Решение № 3А-490/2025 3А-490/2025~М-119/2025 М-119/2025 от 9 сентября 2025 г. по делу № 3А-490/2025

Дело №3а-490/2025

УИД 52OS0000-01-2025-000125-48

НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Нижний Новгород 27 августа 2025 года

Нижегородский областной суд в составе председательствующего судьи Нуждина В.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем Васюковой А.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 о признании незаконными решений ГБУ НО «Кадастровая оценка» об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости, об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Нижегородский областной суд с административным исковым заявлением о признании незаконными решений ГБУ НО «Кадастровая оценка» об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости [номер] от 24 января 2025 года, [номер] от 24 января 2025 года;

об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости:

- объекта капитального строительства с кадастровым номером [номер], расположенного по адресу: [адрес], равной его рыночной стоимости в размере 28 571 000 рублей по состоянию на 25 декабря 2024 года.

- земельного участка с кадастровым номером [номер], расположенного по адресу: [адрес], равной его рыночной стоимости в размере 3 240 000 рублей по состоянию на 24 декабря 2024 года.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что ФИО1 является долевым собственником объектов недвижимости:

- объекта капитального строительства с кадастровым номером [номер], расположенного по адресу: [адрес]

- земельного участка с кадастровым номером [номер], расположенного по адресу: [адрес]

Кадастровая стоимость объекта недвижимости: нежилого здания утверждена приказом министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области от 20 ноября 2023 года №326-13-964341/23 и составляет 63 287 960,01 рублей.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости: земельного участка утверждена приказом министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области от 28 октября 2022 года №326-13-772354/22 и составляет 8 409 087,96 рублей.

Согласно отчетам об оценке №27468 от 26 декабря 2024 года, №27467 от 26 декабря 2024 года, подготовленных ООО «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки», рыночная стоимость объекта недвижимости (здания) с кадастровым номером [номер] определена в размере 28 571 000 рублей по состоянию на 25 декабря 2024 года, объекта недвижимости (земельного участка) с кадастровым номером [номер] определена в размере 3 240 000 рублей по состоянию на 24 декабря 2024 года.

Решениями ГБУ НО «Кадастровая оценка» [номер] от 24 января 2025 года, [номер] от 24 января 2025 года в удовлетворении заявлений об установлении кадастровой стоимости вышеназванных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости было отказано.

По мнению административного истца, принятие вышеуказанных решений является незаконным и необоснованным.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства были извещены судом надлежащим образом.

Учитывая требования статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, положения статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела, суд считает возможным рассмотреть дело без участия не явившихся лиц.

Изучив материалы дела, установив юридически значимые обстоятельства, обсудив доводы административного искового заявления и отзывов на него, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости.

К основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машино-мест, перепланировки помещений.

К дополнительным сведениям об объекте недвижимости относятся сведения, которые изменяются на основании решений (актов) органов государственной власти или органов местного самоуправления, сведения, которые содержатся в других государственных и муниципальных информационных ресурсах (за исключением сведений, указанных в части 2 настоящей статьи), и сведения, которые в соответствии с частями 1 - 3 статьи 38 настоящего Федерального закона вносятся в уведомительном порядке, в том числе, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу положений статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В Нижегородской области принят Закон Нижегородской области от 05 ноября 2014 года №140-З «О применении с 1 января 2015 года на территории Нижегородской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения».

Статьей 1 данного Закона Нижегородской области установлено, что в соответствии с главой 32 части второй Налогового кодекса Российской Федерации с 01 января 2015 года на территории Нижегородской области применяется порядок определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения.

В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» государственная кадастровая оценка проводится в соответствии с настоящим Федеральным законом, другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки.

В целях реализации предусмотренных Федеральным законом от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» полномочий, связанных с определением кадастровой стоимости, Правительством Нижегородской области принято распоряжение от 23 марта 2018 года №253-р «О создании государственного бюджетного учреждения Нижегородской области «Кадастровая оценка».

Основной целью деятельности учреждения является реализация полномочий, связанных с определением кадастровой стоимости, в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Функции и полномочия учредителя Государственного бюджетного учреждения Нижегородской области «Кадастровая оценка» осуществляет министерство имущественных и земельных отношений Нижегородской области.

Распоряжением министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области от 10 сентября 2018 года №Сл-326-2766/18 утвержден Устав и назначен директор государственного бюджетного учреждения Нижегородской области «Кадастровая оценка».

Согласно Уставу государственного бюджетного учреждения Нижегородской области «Кадастровая оценка», основной целью деятельности учреждения является реализация полномочий, в сфере государственной кадастровой оценки, в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (п.2.1). Предметом деятельности Учреждения является оказание услуг (выполнение работ) непосредственно направленных на достижение уставных целей Учреждения (п.2.3).

В соответствии с пунктом 2.4 Устава, для достижения цели, указанной в пункте 2.1. Устава, Учреждение осуществляет следующие основные виды деятельности: определение кадастровой стоимости при проведении государственной кадастровой оценки; определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки; предоставление разъяснений, связанных с определением кадастровой стоимости; рассмотрение обращений об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости; хранение и предоставление копий отчетов, документов, информации и материалов, исходных и формируемых в ходе определения кадастровой стоимости; сбор, обработка, систематизация и накопление информации, необходимой для определения кадастровой стоимости, в том числе о данных рынка недвижимости, а также информации, использованной при проведении государственной кадастровой оценки и формируемой в результате ее проведения; иные полномочия в соответствии с законодательством о государственной кадастровой оценке; деятельность в соответствии с перечнем услуг (работ), оказываемых Учреждением по государственному заданию.

Статьей 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ предусмотрен порядок установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, согласно которому:

Кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - заявление об установлении рыночной стоимости) может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.

Заявление об установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении или с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг. Форма заявления об установлении рыночной стоимости и требования к его заполнению, а также требования к формату такого заявления и представляемых с ним документов в электронной форме утверждаются федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки.

Днем поступления заявления об установлении рыночной стоимости считается день его представления в бюджетное учреждение или многофункциональный центр, либо день, указанный на оттиске календарного почтового штемпеля уведомления о вручении (в случае его направления регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении), либо день его подачи с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг.

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем заявителя.

Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, должен содержать выписку из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, рыночная стоимость которого устанавливается в указанном отчете.

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

Бюджетное учреждение в течение пяти рабочих дней со дня поступления заявления об установлении рыночной стоимости направляет заявителю уведомление о поступлении указанного заявления и принятии его к рассмотрению. Форма уведомления о поступлении заявления об установлении рыночной стоимости и принятии его к рассмотрению, требования к его заполнению, а также требования к формату такого уведомления и представляемых с ним документов в электронной форме утверждаются федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки.

Заявление об установлении рыночной стоимости подлежит рассмотрению в течение тридцати календарных дней со дня его поступления.

Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения.

Формы решения об установлении рыночной стоимости, решения об отказе в установлении рыночной стоимости и требования к их заполнению, а также требования к формату таких решений и представляемых с ними документов в электронной форме утверждаются федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки.

В течение пяти рабочих дней со дня принятия решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости бюджетное учреждение направляет в орган регистрации прав копию указанного решения, а также отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, представленный с соответствующим заявлением.

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Из материалов дела следует, что ФИО1 является собственником ? доли объектов недвижимости: здания с кадастровым номером [номер] и земельного участка с кадастровым номером [номер]. Другим собственником вышеназванных объектов недвижимости является ФИО2 (? доли).

Приказом министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области от 20 ноября 2023 года №326-13-964341/23 утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест) на территории Нижегородской области по состоянию на 01 января 2023 года.

Сведения о кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Нижегородской области, определенные по состоянию на 01 января 2023 и внесенные в ЕГРН, применяются с 01 января 2024 года.

Согласно приказу министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области от 20 ноября 2023 года №326-13-964341/23 кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером [номер] составляет 63 287 960,01 рублей (кадастровая стоимость, определенная в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки, объекта недвижимости).

Приказом министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области от 28 октября 2022 года №326-13-772354/22, утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (земель сельскохозяйственного назначения, земель населенных пунктов, земель промышленности и иного специального назначения, земель лесного фонда, земель запаса) на территории Нижегородской области по состоянию на 01 января 2022 года.

Сведения о кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Нижегородской области, определенные по состоянию на 01 января 2022 года и внесенные в ЕГРН, применяются с 01 января 2023 года.

Согласно приказу министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области от 28 октября 2022 года №326-13-772354/22, кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером [номер] составляет 8 409 087,96 рублей (кадастровая стоимость, определенная в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки, объекта недвижимости).

Согласно отчету об оценке №27468 от 26 декабря 2024 года, подготовленного ООО «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки», рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером [номер] определена в размере 28 571 000 рублей по состоянию на 25 декабря 2024 года.

Согласно отчету об оценке №27467 от 26 декабря 2024 года, подготовленного ООО «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки», рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером [номер] определена в размере 3 240 000 рублей по состоянию на 24 декабря 2024 года.

26 декабря 2024 года ФИО1 обратился в ГБУ НО «Кадастровая оценка» с заявлениями об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости: здания с кадастровым номером [номер] в размере его рыночной стоимости 28 571 000 рублей по состоянию на 25 декабря 2024 года; земельного участка с кадастровым номером [номер] в размере его рыночной стоимости 3 240 000 рублей по состоянию на 24 декабря 2024 года.

Решениями ГБУ НО «Кадастровая оценка» [номер] от 24 января 2025 года, [номер] от 24 января 2025 года в удовлетворении заявлений об установлении кадастровой стоимости вышеназванных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости было отказано.

Полагая данные решения ГБУ НО «Кадастровая оценка» незаконными, нарушающими интересы административного истца, 11 февраля 2025 года ФИО1 обратился в суд с настоящим административным исковым заявлением.

Срок обращения с настоящим административным исковым заявлением не нарушен.

Оспаривая решения ГБУ НО «Кадастровая оценка» [номер] от 24 января 2025 года, [номер] от 24 января 2025 года, административный истец исходит из того, что кадастровая стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами [номер], установленная приказами министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области от 20 ноября 2023 года №326-13-964341/23 и от 28 октября 2022 года №326-13-772354/22, является завышенной и не соответствует их рыночной стоимости. При этом указывает на необоснованность отказов ГБУ НО «Кадастровая оценка» в пересмотре кадастровой стоимости.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными в законе.

Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. Способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям правонарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.

В силу требований статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте пункта 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 14 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности административного судопроизводства и принцип равноправия сторон, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации.

Как установлено частью 11 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, обязанность доказывания обстоятельств, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 настоящей статьи (нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца, соблюдение сроков обращения в суд), возлагается на лицо, обратившееся в суд, а обстоятельств, указанных в пунктах 3 и 4 части 9 и в части 10 настоящей статьи (соблюдение полномочий органа на принятие оспариваемого решения, порядка и оснований принятия оспариваемого решения, соответствие содержания оспариваемого решения нормативным правовым актам, регулирующим спорные правоотношения), – на орган, организацию, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспариваемые решения либо совершившие оспариваемые действия (бездействие).

Судом установлено, что 26 декабря 2024 года ФИО1 обратился в ГБУ НО «Кадастровая оценка» с заявлениями об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости: нежилого здания с кадастровым номером [номер] в размере его рыночной стоимости 28 571 000 рублей по состоянию на 25 декабря 2024 года; земельного участка с кадастровым номером [номер] в размере его рыночной стоимости 3 240 000 рублей по состоянию на 24 декабря 2024 года.

ФИО1 были предоставлены все необходимые документы, включая отчеты об оценке №27468 от 26 декабря 2024 года, №27467 от 26 декабря 2024 года, подготовленные ООО «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки», согласно которым рыночная стоимость объекта недвижимости: нежилого здания с кадастровым номером [номер] определена в размере 28 571 000 рублей по состоянию на 25 декабря 2024 года; объекта недвижимости: земельного участка с кадастровым номером [номер] определена в размере 3 240 000 рублей по состоянию на 24 декабря 2024 года.

28 декабря 2024 года бюджетное учреждение направило заявителю уведомления о поступлении указанных заявлений и принятии их к рассмотрению.

Решением ГБУ НО «Кадастровая оценка» [номер] от 24 января 2025 года в удовлетворении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости (здания) с кадастровым номером [номер] в размере его рыночной стоимости было отказано.

Основанием к отказу в удовлетворении заявления послужили нарушения: в рамках сравнительного подхода Оценщиком не проведено телефонное интервьюирование объявления объекта-аналога №4 с целью уточнения его кадастрового номера для идентификации на предмет ценообразующих факторов (площадь, год постройки, расположение относительно красной линии, плотность застройки и т.п.). Определение кадастрового номера является существенной информацией при определении стоимости объекта оценки, так как в текстах объявлений продавцы регулярно не указывают, например, точную площадь (в текстах объявлений часто продавцом площадь указывается в сторону округления в большую сторону, причем данная разница часто существенная), расположение на земельном участке, год постройки и т.п. Достоверно информацию по спорным вопросам возможно установить только после идентификации объекта-аналога, т.е. уточнения его кадастрового номера. Информация о кадастровых номерах содержится, например, на кадастровой карте и в иных источниках, доступ к которым не ограничен. Недостоверная информация в объявлениях со стороны недобросовестных продавцов ведет к существенному искажению итоговой стоимости объекта оценки. Дальнейшая проверка объекта-аналога на предмет корректности введения корректировки нецелесообразна. Нарушение п.2 ФСО VI. В рамках сравнительного подхода Оценщиком некорректно проведено сравнение объекта оценки и объекта-аналога №3 по ценообразующему фактору «Статус населенного пункта» (табл.13 стр.61-62 Отчета). Согласно итогам оценки социально-экономического развития муниципальных районов, муниципальных и городских округов, опубликованной на сайте Министерства экономического развития и инвестиций Нижегородской области, уровень социально-экономического развития населенного пункта, в котором расположен объект оценки (г. Дзержинск) – «выше среднего», в то время как объекта-аналога, расположенного в г. Шахунья – «средний». Применение средних значений расширенного интервала к объекту оценки и объекту-аналогу некорректно. В цену аналога следует внести соответствующую корректировку. Нарушение п.2 ФСО VI. В рамках сравнительного подхода Оценщиком некорректно проведено сравнение объекта оценки и объекта-аналога №5 по ценообразующему фактору «Расположение относительно Красной линии» (табл.13 стр.61-62 Отчета). Согласно сведениям Народной Яндекс карты объект оценки расположен на красной линии дороги районного значения (5), в то время как объект-аналог расположен на красной лини дороги местного значения (6). Из чего следует, что транспортный и пешеходный потоки отличаются. Утверждение, что объект-аналог равнозначен объекту оценки ошибочно. В цену аналога следует внести соответствующую корректировку. Нарушение п.2 ФСО VI. В рамках сравнительного подхода Оценщиком некорректно проведено сравнение объекта оценки и объекта-аналога №5 по ценообразующему фактору «Физическое состояние объекта» (табл.13 стр.61-62 Отчета). Год постройки объекта оценки 2015, а объекта-аналога – 1946. Соответственно определение физического состояния объекта-аналога как «удовлетворительное» с использованием среднего значения диапазона некорректно. В цену аналога следует внести соответствующую корректировку. Нарушение п.2 ФСО VI. В рамках доходного подхода Оценщиком некорректно проведено сравнение объекта оценки и объекта-аналога №1 по ценообразующему фактору «Рыночные условия» (табл.15 стр.72-73 Отчета). Согласно данным Ассоциации «СтатРиелт» на 01.10.2024, срок экспозиции административных (офисных) зданий составляет 4-20 месяцев, со средним значением в 9 месяцев. Дата публикации объекта-аналога – июль 2023 года. Однако согласно данным Ассоциации «СтатРиелт», верхняя граница – объекты худшего местоположения, большой площади, худшего качества, изношенные. Данные факторы не подтверждены в отчете. В цену аналога следует внести соответствующую корректировку. Нарушение п.2 ФСО VI. В рамках сравнительного подхода Оценщиком некорректно проведено сравнение объекта оценки и объекта-аналога №2 по ценообразующему фактору «Расположение относительно Красной линии» (табл.15 стр.72-73 Отчета). Согласно сведениям Народной Яндекс карты объект оценки расположен на красной линии дороги районного значения (5), в то время как объект-аналог расположен на красной лини дороги местного значения (6). Из чего следует, что транспортный и пешеходный потоки отличаются. Утверждение, что объект-аналог равнозначен объекту оценки ошибочно. В цену аналога следует внести соответствующую корректировку. Нарушение п.2 ФСО VI.

Решением ГБУ НО «Кадастровая оценка» [номер] от 24 января 2025 года в удовлетворении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости (земельного участка) с кадастровым номером [номер] в размере его рыночной стоимости было отказано.

Основанием к отказу в удовлетворении заявления послужили нарушения: в рамках сравнительного подхода Оценщик некорректно используются объект-аналог №1 (табл.14 стр.56-57 Отчета). Согласно выводам оценщика объект оценки является земельным участком под коммерческие объекты административного (офисно-торгового) назначения. Согласно сведениям Кадастровой карты, вид разрешенного использования объекта-аналога – Спорт. Согласно Справочнику оценщика недвижимости объект-аналог относится к объектам рекреационного назначения. По данным ГБУ НО «Кадастровая оценка» в свободном доступе имеется достаточное количество информации об аналогичных объекту оценки объектах. Нарушение п.2 ФСО VI. В рамках сравнительного подхода Оценщиком некорректно проведено сравнение объекта оценки и объекта-аналога №3 по ценообразующему фактору «Форма участка» (табл.14 стр.56-57). Согласно сведениям Кадастровой карты объект-аналог имеет менее пригодную для строительства и ведения бизнеса форму участка. В цену аналога следует внести соответствующую корректировку. Нарушение п.2 ФСО VI.

Имеющимися в материалах дела документами подтверждается, что перечень приложенных к заявлениям ФИО1 документов соответствовал требованиям статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в связи с чем, заявления были правомерно приняты к рассмотрению бюджетного учреждения.

Сроки принятия заявлений ФИО1 к рассмотрению бюджетного учреждения и сроки рассмотрения указанных заявлений бюджетным учреждением были соблюдены.

Таким образом, порядок принятия оспариваемых решений бюджетным учреждением был соблюден. Существенных нарушений допущено не было.

Содержание решений ГБУ НО «Кадастровая оценка [номер] от 24 января 2025 года, [номер] от 24 января 2025 года соответствует форме, утвержденной приказом Федеральной службой государственной регистрации кадастра и картографии от 06 августа 2020 года №П/0287.

В ходе рассмотрения настоящего дела судом была назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению эксперта ООО «ЭКЦ «Независимость» ФИО3 №0261/2025 от 07 июля 2025 года, отчеты об оценке №27468 от 26 декабря 2024 года, №27467 от 26 декабря 2024 года, подготовленные ООО «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки», не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности. Допущенные несоответствия существенно повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объектов недвижимости (подробно изложены в заключении).

Заключение эксперта ООО «ЭКЦ «Независимость» ФИО3 №0261/2025 от 07 июля 2025 года в указанной части составлено с соблюдением требований статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года №297, Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года №298, Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года №299, Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 25 сентября 2014 года №611, является ясным и полным, вывод эксперта носит категорический характер и не является противоречивым, какие-либо сомнения в обоснованности заключения эксперта у суда отсутствуют.

Оснований не доверять данному заключению, полученному по результатам проведения назначенной судом судебной оценочной экспертизы и подготовленной экспертом, отвечающим установленным законодательством об оценочной деятельности требованиям, предъявляемым к оценщикам (экспертам), а также предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, у суда не имеется.

Лицами, участвующими в деле, доводов о необоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта не приведено.

Каких-либо сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта, неполноты или неясности заключения эксперта, судом не установлено, в связи с чем, оснований для назначения дополнительной либо повторной экспертизы, суд не находит.

Оценив доводы административного истца во взаимосвязи с предоставленными в материалы настоящего административного дела доказательствами по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что административное исковое заявление в указанной части не подлежит удовлетворению.

Разрешая требования административного истца об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами [номер] в размере их рыночной стоимости по состоянию на 25 декабря 2024 года и 24 декабря 2024 года, соответственно, суд приходит к следующим выводам.

Согласно заключению эксперта ООО «ЭКЦ «Независимость» ФИО3 №0261/2025 от 07 июля 2025 года рыночная стоимость объекта недвижимости (здания) с кадастровым номером [номер] по состоянию на 25 декабря 2024 года составляет 54 712 000 рублей; объекта недвижимости (земельного участка) с кадастровым номером [номер] по состоянию на 24 декабря 2024 года составляет 10 868 000 рублей.

Заключение эксперта ООО «ЭКЦ «Независимость» ФИО3 №0261/2025 от 07 июля 2025 года в указанной части составлено с соблюдением требований статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года №297, Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года №298, Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года №299, Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 25 сентября 2014 года №611, является ясным и полным, вывод эксперта носит категорический характер и не является противоречивым, какие-либо сомнения в обоснованности заключения эксперта у суда отсутствуют.

Так, заключение эксперта содержит подробное описание объекта оценки, анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость, описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода (подходов) к оценке, его выводы сделаны на основе метода сравнения продаж в рамках сравнительного и доходного подходов, применение которых и аргументированное суждение об отказе при определении стоимости объекта оценки от затратного подхода, суд находит обоснованным, с использованием сведений о продаваемых объектах-аналогах, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам, с применением корректирующих коэффициентов. По мнению суда, подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов экспертом произведены корректно, выводы сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка в соответствующий период и иных заслуживающих внимание обстоятельств.

Оснований не доверять данному заключению, полученному по результатам проведения назначенной судом судебной оценочной экспертизы и подготовленному экспертом, отвечающим установленным законодательством об оценочной деятельности требованиям, предъявляемым к оценщикам, а также предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, у суда не имеется.

Каких-либо сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта, неполноты или неясности заключения эксперта судом не установлено, в связи с чем, оснований для назначения дополнительной либо повторной экспертизы, суд не находит.

Доказательств, опровергающих достоверность определенной экспертом итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости, лицами, участвующими в деле, в порядке статей 62, 63, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не представлено и в материалах дела не имеется.

Лицами, участвующими в деле, доводов о необоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта не приведено.

Ходатайств о назначении дополнительной либо повторной судебной оценочной экспертизы не поступило.

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в том числе: отчеты об оценке №27468 от 26 декабря 2024 года, №27467 от 26 декабря 2024 года, подготовленные ООО «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки», суд по указанным выше основаниям отдает предпочтение полученному по результатам проведения судебной оценочной экспертизы заключению эксперта ООО «ЭКЦ «Независимость» ФИО3 №0261/2025 от 07 июля 2025 года, полагая, что оно отвечает принципам относимости, допустимости и достоверности и подтверждает рыночную стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером [номер] в размере 54 712 000 рублей по состоянию на юридически значимую дату (25 декабря 2024 года); объекта недвижимости с кадастровым номером [номер] в размере 10 868 000 рублей по состоянию на юридически значимую дату (24 декабря 2024 года).

Судом установлено, что на основании приказа министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области от 28 октября 2022 года №326-13-772354/22 кадастровая стоимость объекта недвижимости (земельного участка) с кадастровым номером [номер] установлена в размере 8 409 087,96 рублей. Дата определения кадастровой стоимости 01 января 2022 года, дата применения 01 января 2023 года.

В соответствии с заключением эксперта ООО «ЭКЦ «Независимость» ФИО3 №0261/2025 от 07 июля 2025 года рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером [номер] составляет 10 868 000 рублей.

Сопоставляя величину рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером [номер] с величиной кадастровой стоимости, определенной в результате государственной кадастровой оценки, суд приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость объекта недвижимости, рассчитанная с применением удельного показателя кадастровой стоимости, утвержденного приказом министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области от 28 октября 2022 года №326-13-772354/22 в размере 8 409 087,96 рублей, не нарушает прав административного истца, так как не превышает действительную рыночную стоимость объекта недвижимости.

При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения административных исковых требований в части установления кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером [номер] в размере его рыночной стоимости, не имеется.

Вместе с тем, кадастровая стоимость объекта недвижимости (здания) с кадастровым номером [номер] подлежит установлению в размере его рыночной стоимости 54 712 000 рублей по состоянию на 25 декабря 2024 года, установленной в заключение эксперта ООО «ЭКЦ «Независимость» ФИО3 №0261/2025 от 07 июля 2025 года.

В пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, в резолютивной части решения должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости. Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию. Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с частью 4 статьи 6 Федерального закона №269-ФЗ сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в ЕГРН в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 Федерального закона №237-ФЗ, применяются с 01 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Исходя из этого в решении суда об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости на основании статьи 22 Федерального закона №237-ФЗ отражается дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, в резолютивную часть решения подлежит включению дата подачи ФИО1 заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером [номер], которая соответствует дате ее обращения в ГБУ НО «Кадастровая оценка» - 26 декабря 2024 года.

Как следует из материалов административного дела, согласно счету №261/2025/С от 07 июля 2025 года стоимость судебной оценочной экспертизы составляет 89 000 рублей.

В соответствии с частью 1 статьи 103 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

Согласно положениям статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся в том числе, суммы, подлежащие выплате экспертам (пункт 1).

Частью 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 Кодекса.

Согласно разъяснению, данному в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года №1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», судебные расходы, состоящие из государственной пошлины, а также издержек, связанных с рассмотрением дела, представляют собой денежные затраты (потери), распределяемые в порядке, предусмотренном главой 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. По смыслу названных законоположений, принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» государственная кадастровая оценка проводится в соответствии с настоящим Федеральным законом, другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки.

В соответствии с части 1 статьи 6 Федерального закона №237-ФЗ государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (далее - уполномоченный орган субъекта Российской Федерации).

Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации (далее - бюджетное учреждение) (часть 2 статья 6 Федерального закона №237-ФЗ).

В целях реализации предусмотренных Федеральным законом от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» полномочий, связанных с определением кадастровой стоимости, Правительством Нижегородской области принято распоряжение от 23 марта 2018 года №253-р «О создании государственного бюджетного учреждения Нижегородской области «Кадастровая оценка».

Госпошлина уплачивается по требованию об оспаривании решения бюджетного учреждения независимо от того, заявлено ли также требование об установлении рыночной стоимости на основании подпункта 3 части 1 статьи 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации как при подаче искового заявления имущественного характера, не подлежащего оценке, а также искового заявления неимущественного характера. По требованию об установлении рыночной стоимости государственная пошлина не уплачивается, так как такое требование не носит самостоятельный характер.

Поскольку требования об установлении рыночной стоимости не носит самостоятельный характер, распределение судебных расходов ставится в зависимость от результата рассмотрения судом требований об оспаривании решения бюджетного учреждения.

В удовлетворении административного искового заявления ФИО1 о признании незаконными решений ГБУ НО «Кадастровая оценка» об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости [номер] от 24 января 2025 года, [номер] от 24 января 2025 года, отказано.

При таких обстоятельствах, расходы по оплате судебной оценочной экспертизы (экспертное заключение №0261/2025 от 07 июля 2025 года) подлежат взысканию с ФИО1 в пользу ООО «ЭКЦ «Независимость» в размере 89 000 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 176, 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО1 удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером [номер] равной его рыночной стоимости по состоянию на 25 декабря 2024 года в размере 54 712 000 рублей.

Датой обращения с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером [номер] считать 26 декабря 2024 года.

Взыскать с ФИО1 в пользу общества ограниченной ответственностью «ЭКЦ «Независимость» расходы по проведению судебной оценочной экспертизы (экспертное заключение №0261/2025 от 07 июля 2025 года) в размере 89 000 рублей.

В остальной части заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий судья В.Н. Нуждин

Решение в окончательной форме принято 10 сентября 2025 года.