Решение № 2-1407/2018 2-1407/2018 ~ М-933/2018 2-2-1407/2018 М-933/2018 от 14 мая 2018 г. по делу № 2-1407/2018

Дело № 2-2-1407/2018


Решение

Именем Российской Федерации

15.05.2018 года город Балаково

Балаковский районный суд Саратовской области в составе

судьи Бирюковой И.Г.,

при секретаре судебного заседания Терентьевой Е.С.,

с участием:

представителя истца ФИО1 – ФИО2, представившей доверенность,

представителя ответчика администрации Балаковского муниципального района Саратовской области ФИО3, представившей доверенность,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации Балаковского муниципального района Саратовской области, Комитету по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области о признании незаконным отказа в передаче земельного участка в аренду на срок три года для завершения строительства индивидуального жилого дома, возложении обязанности заключить договор аренды,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к администрации Балаковского муниципального района Саратовской области, Комитету по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области о признании незаконным отказа в передаче земельного участка в аренду на срок три года для завершения строительства индивидуального жилого дома, возложении обязанности заключить договор аренды.

В обоснование исковых требований указала следующее.

24.09.2009 года между Управлением земельных отношений администрации Балаковского муниципального района Саратовской области и ФИО4 был заключен договор аренды земельного участка, с кадастровым номером *, площадью 1000 кв.м., расположенного по адресу: <...> район Балаковского Дома-интерната для престарелых и инвалидов.

10.03.2011 года между ФИО4 и ФИО5 был заключен договор замены стороны в обязательстве. На основании данного договора ФИО5 было выдано разрешение на строительство индивидуального жилого дома № *.

08.11.2013 года между ФИО5 и ФИО1 был заключен договор замены стороны в обязательстве. 19.02.2014 года на основании данного договора в разрешение на строительство индивидуального жилого дома № RU * было внесено изменение, согласно которому застройщиком следует считать ФИО1

07.04.2014 года Балаковским отделом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области ФИО5 и ФИО1 было отказано в государственной регистрации договора замены стороны в обязательстве. Отказ был основан на том, что арендные отношения, возникшие между ФИО5 и Балаковским муниципальным районом Саратовской области в отношении земельного участка с кадастровым номером *, зарегистрированные на основании договора аренды земли от 24.09.2009 года, срок которого истек 02.06.2012 года, трансформировались в новые арендные отношения на неопределенный срок. Положениями действующего законодательства не предусмотрена государственная регистрация договора аренды земельного участка, заключенного на неопределенный срок. Так как на момент замены стороны в обязательстве арендные отношения были основаны на договоре аренды, заключенном на неопределенный срок, следовательно, не подлежащим государственной регистрации, то и договор замены стороны в таком обязательстве не подлежит государственной регистрации. Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 23.10.2017 года № *, данные о зарегистрированных правах и обременениях на земельный участок с кадастровым номером *, площадью 1000 кв.м., расположенный по адресу: <...> район Балаковского Дома-интерната для престарелых и инвалидов, отсутствуют.

29.09.2017 года ФИО1 обратилась в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в отношении объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <...> район Балаковского Дома-интерната для престарелых и инвалидов. Существование объекта незавершенного строительства степенью готовности 7 % подтверждается техническим планом объекта, подготовленным кадастровым инженером ФИО6 05.04.2017 года на момент подготовки технического плана в Едином государственном реестре недвижимости содержалась запись об аренде земельного участка в пользу ФИО5 от 16.03.2011 года за № *. Копия выписки от 04.04.2017 года № * приобщена кадастровым инженером к материалам технического плана.

05.10.2017 года ФИО1 была уведомлена о приостановлении осуществления кадастрового учета, государственной регистрации прав. Основанием для приостановления стало следующее обстоятельство. В качестве правоустанавливающего документа на земельный участок представлен договор замены стороны в обязательстве от 08.11.2013 года по договору аренды земли № * от 24.09.2009 года в отношении земельного участка с кадастровым номером *. Письмом администрации Балаковского муниципального района Саратовской области от 10.01.2014 года № 97/01-1-18, на которое ссылается Управление Росреестра АО Саратовской области в уведомлении, подтверждается возобновление договора аренды земли № 378 от 24.09.2009 года на неопределенный срок. В настоящее время в Едином государственном реестре недвижимости прекращена запись о государственной регистрации вышеуказанного договора аренды. Иные правоустанавливающие документы на земельный участок, на котором расположен объект недвижимости, подтверждающие право ФИО1 на данный земельный участок на момент ее обращения с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в отношении объекта незавершенного строительства, отсутствуют.

12.01.2018 года представитель истца ФИО2 обратилась к главе Балаковского муниципального района Саратовской области с заявлением о передаче в аренду земельного участка с кадастровым номером 64: 40: 020214:114 для завершения строительства индивидуального жилого дома сроком на двадцать лет.

Письмом от 01.02.2018 года № 01-34/531 ФИО1 было отказано в удовлетворении заявления. Администрация Балаковского муниципального района Саратовской области сослалась на Приказ Министерства экономического развития РФ от 12.01.2015 года № 1 «Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов», согласно которому к заявлению о предоставлении права аренды на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, необходимо приложить документы, удостоверяющие (устанавливающие) права заявителя на здание, сооружение, если право на такой объект не зарегистрировано в ЕГРН, а также сообщение заявителя, содержащее перечень всех зданий, сооружений, расположенных на земельном участке, в отношении которого подано заявление о приобретении прав, с указанием (при их наличии у заявителя) их кадастровых (инвентарных) номеров и адресных ориентиров. К заявлению от 12.01.2018 года были приложены копии технического плана и разрешения на строительство жилого дома. Кадастровый номер объекта незавершенного строительства невозможно было указать по причине отсутствия у заявительницы зарегистрированных прав на земельный участок.

09.02.2018 года представитель истца ФИО2 повторно обратилась к главе Балаковского муниципального района Саратовской области с заявлением о передаче в аренду земельного участка, приложив к нему сообщение о зданиях, расположенных на испрашиваемом земельном участке и изложив мотивы несогласия с отказом. Письмом от 19.02.2018 года № 01-34/931 ФИО1 было отказано в положительном рассмотрении обращения по основаниям, указанным ранее. При этом действие ранее выданного разрешения на строительство индивидуального жилого дома № RU * о 18.10.2013 года подтверждено письмом администрации Балаковского муниципального района Саратовской области от 02.03.2018 года № * В связи с указанными обстоятельствами истец была вынуждена обратиться в суд с настоящим иском.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, представила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Представитель истца ФИО2 поддержала исковые требования, просила их удовлетворить, дала аналогичные изложенным в исковом заявлении объяснения.

Представитель ответчика администрации Балаковского муниципального района Саратовской области ФИО3 в судебном заседании не возражала против удовлетворения исковых требований.

Представитель ответчика комитета по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области, извещенный о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в судебное заседание не явился, об уважительности причин неявки не сообщил, не представил возражений на иск.

В соответствии со статьёй 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие указанных лиц.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Как установлено пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Согласно подпункту 10 пункта 2 и пункту 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной и муниципальной собственности, и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства.

Подпунктом 8 пункта 8 статьи 39.11. данного Кодекса предусмотрено, что земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если на нем расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 года или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.12-39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 3 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Согласно пункту 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 года № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» собственники объектов недвижимости, в том числе объектов незавершенного строительства, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено Федеральным законом. Отказ в выкупе земельного участка или предоставлении его в аренду не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Перечень документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, установлен Приказом Министерства экономического развития РФ № 1 от 12.01.2015 года. Пунктом 33 указанного Перечня предусмотрено, что право для подачи заявления о предоставлении земельного участка по основаниями, предусмотренным подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, пунктом 21 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса российской Федерации», принадлежит собственнику объекта незавершенного строительства. При отсутствии зарегистрированного права собственности на данный объект заявитель представляет документы, удостоверяющие (устанавливающие) его права на здание, сооружение.

Таким образом, законодатель предусмотрел, что владельцам незавершенного строительства на арендованном земельном участке, выделенном для строительства жилого дома по договорам аренды, заключенным до 01.03.2015 года, то есть до введения в действие изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, предоставляется право на продление договора аренды однократно сроком на три года для завершения строительства вне зависимости от наличия регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно пункту 33 указанного Перечня, если право на объект незавершенного строительства не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, собственник такого объекта для получения в аренду земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, предоставляет иные документы, удостоверяющие (устанавливающие) права заявителя на объект (здание, сооружение).

В силу изложенного, под собственником понимается не правообладатель объекта, а фактический владелец такого объекта (при отсутствии государственной регистрации права собственности на этот объект).

В пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" указывается, что рассмотрение заявлений собственников соответствующих объектов недвижимости о приобретении земельных участков в собственность или в аренду для исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления является обязательным. Кроме того, в указанном пункте обращается внимание на то, что при рассмотрении споров, связанных с понуждением к заключению договора купли-продажи земельного участка, следует учитывать, что такой договор заключается в порядке, предусмотренном ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В судебном заседании установлено, что 24.09.2009 года между Управлением земельных отношений администрации Балаковского муниципального района Саратовской области и ФИО4 был заключен договор аренды земельного участка, с кадастровым номером *, площадью 1000 кв.м., расположенного по адресу: <...> район Балаковского Дома-интерната для престарелых и инвалидов. Государственная регистрации аренды была произведена 18.11.2009 года, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним была произведена запись № * (л.д. 10-12).

10.03.2011 года между ФИО4 и ФИО5 был заключен договор замены стороны в обязательстве, о чем 16.03.2011 года в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним была произведена запись № * На основании данного договора ФИО5 было выдано разрешение на строительство индивидуального жилого дома № * (л.д. 19-20).

08.11.2013 года между ФИО5 и ФИО1 был заключен договор замены стороны в обязательстве. 19.02.2014 года на основании данного договора в разрешение на строительство индивидуального жилого дома № RU * было внесено изменение, согласно которому застройщиком следует считать ФИО1 (л.д. 31-32).

Сообщением Балаковского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области от 07.04.2014 года ФИО5 и ФИО1 было отказано в государственной регистрации договора замены стороны в обязательстве (л.д. 33-34). Отказ был основан на том, что арендные отношения, возникшие между ФИО5 и Балаковским муниципальным районом Саратовской области в отношении земельного участка с кадастровым номером * зарегистрированные на основании договора аренды земли от 24.09.2009 года, срок которого истек 02.06.2012 года, трансформировались в новые арендные отношения на неопределенный срок. Положениями действующего законодательства не предусмотрена государственная регистрация договора аренды земельного участка, заключенного на неопределенный срок. Так как на момент замены стороны в обязательстве арендные отношения были основаны на договоре аренды, заключенном на неопределенный срок, следовательно, не подлежащим государственной регистрации, то и договор замены стороны в таком обязательстве не подлежит государственной регистрации. Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 23.10.2017 года № *, данные о зарегистрированных правах и обременениях на земельный участок с кадастровым номером *, площадью 1000 кв.м., расположенный по адресу: <...> район Балаковского Дома-интерната для престарелых и инвалидов, отсутствуют (л.д. 58-60).

29.09.2017 года ФИО1 обратилась в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в отношении объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <...> район Балаковского Дома-интерната для престарелых и инвалидов. Существование объекта незавершенного строительства степенью готовности 7 % подтверждается техническим планом объекта, подготовленным кадастровым инженером ФИО6 05.04.2017 года (л.д. 35-45).

На момент подготовки технического плана в Едином государственном реестре недвижимости содержалась запись об аренде земельного участка в пользу ФИО5 от 16.03.2011 года за № *. Копия выписки от 04.04.2017 года № * приобщена кадастровым инженером к материалам технического плана (л.д. 46-47).

05.10.2017 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области было приостановлены действия по осуществлению кадастрового учета, государственной регистрации прав в связи с тем, что не представлены документы, необходимые для осуществления кадастрового учета (л.д. 56-57).

12.01.2018 года представитель истца ФИО2 обратилась к главе Балаковского муниципального района Саратовской области с заявлением о передаче в аренду земельного участка с кадастровым номером *для завершения строительства индивидуального жилого дома сроком на двадцать лет (л.д. 61-62).

Письмом от 01.02.2018 года № 01-34/531 ФИО1 было отказано в удовлетворении заявления со ссылкой на Приказ Министерства экономического развития РФ от 12.01.2015 года № 1 «Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов», согласно которому к заявлению о предоставлении права аренды на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, необходимо приложить документы, удостоверяющие (устанавливающие) права заявителя на здание, сооружение, если право на такой объект не зарегистрировано в ЕГРН, а также сообщение заявителя, содержащее перечень всех зданий, сооружений, расположенных на земельном участке, в отношении которого подано заявление о приобретении прав, с указанием (при их наличии у заявителя) их кадастровых (инвентарных) номеров и адресных ориентиров (л.д. 63).

09.02.2018 года представитель истца ФИО2 повторно обратилась к главе Балаковского муниципального района Саратовской области с заявлением о передаче в аренду земельного участка, приложив к нему сообщение о зданиях, расположенных на испрашиваемом земельном участке и изложив мотивы несогласия с отказом (л.д. 64-66).

Письмом от 19.02.2018 года № 01-34/931 ФИО1 было отказано в положительном рассмотрении обращения по основаниям, указанным ранее (л.д. 67).

Действие ранее выданного разрешения на строительство индивидуального жилого дома № RU * о 18.10.2013 года подтверждено письмом администрации Балаковского муниципального района Саратовской области от 02.03.2018 года № *(л.д. 68).

На основании доказательств, исследованных в судебном заседании, суд пришел к выводу о том, что фактическое строительство объекта на спорном земельном участке подтверждено документами, представленными ФИО1 в администрацию Балаковского муниципального района. По окончании срока договора истец пользовалась земельным участком, арендодатель против этого не возражал, не заявлял требований об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов, принимал арендные платежи, не предоставлял земельный участок в аренду другим лицам. Заявление от 09.02.2018 года и приложенные к нему документы содержали все необходимые сведения, позволяющие, в том числе, определить перечень всех зданий, строений сооружений, объектов незавершенного строительства, расположенных на спорном земельном участке.

Таким образом, ФИО1 обладает правом на однократное получение спорного земельного участка в аренду как собственник объекта незавершенного строительства без проведения торгов в порядке пункта 21 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ, подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1.3 и подпунктом 2 пункта 3.1 Положения о комитете по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации БМР, утвержденного решением Собрания БМР № 3/5-67, Комитет, наделенный правами юридического лица, в целях реализации возложенных на него задач, осуществляет управление имуществом путем заключения в установленном порядке гражданско-правовых договоров с юридическими и физическими лицами, приобретающими в отношении переданных по этим договорам права владения и (или) пользования, права аренды или срочного пользования, сервитута. В связи с этим уполномоченным лицом на заключение с ФИО1 договора аренды земельного участка от имени публично-правового образования является Комитет по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации БМР.

ФИО1 при подаче искового заявления в суд была уплачена государственная пошлина в размере * рублей. В судебном заседании представитель истца ФИО2 приобщила к материалам дела письменное заявление об отказе от взыскания с ответчиков судебных расходов.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

удовлетворить исковые требования.

Признать незаконным отказ администрации Балаковского муниципального района Саратовской области, изложенный в письме от 01.02.2018 года № 01-34/531, в передаче в аренду на срок три года для завершения строительства индивидуального жилого дома земельного участка кадастровый номер *, площадью 1000 кв.м., расположенного по адресу: <...> район Балаковского Дома-интерната для престарелых и инвалидов.

Обязать Комитет по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области заключить с ФИО1 договор аренды земельного участка кадастровый номер *, площадью 1000 кв.м., расположенного по адресу: <...> район Балаковского Дома-интерната для престарелых и инвалидов, на срок три года для завершения строительства индивидуального жилого дома.

В течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме на него может быть подана апелляционная жалоба в Судебную коллегию по гражданским делам Саратовского областного суда через Балаковский районный суд Саратовской области.

Судья И.Г. Бирюкова

«Согласовано»

Судья