Апелляционное определение № 33-305/2026 от 12 апреля 2026 г.

Судья Цакирова А.Н. Дело № 33-305/2026

№ 2-2803/2025


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Элиста 13 апреля 2026 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия в составе:

председательствующего Кашиева М.Б.,

судей Андреевой А.В.,

ФИО1,

при секретаре Китаеве Д.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское делопо иску ФИО2 к Администрации г. Элисты о признании права собственности на нежилые помещения по апелляционной жалобе представителя третьего лица Управления по земельным и имущественным отношениям Администрации г. Элисты ФИО3 на решение Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 17 декабря 2025 г.

Заслушав доклад судьи Андреевой А.В., выслушав объяснения представителя ответчика Администрации г. Элисты и третьего лица Управления по земельным и имущественным отношениям Администрацииг. Элисты ФИО3, поддержавшей доводы апелляционной жалобы, представителя истца ФИО4, возражавшей против доводов жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия

установила:

ФИО2 обратился в суд с иском к Администрации г. Элисты о признании права собственности на нежилые помещения.

В обоснование заявленных требований истец указал, что 18 июля 1997 г. между Комитетом Мэрии г. Элисты по управлению муниципальным имуществом (далее – Комитет) и ним заключен договор аренды с последующим выкупом нежилых помещений №<адрес>

В последующем договор аренды неоднократно продлевался.

05 января 2000 г. между ними заключен договор купли-продажи указанных нежилых помещений за 29 561 руб. 87 коп.

Согласно справке Комитета от 03 мая 2006 г. денежные средства в размере 29 561 руб. 87 коп. за названные нежилые помещения оплачены им в полном объеме.

20 февраля 2009 г. Управление Федеральной регистрационной службы по Республике Калмыкия ему отказано в государственной регистрации права собственности на спорные объекты недвижимости по причине отсутствия на них зарегистрированного права собственности муниципального образования.

Ссылаясь на исполнение договора купли-продажи, положения статей 209, 218, 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, просил признать право собственности на нежилые помещения №, <адрес>

В судебное заседание истец ФИО2, извещенный о времени и месте рассмотрения дела, не явился, его представитель ФИО4 исковые требования просила удовлетворить.

Представитель Администрации г. Элисты и Управления по земельным и имущественным отношениям Администрации г. Элисты ФИО3 в удовлетворении иска просил отказать (т.1 л.д.187-188).

Представители третьих лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра, и картографии по Республике Калмыкия, Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия, Терриального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Калмыкия, извещенные о времени и месте рассмотрения дела, не явились.

В силу статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом в отсутствие неявившихся лиц.

Решением Элистинского городского суда Республики Калмыкияот 17 декабря 2025 г. исковые требования ФИО5 удовлетворены.

Признано за ФИО2 право собственности на нежилые помещения №, <адрес> (л.д.242-244).

В апелляционной жалобе представитель третьего лица Управления по земельным и имущественным отношениям Администрации г. Элисты ФИО3 просила решение суда отменить как незаконное и необоснованное, принять новое решение об отказе в иске, ссылаясь на непредставление доказательств оплаты по договору купли-продажи нежилых помещений. Указала, что справка Комитета не является допустимым доказательством оплаты в отсутствие платежных документов об этом (т.2 л.д.1-2).

В судебное заседание суда апелляционной инстанции истец ФИО2, представители третьих лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра, и картографии по Республике Калмыкия, Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия, Терриального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Калмыкия, извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, не явились.

Согласно статье 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия признала возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц.

В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия приходит к выводу об отмене решения суда и вынесении нового решения об отказе в иске по следующим основаниям.

В силу статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В силу пункта 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (пункт 1 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно пункту 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

На основании пункту 1 статьи 485 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи.

Статьей 488 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса (пункт 1).

В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров (пункт 3).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Как следует из материалов дела, 18 июля 1997 г. между Комитетом и предпринимателем ФИО2 был заключен договор аренды муниципальных нежилых помещений с последующим выкупом №.

Согласно пункту 1.1 договора арендодатель передает в аренду, а арендатор принимает муниципальные нежилые помещения первого этажа (№№, № согласно экспликации к поэтажному плану), расположенные по адресу: <адрес>, <адрес>.

Пунктом 7 договора установлен срок его действия по 18 июля 1999 г.

12 января 1998 г. между сторонами заключено дополнительное соглашение, по которому внесены изменения в следующие пункты: в пункте 1.1 изменен размер нежилых помещений с 47 кв.м на 52,02 кв.м; в пункте 3.1 изменена сумма годовой арендной платы с 7 890 304 руб. на 16 888 руб.16 коп.

18 июля 1999 г. между Комитетом и предпринимателем ФИО2 заключено дополнительное соглашение, по которому внесены изменения в следующие пункты: в пункте 1.1 изменен размер нежилых помещений с 52,02 кв.м на 51,43 кв.м; в пункте 3.1 изменена сумма годовой арендной платы с 16 888 руб. 16 коп. на 16 696 руб. 64 коп. Пункт 2 дополнительного соглашения действует с 18 июля по 30 декабря 1999 г.

05 января 2000 г. между Комитетом и предпринимателем ФИО2 заключено дополнительное соглашение к договору аренды муниципальных нежилых помещений с последующим выкупом №от 18 июля 1997, согласно которому пункт 5.4 договора изложен в следующей редакции: «Арендованное недвижимое имущество: Нежилое помещение 1-го этажа, расположенное по адресу: <адрес>, <адрес> переходит в собственность Арендатора с момента регистрации права и перехода права собственности в соответствии с действующим законодательством. Арендатор несет все расходы, связанные с оформлением и государственной регистрацией права и перехода права собственности в соответствии с действующим законодательством».

Согласно пункту 2 дополнительного соглашения выкупная цена помещения, являющегося предметом договора аренды муниципального нежилого помещения с последующим выкупом № от 18 июля 1997 г., устанавливается в размере 29 561 руб. 87 коп.

Сумма, указанная в пункте 2, подлежит перечислению на расчетный счет продавца в течение 30 календарных дней после подписания настоящего дополнительного соглашения (пункт 3).

05 января 2000 г. Комитет (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключили договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого продавец продает, а покупатель покупает недвижимое имущество: нежилое помещение первого этажа жилого дома по адресу: <адрес>, <адрес>пункт 1.1 договора).

Цена приобретаемого покупателем нежилого помещения составляет29 561 руб. 87 коп. (пункт 2.1 договора).

Согласно справке отдела муниципального имущества Мэрии г. Элисты от 30 сентября 2002 г. №, справке Комитета по управлению муниципальным имуществом Мэрии <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № выкупная цена нежилых помещений 1-го этажа общей площадью 51,43 кв.м, расположенных по адресу: <адрес>, <адрес> в размере 29 561 руб. 76 коп. оплачена предпринимателем ФИО2 в полном объеме.

30 сентября 2002 г. Отделом муниципального имущества Мэрииг. Элисты в лице и.о. начальника ФИО6, действовавшего на основании распоряжении Мэрии <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № –р, направлено письмо в Управление по государственной регистрации прав на недвижимое имуществ и сделок с ним Республики Калмыкия, в котором просил зарегистрировать право муниципальной собственности <адрес> на нежилое помещение первого этажа, общ. площадь 51,43 кв.м, по адресу:<адрес><адрес>, и переход права собственности на данный объект предпринимателю ФИО2 на основании договора аренды муниципального помещения с последующим выкупом от 18 июля 1997 г., заключенного между Комитетом Мэрии г. Элисты по Управлению муниципальным имуществом и предпринимателем ФИО2

Ответом Управления Федеральной регистрационной службы по Республике Калмыкия от 20 февраля 2009 г. ФИО2 отказано в государственной регистрации спорных нежилых помещений, указано, что право муниципальной собственности на объекты недвижимости не зарегистрировано в установленном законом порядке, у него не возникло прав по отношению к объекту недвижимости, в связи с чем любое отчуждение от имени муниципального образования как собственника нарушает требования статей 131, 209, 215 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 13 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что ФИО2 полностью уплатил выкупную цену нежилых помещений, с 2000 г. добросовестно, открыто, непрерывно владел спорным имуществом как своим собственным, в связи с чем применил положения о приобретательной давности и пришел к выводу о признании права собственности на спорное имущество за истцом.

С таким выводом суда согласиться нельзя.

Вопреки выводу суда первой инстанции требование о признании права собственности на нежилые помещения истец основывал на заключении договора купли-продажи, а не на нормах о приобретательной давности (статья 234 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При таких данных юридически значимым обстоятельством по настоящему делу является установление факта исполнения сторонами условий договора купли-продажи как в части передачи продавцом купленного товара, так и оплаты его покупателем.

В силу статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации бремя доказывания оплаты по договору лежит на покупателе.

Исходя из положений статей 161, пункта 1 статьи 162 Гражданского кодекса Российской Федерации и изложенной в постановлении от 27 марта 2002 г. № 245пв-01пр правовой позиции Президиума Верховного Суда Российской Федерации по их толкованию и применению в отношении вопроса о допустимых доказательствах, подтверждающих факт передачи денежных средств покупателем продавцу по сделкам купли-продажи недвижимого имущества, истец должен представить суду письменные доказательства в подтверждение передачи продавцу денежных средств за приобретаемое по договору недвижимое имущество (платежные документы: банковское поручение, расписка и т.п.).

Из договора купли-продажи от 05 января 2000 г. следует, что стоимость спорного нежилого помещения составила 29 561 руб. 87 коп., которые подлежат перечислению на расчетный счет продавца в ОАО ККБ «Кредитбанк» в течение 30 календарных дней после подписания настоящего договора (пункт 3).

В качестве доказательств оплаты истцом представлены справка отдела муниципального имущества Мэрии г. Элисты от 30 сентября 2002 г. № 620, справка Комитета по управлению муниципальным имуществом Мэрииг. Элисты от 03 мая 2006 г. № 568 из которых следует, что выкупная цена нежилых помещений 1-го этажа общей площадью 51,43 кв.м, расположенных по адресу: <адрес> в размере 29 561 руб. 76 коп. оплачена предпринимателем ФИО2 в полном объеме.

Между тем представленные истцом справки не являются доказательством оплаты по договору купли-продажи, поскольку не являются платежным документом и не подтверждает внесение денежных средств продавцу, они не содержат сведений о том, каким образом исполнены покупателем условия договора купли-продажи об оплате имущества, об отсутствии претензий сторон к друг другу по оплате имущества, в связи с чем судебная коллегия приходит к выводу о невозможности принятия данных справок в качестве допустимых доказательств исполнения покупателем обязательства по уплате продавцу денег за переданное ему недвижимое имущество.

Несмотря на неоднократные предложения судебной коллегии, доказательств того, что в соответствии с пунктом 2.1 договора купли-продажи истцом внесены денежные средства на расчетный счет продавца в ОАО ККБ «Кредитбанк» не представлено, как и не представлено доказательств того, что ФИО2 денежные средства по оплате за спорное имущество внесены наличным путем в кассу Комитета.

В отсутствие кассового чека, подтверждающего поступление наличных денежных средств в кассу, платежных документов, банковских поручений и иных допустимых доказательств оплаты по договору купли-продажи недвижимого имущества, судебная коллегия приходит к выводу о недоказанности оплаты приобретенных спорных нежилых помещений.

При таких данных, с учетом позиции ответчика Администрацииг. Элисты и третьего лица Управления по земельным и имущественным отношениям Администрации г. Элисты, выражающих несогласие с исковыми требованиями истца, отсутствуют правовые основания для признания права собственности на нежилые помещения за ФИО2, в связи с чем решение суда подлежит отмене с вынесением нового решение об отказе в иске.

Руководствуясь статьями 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия

определила:

решение Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 17 декабря 2025 г. отменить.

В удовлетворении исковых требований ФИО2 отказать.

Апелляционное определение может быть обжаловано в кассационном порядке в срок, не превышающий трех месяцев со дня изготовления мотивированного апелляционного определения, в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции, расположенный в г. Краснодаре, путем подачи кассационной жалобы через суд первой инстанции.

Председательствующий М.Б. Кашиев

Судьи А.В. Андреева

ФИО1

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 17 апреля 2026 г.