Решение № 2-2088/2017 от 6 сентября 2017 г. по делу № 2-2088/2017

Дело № 2- 2088/2017


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

07 сентября 2017 года

Октябрьский районный суд г.Пензы

в составе председательствующего судьи Аргаткиной Н.Н.,

при секретаре Хайровой К.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Пензе гражданское дело по иску АО «АИЖК» к ФИО1 о взыскании задолженности по договору займа и обращении взыскания на предмет залога,

УСТАНОВИЛ:

Истец АО «АИЖК» обратился в суд с названным иском к ответчице ФИО1, указав, что в соответствии с условиями кредитного договора № от 07.07.2015 г. (далее - кредитный договор), заключенного между ОАО "Агентство ипотечного кредитования Пензенской области" (далее Банк) и ответчицей, Банк предоставил кредит в размере 1 600 000 рублей на срок 348 месяцев для целевого использования, а именно, для приобретения квартиры, состоящей из 1 комнаты, общей площадью 57,91 кв.м, в строящемся жилом доме по адресу: <адрес> (далее - квартира). По состоянию на 05.06.2015 г. право требования оценено в размере 2 529 500 руб., что подтверждается соответствующей отметкой в закладной. Права залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой права требования, удостоверены закладной, выданной регистрирующим органом первоначальному залогодержателю - ОАО "Агентство ипотечного кредитования Пензенской области" 09.07.2015 г. (далее - Закладная). Запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена 09.07.2015 г. за №. Законным владельцем закладной и, соответственно, кредитором и залогодержателем в настоящее время является АО "Агентство ипотечного жилищного кредитования" на основании отметки в закладной, сделанной предыдущим законным владельцем по правилам п. 1 ст. 48 ФЗ «Об ипотеке» № 102-ФЗ от 16.07.1998 г.. В соответствии с п.2 ст.48 ФЗ «Об ипотеке» законному владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ей права, в том числе, права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству. В силу п.2 ст.13 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)») Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства, и право залога на имущество, обремененное ипотекой. В течение длительного времени ежемесячные аннуитетные платежи по погашению суммы кредита и процентов за пользованием им в нарушение условий закладной и кредитного договора, а также ст.309 ГК РФ, ответчицей не производятся. Из п.5. ст.54.1 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» следует, что обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна. На основании ст.330 ГК РФ, в соответствии с п.п.6.1. в случае нарушения сроков возврата кредита и уплаты начисленных по кредиту процентов, на сумму соответствующей просроченной задолженности начисляется неустойка (пеня) в размере 0,2% процента за каждый день просрочки. В связи с неисполнением ответчицей обязательств по возврату кредита и уплате процентов за пользование им, нарушающим права истца на своевременное и должное получение денежных средств, владельцем закладной предъявлено требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств. Указанное требование ответчицей выполнено не было, какого-либо ответа Банку на указанное требование ответчица не представила. В соответствии со ст.ст.334 и 811 ГК РФ, ст.50 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» указанное обстоятельство является основанием для досрочного возврата суммы задолженности по кредиту и обращения взыскания на заложенную квартиру. Задолженность ответчицы по состоянию на 25.11.2016 г. составляет 1 745 830,96 рублей в том числе: 1 597 035,81 рублей - задолженность по основному долгу, 131 757,74 рублей - проценты за пользование кредитом, 16 036,77 рублей - пени за несвоевременную уплату плановых процентов за пользование кредитом, 1 000,64 рублей - пени по просроченному долгу.

На основании вышеизложенного со ссылками на ст.ст.309, 310, 348-350, 807,809-811 ГК РФ, ст.ст.50-56 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», истец просил взыскать с ответчицы в свою пользу задолженность в сумме 1 745 830,96 руб., в том числе: 1 597 035,81 рублей - задолженность по основному долгу, 131 7 57,74 рублей - проценты за пользование кредитом, 16 036,77 рублей - пени за несвоевременную уплату плановых процентов за пользование кредитом, 1 000,64 рублей - пени по просроченному долгу, и обратить взыскание на право требования квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, в том числе: определить способ реализации в виде продажи с публичных торгов; определить начальную продажную стоимость в 80% от рыночной стоимости указанной в отчете оценщика, взыскать с ответчика расходы по уплате государственной пошлины в сумме 22930 рублей.

В ходе рассмотрения дела по существу представитель истца АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» ФИО2, действующий на основании доверенности, увеличил заявленные исковые требования, указав, что размер задолженности ответчика по состоянию на 14.07.2017 г. составляет 1904908, 66 руб., в связи чем просил суд взыскать с ФИО1 в пользу АО "Агентство ипотечного жилищного кредитования" задолженность в сумме 1904908, 66 рублей в том числе: 1597035, 81 рублей - задолженность по основному долгу; 246931,53 рублей – задолженность по процентам, 3190, 44 рублей- пени на основной долг, 57750, 88 руб. – пени на проценты; обратить взыскание на право требования квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, в том числе: определить способ реализации в виде продажи с публичных торгов; определить начальную продажную стоимость в 80% от рыночной стоимости указанной в отчете оценщика, взыскать с ответчика в пользу истца расходы на проведение судебной экспертизы в размере 12 000 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в сумме 22930 рублей.

Представитель истца АО «АИЖК» по доверенности ФИО2 в настоящее судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен, представил заявление с просьбой рассмотреть дело в его отсутствие, в котором также указал, что на заявленных требованиях настаивает полностью.

Ответчица ФИО1 в настоящее судебное заседание не явилась, о времени и месте его проведения извещалась по месту регистрации по месту жительства, возражений на иск не представила, о причинах неявки в суд и их уважительности не сообщила.

Исследовав материалы дела, суд находит заявленные исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям:

Согласно п.1 ст.807 ГК РФ, по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или …, …, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или … ; договор займа считается заключенным с момента передачи денег ….

В соответствии с п.1 ст.808 ГК РФ договор займа между гражданами должен быть заключен в письменной форме, если его сумма превышает не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, а в случае, когда займодавцем является юридическое лицо, - независимо от суммы.

На основании п.1 ст.810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

Если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором (п.1 ст.809 ГК РФ).

Согласно п.2 ст.811 ГК РФ, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

В п.1 и п.2 ст.307 ГК РФ указано, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: …, уплатить деньги и т.п., …, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности; обязательства возникают из договоров и других сделок, ….

В силу п.3 ст.307 ГК РФ при установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.

Согласно ст.309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, ….

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, … (п.1 ст.310 ГК РФ).

В ст.330 ГК РФ указано, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения; по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Как установлено в судебном заседании, по кредитному договору № от 07.07.2015 года (копия – в деле) АО «Агенство ипотечного кредитования» (Банк) предоставил ФИО1 кредит – 1 600 000 руб. на срок 348 месяцев для целевого использования - для приобретения квартиры, состоящей из 1 комнаты, общей площадью 57,91 кв.м, в строящемся жилом доме по адресу: <адрес>.

Заём в сумме 1 600 000 руб. 08.07.2015 года зачислен на счет ФИО1, что подтверждается расчетом задолженности по основному долгу и не оспаривалось ответчицей не явившейся в судебное заседание.

Таким образом, 08.08.2015 года Банк полностью исполнил свои обязательства перед ФИО1 по кредитному договору № от 07.07.2015 года.

Как видно из представленного истцом расчета задолженности ФИО1 по кредитному договору № от 07.07.2015 года, по состоянию на 14.07.2017 г. составила 1904908, 66 рублей в том числе: 1597035, 81 рублей - задолженность по основному долгу; 246931,53 рублей – задолженность по процентам, 3190, 44 рублей- пени на основной долг, 57750, 88 руб. – пени на проценты.

С произведенным истцом расчетом задолженности и процентов суд соглашается.

Ответчик не оспаривал представленный истцом расчет задолженности по кредитному договору № от 07.07.2015 года и не представил доказательств погашения задолженности полностью или в большем размере, чем учтен истцом.

В связи с изложенным суд считает необходимым взыскать с ответчицы в пользу истца задолженность по кредитному договору № от 07.07.2015 года по состоянию на 14.07.2017 г. в сумме 1904908, 66 рублей в том числе: 1597035, 81 рублей - задолженность по основному долгу; 246931,53 рублей – задолженность по процентам, 3190, 44 рублей- пени на основной долг, 57750, 88 руб. – пени на проценты.

При этом суд отмечает, что договор займа в рассматриваемом случае заключен в установленной законом письменном форме и до настоящего времени не расторгнут, ни кем не оспорен, недействительным не признан (доказательствами иного суд не располагает, и об ином суду не заявлялось).

В судебном заседании установлено, что обеспечением исполнения обязательств заемщика по кредитному договору № от 07.07.2015 года является, в частности, ипотека недвижимого имущества в силу закона, в соответствии со ст.77 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (п.п.1.3., 1.3.1. договора).

В соответствии с абз.1 п.1 ст.334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В абз.2 п.3 ст.334 ГК РФ указано, что, если сумма, вырученная в результате обращения взыскания на заложенное имущество, превышает размер обеспеченного залогом требования залогодержателя, разница возвращается залогодателю; ….

К отдельным видам залога (статьи 357 - 358.17) применяются общие положения о залоге, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах залога; к залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила настоящего Кодекса о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге (п.4 ст.334 ГК РФ).

В силу п.1 ст.1 ФЗ от 16.07.1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя … ; залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, … ; имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

На основании подп.1 и 2 п.1 ст.5 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе: земельные участки, за исключением земельных участков, … ; предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности.

Если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов (ст.337 ГК РФ).

Согласно п.3 ст.339 ГК РФ, договор залога должен быть заключен в простой письменной форме, если законом или соглашением сторон не установлена нотариальная форма; несоблюдение правил, содержащихся в настоящем пункте, влечет недействительность договора залога.

В соответствии с п.1 и п.2 ст.10, п.1 ст.19 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" договор об ипотеке заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Часть 1 ст.2 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" указывает, что ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства …, по договору займа ….

В соответствии с абз.1 и 2 п.1 ст.13 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, … ; закладной могут быть удостоверены права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, ….

В п.2 ст.13 того же ФЗ закреплено, что закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца: право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств; право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Обязанными по закладной лицами являются должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель (п.3 ст.13 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)").

Согласно абз.2 п.5 ст.13 названного ФЗ, закладная выдается первоначальному залогодержателю органом регистрации прав после государственной регистрации ипотеки; … ; передача прав по закладной и залог закладной осуществляются в порядке, установленном статьями 48 и 49 настоящего Федерального закона.

Права залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой права требования, удостоверены закладной и выданной регистрирующим органом первоначальному залогодержателю - ОАО "Агентство ипотечного кредитования Пензенской области" 09.07.2015 г..

Запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена 09.07.2015 г. за №.

Законным владельцем закладной и, соответственно, кредитором и залогодержателем в настоящее время является АО "Агентство ипотечного жилищного кредитования" на основании отметки в закладной, сделанной предыдущим законным владельцем по правилам п. 1 ст. 48 ФЗ «Об ипотеке» № 102-ФЗ от 16.07.1998 г..

Согласно абз.3 п.5 ст.13 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", закладная выдается первоначальному залогодержателю органом регистрации прав после государственной регистрации ипотеки; … ; передача прав по закладной и залог закладной осуществляются в порядке, установленном статьями 48 и 49 настоящего Федерального закона.

В частности, в силу абз.1-4 п.1 ст.48 того же ФЗ при передаче прав на закладную совершается сделка в простой письменной форме (то есть не требующей государственной регистрации права); при передаче прав на закладную лицо, передающее право, делает на закладной отметку о новом владельце, … ; в отметке должно быть точно и полно указано имя (наименование) лица, которому переданы права на закладную; отметка должна быть подписана указанным в закладной залогодержателем или, если эта надпись не является первой, владельцем закладной, указанным в предыдущей отметке; если отметка делается лицом, действующим по доверенности, указываются сведения о дате выдачи, номере доверенности и, если доверенность нотариально удостоверена, нотариусе, удостоверившем доверенность.

Данные требования закона по делу соблюдены.

В соответствии с п.4 ст.48 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" кредитор вправе передать права на закладную любым третьим лицам; надписи на закладной, запрещающие ее последующую передачу другим лицам, ничтожны.

В рассматриваемой закладной, в отметках о смене владельца, в простой письменной форме 17.07.2015 года совершена сделка о передаче прав на эту закладную Открытому Акционерному Обществу «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» на основании договора купли-продажи закладной № от 10 апреля 2015 года.

Далее права по указанной выше закладной переданы на временный депозитарный учет в депозитарий «Газпромбанк» (Открытое Акционерное Общество) ОАО «АИЖК», то есть истец по данному делу (других отметок о смене владельца закладной в закладной не имеется) - надлежащий.

Согласно абз.1 п.3 ст.48 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", владелец закладной считается законным, если его права на закладную основываются на последней отметке на закладной, сделанной предыдущим владельцем, если иное не установлено настоящим пунктом, ….

В данном случае иное не предусмотрено ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

В п.2 ст.48 названного выше ФЗ закреплено, что передача прав на закладную другому лицу означает передачу тем самым этому лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности; владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе, права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной; если иное не оговорено в сделке, указанной в пункте 1 настоящей статьи, при передаче прав на закладную с частичным исполнением обеспеченного ипотекой обязательства (основного обязательства) обязательства, которые должны были быть исполнены до момента передачи прав на закладную, считаются исполненными.

Поскольку указанная выше закладная и ипотека в установленном законом порядке не оспорены, недействительными не признаны и в силу закона таковыми не являются, суд исходит из существования ипотеки в обеспечение исполнения ответчицей ФИО1 ее обязательств, обеспеченных ипотекой в силу закона, удостоверенной закладной, перед истцом ОАО «АИЖК» по кредитному договору № от 07.07.2015 года.

Кроме того, согласно разделу «Термины и определения» кредитного договора № от 07.07.2015 года, залогодержателем (займодавцем) является законный владелец закладной; в случае перехода прав займодавца по настоящему договору к другому лицу вследствие передачи займодавцем прав на закладную другому лицу (а также в случае последующей передачи прав на закладную) залогодержателем (займодавцем по условиям настоящего договора) будет являться законный владелец закладной.

Из подп.1 и 3 п.1, п.2 ст.3 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» следует, что ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке; ипотека, установленная в обеспечение исполнения … договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату заимодавцу причитающихся ему процентов за пользование заемными средствами; если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему: … в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.

Аналогичные положения содержатся в ст.337 ГК РФ.

На основании п.п.1, 3-5 ст.9 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в договоре об ипотеке должны быть указаны: предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой; оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством РФ по соглашению залогодателя с залогодержателем … и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении; обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения, а в тех случаях, когда оно основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения; если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.

На основании п.1 ст.50 и ст.51 того же ФЗ залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего ФЗ требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности, неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное; взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда.

В целях возврата вышеуказанной задолженности по кредитному договору № от 07.07.2015 года истец просил суд обратить взыскание на право требования квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, и определить способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену заложенного имущества в размере 80% от ее рыночной стоимости.

Оснований для отказа истцу в обращении взыскания на заложенное имущество, предусмотренных ст.54.1. ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", в данном случае не имеется.

Так, из ст.54.1. ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" следует, что обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно, и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества, что предполагается, если не доказано иное, при одновременном соблюдении следующих условий: сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев; если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна. Обращение взыскания на жилые помещения, принадлежащие на праве собственности физическим лицам, во внесудебном порядке не допускается.

Аналогичные вышеприведенным положения содержатся в ст.348 и в п.1, подп.4 п.6 ст.349 ГК РФ.

Как следует из п.п.4.4.1., 4.4.2. договора займа № от 28.08.2013 года, займодавец имеет право потребовать полного досрочного исполнения обязательств по договору путем предъявления письменного требования о полном досрочном возврате суммы займа, начисленных в соответствии с условиями договора, но неуплаченных, процентов и суммы неустойки (при наличии) в следующих случаях: а) при просрочке осуществления заемщиком очередного ежемесячного платежа на срок более чем 30 календарных дней; б) при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд, даже если каждая просрочка незначительна; в) … ; г) … ; д) при необоснованном отказе займодавцу в проверке недвижимого имущества; е) … ; ж) … ; з) в других случаях предусмотренных действующим: законодательством РФ; обратить взыскание на недвижимое имущество при неисполнении требований займодавца в случаях, установленных в п.4.4.1. договора.

Исполнение обязательств заемщика по вышеуказанному договору займа предусмотрено периодическими платежами, и в этом случае в силу вышеприведенных норм закона обращение взыскания допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Таким образом, исковое требование об обращении взыскания на предмет залога (ипотеки) подлежит удовлетворению.

Согласно п.1 ст.350 ГК РФ, реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, ….

В соответствии с подп.1-4 п.2 ст.54 ФЗ № 102-ФЗ, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем: 1) суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации; … ; 2) являющееся предметом ипотеки имущество, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя; 3) способ реализации имущества, на которое обращается взыскание; 4) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации, которая на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.

Суд отмечает, что из раздела 5 закладной от 07 июля 2015 года следует, что денежная оценка предмета ипотеки – права требования составляющее предмет ипотеки составляет 2 529 500 руб. на основании отчета № от 05.06.2014 года, составленного оценщиком ФИО6 (членом Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация ассоциаций российский магистров оценки, номер в реестре 465) и ООО «Центр независимой экспертизы».

По ходатайству представителя истца определением суда 27.02.2017 года по делу была назначена судебная товароведческая экспертиза, на разрешение которой поставлен вопрос: «Какова рыночная стоимость права требования квартиры, состоящей из 1 комнат, общей площадью 57,91 кв.м, расположенной по адресу: <адрес> на момент экспертного исследования?».

Согласно заключению эксперта № от 14.03.2017 года ООО «ЛСЭ» ФИО7, рыночная стоимость прав требования квартиры, состоящей из 1 комнат, общей площадью 57,91 кв.м на момент экспертного исследования, составляет 1 690 453 руб..

Оснований не доверять заключению эксперта № от 14.03.2017 года ООО «ЛСЭ» ФИО7 у суда не имеется, поскольку заинтересованным лицом в исходе дела в пользу той или иной стороны по делу ФИО7 не является, имеет высшее образование; квалификацию инженера-строителя по специальности «Городское строительство и хозяйство», квалификацию судебного эксперта по специальности «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе, с целью проведения их оценки», присвоенную ГУ Приволжский региональный центр судебной экспертизы (г.Нижний Новгород), удостоверение о повышении квалификации по экспертной специальности, выданное ГУ Российский федеральный центр судебной экспертизы при Минюсте России (г.Москва), диплом о профессиональной переподготовке, удостоверяющий право на ведение профессиональной деятельности в сфере «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», занимает должность эксперта ООО «ЛСЭ» и имеет стаж работы по экспертной специальности с 2004 года; заключение эксперта не противоречит другим собранным по делу доказательствам, сторонами не оспаривалось.

При таких обстоятельствах суд считает необходимым принять во внимание и положить в основу решения суда заключение эксперта № от 14.03.2017 года ООО «ЛСЭ».

Принимая данное решение, суд учитывает, что взыскиваемые с ответчика в пользу истца настоящим решением суда 1 904 908, 66 руб. не превышает стоимость заложенного имущества на момент его залога – 2 059 000 руб., и превышает на момент проведения судебной экспертизы по делу – 1 690 453 руб., период просрочки исполнения заемного обязательства, обеспеченного ипотекой, составляет значительно более 3-х месяцев, к тому же, обязательства должны были исполняться ответчиком периодическими платежами.

Поскольку пп.4 п.2 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке» содержит императивные требования относительно действий суда при определении начальной продажной цены заложенного имущества на основании отчета оценщика.

Суд должен установить ее в размере 80% от рыночной стоимости этого имущества.

Данное положение закона направлено с одной стороны, на предотвращение продажи заложенного имущество по заниженной цене, а с другой стороны, на уменьшение риска объявления торгов несостоявшимися по причинам, связанным с завышением начальной продажной цены заложенного имущества.

При этом действующее законодательство Российской Федерации, в том числе и Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"), не предусматривает различий относительно установления начальной продажной цены заложенного имущества в размере 80% от рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика или в заключении экспертизы.

Согласно статье 8 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда.

При этом гражданское процессуальное законодательство, в частности статья 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, предусматривает возможность установления имеющих значение для дела обстоятельств на основании заключения эксперта.

При изложенных выше обстоятельствах суд считает необходимым определить способ реализации право требование, на которое обращается взыскание, – продажа на публичных торгах, установить общую начальную продажную цену заложенного права требования при его реализации на публичных торгах в размере, равном 80% от рыночной стоимости,- 1 352 362 руб.

Согласно ст. 88 ГПК РФ, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Нормой ст.98 ГПК РФ предусмотрено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

На основании п.1 ст.98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца в возврат расходов по оплате государственной пошлины подлежат взысканию подтвержденные платежным поручением № от 20.12.2016 года на сумму 22 930 руб.

Определением Октябрьского районного суда г. Пензы от 27.02.2017 года в рамках названного выше гражданского дела была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО «Лаборатория судебных экспертиз». Названным определением суда расходы по производству экспертизы были возложены на АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования». Согласно платежному поручению № от 06.04.2017 года АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» оплатило 12 000 руб. за проведение экспертизы. Исходя из того, что решение по делу состоялось в пользу истца АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» и расходы на оплату производства экспертизы подтверждены материалами дела, суд считает, что они должны быть истцу возмещены. Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы на проведение судебной экспертизы в сумме 12 000 руб.

С учетом изложенного, удовлетворяя требования АО «АИЖК», суд считает необходимым определить сумму, подлежащую уплате АО «АИЖК» из стоимости заложенного права требования при его реализации на публичных торгах, – 1 387 292 руб. (1 352 362 + 22 930 руб.+ 12 000 руб.).

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования АО «АИЖК» к ФИО1 о взыскании задолженности по договору займа и обращении взыскания на предмет залога удовлетворить.

Взыскать с ФИО1 в пользу ЗАО «АИЖК» задолженность по кредитному договору № от 07.07.2015 г. по состоянию на 14.07.2017 г. в размере 1904908, 66 рублей в том числе: 1597035, 81 рублей - задолженность по основному долгу; 246931,53 рублей – задолженность по процентам, 3190, 44 рублей- пени на основной долг, 57750, 88 руб. – пени на проценты.

Обратить взыскание на предмета залога (заложенное право требования) и собственность ФИО1 - права требования квартиры, состоящей из 1 комнаты, общей площадью 57,91 кв.м, расположенной по адресу: <адрес>..

Определить способ реализации имущества, на которое обращается взыскание, – продажа на публичных торгах.

Установить начальную продажную цену заложенного права требования при его реализации на публичных торгах – 1 352 362 руб.

Взыскать с ФИО1 в пользу АО «АИЖК» в возврат расходов по оплате государственной пошлины 22 930 руб., расходы по оплате экспертизы в сумме 12 000 руб.

Определить сумму, подлежащую уплате АО «АИЖК» из стоимости заложенного имущества при его реализации на публичных торгах, – 1 387 292 руб.

Решение может быть обжаловано в Пензенский областной суд через Октябрьский районный суд г. Пензы в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения суда.

Мотивированное решение изготовлено 12.09.2017 года.

Председательствующий