Н.О.А., пользу сумму 4 268 889 руб. рублей, в том числе: 1 000 000 руб. основного долга, 2 702 000 рублей убытков и 566 889руб. процентов за пользование чужими денежными средствами.

Расторгнуть Договор купли-продажи с рассрочкой платежа от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Н.С.А. и Д.М.М., удостоверенный нотариусом Нальчикского нотариального округа КБР У.Т.Х., реестровая запись №

Взыскать с Д.М.М. и Д.Р.Х. в пользу Н.С.А. сумму 2 783 699 руб., в том числе: 700 000 руб. основного долга, 1 682 000 рублей убытков и 401 699 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами.

Уточнение исковых требований истцы обосновали тем, что в ходе рассмотрения гражданских дел выяснилось, что ответчики не отвечают требованиям Застройщика, возводимый (реконструируемый) объект является объектом самовольного строительства на данные правоотношения не распространяется подпадают под действие Федерального закона №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от ДД.ММ.ГГГГ. Соответственно, не применяется и Закон «О защите прав потребителей».

Решением Нальчикского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования Г.З.М,, Н.С.А., Н.О.А. к Д,М.М,, Д.Р.Х. удовлетворены.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, Д.М.М. и Д.Р.Х. подали апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, вынести новое об отказе в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на его незаконность и обоснованность.

В обоснование жалобы указал, что ответчики ввели их в заблуждение при подписании договоров купли-продажи, поскольку они якобы полагали, что приобретают квартиру, а не долю в индивидуальном жилом доме и земельном участке. Однако данные доводы полностью опровергаются содержанием нотариально удостоверенных договоров и согласий на заключение сделок. В силу статей 163 ГК РФ и 54 Основ законодательства о нотариате нотариус обязан разъяснить сторонам смысл и значение проекта сделки, проверить соответствие содержания действительным намерениям сторон. Нотариус У.Т.Х. дала в суде пояснения, что условия договоров были известны и разъяснены сторонам, договоры зачитаны вслух, подписаны истцами добровольно. Согласно части 5 статьи 61 ГПК РФ обстоятельства, подтверждённые нотариусом, не требуют доказывания, если подлинность документа не опровергнута.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что договоры следует признать договорами купли-продажи будущей вещи, поскольку истцы приобретали изолированные жилые помещения, которые должны были быть построены в будущем. Однако этот вывод не соответствует фактическим обстоятельствам: истцы были прекрасно осведомлены о том, какое именно имущество им передаётся (доля в жилом доме и земельном участке), поскольку им это разъяснял нотариус. В силу статей 166 и 167 ГК РФ недействительная сделка не влечёт юридических последствий и не может быть расторгнута, поскольку она не существует с момента совершения.

Кроме того, судом не применен срок исковой давности. Общий срок исковой давности составляет три года, а по требованию о признании оспоримой сделки недействительной – один год. Истцы обратились в суд в 2023 году, тогда как сделки совершены в 2018 году.

Указывает, что истцы не представили никаких документов в подтверждение размера понесенных убытков и причинно-следственной связи. Бремя доказывания убытков лежит на истце, но они этих доказательств не предоставили, взысканные суммы явно несоразмерны последствиям нарушения обязательства.

Изучив материалы настоящего гражданского дела, рассмотрев его в отсутствие надлежащим образом извещенных, но не явившихся в судебное заседание истцов, ответчиков, в пределах, как это установлено частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, доводов, изложенных в апелляционной жалобе, выслушав возражение на неё представителя К.Ф.В. Судебная коллегия приходит к следующему.

Основания для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке указаны в статье 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Таких нарушений судом первой инстанции не допущено.

Выводы, на основании которых суд первой инстанции принял такое решение, изложены в обжалуемом судебном постановлении, достаточно мотивированы, и доводами жалобы не опровергаются.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 07.05.2018г. между Г.З.М, и Д.М.М. заключен удостоверенный нотариусом Нальчикского нотариального округа Кабардино-Балкарской Республики У.Т.Х., реестровая запись №, договор купли-продажи с рассрочкой платежа, по которому приобретаются 60/1500 доли в праве собственности на индивидуальный жилой дом с кадастровым номером № и 1/81 доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>.

15.08.2018г. между Н.О.А. и Д.М.М. заключен нотариально удостоверенный нотариусом Нальчикского нотариального округа Кабардино-Балкарской Республики У.Т.Х., реестровая запись № договор купли-продажи с рассрочкой платежа, по которому приобретаются 53/1500 доли в праве собственности на индивидуальный жилой дом с кадастровым номером № и 1/81 доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером № расположенные по адресу: <адрес>

15.08.018г. между Н.С.А. и Д.М.М. заключен удостоверенный нотариусом Нальчикского нотариального округа Кабардино- Балкарской Республики У.Т.Х., реестровая запись №, договор купли-продажи с рассрочкой платежа, по которому приобретаются 40/1500 доли в праве собственности на индивидуальный жилой дом с кадастровым номером № и 2/162 доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>

Судом первой инстанции по делу назначены и проведены комплексные судебные строительно-технические и оценочные экспертизы, проведение которых поручено ООО «ГЕО-ЭКСПЕРТ».

Согласно заключений экспертов №/СК-383 от 12.01.2024г. общая площадь жилого помещения Г.З.М,, которая согласно Договора купли-продажи от 07.05.2018г. и выписки из ЕГРН должна составлять 60,0 кв.м., фактически составляет 55,9 кв.м, что меньше на 4,1 кв.м.

Стоимость 60/1500 доли в праве собственности на индивидуальный жилой дом с кадастровым №, принадлежащая Г.З.М,, с учетом проведенных строительных работ и 1/81 доли в праве собственности на земельный участок, с кадастровым №, по адресу: <адрес> с учетом округления установлена: 3 702 000,0 (Три миллиона семьсот две тысячи) рублей, в том числе: 60/1500 доли в праве собственности на индивидуальный жилой дом с кадастровым № с учетом проведенных строительных работ (жилое помещение (квартиры), фактической площадью 55,9 кв.м.) с учетом округления составляет: 3 639000 руб. и 1/81 доли в праве собственности на земельный участок, с кадастровым № (площадь земельного участка 15,62 кв.м) с учетом округления составляет: 63 000 руб.

Согласно заключений экспертизы №/СК-423 от ДД.ММ.ГГГГ общая площадь жилого помещения Н.О.А., которая согласно Договора купли-продажи от 15.08.2018г. и Выписки из ЕГРН должна составлять 53,0 кв.м., фактически составляет 49,25 кв.м, что меньше на 3,75 кв.м.

Стоимость 53/1500 доли в праве собственности на индивидуальный жилой дом с кадастровым №, принадлежащая Г.З.М,, с учетом проведенных строительных работ и 1/81 доли в праве собственности на земельный участок, с кадастровым №, по адресу: КБР, <адрес>, тер. сдт. «Восток», уч. 2 (<адрес>) с учетом округления установлена: 3 702000 руб., в том числе: 53/1500 доли в праве собственности на индивидуальный жилой дом с кадастровым № с учетом проведенных строительных работ (жилое помещение (квартиры), фактической площадью 55,9 кв.м.) с учетом округления составляет: 3 639000 руб. и 1/81 доли в праве собственности на земельный участок, с кадастровым № (площадь земельного участка 15,62 кв.м) с учетом округления составляет: 63000 руб.

Согласно заключений экспертов №/СК-422 от ДД.ММ.ГГГГ (дело №) общая площадь жилого помещения Н.С.А., которая согласно Договора купли-продажи от 29.04.2022г. и Выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ должна составлять 40,0 кв.м., фактически меньше на 4,0 кв.м.

Стоимость 40/1500 доли в праве собственности на индивидуальный жилой дом с кадастровым №, принадлежащая Н.С.А., с учетом проведенных строительных работ и 2/162 доли в праве собственности на земельный участок, с кадастровым №, по адресу: <адрес> с учетом округления установлена: 2 382000 руб., в том числе: 40/1500 доли в праве собственности на индивидуальный жилой дом с кадастровым № с учетом проведенных строительных работ (жилое помещение (квартиры), фактической площадью 36,0 кв.м.) с учетом округления составляет: 2 320380 руб. и 2/162 доли в праве собственности на земельный участок, с кадастровым № (площадь земельного участка 15,62 кв.м) с учетом округления составляет: 61277 руб.

При этом, заключениями судебных экспертиз установлено, что спорные жилые помещения не соответствуют: требованиям Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 №47 (ред. от 28.09.2022) «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом» (п.12, п.13, п.14 Главы II); СП 55.13330.2016. Свод правил. Дома жилые одноквартирные. СНиП 31-02-2001 (утв. и введен в действие Приказом Минстроя России от 20.10.2016 № 725/пр) (ред. от 10.07.2018); СП 30.13330.2020 Внутренний водопровод и канализация зданий, СП 60.13330.2020. Свод правил. Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха. СНиП 41-01-2003.

На исследуемом объекте отсутствует комплекс мероприятий, обеспечивающий имущества и людей от пожара.

Оценивая заключение экспертиз по правилам ст. ст. 59, 60, 67 ГПК РФ, суд первой инстанции правомерно принял их как доказательство, посчитал его относимым, допустимым и достоверным доказательством по делу, поскольку оно выполнено квалифицированными специалистами в области проведения транспортно-трасологических, автотехнических и автотовароведческих экспертиз, включеннымы в государственный реестр экспертов-техников, предупрежденными об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения. Оснований сомневаться в достоверности представленного ими заключения, у суда не имелось. Содержание заключения соответствует требованиям ст. 86 ГПК РФ, оно содержит подробное и полное описание проведенного исследования, содержит выводы и ответы на все поставленные вопросы, экспертиза проведена полно и научно обоснована экспертами, в связи с чем, суд правомерно придал ему доказательственное значение по делу.

Каких либо доказательств опровергающих экспертное заключение не представлено.

Согласно ответа Местной администрации городского округа Нальчик № от ДД.ММ.ГГГГ. в соответствии с Правилами землепользования и застройки городского округа Нальчик, утвержденными решением Совета местного самоуправления от 22.05.2020г. №, земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> кадастровым номером : № относится к территориальной зоне садоводческих товариществ (СХ-2). В перечне видов разрешенного использования объектов капитального строительства и земельного участка, градостроительного регламента данной территориальной зоны не предусмотрена многоквартирная малоэтажная жилая застройка. На этом основании в узаконении объекта капитального строительства будет отказано.

Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к выводу, что оспариваемые договоры купли - продажи доли в индивидуальном жилом 3-хэтажном доме, таковыми не являются, а представляют собой фактически договоры купли-продажи квартиры, которые должны были быть построены в будущем, а потому к спорным правоотношениям подлежат применению положения статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом, суд руководствуясь положениями статей 455, 487, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями данными в пункте 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011г. №54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», установив, что согласно заключениям судебной экспертизы объект строительства не соответствует указанному в договорах объекту, ответчиками допущены нарушения строительных норм и правил пожарной безопасности, что создают угрозу жизни и здоровью граждан, право собственности на объект строительства не зарегистрировано, разрешения на его возведение, ввод его в эксплуатацию не получено, в связи с чем пришел к выводу о наличии оснований для расторжения оспариваемых договоров купли-продажи и взысканию с ответчиков уплаченные по договорам денежные средства а также убытки (разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества) и проценты за пользование чужими денежными средствами.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда, которые не противоречат установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в нем доказательствам.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (ч. 1 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно части 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 43 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 №49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» следует, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Приведенные нормы материального права и разъяснения по их применению применены судом первой инстанции при разрешении настоящего спора, суд верно установил предмет договора купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Вопреки доводам апеллянтов, на момент заключения спорных сделок предметом договоров купли-продажи являлось жилое помещение- квартира, поскольку договорами предусмотрена их площадь, адрес. Из экспертных заключений следует, что жилые помещения изолированы, имеют индивидуальные особенности.

Анализируя содержание заключенных между сторонами договоров доли в праве собственности на индивидуальный жилой дом с рассрочкой платежа, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что между сторонами заключены договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, поскольку содержит все существенные условия, предъявляемые к такому договору.

Доводы апелляционной жалобы о том, что оспариваемый договор был удостоверен нотариально, не может служить основанием для отмены решения по делу, поскольку истцы в исковом заявлении оспаривают данные договоры не по форме сделки, а ввиду неисполнения ответчиками их условий.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в абз. 6 п. 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 г. №54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Принимая во внимание, что условия договоров купли-продажи ответчиками не выполнены, жилые помещения истцам не переданы, объект строительства не соответствует условиям договора, имеют грубые нарушения строительных и противопожарных норм и правил, суд пришел к верному выводу о расторжении договоров купли-продажи и взысканию с ответчиков уплаченных истцами денежных средств, убытков и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Доводы жалобы о пропуске истцами срока исковой давности, судебная коллегия признает несостоятельными.

В соответствии со статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Согласно статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Разрешая ходатайство ответчиков о применении к исковым требованиям последствий пропуска срока исковой давности, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что данный срок истцами не пропущен.

О невозможности исполнения ответчиками условий договоров и нарушении своих прав истцам стало известно из ответа Местной администрации городского округа Нальчик на запрос представителя истцов № от 06.07.2023г., согласно которому возводимый многоквартирный дом является объектом самовольного строительства.

Вопреки доводам апелляционной жалобы суд правильно определил юридически значимые обстоятельства дела, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам и постановил решение, отвечающее нормам материального права при соблюдении требований гражданского процессуального законодательства.

Процессуальных нарушений, влекущих безусловную отмену постановленного судом решения, судебной коллегией не установлено.

При таких обстоятельствах принятое по делу решение суда первой инстанции следует признать законным и обоснованным, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 328 и статьей 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия,

о п р е д е л и л а:

решение Нальчикского городского суда КБР от ДД.ММ.ГГГГ оставить без изменения, апелляционную жалобу Д.М.М. и Д.Р.Х. - без удовлетворения.

Мотивированное определение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий М.М.Тогузаев

Судьи Р.Х.Шомахов

З.У.Савкуев