Решение № 3А-118/2024 3А-8/2025 3А-8/2025(3А-118/2024;)~М-102/2024 М-102/2024 от 8 сентября 2025 г. по делу № 3А-118/2024

Дело № 3а-8/2025

УИД № 78OS0000-01-2024-000204-18


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

02 сентября 2025 года г. Санкт-Петербург

Санкт-Петербургский городской суд в составе:

председательствующего судьи Смирновой Н.А.,

при секретаре Ф.И.О..,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «ЗАСТРОЙ» СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК» об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Представитель Общества с ограниченной ответственностью «ЗАСТРОЙ «СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК» обратился в Санкт-Петербургский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просил установить кадастровую стоимость земельных участков с кадастровыми номерами: №..., №..., №..., №..., №..., №..., №..., №..., №..., №..., №..., №..., общей площадью 398 113,0 кв.м., расположенных по адресу: Санкт-Петербург, г. Пушкин, <адрес>, в размере рыночной стоимости равной 605 323 874,46 рублей по состоянию на 01 января 2022 года.

В обоснование заявленных требований административный истец приводит положение ч.1 ст.22 ФЗ «О государственной кадастровой оценки» в соответствии с которой результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц в комиссии или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Поскольку кадастровая стоимость объектов недвижимости, по мнению административного истца, не соответствует рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость, административный истец обязан уплачивать налог на имущество в завышенном размере, что нарушает его права как налогоплательщика.

В подтверждение требований представлен отчет об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости №... от 19 октября 2023 года.

Представитель административного истца в судебное заседание не явилась, представила в материалы дела ходатайство, в соответствии с которым просила дело рассмотреть в свое отсутствие, а также установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №... в размере, определенном в заключении повторной судебной экспертизы.

Представитель административного ответчика Санкт-Петербургского государственного бюджетного учреждения «Городское управление кадастровой оценки» ФИО1, действующий на основании доверенности в судебное заседание явился, не возражал против установления кадастровой стоимости земельных участков в размере, определённом в заключениях судебных экспертиз, с учетом уточненного административного искового заявления.

Представитель заинтересованного лица Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга ФИО2, действующий на основании доверенности в судебное заседание явился, не возражал против установления кадастровой стоимости земельных участков в размере, определённом в заключениях судебных экспертиз, с учетом уточненного административного искового заявления.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен судом надлежащим образом, доказательств уважительности причин неявки, ходатайств об отложении судебного заседания не представил, в связи с чем суд считает возможным рассматривать дело в его отсутствие.

Суд, исследовав материалы дела, выслушав объяснения участников процесса, приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Аналогичное положение также содержится в части 1 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон «О государственной кадастровой оценке»).

Пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с частью 7 статьи 22 Закона «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Понятие кадастровой стоимости определено в пункте 2 части 1 статьи 3 Закон «О государственной кадастровой оценке», в соответствии с которым кадастровая стоимость объекта недвижимости - полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

В пункте 2 Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных Приказом Росреестра от 04 августа 2021 года № П/0336 указано, что кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета имущественных прав на данный объект, кроме права собственности.

Таким образом, действующими нормами федерального законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого объекта недвижимости.

Судом установлено, что административный истец ООО «ЗАСТРОЙ» СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК» является собственником 12 земельных участков с кадастровыми номерами: №..., №..., №..., №..., №..., №..., №..., №..., №..., №..., №..., №..., общей площадью 398 113,0 кв.м, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, г. Пушкин, <адрес> (л.д№... том 1).

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №... по состоянию на 01.01.2022 определена в размере 267 268 062,54 руб. (л.д. №... том 1).

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №... по состоянию на 01.01.2022 определена в размере 2 768 701 529,59 руб. (л.д. №... том 1).

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №... по состоянию на 01.01.2022 определена в размере 214 289 193,99 руб. (л.д. №... том 1).

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №... по состоянию на 01.01.2022 определена в размере 21 939 393,17 руб. (л.д. №... том 1).

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №... по состоянию на 01.01.2022 определена в размере 134 583 050,39 руб. (л.д. №... том 1).

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №... по состоянию на 01.01.2022 определена в размере 106 386 075,25 руб. (л.д. №... том 1).

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №... по состоянию на 01.01.2022 определена в размере 71 708 375,93 руб. (л.д. №... том 1).

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №... по состоянию на 01.01.2022 определена в размере 2 264 378,89 руб. (л.д. №... том 1).

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №... по состоянию на 01.01.2022 определена в размере 20 711 502,11 руб. (л.д. №... том 1).

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №... по состоянию на 01.01.2022 определена в размере 16 099 269,66 руб. (л.д. №... том 1).

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №... по состоянию на 01.01.2022 определена в размере 6 649 926,81 руб. (л.д. №... том 1).

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №... по состоянию на 01.01.2022 определена в размере 2 013 502,95 руб. (л.д. №... том 1).

В соответствии с отчетом об оценке №... от 19 октября 2023 года, составленному ООО «Кадастровый центр», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №... определена в размере 35 333 812,18 руб.; земельного участка с кадастровым номером №... определена в размере 435 874 849,25 руб.; земельного участка с кадастровым номером №... определена в размере 44 509 090,30 руб.; земельного участка с кадастровым номером №... определена в размере 5 618 793,95 руб.; земельного участка с кадастровым номером №... определена в размере 29 450 115,60 руб.; земельного участка с кадастровым номером №... определена в размере 22 862 494,93 руб.; земельного участка с кадастровым номером №... определена в размере 16 160 851,67 руб.; земельного участка с кадастровым номером №... определена в размере 752 101,55 руб.; земельного участка с кадастровым номером №... определена в размере 5 225 869,55 руб.; земельного участка с кадастровым номером №... определена в размере 4 314 574,14 руб.; земельного участка с кадастровым номером №... определена в размере 1 954 891,80 руб.; земельного участка с кадастровым номером №... определена в размере 644 010,90 руб. (л.д. №... том 1).

В ходе рассмотрения настоящего дела, определением Санкт-Петербургского городского суда от 19 марта 2024 года по данному административному делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Центр оценки «Аверс» ФИО3.

28 мая 2024 года в адрес суда поступило экспертное заключение № 7 от 24 мая 2024 года, в соответствии с которым отчет, представленный стороной административного истца, не соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности; оценщиком при составлении отчета допущены нарушения, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости.

В результате самостоятельно проведенной оценки экспертом рыночная стоимость объектов недвижимости земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером №... определена в размере 380 000,00 руб.; земельного участка с кадастровым номером №... определена в размере 1 894 770 000,00 руб.; земельного участка с кадастровым номером №... определена в размере 163 178 000,00 руб.; земельного участка с кадастровым номером №.... определена в размере 13 061 000,00 руб.; земельного участка с кадастровым номером №... определена в размере 104 691 000,00 руб.; земельного участка с кадастровым номером №... определена в размере 74 966 000,00 руб.; земельного участка с кадастровым номером №... определена в размере 51 636 000,00 руб.; земельного участка с кадастровым номером №... определена в размере 1 911 000,00 руб.; земельного участка с кадастровым номером №... определена в размере 11 357 000,00 руб.; земельного участка с кадастровым номером №... определена в размере 9 244 000,00 руб.; земельного участка с кадастровым номером №... определена в размере 5 335 000,00 руб.; земельного участка с кадастровым номером №... определена в размере 1 721 000,00 руб.

19 июня 2024 года к производству суда принято уточненное административное исковое заявление административного истца, в котором истец просит установить кадастровую стоимость объектов недвижимости – земельных участков, в размере их рыночной стоимости, определенном в заключении №... от 24 мая 2024 года экспертом ООО «Центр оценки «Аверс» ФИО3

Ознакомившись с заключением № 7 от 24 мая 2024 года, представитель заинтересованного лица Комитета имущественных отношении Санкт-Петербурга представил письменную позицию относительно подготовленного заключения, в которой указывает на несогласие с выводом эксперта по вопросу о рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №..., поскольку фактическое использование объекта оценки не является его наиболее эффективным использованием, пункт 20 ФСО № 7 не применим для определения рыночной стоимости объекта оценки, в тексте заключения отсутствуют доказательства, на основании которых сделан вывод о фактическом использовании объекта оценки, вывод эксперта о фактическом использовании не подтверждается данным визуального осмотра объекта оценки, сельскохозяйственное использование объекта оценки противоречит действующему градостроительному законодательству, экспертом использована не обоснованная и не соответствующая состоянию рынку на дату оценки величина коэффициента капитализации, в расчете сравнительным подходом экспертом использованы не сопоставимые с объектом оценки объекты-аналоги, содержащийся в заключении итоговый вывод не соответствует расчётам эксперта.

В ходе рассмотрения настоящего дела, определением Санкт-Петербургского городского суда от 26 августа 2024 года назначена повторная судебная экспертиза, на разрешение которой поставлен вопрос об определение рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №..., площадью 67 978 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, г. Пушкин, <адрес>, по состоянию и в ценах на 01 января 2022 года. Проведение экспертизы поручено эксперту ООО «Бизнес-ТЕМА» ФИО4

13 августа 2025 года в суд поступило заключение эксперта №... от 12 августа 2025 года, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №..., площадью 67 978 кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, г. Пушкин, <адрес>, по состоянию и в ценах на 01 января 2022 года определена в размере 126 900 000 руб.

25 августа 2025 года от административного истца поступило уточненное административное исковое заявление, согласно которому административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №... в размере, определенном в заключении повторной судебной экспертизы.

Оценивая заключения судебных экспертиз, суд принимает во внимание, что экспертизы проведены лицами, предупрежденными об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, эксперты обладают достаточным профессиональным стажем и необходимой квалификацией для данной деятельности: имеют квалификационный аттестат эксперта саморегулируемой организации оценщиков.

Заключения экспертов содержат все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов недвижимого имущества, и не имеют противоречий и ошибочных сведений, влияющих на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

Стороны спора, ходатайств о назначении дополнительной экспертизы не заявили, на недостоверность или противоречивость экспертных не ссылаются, считают возможным установить кадастровую стоимость объектов в размере рыночной стоимости, установленной заключениями судебной и повторной судебной экспертизы.

Суд не считает возможным при определении рыночной стоимости объектов недвижимости руководствоваться отчетом об оценке, представленным административным истцом, поскольку выводы судебного эксперта о несоответствии отчета требованиям законодательства в области оценочной деятельности и ошибках, допущенных оценщиком, представителем истца не опровергнуты.

С учетом изложенного, оценивая заключения судебной экспертизы в совокупности с другими представленными доказательствами, в том числе отчетом об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, представленным административным истцом, суд полагает необходимым установить кадастровую стоимость объектов недвижимости – земельных участков с кадастровыми номерами №..., №..., №..., №..., №..., №..., №..., №..., №..., №..., №... в размере, определенном в заключении судебной экспертизы №... от 24 мая 2024 года; земельного участка с кадастровым номером №... в размере, определенном в заключении повторной судебной экспертизы №... от 12 августа 2025 года.

Установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости; вступившее в законную силу решение суда является актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра в порядке ст. 13 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости следует считать 15 февраля 2024 года – дата обращения с настоящим административным исковым заявлением в суд.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №..., площадью 67 978 кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, г. Пушкин, <адрес>, по состоянию на 01 января 2022 года равной его рыночной стоимости в размере 126 900 000 (сто двадцать шесть миллионов девятьсот тысяч) рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №..., площадью 273 789 кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, г. Пушкин, <адрес>, по состоянию на 01 января 2022 года равной его рыночной стоимости в размере 1 894 770 000 (один миллиард восемьсот девяносто четыре миллиона семьсот семьдесят тысяч) рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №..., площадью 20 724 кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, г. Пушкин, <адрес>, по состоянию на 01 января 2022 года равной его рыночной стоимости в размере 163 178 000 (сто шестьдесят три миллиона сто семьдесят восемь тысяч) рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №..., площадью 1 994 кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, г. Пушкин, <адрес>, по состоянию на 01 января 2022 года равной его рыночной стоимости в размере 13 061 000 (тринадцать миллионов шестьдесят одна тысяча) рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №..., площадью 12 989 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, г. Пушкин, <адрес>, по состоянию на 01 января 2022 года равной его рыночной стоимости в размере 104 691 000 (сто четыре миллиона шестьсот девяносто одна тысяча) рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №..., площадью 9 754 кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, г. Пушкин, <адрес>, по состоянию на 01 января 2022 года равной его рыночной стоимости в размере 74 966 000 (семьдесят четыре миллиона девятьсот шестьдесят шесть тысяч) рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №..., площадью 6 588 кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, г. Пушкин, <адрес>, по состоянию на 01 января 2022 года равной его рыночной стоимости в размере 51 636 000 (пятьдесят один миллион шестьсот тридцать шесть тысяч) рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №..., площадью 205 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, г. Пушкин, <адрес>, по состоянию на 01 января 2022 года равной его рыночной стоимости в размере 1 911 000 (один миллион девятьсот одиннадцать тысяч) рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №..., площадью 1 837 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, г. Пушкин, <адрес>, по состоянию на 01 января 2022 года равной его рыночной стоимости в размере 11 357 000 (одиннадцать миллионов триста пятьдесят семь тысяч) рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №..., площадью 1 479 кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, г. Пушкин, <адрес>, по состоянию на 01 января 2022 года равной его рыночной стоимости в размере 9 244 000 (девять миллионов двести сорок четыре тысячи) рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №..., площадью 604 кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, г. Пушкин, <адрес>, по состоянию на 01 января 2022 года равной его рыночной стоимости в размере 5 335 000 (пять миллионов триста тридцать пять тысяч) рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №..., площадью 172 кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, г. Пушкин, <адрес> по состоянию на 01 января 2022 года равной его рыночной стоимости в размере 1 721 000 (один миллион семьсот двадцать одна тысяча) рублей.

Датой обращения Общества с ограниченной ответственностью «ЗАСТРОЙ» СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК» в суд с административным исковым заявлением считать 15 февраля 2024 года.

Решение может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Санкт-Петербургский городской суд.

Судья Смирнова Н.А.

Мотивированное решение изготовлено 9 сентября 2025 года.