Решение № 3А-959/2017 3А-959/2017 ~ М-854/2017 М-854/2017 от 13 декабря 2017 г. по делу № 3А-959/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

14 декабря 2017 года г.СамараСамарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Ласковской С.Н.,

при секретаре Усенко А.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело №3а-959/2017 по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратилась в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований административный истец указала, что ей на праве общей совместной собственности принадлежат два земельных участка:

- с кадастровым номером №, площадью 2 939,20 кв.м., категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для нежилых помещений и прилегающей территории, расположенный по адресу: <адрес>;

- с кадастровым номером №, площадью 5 939,70 кв.м., категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для нежилых помещений и прилегающей территории, расположенный по адресу: <адрес>.

Постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 года № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» утверждены результаты кадастровой стоимости земельных участков, в том числе вышеназванных.

Дата определения кадастровой стоимости земельных участков – 01.01.2013 г., кадастровая стоимость составляет: земельного участка с кадастровым номером № – 20 338 470,42 руб.; земельного участка с кадастровым номером № – 62 074 616,76 руб. руб.

К настоящему исковому заявлению административным истцом представлен отчет об оценке № от 10.10.2017 г., выполненный ООО «АМД «Консалтинг», по определению рыночной стоимости объектов оценки. Из отчета усматривается, что итоговая величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № составляет 14 339 047 руб., земельного участка с кадастровым номером № – 27 238 859 руб.

Налоговой базой для исчисления земельного налога является кадастровая стоимость земельных участков, которая в данном случае не соответствует их рыночной стоимости и ведет к уплате налоговых платежей в завышенном размере, что нарушает права административного истца.

На основании изложенного, ФИО1 считает, что в соответствии со статьей 24.18 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Административный истец ФИО1 и ее представитель ФИО2, действующий на основании доверенности, в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили.

Заинтересованное лицо ФИО1 А.Х.Н. в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом, представил суду письменные объяснения на административное исковое заявление, в которых просил рассмотреть дело в его отсутствие, против удовлетворения исковых требований не возражает.

Иные лица, участвующие в деле – Правительство Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, ФФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, министерство имущественных отношений Самарской области, Администрация г.о. Самара не направили в суд своих представителей, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом. При этом, ФФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области представило письменный отзыв, в котором разрешение заявленных требований оставило на усмотрение суда. Управление Росреестра по Самарской области представило письменный отзыв, в котором просило рассмотреть дело в его отсутствие и, при наличии доказательств недостоверности заявляемой рыночной стоимости спорного объекта, в удовлетворении требований отказать. В письменных возражениях на административное исковое заявление министерство имущественных отношений Самарской области просит отказать в удовлетворении требований и рассмотреть дело в отсутствие представителя.

В силу п. 4 ст. 247 КАС РФ неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной.

Суд полагает возможным рассматривать дело в отсутствие не явившихся лиц.

Изучив материалы дела, исследовав и оценив собранные по делу доказательства, согласно ст. 84 КАС РФ в их совокупности, суд приходит к следующему.

Часть 1 ст. 245 КАС РФ определяет, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

На основании ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии со ст. 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В связи с этим, статья 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» ФЗ № 135 от 29.07.1998 года предусматривает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Из материалов дела следует, что ФИО1 и ФИО1 А.Х.Н. принадлежат на праве общей совместной собственности два земельных участка:

- с кадастровым номером №, площадью 2 939,20 кв.м., категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для нежилых помещений и прилегающей территории, расположенный по адресу: <адрес>;

- с кадастровым номером №, площадью 5 939,70 кв.м., категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для нежилых помещений и прилегающей территории, расположенный по адресу: <адрес>.

Данное обстоятельство подтверждается копиями свидетельств о государственной регистрации права № от 28.01.2002 г. и № от 20.03.2007 г. (л.д. 7-8) и выписками из ЕГРН от 21.09.2017 г. (л.д.11,12).

Кадастровая стоимость указанных выше земельных участков определена по состоянию на 01.01.2013 г. в соответствии с Постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» и она составляет: земельного участка с кадастровым номером № – 20 338 470,42 руб.; земельного участка с кадастровым номером № – 62 074 616,76 руб. руб.

Согласно отчету об оценке № от 10.10.2017 г., выполненного оценщиком ООО «АМД «Консалтинг», по определению рыночной стоимости объектов оценки, итоговая величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № составляет 14 339 047 руб., земельного участка с кадастровым номером № – 27 238 859 руб.

Ссылаясь на вышеуказанный отчет, административный истец обратилась в суд с заявленным требованием, рассматриваемым в рамках данного административного дела.

В силу статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика.

Согласно п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Исследовав отчет № от 10.10.2017 г., выполненный ООО «АМД «Консалтинг» об оценке земельного участка с кадастровым номером №, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности.

Общие требования к отчету об оценке установлены в статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности», согласно которой отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке должны быть указаны сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, установленных в отчете.

В отчете об оценке земельного участка с кадастровым номером №, как того требует ст. 11 Закона N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», указаны: дата проведения оценки спорного земельного участка, дата составления и порядковый номер отчета; приведены задание на оценку, применяемые стандарты оценки, допущения и ограничения, используемые при проведении оценки, описание объекта оценки, сведения о заказчике оценки и об исполнителе, анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на стоимость.

Из представленного административным истцом отчета следует, что оценка проводилась по состоянию на 01.01.2013 г., то есть на дату определения кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка.

Объект оценки был осмотрен оценщиком, в результате осмотра установлено, что на земельном участке располагаются здания торгово-офисного назначения.

На страницах 36-37 отчета оценщик пришел к выводу о том, что наиболее эффективным использованием объекта оценки является его использование для эксплуатации торгово-офисных зданий.

Оцениваемый земельный участок отнесен оценщиком к сегменту рынка земельных участков для торгово-офисного использования (стр. 32 отчета).

Анализ фактических данных о ценах предложений с земельными участками указанного сегмента в Самарской области приведен оценщиком на стр. 22-32 отчета. Данные о предложениях на рынке недвижимости получены оценщиком из открытых источников информации: журнала «Зеленая площадь», сайтов сети Интернет.

В соответствии с п.11 ФСО № 1, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Согласно пункту 24 ФСО № 1, оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

Из представленного отчета об оценке видно, что оценщиком при определении рыночной стоимости земельного участка был применен метод прямого сравнительного анализа продаж в рамках сравнительного подхода. От использования доходного и затратного подходов оценщик мотивированно отказался, что изложено на стр. 34-39 отчета.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений (п.п.12-14 ФСО N 1).

В качестве объектов-аналогов для расчета рыночной стоимости объекта оценки методом сравнения продаж оценщиком были выбраны 4 земельных участка коммерческого назначения, расположенные в Кировском и Промышленном районах г. Самары. Описание объектов-аналогов приведено в Таблице 3 на стр. 46 отчета в разрезе элементов сравнения (ценообразующих факторов). Стоимость предложения по продаже объектов-аналогов варьируется в пределах от 2 250 до 6 250 руб. за 1 кв.м. Введены корректировки, произведен расчет. В результате оценщик пришел к выводу, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2013 г. составляет 4 879 руб. за 1 кв.м. или 14 339 047 руб. (стр. 47 отчета).

Поскольку рыночная стоимость объекта оценки была рассчитана лишь в рамках сравнительного подхода, результату данного подхода присвоен весовой коэффициент 1,00, оценщик пришел к выводу, что величина рыночной стоимости спорного земельного участка составляет 14 339 047 рублей, что отражено на стр. 50 отчета.

Таким образом, выводы оценщика содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Суд полагает, что представленные доказательства следует положить в основу решения, поскольку отчет ООО «АМД «Консалтинг» № от 10.10.2017 г. в части оценки земельного участка с кадастровым номером № соответствует требованиям относимости и допустимости.

При этом суд учитывает, что лица, привлеченные к участию в деле, не привели каких-либо доказательств, свидетельствующих о недостоверности установленной отчетом рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №. Ходатайство о назначении и проведении по делу экспертизы об установлении кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка, не заявили.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении.

В целях устранения возникших сомнений относительно достоверности представленного отчета об оценке земельного участка с кадастровым номером №, судом по ходатайству заинтересованного лица – Администрации г.о. Самара была назначена судебная оценочная экспертиза для определения действительной рыночной стоимости данного объекта. Проведение экспертизы поручено ООО «Инвест-Центр», согласно заключению которого от 04.12.2017 г., по состоянию на 01.01.2013 г., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 28 962 000 руб.

Сторонами экспертное заключение не оспорено.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.

Оценивая экспертное заключение ООО «Инвест-Центр» по правилам ст.168 КАС РФ, суд учитывает, что исследование проводилось экспертом путем изучения представленных материалов данного административного дела, с осмотром объекта оценки. Определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость земельного участка не является произвольной, эксперт руководствовался федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации. Приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемого земельного участка основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки. Оснований сомневаться в компетентности и беспристрастности эксперта и объективности экспертного заключения у суда не имеется, оно подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности по ст.307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения.

Каких-либо доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости спорного земельного участка сторонами по делу, не представлено.

С учетом изложенного, заключение эксперта ООО «Инвест-Центр» признается судом допустимым и достаточным доказательством по делу, а величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, определенная экспертным заключением, признается достоверной.

Суд полагает, что оснований для установления кадастровой стоимости спорного земельного участка в соответствии с отчетом об оценке не имеется, поскольку выводы судебного эксперта ничем не опровергнуты.

При таких обстоятельствах, суд считает, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № подлежит определению в соответствии с отчетом об оценке, выполненным оценщиком ООО «АМД КОНСАЛТИНГ» в размере 14 339 047 руб., кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № подлежит определению в соответствии с экспертным заключением, выполненным экспертом ООО «Инвест-Центр» в размере 28 962 000 руб., а требования ФИО1 - частичному удовлетворению.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 16.10.2017 г., что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

По смыслу статей 24.18, 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра в судебном порядке, является вступившее в законную силу решение суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд

р е ш и л :

Административный иск ФИО1 - удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером №, площадью 2 939,20 кв.м., категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для нежилых помещений и прилегающей территории, расположенного по адресу: <адрес>, - равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 г. в размере 14 339 047 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 5 939,70 кв.м., категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для нежилых помещений и прилегающей территории, расположенного по адресу: <адрес>, - равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 г. в размере 28 962 000 рублей.

Датой обращения ФИО1 в суд считать - 16.10.2017 года.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 19.12.2017 года.

Судья: Ласковская С.Н.