Решение № 2-26/2024 2-483/2023 2-6/2025 2-6/2025(2-26/2024;2-483/2023;)~М-423/2023 М-423/2023 от 24 декабря 2025 г. по делу № 2-26/2024

УИД: 16RS0012-01-2023-000623-22

Дело № 2-6/2025


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

село Верхний Услон

Республики Татарстан 17 декабря 2025 года

Верхнеуслонский районный суд Республики Татарстан в составе:

Председательствующего судьи Тюфтиной О.М.,

при секретаре судебного заседания Мардегалимовой А.Ф.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению по исковому заявлению ООО «Коргуза» к ФИО1, Управлению Росреестра по <адрес> о восстановлении нарушенных прав и встречному исковому заявлению ФИО1 к ООО «Коргуза» о признании недействительной переуступки прав и обязанностей по договору аренды и признании недействительным договора аренды,

у с т а н о в и л:

ООО «Коргуза» обратилось в суд с иском к ФИО1, Управлению Росреестра по <адрес> о восстановлении нарушенных прав, в обосновании указав, что ДД.ММ.ГГГГ между Обществом ООО «Коргуза» и Главой КФХ ФИО2 заключен договор № передачи прав и обязанностей по Договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с множественностью лиц на стороне Арендатора №-А от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого КФХ ФИО2 уступила ООО «Коргуза» права аренды земельного участка с кадастровым номером № (единое землепользование) площадью 18 491 523 кв. м (1 849 га) категории земель сельскохозяйственного назначения, с видом разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства, по адресу Российская Федерация, <адрес>, Верхнеуслонский муниципальный район, на землях ОСК «Коргуза».

Срок аренды по договору установлен на период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ из единого землепользования был осуществлен выдел земельного участка с кадастровым номером №, право собственности на который было зарегистрировано за ФИО1

Согласия на выдел земельного участка ответчик не запрашивал.

Действия ФИО1, а также действия Управления Росреестра по РТ нарушают права истца, поскольку незаконная процедура выдела земельного участка из единого землепользования и постановка участка на кадастровый учет повлекла одностороннее изменение конфигурации и площади земельного участка, арендуемого ООО «Коргуза».

Ответчики против заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером № не голосовали, следовательно, не имели права на выдел земельного участка без согласия арендатора.

Таким образом, земельный участок с кадастровым номером № был образован при грубом нарушении процедуры выдела земельного участка из единого землепользования, а именно: в отсутствии согласия арендатора (ООО «Коргуза»).

С учетом фактических обстоятельств дела восстановление положения, существовавшего до нарушения права, возможно путем признания отсутствующим права собственности ФИО1 на земельный участок, аннулирования в государственном реестре текущих записей и восстановления прежних.

Кроме того, обстоятельства дела подтверждают незаконность действий Управления Росреестра по РТ.

При постановке спорного участка на кадастровый учет Управлению Росреестра надлежало, руководствуясь статьей 26, п. п. 3 п. 1 ст. 29 Закона № 218-ФЗ, приостановив постановку данного объекта на кадастровый учет и регистрацию права собственности, уведомить о необходимости предоставления либо протокола общего собрания собственников участка кадастровым номером №, где было бы зафиксировано то, что ответчик голосовал против передачи участка в аренду, либо письменного согласия арендатора на выдел участка.

Материалами дела подтверждается, что законных оснований для постановки на кадастровый учет спорного земельного участка не имелось.

В связи с чем просит восстановить положение, существовавшее до нарушения права, следующим способом:

- признать отсутствующим право собственности ФИО1 номер записи №:№ от ДД.ММ.ГГГГ на земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 82000 +/- 2506 кв. м., категории земель сельскохозяйственного назначения, с разрешенным видом использования - для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу <адрес>

- снять с государственного кадастрового учета и исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о земельном участке с кадастровым номером № общей площадью 82000 +/- 2506 кв. м., категории земель сельскохозяйственного назначения, с разрешенным видом использования - для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу <адрес>

- восстановить в Едином государственном реестре недвижимости ранее существовавшую запись, в том числе сведения о земельном участке в прежних границах с ранее присвоенным кадастровым номером и запись о ранее существовавших правах на земельный участок.

Признать незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Татарстан по постановке на государственный кадастровый учет и регистрации права собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 82000 +/- 2506 кв. м., категории земель сельскохозяйственного назначения, с разрешенным видом использования - для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу <адрес>

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Татарстан снять с государственного учета рации и исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о земельном участке с кадастровым номером № общей площадью 82000 +/- 2506 кв. м., категории земель сельскохозяйственного назначения, с разрешенным видом использования - для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу Российская Федерация, <адрес>, Верхнеуслонский муниципальный район, Коргузинское сельское поселение и восстановить в Едином государственном реестре недвижимости ранее существовавшую запись, в том числе сведения о земельном участке в прежних границах с ранее присвоенным кадастровым номером и запись о ранее существовавших правах на земельный участок.

Не согласившись с исковыми требованиями, ФИО1 обратился в суд со встречным исковым заявлением к ООО "Коргуза" о признании недействительной переуступки прав и обязанностей по договору аренды и признании недействительным договора аренды, в котором просит признать недействительным переуступку прав и обязанностей по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с множественностью лиц на стороне Арендатора 1А от ДД.ММ.ГГГГ, в отношении земельного участка с кадастровым номером №, имевшую место ДД.ММ.ГГГГ между КФХ ФИО2 и ООО "Коргуза", признать недействительным договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с множественностью лиц на стороне Арендатора 1А от ДД.ММ.ГГГГ.

Протокольными определениями суда к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Исполнительный комитет Верхнеуслонского муниципального района Республики Татарстан, Исполнительный комитет Коргузинского сельского поселения Верхнеуслонского муниципального района Республики Татарстан, нотариус Верхнеуслонского нотариального округа Республики Татарстан, ФИО3, ФИО4

В судебном заседании представитель истца ООО «Коргуза» по доверенности ФИО5 исковые требования поддержал, просил удовлетворить. В удовлетворении встречных требований просил отказать.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом. Уважительных причин неявки суду не представил, суд считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель ответчика - Управления Росреестра по Республики Татарстан в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, суд считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие. В суд представлен отзыв, в котором просили исковые требования оставить на усмотрение суда.

Третьи лица – представитель Исполнительного комитета Коргузинского сельского поселения Верхнеуслонского муниципального района РТ, Исполнительного комитета Верхнеуслонского муниципального района РТ ФИО4, ФИО3, нотариус Верхнеуслонского нотариального округа Республики Татарстан в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с положениями п. 1 ст. 310 ГК РФ, п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение индивидуальных характеристик объекта аренды возможно не иначе как по взаимному согласию с арендатором.

В соответствии с частью 10 статьи 41 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основанием для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на объекты недвижимости, образуемые в результате объединения объектов недвижимости или перераспределения объектов недвижимости, находящихся в собственности одного лица, раздела объекта недвижимости, находящегося в собственности одного лица, выдела земельного участка в счет земельной доли на основании решения собственника земельной доли является соответствующее заявление такого лица о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав, а также документы, перечисленные в части 8 настоящей статьи.

Согласно части 8 статьи 41 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав необходимо в том числе, письменное согласие третьих лиц на образование объекта недвижимости, если такое согласие на образование объекта недвижимости является обязательным в соответствии с федеральным законом (пункт 10).

Общие правила и условия образования земельных участков определены статьей 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (пункт 1 указанной статьи).

Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков. Такое согласие не требуется в случаях образования земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям; образования земельных участков на основании решения суда, предусматривающего раздел, объединение, перераспределение или выдел земельных участков в обязательном порядке; образования земельных участков в связи с их изъятием для государственных или муниципальных нужд (пункт 4 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации).

В пункте 5 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что особенности процедуры выдела земельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения предусматриваются Законом об обороте сельскохозяйственных земель.

В силу положений пункта 1 статьи 12 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" от ДД.ММ.ГГГГ N 101-ФЗ, в случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных этой статьей, а также статьями 13 и 14 данного Закона.

В пункте 1 статьи 13 Федерального Закона «Об обороте сельскохозяйственных земель» предусмотрено, что участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленным Земельным кодексом Российской Федерации и названным Федеральным законом.

Земельный участок образуется путем выдела в счет земельной доли или земельных долей на основании решения общего собрания участников долевой собственности или путем выдела земельного участка в порядке, установленном пунктами 4 - 6 статьи 13 (пункт 2 статьи 13 Федерального Закона «Об обороте сельскохозяйственных земель»).

Земельный участок может быть образован на основании решения общего собрания участников долевой собственности в случае, если данным решением утверждены проект межевания земельных участков, перечень собственников образуемых земельных участков и размер их долей в праве общей собственности на образуемые земельные участки. Если земельный участок образуется на основании решения общего собрания участников долевой собственности и в соответствии с утвержденным этим собранием проектом межевания, дополнительное согласование размера и местоположения границ образуемого земельного участка не требуется (пункт 3 статьи 13 Федерального Закона «Об обороте сельскохозяйственных земель»).

Если указанное в пункте 3 данной статьи решение общего собрания участников долевой собственности отсутствует, собственник земельной доли или земельных долей для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей заключает договор с кадастровым инженером, который подготавливает проект межевания земельного участка для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей (пункт 4 статьи 13 Федерального Закона «Об обороте сельскохозяйственных земель»).

Размер земельного участка, выделяемого в счет земельной доли или земельных долей, определяется на основании данных, указанных в документах, удостоверяющих право на эту земельную долю или эти земельные доли. При этом площадь выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка может быть больше или меньше площади, указанной в документах, удостоверяющих право на земельную долю или земельные доли, если увеличение или уменьшение площади выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка осуществляется с учетом состояния и свойств почвы выделяемого земельного участка и земельного участка, из которого он образуется (пункт 5 статьи 13 Федерального Закона «Об обороте сельскохозяйственных земель»).

Размер и местоположение границ земельного участка, выделяемого в счет земельной доли или земельных долей, должны быть согласованы кадастровым инженером в порядке, установленном статьей 13.1 Федерального Закона «Об обороте сельскохозяйственных земель» (пункт 6 статьи 13 Федерального Закона «Об обороте сельскохозяйственных земель»).

В пункте 5 статьи 14 Федерального Закона «Об обороте сельскохозяйственных земель» установлено, что участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 данного Закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению.

В определениях Конституционного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №-О, от ДД.ММ.ГГГГ №-О отражено, что положения пункта 1 статьи 13 и пункта 1 статьи 14 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", предусматривающие право участника общей долевой собственности на выдел земельного участка в счет своей земельной доли и условия реализации данного права, обеспечивают с учетом специфики этой сферы земельных и имущественных отношений необходимый баланс интересов всех участников общей долевой собственности, а также арендаторов земельного участка.

Эти положения находятся в системном единстве с общим правилом п. 4 ст. 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации о необходимости при образовании земельных участков получать согласие арендаторов, которое обеспечивает защиту прав указанных лиц и соответствует требованиям ст. 17 Конституции Российской Федерации о том, что осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Из приведенных норм материального права следует, что право на выдел земельного участка без согласия арендатора предоставлено лишь тому участнику долевой собственности, который на общем собрании участников долевой собственности голосовал против предоставления земельного участка в аренду. Во всех других случаях выдел земельного участка из арендованного земельного участка не может осуществляться без согласия арендатора.

В пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, разъяснено, что поскольку выдел земельного участка влечет изменение уникальных характеристик исходного земельного участка как индивидуально-определенной вещи, выступающей объектом аренды, то такое изменение договора возможно только по взаимному согласию сторон договора аренды.

В случае образования земельного участка путем выдела, в том числе из состава земель сельскохозяйственного назначения в счет земельной доли или земельных долей, необходимо согласие арендатора на образование земельного участка.

В соответствии со статьей 70 Земельного кодекса Российской Федерации государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

На основании пункта 3 части 1 статьи 29 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Согласно представленному в материалы дела Протоколу № от ДД.ММ.ГГГГ общего собрания участников общей долевой собственности земельного участка, расположенного в границах землепользования ОСХК «Коргуза», участники собрания против заключения договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с множественностью лиц на стороне Арендатора №-А от ДД.ММ.ГГГГ не голосовали (т. 1 л.д.143-150).

В материалах дела имеется договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения №-А от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому участники общей долевой собственности – сособственники (список участников указан в Приложении №) в лице ФИО3, действующего на основании доверенностей, представили ТНВ «Агрофирма «Услон» в аренду земельный участок №, общей площадью 3427,6 га с кадастровым номером №, расположенный в границах ОСК «Коргуза». Доли каждого собственника установлены равными, в размере 1/418 каждому.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Агрофирма «Услон» и ООО «Агрофирма «Золотой Колос» был заключен договор передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с множественностью лиц на стороне арендодателя, согласно условиям которого все права и обязанности по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка с кадастровым номером № переходят к новому арендатору ООО «Агрофирма «Золотой Колос».

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Ак Барс Кайбицы» (ООО «Агрофирма «Золотой Колос») и ООО «Полет» был заключен договор передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с множественностью лиц на стороне арендодателя, согласно условиям которого все права и обязанности по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка с кадастровым номером № переходят к новому арендатору ООО «Полет».

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Полет» и ООО «Агрофирма «Нармонка» был заключен договор передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, согласно условиям которого все права и обязанности по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка с кадастровым номером № переходят к новому арендатору ООО «Агрофирма «Нармонка».

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Агрофирма «Нармонка» и Главой КФХ ФИО2 был заключен договор передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с множественностью лиц на стороне арендодателя, согласно условиям которого все права и обязанности по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка с кадастровым номером № переходят к новому арендатору Главе КФХ ФИО2

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Коргуза» и Главой крестьянского фермерского хозяйства ФИО2 заключен договор № передачи прав и обязанностей по Договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с множественностью лиц на стороне Арендатора №-А от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого КФХ ФИО2 уступила ООО «Коргуза» права аренды земельного участка с кадастровым номером № (единое землепользование) площадью 18 491 523 кв.м. (1 849 га) категории земель сельскохозяйственного назначения, с видом разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства, по адресу: Российская Федерация, <адрес>, Верхнеуслонский муниципальный район, на землях ОСК «Коргуза».

Срок аренды по договору установлен на период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д.12-13).

ДД.ММ.ГГГГ из единого землепользования был осуществлен выдел земельного участка с кадастровым номером №, право собственности на который было зарегистрировано за ФИО1

При этом, как указывает истец, согласия на выдел земельного участка ФИО1 у ООО «Коргуза» не запрашивал.

Согласно выписке ЕГРН, собственником земельного участка с кадастровым номером № с ДД.ММ.ГГГГ является ФИО1 В отношении данного земельного участка установлено ограничение прав в виде аренды сроком с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в пользу ООО "Коргуза", дата государственной регистрации ДД.ММ.ГГГГ (л.д.41-61).

Из материалов кадастрового дела следует, что право собственности ФИО1 на 1/148 долю в праве на земельный участок с кадастровым номером № возникло на основании договора дарения доли в праве на земельный участок сельскохозяйственного назначения, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО6 и ФИО1

Таким образом, суд, с учетом установленных по делу обстоятельств, приходит к выводу, что земельный участок с кадастровым номером № образован в нарушение процедуры выдела земельного участка из единого землепользования, а именно: в отсутствии согласия арендатора - ООО «Коргуза».

В силу ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется в том числе путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Согласно абзацу 4 пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права отсутствующим.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права на недвижимое имущество, такое решение является основанием для внесения записи в указанный реестр (абз. 2 п. 52 постановления Пленума ВС РФ, ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ №).

С учетом фактических обстоятельств дела восстановление положения, существовавшего до нарушения права, возможно путем признания отсутствующим права собственности ФИО1 на земельный участок, аннулирования в государственном реестре текущих записей и восстановления прежних.

В силу положений статей 128 и 129 Гражданского кодекса Российской Федерации факт незаконного образования земельного участка служит основанием для признания записи о нем в едином государственном реестре недействительной, что исключает возможность распоряжения участком как объектом гражданских прав.

Материалами дела подтверждается, что законных оснований для постановки на кадастровый учет спорного земельного участка не имелось.

В целях восстановления положение, существовавшего до нарушения права, суд считает необходимым признать отсутствующим право собственности ФИО1, номер записи №-16/122/2023-1 от ДД.ММ.ГГГГ на земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 82000 +/- 2506 кв. м., категории земель сельскохозяйственного назначения, с разрешенным видом использования - для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу Российская Федерация, <адрес>. Верхнеуслонский муниципальный район, Коргузинское сельское поселение; снять с государственного кадастрового учета и исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о земельном участке с кадастровым номером № общей площадью 82000 +/- 2506 кв. м., категории земель сельскохозяйственного назначения, с разрешенным видом использования - для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу Российская Федерация, <адрес>, Верхнеуслонский муниципальный район, Коргузинское сельское поселение; восстановить в Едином государственном реестре недвижимости ранее существовавшую запись, в том числе сведения о земельном участке в прежних границах с ранее присвоенным кадастровым номером и запись о ранее существовавших правах на земельный участок.

При этом суд не находит правовых оснований для признании незаконными действий Управления Росреестра по РТ по постановке на государственный кадастровый учет, регистрации права собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером № и обязании снять его с регистрационного учета, поскольку доказательств виновного поведения и незаконных действий Управления Росреестра по РТ стороной истца суду не представлено.

Разрешая встречные исковые требования, суд считает их подлежащими отклонению в силу следующего.

В материалы дела представлен Протокол № общего собрания участников общей долевой собственности земельного участка, расположенного в границах землепользования ОСХК «Коргуза» от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно данному протоколу, уведомление участников общей долевой собственности о предстоящем собрании осуществлялось путем опубликования сообщения в районной газете «Волжская Новь» (выпуск от ДД.ММ.ГГГГ) (л.д. 173).

Фактически на собрании присутствовали 135 участников общей долевой собственности, что составляет 32 процента участников и в соответствии со ст. 14 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (в действовавшей на момент проведения собрания редакции от ДД.ММ.ГГГГ) является достаточным для признания собрания правомочным.

При этом участниками собрания единогласно приняты решения об утверждении списков участников общей долевой собственности и размера земельных долей каждого участника, утверждено предложение о порядке владения и пользования земельным участком путем передачи участка в аренду ТНВ «Агрофирма «Услон» сроком на 49 лет, а также утверждена кандидатура ФИО3 в качестве лица, уполномоченного на ведение дел от лица всех участников общей долевой собственности для совершения и оформления сделок с ТНВ «Агрофирма «Услон», в том числе на подписание договора аренды.

Протокол, в числе прочих, утвержден председателем Коргузинского Совета местного самоуправления ФИО7 и скреплен печатью органа местного самоуправления.

Стороной истца представлены доказательства, что с 2022 года пайщики получали и продолжают получать до настоящего времени материальную выгоду в виде натуральных платежей от землепользователей по соответствующему договору аренды, что свидетельствует о принятии встречного исполнения по сделке.

То обстоятельство, что непосредственно ответчик не принимал участие, как и не принимал участие в общем собрании участников долевой собственности по вопросу передачи в аренду земельного участка и не уполномочивал кого-либо на подписание от своего имени договоров аренды, само по себе не свидетельствует о нарушении процедуры заключения договора аренды, поскольку установленный законом на момент проведения собрания кворум в размере 20 процентов от общего числа участников общей долевой собственности имелся и без учета голоса пайщика.

Так, в соответствии со ст. 14 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (в редакции от ДД.ММ.ГГГГ) общее собрание участников долевой собственности считается правомочным, если на нем присутствует не менее 20 процентов участников долевой собственности.

Согласно п. 1. ст. 183 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку.

В соответствии с п. 123 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» под последующим одобрением сделки представляемым, в частности, могут пониматься действия представляемого, свидетельствующие об одобрении сделки (например, полное или частичное принятие исполнения по оспариваемой сделке, реализация других прав и обязанностей по сделке, подписание уполномоченным на это лицом акта сверки задолженности.

Таким образом, довод истца по встречному исковому заявлению о том, что он не давал согласие на передачу доли права на земельную долю в аренду кого-либо, как и не давал такого согласия и собственник спорного участка, который не уполномочивал ФИО3 и не участвовал в собрании (что не доказано ответчиком), не свидетельствуют об отсутствии у правообладателя участка соответствующих полномочий и нарушении порядка проведения общего собрания, поскольку в соответствии со ст. 14 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (в редакции от ДД.ММ.ГГГГ) общее собрание участников долевой собственности считается правомочным, если на нем присутствует не менее 20 процентов участников долевой собственности.

В представленных территориальным Управлением Росреестра по запросу суда материалах дела правоустанавливающих документов также содержится список присутствовавших на указанном выше собрании участников общей долевой собственности (с подписями), утвержденный председателем Коргузинского Совета местного самоуправления ФИО7, а также копии доверенностей, выданных пайщиками ФИО3, с правом на представление их интересов по вопросу регистрации права собственности на земельные доли и заключения договоров аренды.

Представленной по запросу суда нотариусом ФИО8 выпиской из реестра для регистрации нотариальных действий нотариуса № ДД.ММ.ГГГГ год также подтверждается факт выдачи ответчиками доверенности ФИО3

Соответствующие доводы подтверждаются наличием в материалах регистрационных делах, представленных территориальным управлением Росреестра по запросу суда списка участников общей долевой собственности, изъявивших желание заключить договор аренды (т. 4, л.д. 115-139) и списка присутствовавших на собрании участников общей долевой собственности с подписями (т.4, л.д. 140-145).

Соответственно наличие или отсутствие волеизъявления ответчика на передачу земельного участка в аренду не имеет какого-либо значения для признания собрания участников общей долевой собственности правомочным, а договора аренды действительным.

Принимая во внимание фактическое одобрение сделки участниками долевой собственности (на собрании имелся кворум 32 процента), а также фактическое одобрение сделки, выраженное в принятии встречного предоставления, попытка оспаривания ответчиками за пределами срока исковой давности договора аренды и протокола общего собрания по истечении 18 лет свидетельствует о явном злоупотреблении правом, что в силу ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации является недопустимым.

В представленной в материалы дела ведомости на выдачу зерна (арендные платежи по договору в натуральной форме) за 2024 год проставлены подписи 165 пайщиков из 272 известных (согласно данным ЕГРН), что составляет более 60 процентов от общего числа собственников паев, что свидетельствует о безусловном принятии встречного предоставления стороной первоначального договора аренды и фактическом одобрении сделки абсолютным большинством собственников.

Кроме того, договор аренды фактически одобрен абсолютным большинством собственников, которыми на протяжении 18 лет принималось встречное исполнение по сделке (арендные платежи по договору в натуральной форме).

Принимая во внимание фактическое одобрение сделки, оспаривание ответчиками договора аренды по истечении 18 лет свидетельствует о явном злоупотреблении правом, что в силу ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации является недопустимым.

Также не находят своего подтверждения доводы о том, что ответчик не знал о существовании оспариваемого Договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с множественностью лиц на стороне Арендатора №-А от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку на протяжении 18 лет участок обрабатывался и использовался арендаторами для выращивания сельскохозяйственных культур, а согласно ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания, принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Кроме того, как указано выше, пайщиками земельного участка принималось встречное исполнение по сделке.

Также содержащиеся в материалах регистрационных дел документы свидетельствуют о законности осуществления учетно-регистрационных действий в отношении спорного договора аренды, проверке уполномоченными должностными лицами органа регистрации наличия всех необходимых документов и полномочий у заявителей для регистрации договора аренды на земельный участок и наличии надлежащего волеизъявления собственников паев на заключение оспариваемого ответчиками договора аренды.

Законность осуществления учетно-регистрационных действий в настоящее время не оспорена и не оспаривалась кем-либо ранее.

В ходе судебного разбирательства сторона ответчика указала, что считает протокол от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, однако каких-либо надлежащим доказательств данному обстоятельству суду представлено не было.

Анализируя доводы стороны истца и их взаимосвязь с вышеизложенными выводами суда, требование стороны ответчика о признании протокола № от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, как и переуступку прав и обязанностей по договору аренды, подлежит отклонению.

Также является необоснованным и подлежит отклонению довод стороны ответчика об отсутствии нарушений прав истца действиями ответчиков с учетом определений Конституционного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №-О, от ДД.ММ.ГГГГ №-О, и норм земельного законодательства. Кроме того, выдел земельного участка влечет изменение уникальных характеристик исходного земельного участка как индивидуально-определенной вещи, выступающей объектом аренды, в связи с чем такое изменение договора возможно только по взаимному согласию сторон договора аренды.

При этом гражданское и земельное законодательство не содержали в указанный период и не содержит в настоящее время положений, предусматривающих обязанность арендатора давать арендодателю согласие на изменение договора аренды, в том числе изменение условий договора аренды путем выделения в счет доли в праве общей собственности земельного участка из исходного арендуемого участка. Согласие арендатора на изменение условий договора аренды, в том числе изменения объекта аренды путем выдела участка, является правом, а не обязанностью арендатора. Согласие арендатора может быть оформлено как путем составления двухстороннего соглашения к договору аренды, так и путем выдачи отдельного письма, подписанного уполномоченным лицом арендатора, в адрес арендодателя.

Также, арендатор был вправе обусловить выдачу такого согласия предоставлением арендодателем какого-либо встречного исполнения, например, предоставления отступного, компенсацией убытков, обязанностью установить обременение выделенного земельного участка договора аренды на прежних или иных условиях и т.д. При этом договор продолжает свое действие в пределах ранее установленных сроков, если соглашением сторон не предусмотрено иное.

Также суд считает, что истцом по встречному исковому заявлению пропущен срок исковой давности.

Согласно п. 5 ст. 181.4 Гражданского кодекса Российской Федерации решение собрания может быть оспорено в суде в течение шести месяцев со дня, когда лицо, права которого нарушены принятием решения, узнало или должно было узнать об этом, но не позднее чем в течение двух лет со дня, когда сведения о принятом решении стали общедоступными для участников соответствующего гражданско-правового сообщества.

При этом в соответствии с п. 111 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» общедоступность сведений предполагается, пока лицом, права которого нарушены принятием решения, не доказано иное.

Согласно п. 1 ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Таким образом, на момент обращения с встречным исковым заявлением сроки исковой давности для оспаривания решения общего собрания собственников и договора аренды земельного участка истекли.

В соответствии со ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В связи с чем суд приходит к выводу о частичном удовлетворении ООО «Коргуза» и отклонению встречных исковых требований ФИО1

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Восстановить положение, существовавшее до нарушения права, следующим способом:

- признать отсутствующим право собственности ФИО1 номер записи № от ДД.ММ.ГГГГ на земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 82000 +/- 2506 кв. м., категории земель сельскохозяйственного назначения, с разрешенным видом использования - для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу <адрес>

- снять с государственного кадастрового учета и исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о земельном участке с кадастровым номером № общей площадью 82000 +/- 2506 кв. м., категории земель сельскохозяйственного назначения, с разрешенным видом использования - для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу <адрес>

- восстановить в Едином государственном реестре недвижимости ранее существовавшую запись, в том числе сведения о земельном участке в прежних границах с ранее присвоенным кадастровым номером и запись о ранее существовавших правах на земельный участок.

Исковые требования ООО «Коргуза» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Татарстан о восстановлении положении существовавшего до нарушения права оставить без удовлетворения.

Встречные исковые требования ФИО1 (паспорт №) к ООО «Коргуза» (ИНН №) о признании недействительной переуступки прав и обязанностей по договору аренды и признании недействительным договора аренды оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной форме в судебную коллегию по гражданским делам Верховного суда Республики Татарстан путем подачи апелляционной жалобы в Верхнеуслонский районный суд Республики Татарстан.

Решение в окончательной форме изготовлено 25 декабря 2025 года.

Председательствующий: О.М. Тюфтина