Решение № 2-5492/2017 2-5492/2017~М-5601/2017 М-5601/2017 от 25 июня 2017 г. по делу № 2-5492/2017

№ 2-5492\2017


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

26 июня 2017 года г. Краснодар

Прикубанский районный суд г. Краснодара в составе:

Судьи Рогачевой Я.Ю.

при секретаре Фатько Е.М.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи жилой квартиры состоявшимся, признании права собственности на жилое помещение; третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в Прикубанский районный суд г. Краснодара с иском к ФИО2 о признании договора купли-продажи жилой квартиры действительным, признании права собственности на жилое помещение. В качестве третьего лица к участию в деле привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

Исковые требования ФИО1 мотивированы следующим. Между сторонами ДД.ММ.ГГГГ заключен договор купли-продажи квартиры № по адресу: <адрес>. Во исполнение договора, истица передала ответчику денежную сумму в размере <данные изъяты> рублей. Документы о переходе права собственности на спорный объект недвижимости были переданы в Росреестр для государственной регистрации. Однако ответчиком было подано заявление о приостановке государственной регистрации, поскольку он передумал. Полагает, ответчик неправомерно уклоняется от исполнения обязательств по договору, чем нарушает законные права и интересы истицы.

На основании изложенного, признать договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2, действительным. Признать за ФИО1 право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м. Поручить Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии произвести соответствующую запись.

Истица ФИО1, ее представитель по доверенности ФИО3, в судебном заседании уточнили заявленные требования. Просили признать договор купли-продажи квартиры №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2, состоявшимся. В остальной части исковые требования оставили без изменения, настаивали на удовлетворении уточненных исковых требований в полном объеме.

В судебном заседании ответчик ФИО2 исковые требования не признал, возражал против их удовлетворения. Также пояснил, что квартира была им продана под влиянием заблуждения за меньшую сумму, чем планировалось. Реально он получил на руки <данные изъяты> рублей, тогда как расписку написал на <данные изъяты> рублей, на него оказывали давление риелторы. У сторон также имеется соглашение о возврате денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ, он планирует возвратить денежные средства, однако не <данные изъяты> рублей, а реально им полученную. На основании изложенного, просил отказать в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, о причинах неявки суд не известил, заявлений об отложении рассмотрения дела в суд не поступало.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, показания свидетелей, исследовав представленные доказательства, оценив все обстоятельства дела в совокупности, приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 заключен договор купли-продажи квартиры №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., по адресу: <адрес>. Стоимость указанного объекта недвижимости, в соответствии с п. 4 договора, определена сторонами в размере <данные изъяты> рублей (л.д. 7-8).

Тот факт, что истица исполнила свои обязательства по договору в полном объеме, подтверждается расписками от ДД.ММ.ГГГГ. на сумму <данные изъяты> рублей, от ДД.ММ.ГГГГ. на сумму <данные изъяты> рублей. Таким образом, истица передала ответчику денежные средства в размере <данные изъяты> рублей (л.д. 9-10).

Пунктом 8 договора предусмотрено, что ответчик передал, а истица приняла квартиру к моменту подписания договора, в силу чего договор приобрел силу и значение акта приема-передачи. Согласно условиям договора, ответчик обязался освободить спорное жилое помещение в течение трех дней. Также из п. 10 договора следует, что сторона, отказавшаяся после подписания договора от исполнения своих обязательств, обязалась возместить другой стороне причиненные убытки в полном объеме.

Согласно материалам дела, документы о переходе права собственности на спорный объект были поданы сторонами для осуществления государственной регистрации ДД.ММ.ГГГГ. Затем ответчиком в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю было подано заявление о приостановке государственной регистрации.

Также между сторонами ДД.ММ.ГГГГ заключено дополнительное соглашение к договору купли-продажи. Из указанного соглашения следует, что в силу сложившихся обстоятельств, ответчик передумал продавать квартиру, несмотря на переданные ему денежные средства в полном объеме. Стороны пришли к соглашению, что ДД.ММ.ГГГГ ответчик освобождает квартиру и передает ключи истице во временное пользование, до момента полного возврата уплаченной суммы, а именно <данные изъяты> рублей. Данная сумма включает в себя двойной задаток, компенсацию материального и морального вреда, а также стоимость квартиры. Возврат полной суммы должен произойти не позднее ДД.ММ.ГГГГ. В случае невозврата денежных средств в указанный срок, ответчик обязался подать заявление в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю о снятии приостановки регистрации прав на спорный объект недвижимости. В случае полного возврата денежных средств, истица обязалась подать заявление в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю о полном прекращении сделки и возврате права собственности ответчику на спорный объект недвижимости (л.д. 49).

В материалах дела также имеется постановление об отказе в возбуждении уголовного дела от ДД.ММ.ГГГГ, которым установлено, что ФИО2 действительно продал квартиру № по адресу: <адрес>, ФИО1, за сумму <данные изъяты> рублей. На указанные денежные средства им была приобретена квартира <адрес> Условия проживания в квартире по <адрес> ФИО2 не устроили, в связи с чем им было принято решение о приостановке регистрационных действий. ФИО2 пояснил, что он готов вернуть денежные средства ФИО1, либо предоставить ей другую недвижимость (л.д. 53).

Таким образом, судом достоверно установлено, что ФИО2 не выполнены обязательства, взятые на себя как по договору купли-продажи, так и по дополнительному соглашению к договору. Приостановка регистрации права собственности истицы на спорную квартиру не снята, денежные средства не возвращены, что не оспаривалось ответчиком в судебном заседании.

В судебном заседании свидетель ФИО6 пояснила, что ответчик является ее сожителем (гражданским мужем). В настоящее время они проживают по адресу: <адрес>. При заключении спорной сделки, истица передала на руки ответчику сумму в размере <данные изъяты> рублей, в присутствии свидетеля. Деньги передавались в машине, в период ожидания очереди в МФЦ, в присутствии риелторов. Фактически истица передала <данные изъяты> рублей, за вычетом задолженности по коммунальным платежам. Расписку о получении денежных средств ответчик написал собственноручно. Сумма в расписке указана <данные изъяты> рублей, так как на ответчика давили риелторы. Свидетель присутствовала при передаче денег и при написании расписки. Свидетель с мужем планировали продать спорную квартиру за <данные изъяты> рублей, однако в агентстве сказали, что покупатели желают снизить стоимость до <данные изъяты> рублей, свидетель с мужем согласились. Также риелтор пояснил, что ее муж должен каждому агенту выплатить по 50 000 рублей, всего - 100 000 рублей. Они не согласились, общая сумма была снижена до 80 000 рублей. Свидетелю и ее мужу было сказано, что если они не оплатят услуги агентств, то в дальнейшем не смогут продать квартиру, поскольку агентства разошлют информацию о том, что квартира под арестом. Они приезжие и решили согласиться с предложенными условиями. Денежные средства в размере 80 000 рублей оплатила истица, которая передала указанную сумму в машине риелторам. Квартира по <адрес> приобретена ответчиком за <данные изъяты> рублей, из них <данные изъяты> рублей денежные средства истицы, 50 000 рублей – собственные денежные средства ответчика, сделка оформлена. О расторжении сделки они с мужем уведомили истицу заказным письмом с уведомлением. За приостановлением сделки по договору купли-продажи квартиры по <адрес> свидетель с мужем обратились на следующий день вечером. Они поняли, что ухудшили свои жилищные условия, т.к. приобретенная ими квартира по <адрес> хуже и меньше площадью, чем квартира по <адрес> свидетель с мужем обратились в агентство, через которое купили квартиру по <адрес>, чтобы продать ее. Стоимость квартиры по <адрес> определена ими в размере <данные изъяты> рублей, агентство пообещало продать квартиру быстро, однако до сих пор квартира не реализована. Фактически продажей квартиры по <адрес> занималась свидетель, она же общалась с риелторами. Муж просто подписывал документы, так как переживал за ситуацию, у него неврологическое заболевание, стрессы ему противопоказаны. Муж курсы лечения не проходит, таблетки и другие лекарства не принимает, ему просто нужна спокойная обстановка. О том, что у супруга неврологическое заболевание, свидетель истице не говорила.

Свидетель ФИО7 в судебном заседании от ДД.ММ.ГГГГ пояснила, что знает как истицу, так и ответчика. Свидетель работает риелтором в агентстве недвижимости «Элита». Ответчиком, через другое агентство недвижимости, в общую базу на продажу была выставлена <данные изъяты> квартира на пятом этаже по <адрес>. В агентство свидетеля обратилась истица, которая искала себе <данные изъяты> квартиру. Спорное жилое помещение по <адрес> истица смотрела не один раз, приходила и с мужем. Спорная квартира истице понравилась, условия устроили, решили оформлять сделку. Квартира была выставлена на продажу за <данные изъяты> рублей. Поскольку у ответчика имелась задолженность по оплате коммунальных платежей в размере 16 500 рублей, пришли к соглашению, что долг будет вычтен из суммы, подлежащей оплате истицей. Участники сделки ДД.ММ.ГГГГ встретились в МФЦ, взяли талон, и пошли в машину, где истица передала ответчику <данные изъяты> рублей. Из данной суммы был вычтен долг по коммунальным платежам в размере 16 500 рублей, а также из этой же суммы истица передала 80 000 рублей риелтору, поскольку последний опасался, что ответчик не оплатит услуги агентства. Все действия были произведены в присутствии и с согласия ответчика и его супруги. Денежные средства пересчитывали истица, агент, ответчик, его супруга. Расписку написали, но в сумму не включили задаток, поскольку подошла очередь. Фактически истица переплатила по спорной сделке на 30 000 рублей больше. Истица и ответчик договорились в присутствии агентов, что ответчик в течение трех дней вывезет все свои вещи из квартиры и передаст ключи истице. Поскольку данные действия ответчиком произведены не были, истица обратилась в полицию, с их помощью ключи передали и договорились о том, что ответчик либо продолжит сделку либо возвратить сумму сделки. Текст дополнительного соглашения готовила лично свидетель, однако и это соглашение ответчиком никак не исполнено. Кроме того, в тот же день, в том же МФЦ ответчик оформлял сделку по купле-продаже квартиры на <адрес>. Таким образом, денежные средства, полученные от истицы, ответчик сразу же передал продавцу квартиры по <адрес>. В настоящее время у ответчика имеется две квартиры, а у истицы нет ни квартиры, ни денег. В переговорах с риелторами ФИО2 практически не участвовал, с риелторами общалась его супруга, которая объясняла, что ответчик либо занят, либо ему все равно. Никакого давления на ответчика не оказывалось, сделка – действие не одного дня, со сторонами работали представители двух риэлтерских агентств, денежные средства ответчик получал лично, пересчитывал их с супругой.

Свидетель ФИО8 в судебном заседании от ДД.ММ.ГГГГ показала следующее. Она знает обе стороны, свидетель работала в агентстве недвижимости «Мир квартир». Изначально она познакомилась с гражданской женой ответчика - Екатериной, которая обратилась в агентство по вопросу поиска квартиры. На данной стадии договор с нею не заключался, агенты показали ей несколько вариантов, после чего Екатерина пропала. Через время с ней связались, и жена ответчика пояснила, что ей нужно срочно продать квартиру по <адрес>. Она приехала в агентство со своим гражданским мужем – ответчиком, был заключен соответствующий договор, осуществлен поиск покупателей. Затем со свидетелем связалась сотрудник другого агентства ФИО11, которая пояснила, что имеется покупатель квартиры по <адрес>. ФИО11 приехала с истицей, была согласована встреча с ответчиком и его гражданской супругой. Встретились, посмотрели квартиру все вместе, затем еще раз с супругом истицы. Истицу квартира и ее стоимость устроили, ответчику и его супруге был передан задаток 30 000 рублей, о чем написана расписка. При этом ответчика и его жену устраивало то, что истица готова рассчитаться наличными. Продавалась квартира за <данные изъяты> рублей. Из них, что было оговорено изначально, 50 000 рублей - агентское вознаграждение. Поскольку данной квартирой занимались два агентства, вознаграждение должно было идти в пользу двух агентств, т.е. по 50 000 рублей каждому. Ответчик и его жена попросили снизить сумму, договорились по 40 000 рублей в пользу каждого агентства. На вечер ДД.ММ.ГГГГ была назначена встреча сторон в МФЦ для регистрации сделки, жена ответчика при этом пояснила, что у них встречная сделка купли-продажи, потому нужно собраться именно в это время. Участники сделки встретились в МФЦ ДД.ММ.ГГГГ – истица, ответчик, гражданская супруга ответчика, свидетель, еще один агент из их бюро, а также агент другого бюро. Они взяли талончик, свидетель осталась в МФЦ ожидать очередь, остальные пошли в машину рассчитываться. Очередь подошла, свидетель позвонила, все вернулись в МФЦ, сдали документы, затем ответчик с супругой пересели к другим агентам для регистрации своей следующей сделки. Расчет по спорной сделке купли-продажи квартиры по <адрес> был произведен до подачи документов в МФЦ. Ответчик советовался только с супругой, они все решали вместе, к агентам за советами не обращались. Агентский договор свидетель порвала в присутствии ответчика после того, как он был исполнен. Данный договор ответчик читал вместе с супругой у себя на кухне, внимательно, обсудили, согласились с условиями и подписали.

В судебном заседании от ДД.ММ.ГГГГ, свидетель ФИО9 показала следующее. Она знает ФИО2, его супругу, а также истицу. Свидетель работает риелтором в агентстве недвижимости «Мир квартир». Ответчик и его супруга обратились в агентство, с целью подбора квартиры для приобретения. Затем они попросили помочь продать квартиру по <адрес>. Был заключен договор, ответчик передал агентам ключи от квартиры и уехал с супругой ФИО4. Оттуда Екатерина практически каждый день звонила свидетелю по ватсапу, интересовалась ходом продаж. Впоследствии появилась агент ФИО11 из другого агентства с покупателем. Они все вместе посмотрели спорную квартиру, затем еще раз с мужем истицы. Квартира и ее стоимость истицу устроили. Агенты согласовали встречу сторон, в присутствии агентов истица передала ответчику и его супруге задаток 30 000 рублей, также договорились о дате регистрации сделки. Ответчик с супругой попросили назначить встречу именно на вечер 27 марта, т.к. у них регистрировалась встречная сделка. В этот день истица, ответчик, его супруга и три агента приехали в МФЦ. Взяли талончик, ФИО8 (свидетель) осталась ждать очередь, остальные участники пошли в машину. Все вместе они оговорили, что сумма задолженности по коммунальным платежам будет вычтена из стоимости квартиры. Также 80 000 рублей были переданы агентам. Истица отсчитала <данные изъяты> рублей, затем <данные изъяты> рублей были переданы ответчику, он их пересчитал, передал супруге, которая еще раз пересчитала. Была написана расписка, подписан договор. Получилось, что все забыли про задаток в 30 000 рублей, в связи с чем истица переплатила. После получения денег участники сделки пошли в МФЦ, документы были сданы на регистрацию. После сдачи документов ответчик с супругой пошли к другому окошку, где их ожидали для регистрации встречной сделки.

Суд также обращает внимание, что ответчик в судебном заседании не отрицал, что в настоящее время в его собственности находится две квартиры. Квартиру по <адрес> ранее покупала мать ответчика, квартиру по <адрес> ответчик приобрел самостоятельно, причем на деньги от продажи квартиры по <адрес>. В настоящее время он продает квартиру по <адрес>, чтобы возвратить истице деньги. Квартира по <адрес> ответчику не понравилась, оказалась меньшей площадью, чем квартира по <адрес>. Гражданская супруга ответчика также в судебном заседании от ДД.ММ.ГГГГ пояснила, что на следующий день после заключения сделок они поняли, что ухудшили свои жилищные условия, т.к. приобрели квартиру по <адрес> хуже и меньшей площадью, чем по <адрес>.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Суд обращает внимание, что спорный договор заключен между сторонами в установленной форме, при этом было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, расчет по договору произведён полностью.

В силу требований ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Тот факт, что истица в полном объеме исполнила условия договора, подтверждается материалами дела, тогда как ответчиком условия договора купли-продажи, а также дополнительного соглашения к нему не исполнены, указанные обстоятельства подтверждаются материалами дела, а также свидетельскими показаниями.

В соответствии с ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу требований ст. 223 ГК РФ, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Суд обращает внимание на следующие обстоятельства. Истица в полном объеме выполнила взятые на себя обязательства, передала ответчику денежные средства в счет стоимости спорного жилого помещения. Между тем, ответчик уклонился от регистрации перехода права собственности на спорную квартиру, однако денежные средства истице до настоящего времени не возвратил. При этом ответчик в судебном заседании не отрицал, что в настоящее время в его собственности находится две квартиры – по <адрес> и по <адрес>. Основанием для приостановки им регистрации спорной сделки явился тот факт, что квартира по <адрес>, в которой в настоящее время проживает ответчик, и приобретенная им на денежные средства, вырученные от продажи истице квартиры по <адрес>, оказалась меньше по площади, чем реализованная квартира, в связи с чем он «передумал» продолжать сделку.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что действия ответчика значительно нарушают законные права и интересы истицы. При этом доводы ответчика о том, денежные средства были переданы ему в меньшем объеме, нежели предусмотрено договором, опровергаются расписками и свидетельскими показаниями. Судом также достоверно установлено, что истицей ответчику была передана обусловленная договором сумма в размере <данные изъяты> рублей, из которой при совершении сделки вычли 80 000 рублей в счет агентского вознаграждения, а также долг по коммунальным платежам в спорной квартире.

С учетом изложенного, заявленные требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст, 194-198, ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты>.м., заключенный ДД.ММ.ГГГГ. между ФИО1 и ФИО2, состоявшимся.

Признать за ФИО1 право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м.

Вступившее в законную силу решение является основанием для регистрации права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Краснодарского краевого суда через Прикубанский районный суд г. Краснодара в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 03.07.2017г.

Судья