Решение № 2-652/2017 2-652/2017~М-688/2017 М-688/2017 от 21 августа 2017 г. по делу № 2-652/2017

Дело № 2-652/2017 <данные изъяты>


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Торжок 22 августа 2017 года

Торжокский городской суд Тверской области в составе:

председательствующего судьи Голубевой О.Ю.,

при секретаре Раевой Е.С.,

с участием представителя истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к муниципальному образованию Торжокский район Тверской области о государственной регистрации сделки и перехода права собственности на объекты недвижимости,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО2 обратилась в суд с иском к МО Торжокский район Тверской области и просит произвести государственную регистрацию договора купли-продажи земельного участка с жилым домом от 17 марта 2000 года, заключенного между ФИО3 и ФИО2; произвести государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок <адрес>, и жилой дом <адрес>, на основании договора купли-продажи земельного участка с жилым домом и передаточного акта от 17 марта 2000 года, от ФИО3 к ФИО2.

В основании иска указывает, что 17 марта 2000 года между ней (покупатель) и ФИО3 (продавец) был заключен договор купли-продажи (купчая) земельного участка, <адрес> с размещенным на нем жилым домом, <адрес>

Государственная регистрация договора купли-продажи в установленном порядке произведена не была.

В декабре 2016 года она обратилась в Торжокский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области для государственной регистрации договора купли-продажи, перехода права собственности, права собственности на указанные объекты недвижимости, где ей разъяснили, что для государственной регистрации указанного договора и перехода права собственности необходимо явиться обеим сторонам договора - покупателю и продавцу.

Как следует из свидетельства о смерти, ФИО3 умер <адрес>. Наследники ФИО3 за это время не объявились.

Таким образом, в настоящее время она не может зарегистрировать свое право собственности на жилой дом и земельный участок.

Полагает, что наличие препятствий для государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не может служить единственной и достаточной причиной для того, чтобы лишить ее права собственности на указанные объекты недвижимости при наличии предусмотренных законом оснований считать меня собственником имущества.

В соответствие с частью 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

На основании частей 1, 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В силу положений статей 131, 164 Гражданского кодекса Российской Федерации государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество, включая ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение, и сделки с этим имуществом.

В силу статьи 551 (часть 1, 2) Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Согласно статье 551 (часть 3) Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно статье 454 (часть 1) Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со статьей 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 558 (часть 2) Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции на момент заключения договора купли- продажи) договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно статье 165 (часть 2) Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Поскольку положениями Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (действовавшего на момент заключения договора купли-продажи) не урегулирован порядок регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в случае смерти физического лица, являвшегося одной из сторон в сделке, с учетом обстоятельств спора и сложившейся практики подлежат применению по аналогии положения пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как обязанность физического лица - продавца недвижимости по участию в государственной регистрации договора и перехода права собственности не может быть исполнена по причине его смерти, хотя обязательства стороны по передаче указанного права исполнены.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

Указанные земельный участок и жилой дом принадлежали ФИО3 на праве собственности, что подтверждается договором купли-продажи (купчая) земельного участка с находящимся на нем строением №; передаточным актом №

Согласно статье 6 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (действовавшим на момент заключения договора купли-продажи) права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Таким образом, в силу вышеуказанных положений Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» указанные земельный участок с жилым домом принадлежали ФИО3 на праве собственности на основании вышеуказанных документов.

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В данном случае сторонами в соответствии с приведенным федеральным законодательством в момент заключения договора купли-продажи объектов недвижимости было достигнуто соглашение по всем существенным условиям указанного договора.

ФИО3 собственноручно подписал договор купли-продажи от 17 марта 2000 года, выразив тем самым при жизни свою волю на продажу земельного участка и жилого дома ФИО2, что свидетельствует о наличии оснований возникновения у последней права собственности на указанные земельный участок и жилой дом.

Таким образом, ФИО3 в установленном законом порядке реализовал свое право по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему недвижимого имущества любые действия, а именно продал принадлежащие ему на праве собственности земельный участок и жилой дом, расположенные <адрес>

Жилой дом <адрес>

Земельный участок <адрес>

Договор купли-продажи (купчая) земельного участка с жилым домом от 17 марта 2000 года соответствует форме, предъявляемой статьям 572, 574 Гражданского кодекса Российской Федерации при его заключении, сторонами были согласованы все существенные условия, в том числе о предмете продажи.

Данный договор ни кем не оспорен в установленном законом порядке, недействительным не признан.

В соответствии с пунктом 3 указанного договора расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора.

В соответствии со статьей 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществлена по передаточному акту от 17 марта 2000 года, согласно которому ФИО3 передал ФИО2 земельный участок с размещенным на нем жилым домом, по <адрес>, а ФИО2 приняла указанные объекты недвижимости.

Данным передаточным актом стороны подтвердили, что обязательства сторон выполнены, расчет произведен полностью, у сторон нет друг к другу претензий по существу договора.

Передаточный акт свидетельствует факт перехода права собственности на указанные объекты недвижимости от ФИО3 к ФИО2

При подписании передаточного акта 17 марта 2000 года ФИО3 передал ФИО2 также оригиналы документов, подтверждающих его право собственности на земельный участок и жилой дом.

С момента заключения договора купли-продажи земельного участка с находящимися на нем строениями ФИО2 стала пользоваться жилым домом и земельным участком как своим собственным недвижимым имуществом и пользуется по настоящее время.

Наследников после смерти ФИО3 не установлено, органом местного самоуправления, к которому в силу статьи 1151 Гражданского кодекса Российской Федерации могло перейти выморочное имущество в виде права собственности на земельный участок и жилой дом после смерти ФИО3, каких-либо требований в отношении объектов недвижимости не предъявлялось.Таким образом, единственным препятствием для государственной регистрации договора купли-продажи недвижимости и перехода права собственности на вышеуказанные земельный участок жилой дом к покупателю ФИО2 в настоящее время является смерть продавца ФИО3

Кто-либо из третьих лиц прав на указанные объекты недвижимости не заявляет.

Несмотря на указанные обстоятельства, истец считает, что договор купли-продажи и переход права собственности подлежат государственной регистрации, так как сделка исполнена полностью; без государственной регистрации договора и перехода права собственности она (истец) не может реализовать свои права собственника на приобретенное недвижимое имущество, в связи с чем была вынуждена обратиться в суд.

Истец ФИО2, надлежаще извещенная о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явилась, об уважительности причин неявки не уведомила, об отложении судебного разбирательства не ходатайствовала.

Представитель истца ФИО1 в судебном заседании поддержала исковое требование по основаниям, изложенным в иске.

Представитель ответчика - муниципального образования Торжокский район Тверской области в лице комитета по управлению имуществом Торжокского района Тверской области, надлежаще извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, об уважительности причин неявки не уведомил, об отложении судебного разбирательства не ходатайствовал.

Представители третьих лиц – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области и муниципального учреждения администрация Высоковского сельского поселения, надлежаще извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, о причинах неявки не уведомили, представили заявления о рассмотрении дела в отсутствие представителей третьих лиц.

В соответствии с частями 3 и 5 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд находит возможным рассмотреть настоящее гражданское дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав представителя истца ФИО1, исследовав письменные доказательства, имеющиеся в материалах дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 3 статьи 2 Федерального закона № 122-ФЗ от 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений, датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в ЕГРП.

При этом с 01 января 2017 года признание ранее возникших прав на недвижимое имущество регулируется частью 1 статьи 69 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», предусматривающей, что права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (до 31 января 1998 года), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.

В силу статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.

Из пункта 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Положениями пункта 1 статьи 549, статей 550 и 554 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец (собственник) обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, путем составления в письменной форме одного документа, подписанного сторонами. В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору.

В ходе судебного разбирательства достоверно установлено, что ФИО3 являлся собственником земельного участка, находящегося по <адрес> с размещенным на нем жилым бревенчатым домом <адрес> с надворными постройками (двор бревенчатый), расположенными на землях населенного пункта, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства (л.д. 11, 11 оборот, 12, 13).

17 марта 2000 года между ФИО3 и ФИО2 заключен договор купли-продажи (купчая) земельного участка с жилым домом, в соответствии с которым ФИО3 (продавец) продал ФИО2 (покупатель) принадлежащий ему на праве собственности земельный участок и размещенный на нем жилой дом, находящиеся по <адрес>. Указанный земельный участок с жилым домом оценивается по соглашению сторон и продается за 5 000 рублей; стороны оценивают земельный участок в 4 000 рублей, жилой дом – 1 000 рублей; покупатель выплатил продавцу сумму в размере 5 000 рублей полностью до подписания договора (л.д. 9, 9 оборот).

Из передаточного акта следует, что продавец на основании договора купли-продажи от 17 марта 2000 года передал в собственность покупателя спорный земельный участок с расположенным на нем жилым домом, а покупатель принял названное недвижимое имущество (л.д. 10).

Договор купли-продажи подписан сторонами, что свидетельствует о достижении соглашения по всем существенным условиям заключенной сделки. Отчуждение недвижимого имущества продавцом и передача ему денежной суммы покупателем подтверждается пунктом 3 договора.

Факт заключения договора купли-продажи земельного участка и жилого дома, а также его исполнение никем не оспаривается.

Совокупность представленных доказательств является достаточной для признания того обстоятельства, что ФИО3 и ФИО2, являясь сторонами договора купли-продажи, исполнили в полном объеме обязанности по передаче объектов недвижимости, принятию их и уплате определенной договором цены.

Поскольку сторонами оформлен и подписан договор купли-продажи, облеченный в надлежащую форму, содержит все существенные условия и отражает действительную волю его участников, следует исходить из того, что договор заключен (пункт 1 статья 432 Гражданского Кодекса Российской Федерации).

Вместе с тем в рассматриваемом споре передача вещи не удовлетворяет интересы истца, поскольку не влечет возникновение права собственности, ибо для этого в силу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации необходима государственная регистрация перехода права собственности.

Из представленных суду доказательств следует? что стороны сделки переход права собственности на спорное недвижимое имущество, равно как и саму сделку, в установленном законом порядке в органе государственной регистрации не зарегистрировали.

По сведениям Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области на 17 августа 2017 года, в ЕГРП отсутствуют сведения о зарегистрированных правах на жилой дом с кадастровым номером № и земельный участок с кадастровым номером №, по <адрес>

Для совершения государственной регистрации перехода права собственности в пункте 1 статьи 16 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», действовавшего в момент возникновения спорных правоотношений, законодателем закреплена обязательность заявления от обеих сторон договора.

Однако ФИО3, ***, умер ***, что подтверждается актовой записью о смерти №, выданной отделом ЗАГС <адрес> (л.д.75).

Вместе с тем отсутствие продавца по договору не должно влечь неблагоприятных последствий для истца как добросовестного приобретателя недвижимого имущества по сделке.

В том случае, когда сделка купли-продажи квартиры совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, в редакции, действовавшей в момент возникновения спорных правоотношений), а также в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей в момент возникновения спорных правоотношений).

При этом суд учитывает, что поскольку положениями Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», действовавшего в момент возникновения спорных правоотношений, не урегулирован порядок регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в случае ликвидации юридического лица или смерти физического лица, являвшегося одной из сторон в сделке, с учетом обстоятельств спора и сложившейся практики подлежат применению по аналогии положения пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку обязанность физического лица - продавца недвижимости по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его смерти, хотя обязательства стороны по передаче указанного права исполнены и отсутствуют притязания третьих лиц на спорное имущество.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

исковые требования ФИО2 к муниципальному образованию Торжокский район Тверской области удовлетворить.

Произвести государственную регистрацию договора купли-продажи земельного участка с жилым домом от 17 марта 2000 года, заключенного между ФИО3 и ФИО2.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок <данные изъяты>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства, расположенный по <адрес>, кадастровый номер №, и жилой дом <адрес>, кадастровый номер №, на основании договора купли-продажи земельного участка с жилым домом и передаточного акта от 17 марта 2000 года, от ФИО3 к ФИО2.

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

Решение не вступило в законную силу.

Судья О.Ю. Голубева