Решение № 2-913/2025 от 11 декабря 2025 г. по делу № 2-913/2025

Дело № 2-913/2025

УИД 35RS0010-01-2025-001182-45


Р Е Ш Е Н И Е

Именем РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

08 декабря 2025 года

г. Вологда

Вологодский районный суд Вологодской области в составе:

председательствующего судьи Гвоздевой Н.В.,

при ведении протокола помощником судьи Корнеевой Ю. В.,

с участием представителя истца по доверенности ФИО2,

представителя ответчика по доверенности ФИО3,

представителя третьего лица ПАО «Россети – Северо-Запад» по доверенности ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО5 к ФИО6 об уменьшении покупной цены земельного участка,

у с т а н о в и л:

ФИО5 обратился в суд с иском к ФИО6 об уменьшении покупной цены земельного участка, в обоснование заявленных исковых требований указав, что между истцом и ответчиком ДД.ММ.ГГГГ заключен договор купли-продажи №, по которому истец приобрел у ответчика земельный участок площадью <данные изъяты> кв. м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>. Стоимость земельного участка составила 900 000 рублей, что подтверждается распиской от ДД.ММ.ГГГГ Земельный участок приобретался в целях строительства жилого дома, вид разрешенного использования - для ведения личного подсобного хозяйства. После приобретения земельного участка истец обратился в Администрацию Вологодского муниципального округа с уведомлением о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства. Согласно уведомлению от ДД.ММ.ГГГГ № Администрации Вологодского муниципальное округа строительство невозможно, в связи с расположением земельного участка в границах охранной зоны <адрес> В пункте 4.1.2 Договора Продавец дал Покупателю заверения, что земельный участок под запрещением не состоит и никакими обязательствами не обременен. Требование (претензию) истца о соразмерном уменьшении покупной цены некачественного товара и о возврате излишне уплаченной за товар денежной суммы ответчик добровольно не удовлетворил, оставив без ответа.

С учетом уточнения исковых требований просит суд уменьшить размер покупной цены земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, на сумму 326 000 рублей; взыскать с ответчика в пользу истца излишне уплаченную сумму в размере 326 000 рублей.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области, Акционерное общество «ВОЭК».

Протокольным определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, ПАО «Россети Северо-Запад» и администрация Вологодского муниципального округа Вологодской области.

В судебное заседание истец ФИО5 не явился, извещен надлежаще, действует через представителя.

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО2 исковые требования с учетом их уточнения поддержала, указав, что ФИО5 приобретал земельный участок для строительства жилого дома. Продавцом не было сообщено, что имеются обременения земельного участка. Администрацией был дан ответ, что строительство на земельном участке невозможно, так как земельный участок находится в зоне с особыми условиями использования. В связи с этим, покупная цен подлежит снижению. Также пояснила, что перед покупкой земельного участка ФИО5 осматривал земельный участок, смотрел информацию о земельном участке на сайте Росреестра.

В судебное заседание ответчик ФИО6 не явилась, извещена надлежаще, действует через представителя.

В судебном заседании представитель ответчика по доверенности ФИО3 исковые требования не признала по доводам, изложенным в представленных суду возражениях, ссылаясь на то, что покупатель при приобретении земельного участка произвел его осмотр, ознакомился с выпиской из ЕГРН, подписал акт приема-передачи, в котором указано, что «Недвижимое имущество осмотрено и проверено Покупателем, принято им без замечаний».

Представитель ПАО "Россети Северо-Запад" по доверенности ФИО4 в судебном заседании пояснила, что земельный участок истца почти полностью расположен в охранной зоне <адрес> которая была установлена ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с п. 10 Правил установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №, в охранных зонах допускается строительство зданий и сооружений при соблюдении установленных параметров, перечисленных в указанном пункте. В договоре купли-продажи спорного земельного участка отсутствует информация о том, что участок приобретается для индивидуального жилищного строительства.

Третье лицо - Администрация Вологодского муниципального округа Вологодской области в судебное заседание своего представителя в судебное заседание не направила, представили ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, рассмотрение дела оставляют на усмотрение суда.

Представители третьих лиц - АО "ВОЭК", Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области в судебное заседание не явились, извещены надлежаще.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменён или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признаётся нарушение договора одной из сторон, которое влечёт для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу части 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обременённый правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар (пункт 1 статьи 460 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьёй 37 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования (пункт 1). Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешённым использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков (пункт 3).

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 и ФИО5 заключили договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, из земель населённого пункта, с разрешённым видом использования – для ведения личного подсобного хозяйства, местоположением: <адрес>, <адрес>, <адрес>, стоимость которого определена в 900 000 рублей.

В текст договора включена гарантия продавца в том, что земельный участок в споре, под арестом или запрещением не состоит, рентой, арендой, наймом или какими-либо обязательствами не обременен; лиц, обладающих иным правом пользования земельным участком и сохраняющих его после приобретения земельного участка Покупателем, не имеется (пункты 1.2, 4.1.2).

На момент подписания договора покупатель осмотрел и проверил земельный участок и не обнаружил каких-либо недостатков, о которых ему не сообщено продавцом, принял им без замечаний. Передача земельного участка произведена при подписании данного договора, о чем составлен акт приема-передачи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно акту на земельном участке проведено электроснабжение.

Государственная регистрация права собственности ФИО5 осуществлена ДД.ММ.ГГГГ.

По сведениям ППК «Роскадастр» по Вологодской области земельный участок с кадастровым номером № расположен в следующих зонах с особыми условиями использования территории: охранная зона объекта электросетевого хозяйства: <адрес><адрес> (площадь 773 кв. м); 3 пояс зоны санитарной охраны поверхностного водозабора из <адрес> для МУП ЖКХ «Вологдагорводоканал» (весь); Приаэродромная территория аэродрома гражданской авиации Вологда (весь); Шестая подзона приаэродромной территории аэродрома гражданской авиации Вологда (весь); Четвертая подзона приаэродромной территории аэродрома гражданской авиации Вологда (весь).

Из отзыва ПАО "Россети Северо-Запад" следует, что охранная зона <адрес> была установлена ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 в адрес ФИО6 направлена претензия об уменьшении покупной цены спорного земельного участка, в связи с тем, что использование земельного участка по назначению не представляется возможным.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ с целью определения размера уменьшения покупной цены земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, в связи с наличием на нем охранной зоны линии электропередач напряжением 10 кВ по ходатайству представителя истца назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено ООО "Группа «Паритет".

Из экспертного заключения № от ДД.ММ.ГГГГ, составленного ООО "Группа «Паритет" следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, с учетом имеющихся ограничений – охранной зоны линии электропередач <адрес> в <адрес> на ДД.ММ.ГГГГ составляет 574 000 рублей.

Приведённое заключение экспертизы в полной мере отвечает предъявляемым к доказательствам требованиям относимости и допустимости, является полным и непротиворечивым, в противоречие с иными представленными сторонами в материалы дела доказательствами не вступает, в связи с чем принимается судом в качестве доказательства.

Площадь земельного участка, не входящая в охранную зону <адрес> составляет 107 кв. м.

Доказательств, достоверно свидетельствующих о невозможности использования земельного участка в соответствии с видом разрешённого использования и в целях, для которых такой участок приобретался покупателем, не представлено.

Доводы стороны истца о намерении использовать всю территорию земельного участка для застройки и обустройства по собственному усмотрению и без каких-либо ограничений, как условии заключения оспариваемой сделки, отклоняются судом, так как они не основаны на законе; доказательства доведения покупателем до продавца такой информации, как условии возмездного приобретения земельного участка, в материалы дела не представлены.

Гражданское законодательство в соответствии с пунктом 1 статьи 1, пунктом 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений и исходит из предполагаемой добросовестности участников гражданских правоотношений и разумности их действий.

Положениями статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с частями 2 и 3 статьи 15 Конституции Российской Федерации органы государственной власти, органы местного самоуправления, должностные лица, граждане и их объединения обязаны соблюдать Конституцию Российской Федерации и законы. Законы подлежат официальному опубликованию. Неопубликованные законы не применяются. Любые нормативные правовые акты, затрагивающие права, свободы и обязанности человека и гражданина, не могут применяться, если они не опубликованы официально для всеобщего сведения.

Частью 1 статьи 19 Конституции Российской Федерации провозглашено равенство всех перед законом и судом.

В силу презумпции знания закона граждане и организации должны знать действующее законодательство. Для реализации указанной презумпции предусмотрено обязательное опубликование законов, а также иных подзаконных актов, затрагивающих права и обязанности граждан и организаций.

Корреспондируя этому правилу, часть 5 статьи 7 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предусматривает, что сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, являются общедоступными в пределах, установленных законом.

В такие пределы включены и сведения о зонах с особыми условиями использования территории.

Таким образом, ФИО1, действуя добросовестно и осмотрительно в собственном интересе, до заключения сделки, как следует из пояснений его представителя, знакомившийся со сведениями Единого государственного реестра недвижимости в отношении земельного участка с кадастровым номером № получил сведения обо всех действующих ограничениях в использовании участка и убедился, что предмет договора соответствует цели заключаемой им сделки.

Вопреки доводам стороны истца о не предоставлении ему информации, необходимой для правильного выбора товара, представитель истца в судебном заседании не отрицала, что при осмотре земельного участка перед покупкой истец наблюдал линию электропередач, однако исходил из самостоятельного положительного предположения о том, что такое соседство не будет являться препятствием для возведения жилого дома.

Материалами дела достоверно подтверждено, что продавец предоставил покупателю всю находящуюся в его распоряжении информацию о характеристиках земельного участка, а истец, вопреки требованиям статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не доказал, что ответчик при отчуждении спорного объекта недвижимости намеренно ввёл его в заблуждение относительно свойств передаваемого имущества.

Проанализировав собранные по делу доказательства, руководствуясь приведенными выше правовыми нормами, суд приходит к выводу об отсутствии доказательств предоставления ответчиком заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования, и доказательств, свидетельствующих о наличии у ответчика умысла на сокрытие информации об ограничениях использования земельного участка, учитывая при этом факт личного осмотра истцом земельного участка перед заключением договора купли-продажи спорного земельного участка, наличие в регистрационных данных участка сведений об ограничениях.

Поскольку в действиях ответчика каких-либо нарушений прав потребителя ФИО5 не установлено, как следствие, оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

В удовлетворении исковых требований ФИО5 (<данные изъяты>) к ФИО6 (<данные изъяты>) об уменьшении покупной цены земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, взыскании излишне уплаченной суммы в размере 326 000 рублей – отказать.

Решение может быть обжаловано в Вологодский областной суд через Вологодский районный суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья: Н.В. Гвоздева

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.