Решение № 2-2269/2021 2-2269/2021~М-1479/2021 М-1479/2021 от 4 июля 2021 г. по делу № 2-2269/2021

Дело №2-2269/2021

91RS0024-01-2021-002540-70


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

05 июля 2021 года г. Ялта

Ялтинский городской суд Республики Крым в составе: председательствующего - судьи Алтунина А.В., при секретаре Толстиковой Э.М., с участием представителя истца - - ФИО1, представителя третьего лица – ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО4 о расторжении предварительного договора купли-продажи, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Некоммерческая организация «Крымский республиканский фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства», Администрация города Ялта Республики Крым, ФИО5,

установил:

ФИО3 обратился в суд с иском к ФИО4 со следующими требованиями: расторгнуть предварительный договор купли-продажи от 24.05.2016 года, заключенный между ним и ФИО4; взыскать с ФИО4 денежные средства, уплаченные по предварительному договору купли-продажи от 24.05.2016 года, в размере 2 575 000 руб. В обоснование своих требований истец указал, что 24.05.2016 года между ним и ФИО4 был заключен предварительный договор купли-продажи помещения в объекте капитального строительства, возводимом на земельном участке по адресу: <адрес>. Согласно условиям договора он взял на себя обязательство оплатить стоимость помещения в объекте строительства в размере 2 575 000 руб., а ФИО4 – построить дом, ввести его в эксплуатацию и заключить основной договор купли-продажи помещения площадью 40,29 кв.м. + балкон 6,48 кв.м. Истец уплатил стоимость помещения в размере 2 575 000 руб. Однако ФИО4 своих обязательств не выполнила: строительство не завершила, дом в эксплуатацию не сдала, основной договор не заключила, помещение не передала. Претензия истца о возвращении денежных средств оставлена ответчиком без ответа. В этой связи истец вынужден обратиться с настоящим иском в суд.

В ходе подготовки дела к судебному разбирательству к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены: Некоммерческая организация «Крымский республиканский фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства», Администрация города Ялта Республики Крым, ФИО5.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 поддержала иск, просила удовлетворить исковые требования в полном объеме.

Представитель Некоммерческой организации «Крымский республиканский фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства» ФИО2 не возражала против требований истца.

Другие лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомлялись о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, путем размещения соответствующей информации на официальном сайте суда (http://yalta.krm.sudrf.ru/), однако в суд не явились, явку своих представителей не обеспечили, о причинах неявки суду не сообщили.

При таких обстоятельствах, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц в соответствии со статьей 167 ГПК РФ.

Выслушав сторону истца, третьего лица, исследовав доказательства по делу, суд приходит к выводу об удовлетворении иска по следующим основаниям.

Установлено, что 24.05.2016 года между ФИО3 (покупатель) и ФИО4 (продавец), действующей в лице представителя ФИО5 на основании доверенности от 21.03.2016 года, заключен предварительный договор купли-продажи (далее – Договор).

Предметом Договора является финансирование покупателем строительства дома, возводимого продавцом на земельном участке с кадастровым номером №<номер>, расположенном по адресу: <адрес>, с передачей в собственность покупателя помещения площадью 40,29 кв.м. + балкон 6,48 кв.м. после сдачи объекта в эксплуатацию.

Согласно условиям Договора покупатель взял на себя обязательство уплатить продавцу стоимость помещения в размере 2 575 000 руб. в день заключения Договора, а продавец – построить дом, ввести его в эксплуатацию и заключить основной договор купли-продажи помещения. Плановое окончание строительства определено сторонами 1 кварталом 2017 года. Срок передачи покупателю помещения – 6 месяцев после окончания строительства.

ФИО3 оплатил ФИО4 стоимость помещения в объекте строительства в размере 2 575 000 руб., что подтверждается расписками представителя ФИО4 - ФИО5 от 24.05.2016 года, от 25.05.2016 года, от 30.05.2016 года, от 01.06.2016 года, от 06.06.2016 года, от 08.06.2016 года, от 28.09.2016 года, от 11.12.2016 года.

В установленный предварительным Договором срок строительство объекта недвижимости не завершено, дом в эксплуатацию не введен, основной договор купли-продажи помещения сторонами не заключен.

19.04.2021 года ФИО3 обратился к ФИО4 с письменной претензией, в которой заявил об отказе от Договора, ссылаясь на неисполнение ответчиком своих обязательству, и потребовал возвратить ему денежные средства.

До настоящего времени требование истца ответчиком не исполнено, денежные средства, уплаченные по договору, не возвращены.

Согласно п. 1, 2 ст. 307 ГК РФ, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как - то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Разрешая вопрос о юридической квалификации заключенного сторонами Договора, суд исходит из положений статьи 431 ГК РФ, согласно которой при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Из содержания Договора следует, что застройщик привлек денежные средства истца для строительства объекта капитального строительства, с условием последующей передачи истцу помещения в этом объекте. Со стороны истца Договор заключен для удовлетворения его личных, семейных потребностей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

В соответствии с частью 1 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (далее - Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ, здесь и далее в редакции на момент заключения Договора) данный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств как граждан, так и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Частью 1 статьи 4 этого же закона предусмотрено, что по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Как указал Верховный Суд Российской Федерации в Обзоре судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденной Президиумом Верховного Суда РФ 19 июля 2017 года, суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

Если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям Закона о долевом строительстве, в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого Закона, в том числе меры ответственности, им предусмотренные. К отношениям, вытекающим из таких договоров, заключенных гражданами - участниками долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной названным федеральным законом.

В настоящем случае заключенный сторонами Договор поименован как предварительный договор купли-продажи. Вместе с тем стороны согласовали в Договоре все существенные условия, характерные для договора участия в долевом строительстве: о предмете купли-продажи в строящемся объекте недвижимости (пункты 1.1, 1.2), о его стоимости (пункт 2.1), о порядке внесения оплаты в период строительства (пункт 2.2), о сроке исполнения обязательства продавцом (пункт 1.4). Данный Договор фактически направлен на привлечение застройщиком денежных средств истца для строительства многоквартирного дома, с последующей передачей ему одного из помещений в доме.

При таких обстоятельствах к Договору подлежат применению положения Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ и Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей», в том числе предусмотренные данными законами меры ответственности.

В соответствии с частью 2 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на помещения в многоквартирных домах и (или) иных объектах недвижимости, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку (п.2.1 ст.1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ).

Застройщиком может быть юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» (далее - Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства») случаях на праве безвозмездного срочного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство (ст.2 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ).

Согласно части 1 статьи 3 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства», договора безвозмездного срочного пользования таким земельным участком.

В силу ч. 2 ст.3 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.

Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (ч.3 ст.4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ).

В рассматриваемом случае застройщик привлек денежные средства истца для целей строительства в обход установленных законом гарантий и процедур, посредством заключения с ним предварительного договора купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием предварительной оплаты. Использование данной схемы привлечения денежных средств граждан противоречит требованиям Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ, (часть 2 статьи 1, части 1 и 2 статьи 3), нарушает права истца как потребителя.

Между тем заключенная сторонами сделка, несмотря на допущенные нарушения, является действительной и подлежащей исполнению, пока она не оспорена потребителем. Данный вывод следует из положений ч.2.1. ст.1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ, в силу которых сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных настоящей статьей, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку. В настоящем деле требований о недействительности Договора истцом не заявлено.

В соответствии с частью 1 статьи 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

Согласно части 2 статьи 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ, в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

В силу п.1 ч.1 ст.9 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца.

В случае расторжения договора по указанному основанию застройщик обязан в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере (ч.2 ст.9 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ).

Поскольку застройщик не исполнил своих обязательств по передаче истцу объекта долевого строительства в срок, установленный Договором, истец на основании пункта 1 статьи 9, части 2 статьи 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ вправе требовать признания Договора расторгнутым, и возврата уплаченных по Договору денежных средств.

Надлежащим ответчиком по данным требованиям является ответчик ФИО4, поскольку Договор был заключен ее представителем – ФИО5, действующим на основании нотариально удостоверенной доверенности в пределах предоставленных ему полномочий.

Согласно пункту 1 статьи 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

Таким образом, суд расторгает Договор и взыскивает с ФИО4 в пользу истца денежные средства, переданные по Договору, в размере 2 575 000 руб.

Кроме того, на основании п. 6 ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 суд взыскивает с ответчика ФИО4 штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной в пользу потребителя, поскольку ответчик не исполнил требование истца после получения его претензии. Размер штрафа составляет 1 287 500 руб. (2 575 000 руб. / 2).

В соответствии со статьей 98 ГПК РФ суд взыскивает с ответчика в пользу истца государственную пошлину, уплаченную последним при подаче иска, в размере 7 875 руб., а также в доход бюджета муниципального образования городской округ Ялта - в размере 13 200 руб.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:

иск ФИО3 – удовлетворить.

Расторгнуть предварительный договор купли-продажи от 24 мая 2016 года, заключенный между ФИО3 и ФИО4 в отношении объекта капитального строительства, возводимого на земельном участке площадью 550 кв.м., кадастровый №<номер>, расположенном по адресу: <адрес>.

Взыскать с ФИО4 в пользу ФИО3 денежные средства, переданные по предварительному договору купли-продажи от 24 мая 2016 года, в размере 2 575 000 руб., штраф в размере 1 287 500 руб., государственную пошлину в размере 7875 руб. 00 коп., а всего взыскать 3 870 375 руб.

Взыскать с ФИО4 в доход бюджета муниципального образования городской округ Ялта Республики Крым государственную пошлину в размере 13 200 руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Крым в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ялтинский городской суд Республики Крым.

Судья:

В окончательной форме

решение суда принято 12 июля 2021 года.