Решение № 2-287/2021 2-287/2021~М-251/2021 М-251/2021 от 4 июля 2021 г. по делу № 2-287/2021

УИД: 68RS0014-01-2021-000379-92

Дело № 2-287/2021


Решение

Именем Российской Федерации

р.п. Мордово 05 июля 2021 года

Мордовский районный суд Тамбовской области в составе:

судьи районного суда Кирьяновой М.О.,

при исполнении обязанностей секретаря судебного заседания помощником судьи Ходыревой С.В.,

с участием:

истца ФИО5,

третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - ФИО6,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО5 к администрации Мордовского поссовета Мордовского района Тамбовской области, администрации Мордовского района Тамбовской области, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10 о признании права собственности на жилой дом и земельный участок,

установил:

ФИО5 обратилась в Мордовский районный суд Тамбовской области с исковым заявлением к администрации Мордовского поссовета Мордовского района Тамбовской области о признании права собственности на жилой дом, площадью 80,1 кв.м, и земельный участок, площадью 4762 кв.м, с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>.

В обоснование иска, со ссылками на ст. ст. 11, 12, 164, п. 2 ст. 218, ст. 433 ГК РФ, указано, что 20 декабря 2009 года истец ФИО5 купила у ФИО1 жилой кирпичный дом, расположенный по адресу: <адрес>, вместе с земельным участком, площадью 0,46 га, за 15000 рублей. Договор купли-продажи оформлен в простой письменной рукописной форме. Передача денег состоялась в присутствии свидетеля – жителя <адрес> – Свидетель №1 Перед покупкой дома истец уточнила в сельсовете, что дом и земельный участок при нём числятся за мужем продавца – ФИО2, умершем ДД.ММ.ГГГГ, наследство после которого фактически приняла его супруга – ФИО1 Продавец после смерти мужа решила продать дом и уехать в <адрес>, к своим родственникам. После покупки истец и её муж – ФИО6 вселились в жилое помещение, перевезли с дом свои вещи, сделали ремонт, перекрыли крышу, пробурили водную скважину, провели газ. В БТИ, и затем в регистрационной палате договор-купли продажи не регистрировали, так как не знали, что это обязательно. Никаких препятствий к владению и пользованию жилым домом у истца никогда не имелось. Со дня покупки и по настоящее время истец и её муж проживают в спорном доме, однако прописаны по предыдущему месту жительства, так как для регистрации по месту жительства договора купли-продажи недостаточно, а необходимы и другие документы. В этом году ФИО5 стало известно, что продавец ФИО1 умерла в <адрес>. Со слов дочери покойной – ФИО7, последняя никаких имущественных претензий на спорное имущество в <адрес> не имеет, о том, что её мать продала дом, знает, с исковыми требованиями согласна. После покупки дома в 2010-2015 годах истец расширила деревянную веранду и заменила её на кирпичную, утеплила холодные сени, разместила там кухню, сломала печь и установила там газовый котел. В результате реконструкции площадь жилого дома увеличилась и составила 80,1 кв.м. Для получения разрешения на строительство истец в уполномоченные органы не обращалась, так как никаких правоустанавливающих документов, кроме рукописного договора купли-продажи у неё не имелось (л.д. 5, 6).

Определением суда от 16 июня 2021 года к участию в деле в качестве соответчиков привлечены администрация Мордовского района Тамбовской области, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10 (л.д. 92, 93).

В судебном заседании истец ФИО5 исковые требования поддержала по изложенным в иске основаниям и пояснила, что в спорном доме она проживает вдвоем с мужем – ФИО6 С момента покупки дома и до настоящего времени никто из наследников ФИО1 претензий к ним по поводу дома и земельного участка не предъявлял.

В судебном заседании третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, - ФИО6 исковые требования поддержал и пояснил, что он согласен с тем, чтобы право собственности на спорные дом и земельный участок были признаны за его супругой – истцом ФИО5

В судебное заседание представитель ответчика администрации Мордовского поссовета Мордовского района Тамбовской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, об отложении рассмотрения дела не ходатайствовали, о причинах неявки не сообщили. В материалах дела имеется письменное заявление за подписью главы администрации поссовета ФИО11, в котором он просит рассмотреть гражданское дело в отсутствие их представителя и указывает, что исковые требования ФИО5 администрация поссовета признает в полном объеме, последствия признания иска известны и понятны (л.д. 95, 101).

В судебное заседание представитель ответчика администрации Мордовского района Тамбовской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, об отложении рассмотрения дела не ходатайствовали, о причинах неявки не сообщили (л.д. 96).

В судебное заседание ответчики ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10 не явились, о времени и месте судебного заседания извещались надлежащим образом, об отложении рассмотрения дела не ходатайствовали, о причинах неявки не сообщили. В материалах дела имеются письменные заявления ответчиков ФИО9, ФИО8, ФИО7, из которых следует, что на жилой дом и земельный участок их родителей они не претендуют (л.д. 95, 96, 105, 106, 107, 108, 109, 110, 111, 112, 113, 114, 115).

На основании ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Суд, выслушав в судебном заседании объяснения истца ФИО5 т третьего лица ФИО6, допросив явившегося свидетеля Свидетель №1, исследовав письменные доказательства, приходит к следующим выводам.

Пунктом 1 ст. 8 ГК РФ установлено, что гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки отчуждения этого имущества.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

В силу ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным.

Пунктом 1 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

В силу п. 3 ст. 551 ГК РФ, в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

По смыслу названной нормы, суд может принять решение о государственной регистрации перехода права собственности не только в случае виновного уклонения одной из сторон от ее регистрации, но и в случае невозможности этой стороной совершить определенные действия, направленные на регистрацию сделки и перехода права собственности к приобретателю, по независящим от воли данной стороны причинам.

К обстоятельствам, повлекшим невозможность регистрации перехода права собственности, относится смерть продавца.

Согласно постановлению администрации Большеданиловского сельсовета Мордовского района Тамбовской области от 24 апреля 1992 года № 8 «О регистрации землевладений и землепользований граждан», ФИО2 из земель, находящихся в ведении Большеданиловского сельсовета, для ведения личного подсобного хозяйства предоставлен в собственность земельный участок, площадью 0,46 га, расположенный по адресу: <адрес> (л.д. 8).

На основании указанного постановления 20 мая 1993 года администрацией Большеданиловского сельсовета ФИО2 выдано свидетельство на право собственности на землю, площадью 0,46 га, для ведения личного подсобного хозяйства (л.д. 9).

Согласно выписке из приложения №, утвержденного постановлением администрации Большеданиловского сельсовета Мордовского района Тамбовской области от 20 октября 1998 года № 35 «О порядке присвоения и учета порядковых номеров объектам недвижимости», объектам недвижимости, расположенным по адресу: <адрес>, собственником которых являлся ФИО2, присвоен новый адрес: <адрес> (л.д. 10).

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости, земельный участок из земель населенных пунктов, по адресу: <адрес>, площадью 4600 кв.м, предназначенный для ведения личного подсобного хозяйства, имеет кадастровый номер №, присвоенный 20 мая 1993 года. Граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства. Сведения о зарегистрированных правах на объект недвижимости, описание местоположения земельного участка отсутствуют (л.д. 52).

Из справки администрации Мордовского поссовета Мордовского района Тамбовской области следует, что земельный участок, площадью 4600 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, принадлежал на праве собственности ФИО2, который от данного земельного участка при жизни не отказывался (л.д. 64).

На указанном земельном участке построено домовладение, которое, согласно выписке из похозяйственной книги учета, выданной администрацией Мордовского поссовета Мордовского района Тамбовской области, значилось за ФИО2 с 1965 года. Домовладение состоит из одного жилого дома с надворными строениями (л.д. 60).

В соответствии с выпиской Единого государственного реестра недвижимости, жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, 1965 года постройки, имеет площадь 45,1 кв.м. 30 июня 2012 года дому присвоен кадастровый №. Сведения о зарегистрированных правах, описание местоположения объекта недвижимости отсутствуют (л.д. 58).

ФИО2 умер ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 69). После его смерти нотариусом Мордовского района Тамбовской области заведено наследственное дело №, из которого следует, что наследство ФИО2 по закону приняла супруга – ФИО1. В наследственном деле имеются заявления детей наследодателя – ФИО7, ФИО8, ФИО10 об отказе от наследства по закону в пользу супруги наследодателя – ФИО1, а также заявление матери наследодателя ФИО3 об отказе от наследства по закону. Дочь ФИО9 заявлений об отказе от наследства либо о принятии наследства не подавала, была извещена нотариусом об открывшемся наследстве. Информации о других наследниках в деле не имеется (л.д. 57).

Таким образом, суд приходит к выводу, что ФИО1 является единственным наследником, принявшим наследство после смерти ФИО2, в том числе спорные жилой дом и земельный участок.

Согласно договору купли-продажи жилого дома с земельным участком, составленному в простой письменной форме, ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ продала жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, вместе с земельным участком 0.46 га, по тому же адресу, покупателю ФИО5 по цене 15000 рублей, из них: 10000 рублей – дом, 5000 рублей – земля. Деньги переданы наличными при подписании договора. Покупателем осмотрены дом и участок, претензий не имеет (л.д. 11).

Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля Свидетель №1 показала, что она присутствовала при передаче денежных средств за спорные дом и земельный участок истцом продавцу ФИО1 истцом ФИО5 У продавца умер муж и она решила уехать к родственникам, поэтому продавала имущество. В настоящее время в доме проживают истец и её муж, которые в данном жилом помещении все переделали.

Оснований не доверять допрошенному в судебном заседании свидетелю у суда не имеется.

ФИО1 умерла ДД.ММ.ГГГГ в <адрес> (л.д. 88).

После смерти ФИО1 нотариусом нотариального округа «<адрес>» ФИО4 заведено наследственное дело №, из которого следует, что всё наследство ФИО1 приняла её дочь – ФИО7 (л.д. 77-85).

В письменном заявлении в адрес суда ФИО7 указала, что просит принять её согласие по исковому заявлению ФИО5 о признании права собственности на жилой дом и земельный участок её родителей ФИО2 и ФИО1 С решением её родителей о продаже дома согласна и претендовать на дом и участок не будет (л.д. 107).

Таким образом, в судебном заседании установлено, что ФИО1 продала принадлежавшие ей жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, истцу ФИО5 за общую сумму в 15000 рублей.

Судом также установлено, что между сторонами договора было достигнуто соглашение по всем существенным условиям сделки купли-продажи жилого дома и земельного участка. Обязательства по сделке сторонами исполнены: денежные средства уплачены покупателем продавцу в полном объеме; объект недвижимости передан во владение покупателя.

При жизни продавца регистрация права собственности за ФИО1, а в последующем переход права собственности на спорные объекты недвижимости – жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, д. Малая Романовка, к покупателю ФИО5 произведены не были.

Согласно положениям ст. 433 ГК РФ, договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (ст. 224). Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Таким образом, в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации (п. 1 ст. 164 ГК РФ).

Неисполнение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность в случаях, прямо установленных законом, либо ее незаключенность в иных случаях.

Государственная регистрация перехода права собственности на спорный объект недвижимости к истцу не состоялась по причине смерти продавца. При этом положениями Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» не ограничен срок подачи гражданами заявлений на регистрацию сделок и перехода права собственности.

В пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено: пунктом 1 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

Поскольку за продавцом право собственности не было зарегистрировано в установленном законом порядке, осуществить регистрацию перехода права собственности в данном случае невозможно по причине отсутствия первичной записи в Едином государственном реестре недвижимости.

Вместе с тем, суд считает установленным факт исполнения сторонами договора купли-продажи, который был заключен с соблюдением всех существенных условий, и, учитывая, что расчет по договору произведен полностью, имущество передано от продавца к покупателю, суд приходит к выводу, что у ФИО5 на основании договора купли-продажи от 20 декабря 2009 года возникло право собственности на жилой дом и земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>.

В соответствии со ст. 36 ЗК РФ границы и размер земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Границы земельного участка устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных земельных участков, естественных границ земельного участка.

Согласно плану границ спорного земельного участка с кадастровым номером №, его уточненная площадь составляет 4762 кв.м (л.д. 26).

Таким образом, при уточнении границ площадь земельного участка превышает площадь земельного участка по правоустанавливающим документам на 162 кв. м.

На основании изложенного, оценивая собранные по делу доказательства, суд приходит к выводу, что следует удовлетворить требования ФИО5 о признании права собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, с установленной фактической площадью – 4762 кв.м, в связи с тем, что спорный земельный участок действительно предоставлялся первоначально наследодателю ФИО2 – мужу продавца ФИО1 на праве собственности, который более 15 лет пользовался данным земельным участком, границы земельного участка не менялись, огорожены забором, споры по границам в судебном заседании не выявлены. При этом, площадь уточняемого участка в данном случае не превышает более чем на 10% ту площадь, которая содержится в правоустанавливающих документах и в Едином государственном реестре недвижимости.

Согласно пп. 1, 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки (п. 1).

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 3).

В силу ч.2 ст. 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство, выдача которых осуществляется органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка (ч.4 ст.51 ГрК РФ).

Исходя из положений пп. 1, 2 ст. 4 Федерального закона от 07 июля 2003 года № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» для ведения личного подсобного хозяйства могут использоваться земельный участок в границах населенного пункта (приусадебный земельный участок) и земельный участок за пределами границ населенного пункта (полевой земельный участок). Приусадебный земельный участок используется для производства сельскохозяйственной продукции, а также для возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов. Параметры жилого дома, возводимого на приусадебном земельном участке, должны соответствовать параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в п. 39 ст. 1 ГрК РФ.

Согласно п. 39 ст. 1 ГрК РФ объект индивидуального жилищного строительства – это отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.

В судебном заседании установлено, что ФИО5 на основании договора купли-продажи от 20 декабря 2009 года приобрела право собственности на жилой дом, площадью, согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости 45,1 кв.м.

Также установлено, что ФИО5 без получения соответствующих разрешений произвела реконструкцию спорного жилого дома, в результате которого общая площадь объекта недвижимости увеличилась, то есть истец осуществила самовольную постройку.

Из технического плана здания – жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, подготовленного кадастровым инженером 07 апреля 2020 года, следует, что площадь данного объекта недвижимости, построенного в границах земельного участка с кадастровым номером №, составляет 80,1 кв.м (л.д. 27-30).

Из технического заключения о стоянии строительных конструкций и возможности эксплуатации жилого дома №, возведенного в <адрес>, составленного в 2021 году ОАО «ТАМБОВКОММУНПРОЕКТ», следует, что здание указанного жилого дома соответствует градостроительным, строительным и санитарным нормам, действующим на территории Российской Федерации. Следовательно, конструктивно эксплуатация жилого дома возможна (л.д. 16-20).

Следовательно, самовольная постройка осуществлена истцом на принадлежащем ей на праве собственности приусадебном земельном участке, предназначенным, в том числе, для возведения жилого дома. На день обращения ФИО5 в суд постройка соответствует требованиям, предъявляемым к объекту индивидуального жилищного строительства. Обстоятельства, указывающие на нарушение сохранением постройки прав и охраняемых законом интересов других лиц, создающих угрозу жизни и здоровью граждан, не установлены.

На основании изложенного, суд признает право собственности истца ФИО5 на жилой дом, площадью 80,1 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, и удовлетворяет исковые требования в оставшейся части.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО5 удовлетворить.

Признать за ФИО5 право собственности на жилой дом, площадью 80,1 кв.м, и земельный участок, площадью 4762 кв.м, с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тамбовский областной суд через Мордовский районный суд Тамбовской области в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья М.О. Кирьянова

Мотивированное решение изготовлено 09 июля 2021 года.

Судья М.О. Кирьянова