Апелляционное определение № 33-1630/2026 от 4 марта 2026 г.

Дело № 2-7/2025 (2-2133/2024)

№ 33-1630/2026


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

5 марта 2026 года г. Оренбург

Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе:

председательствующего судьи Рафиковой О.В.,

судей Жуковой О.С., Кравцовой Е.А.,

при секретаре Сукачевой В.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ФИО2 Тхань Тхуи, ФИО3 на решение Дзержинского районного суда г. Оренбурга от (дата) по гражданскому делу по иску ФИО2 Тхань Тхуи к ФИО4, ФИО3, ФИО5, ООО «Уральская инвестиционная компания», администрации г. Оренбурга, ТУ Росимущества в Оренбургской области, ФИО6, ФИО7, ФИО8 о признании недействительным договора купли-продажи, по встречному иску ФИО3 к ФИО4, ФИО7 о государственной регистрации права собственности,

установила:

ФИО2 Тхань Тхуи обратилась в суд с иском к ответчикам, указав, что она является гражданкой ***, зарегистрирована и проживает в квартире, расположенной по адресу: (адрес). Указанную квартиру она приобрела по договору купли-продажи от (дата), заключённому между ней и собственником квартиры - ФИО9 Договор купли-продажи прошел правовую регистрацию. Осенью 2023 года истец уезжала из России, после возвращения истцу стало известно, что в это время ФИО9 находился в квартире без ее ведома. При выяснении обстоятельств пребывания ФИО9 в квартире истца, ей стало известно, что на основании договора купли-продажи от (дата) в Управлении Росреестра по Оренбургской области было зарегистрировано (дата) право собственности на указанную квартиру за ФИО11, который приходится дядей ФИО9 После чего, между ФИО11 и ФИО3 был заключен договор купли-продажи указанной квартиры от (дата). В настоящее время регистрация сделки по договору купли-продажи от (дата) приостановлена. Просит суд признать указанные договоры купли-продажи от (дата) и от (дата) незаконными и недействительными и расторгнуть их.

ФИО3 обратился в суд со встречным иском к ФИО11, указав, что ФИО2 Т.Т.Т. никогда не являлась собственником спорной квартиры. Просит суд произвести государственную регистрацию перехода прав собственности по договору купли-продажи, заключенному (дата) между ФИО3 и ФИО11 на квартиру, расположенную по адресу: (адрес), кадастровый номер №; взыскать с ответчика расходы по оплате государственной пошлины в размере 20 542 рубля.

Определением суда от (дата) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Росреестра по Оренбургской области.

Протокольным определением суда от (дата) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО "Уральская инвестиционная компания", ПАО Банк "Финансовая корпорация Открытие", ФИО5.

Протокольным определением суда от (дата) к участию в деле в качестве соответчиков привлечены ФИО5, ООО «Уральская инвестиционная компания».

Протокольным определением суда от (дата) в качестве соответчиков привлечены администрация г. Оренбурга, ТУ Росимущества в Оренбургской области, ФИО7, ФИО6, ФИО8

Определением суда прекращено производство по делу к ответчику ФИО12 о., в связи со смертью последнего.

Решением Дзержинского районного суда Оренбургской области от (дата) в удовлетворении исковых требований ФИО2 Тхань Тхуи, встречных исковых требованиях ФИО3, судом отказано.

С решением суда не согласилась истец по первоначальному иску ФИО2 Тхань Тхуи, подав апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить.

Также не согласился с решением суда ответчик/ истец по встречному иску ФИО3, просит отменить решение суда в части отказа во встречном иске и удовлетворить встречный иск.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика ФИО3 – ФИО1, действующая на основании доверенности № от (дата), доводы апелляционной жалобы поддержала.

Ответчик ФИО5 просил рассмотреть спор на усмотрение суда, указав, что в настоящее время им подан иск по оспариванию сделки к ФИО11, поскольку до настоящего времени деньги за проданную квартиру он не получил.

Иные лица, участвующие в деле, в суд апелляционной инстанции не явились, извещены надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела в апелляционном порядке, ходатайств об отложении судебного заседания не направляли.

В соответствии с частью 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия рассматривает дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Выслушав доклад судьи Рафиковой О.В., пояснения представителя ответчика, соответчика явившихся в судебное заседание, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, проверив законность судебного акта в пределах доводов жалобы в соответствии с требованиями части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не находит оснований для изменения либо отмены судебного акта.

Судом первой инстанции установлено и из материалов гражданского дела следует, что согласно выписке из ЕГРН, а также материалам реестрового дела № право собственности на квартиру, расположенную по адресу: (адрес), было зарегистрировано за ФИО9 на основании договора купли-продажи квартиры № от (дата), заключенного с ООО «Уральская инвестиционная компания». Указанная квартира приобретена ФИО9 с привлечением заемных средств ПАО Банк «Финансовая корпорация Открытие».

(дата) заключён договор купли-продажи спорной квартиры между ФИО9 и ФИО3, действующим от имени ФИО5 на основании нотариально заверенной доверенности от (дата).

(дата) между ФИО5, в лице представителя ФИО3, и ФИО11 заключён договор купли-продажи вышеуказанной квартиры.

(дата) заключён договор купли-продажи между ФИО11 и ФИО3 квартиры расположенной по адресу: (адрес). ФИО7 являющаяся супругой ФИО11 дала согласие на ее продажу.

Распоряжением об отмене согласия супруга на заключение сделки от (дата) ФИО7 отменила согласие, выданное ею своему супругу ФИО11 на продажу спорной квартиры.

Таким образом, указанная сделка не прошла правовую регистрацию, в связи, с отменой согласия супруги.

В обоснование исковых требований ФИО2 Тхань Тхуи представила в суд копию договора купли-продажи № от (дата), заключённого между ФИО9 и ФИО2 Т.Т.Т., указанная квартира продана покупателю ФИО2 Т.Т.Т.

Также истцом ФИО2 Т.Т.Т. в материалы дела представлена копия выписки из ЕГРН от (дата), согласно которой право собственности на указанную квартиру зарегистрировано за ФИО2 Т.Т.Т.

Согласно справке от (дата) №, выданной ООО управляющая компания центр ЖКХ, в указанной квартире зарегистрирована ФИО2 Т.Т.Т.

Судом также установлено и следует из материалов реестрового дела, что сведений о регистрации права собственности на спорную квартиру за ФИО2 Т.Т.Т. не имеется.

Кроме того, за истцом ФИО2 Т.Т.Т. не регистрировалось какое-либо недвижимое имущество на территории Российской Федерации.

Согласно представленной по запросу суда выписке из ЕГРН от (дата), право собственности на указанную квартиру зарегистрировано за ФИО11, дата государственной регистрации (дата).

Согласно материалам дела, ФИО2 Т.Т.Т. обращалась в полицию с заявлением о привлечении ФИО13 о. к уголовной ответственности по ст. 159 УК РФ по факту мошеннических действий.

Согласно представленным в материалы дела сведениям с Управления ЗАГС администрации г. Оренбурга, ФИО9, (дата) года рождения, изменил фамилию, став ФИО14.

***

***

(дата) в суд поступили сведения от Управления ЗАГС администрации г. Оренбурга о смерти ФИО14 (дата).

Также установлено, что наследственное дело после смерти ФИО13 о. не заводилось.

Разрешая спор, суд проанализировав представленные доказательства, пришел к выводу, об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований ФИО2 Т.Т.Т. о признании недействительными договоров купли-продажи квартиры, поскольку право собственности на спорную квартиру за ФИО2 Т.Т.Т. не было зарегистрировано, что подтверждается материалами реестрового дела, выписками из ЕГРН, доказательства приобретения ФИО2 Т.Т.Т. спорной квартиры, а именно подлинник договора купли-продажи, заключенного между ФИО2 Т.Т.Т. и ФИО13 о., документы, подтверждающие передачу денежных средств в счет оплаты по договору купли-продажи, заключенному между ФИО2 Т.Т.Т. и ФИО13 о., суду не были предоставлены.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, опровергая доводы апеллянта ФИО2 Т.Т.Т. по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В пункте 1 статьи 8.1 и статье 131 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации.

Согласно статье 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором (пункт 1). В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2).

Таким образом, в отношении недвижимого имущества момент перехода права собственности императивно привязан к моменту регистрации такого перехода.

Пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом (пункт 60 Постановления N 10/22).

Согласно пункту 2 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Таким образом, до государственной регистрации перехода права собственности к покупателю собственником имущества остается продавец.

Истец не подтвердил свое право собственности на спорное имущество, а ссылка истца на передачу ей спорного имущества и полную оплату во исполнение договора не опровергает того, собственником спорной квартиры оставался ФИО13 о., который в последующем распорядился этим имуществом по своему усмотрению.

Разрешая встречные исковые требования ФИО3 к ФИО4, ФИО7 о государственной регистрации права собственности, суд первой инстанции, учитывая положения статьи 35 СК РФ, пришел к выводу, что суд не вправе понудить ФИО11 и ФИО7 произвести государственную регистрацию перехода права собственности на принадлежащую им квартиру к ФИО3, поскольку супругой ФИО11 - ФИО7 отменено согласие на продажу указанной квартиры.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, опровергая доводы апеллянта ФИО3 по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 35 Семейного кодекса РФ, владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.

При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.

Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.

Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Довод ФИО3, о том, что отзыв согласия после передачи всех документов на регистрацию, а также фактической передачи квартиры продавцом покупателю не может служить основанием для отказа в регистрации сделки, судебная коллегия отвергает, поскольку получение согласия на совершение сделки является необходимым, в частности, для заключения одним из супругов сделки, для которой законом установлена обязательная государственная регистрация сделки, поскольку совершение сделки одним из супругов в отношении их общего имущества с безусловностью повлечет наступление правовых последствий и для второго собственника. Согласие второго супруга на совершение сделки подтверждает совпадение воли собственников относительно распоряжения их общим имуществом.

Гражданское законодательство не содержит положений, регулирующих отзыв предварительного согласия на совершение сделки. Из существа семейных отношений не исключается возможность отзыва такого согласия, данного одним из супругов, например, в связи с изменением интересов семьи, наступлением обстоятельств, приводящих к утрате согласия супругов относительно распоряжения их общим имуществом.

Поскольку согласие на совершение сделки, необходимое в силу закона, было отозвано супругой ФИО11, соответственно сделка между ФИО11 и ФИО3 не могла быть зарегистрирована.

Доводы апелляционной жалобы ФИО3 о том, что согласие на совершение сделки было отозвано уже после заключения договора, в связи с чем он уже являлся законным владельцем спорного имущества, судом апелляционной инстанции отклоняются, как основанные на неправильном толковании закона, без учета установленных по делу юридически значимых обстоятельств.

Согласно пункту 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

При этом в силу пункта 2 данной статьи исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Согласно пункту 2 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Таким образом, по смыслу пункта 2 статьи 8.1, пункта 2 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений, изложенных в пункте 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", для лиц, не являющихся сторонами сделки и не участвовавших в деле, считается, что подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки либо вступления в законную силу судебного решения, на основании которых возникают, изменяются или прекращаются такие права. При этом с момента возникновения соответствующего основания для государственной регистрации права стороны такой сделки или лица, участвовавшие в деле, в результате рассмотрения которого принято названное судебное решение, не вправе в отношениях между собой недобросовестно ссылаться на отсутствие в государственном реестре записи об этом праве. Иной момент возникновения, изменения или прекращения прав на указанное имущество может быть установлен только законом.

Фактическое исполнение сторонами принятых на себя обязательств по договору купли-продажи само по себе не может являться основанием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права собственности.

При таких обстоятельствах суд первой инстанций правомерно отказал ФИО3 в удовлетворении его встречного требования.

В целом приведенные в апелляционных жалобах доводы по существу сводятся к иной оценке установленных по делу обстоятельств, фактически выражают субъективную точку зрения о том, как должно быть рассмотрено настоящее дело и оценены собранные по нему доказательства в их совокупности, а потому не могут служить основанием для отмены правильного по существу решения суда.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в порядке, предусмотренном статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не усматривает.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Дзержинского районного суда г. Оренбурга от (дата) оставить без изменения, а апелляционные жалобы ФИО2 Тхань Тхуи, ФИО3 – без удовлетворения.

Председательствующий судья:

Судьи:

Мотивированный текст апелляционного определения изготовлен 17.03.2026