Решение № 2-3797/2024 2-3797/2024~М-1868/2024 М-1868/2024 от 6 июня 2024 г. по делу № 2-3797/2024

УИД03RS0№-65

Дело №


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

07 июня 2024 года город Уфа

Октябрьский районный суд года Уфы РБ в составе:

председательствующего судьи Проскуряковой Ю.В.

при секретаре Акбашевой И.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о возврате денежных средств, уплаченных за неотделимые улучшения жилого дома и земельного участка

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к ФИО2 о взыскании денежных средств, уплаченных за неотделимые улучшения жилого дома и земельного участка в сумме 1990 000 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 21.07.2021 по 6.03.2024 в сумме 529400 руб., расходов на оплату услуг представителя 50000 руб., на оплату госпошлину 21047 руб.

В обоснование иска указывает, что 5.07.2021 года между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи, по условиям которого приобретен жилой дом и земельный участок по адресу: РБ, <адрес>, <адрес>. Стоимость объекта продажи составляет 2480000 руб., из которых 2063000 руб. за жилой дом и 417000 руб. за земельный участок. Согласно договору купли-продажи часть сделки оплачивается наличными – 1200000 руб., часть – за счет кредитных средств в размере 3270000 руб., из которых продавцу перечислены 1280000 руб. за приобретение жилого дома и земельного участка, а 1 990000 руб. за оплату неотделимых улучшений жилого дома и земельного участка.

Поскольку после перечисления денежных средств ответчик никаких мер по улучшению и восстановлению жилого дома и земельного участка не произвел, он обязан вернуть 1 900000 руб.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал.

В судебном заседании ответчик, представитель ответчика И. иск не признали по доводам, изложенным в письменном возражении.

Истец ФИО1, третье лицо ФИО3, действующая в своих интересах и интересах несовершеннолетней ФИО4, ПАО «Сбербанк России» на судебное заседание не явились, извещены о рассмотрении дела надлежащим образом.

Суд, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса.

Выслушав представителей истца и ответчика, изучив и оценив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со статьей 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

24.06.2021 года между ФИО2 и ФИО3 был заключен предварительный договор купли-продажи, по условиям которого стороны договорились в последующем заключить договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес>. Стоимость объектов составляет 4470000 руб.

Согласно п.1 договора стороны договорились заключить основной договор не позднее 24.07.2021.

24.06.2021 года между ФИО2 и ФИО3 было заключено соглашение о задатке в размере 50000 руб. в счет оплаты вышеназванного недвижимого имущества.

05.07.2021 года между ФИО2 (продавец) и ФИО1, ФИО3 (покупатель) был заключен договор купли-продажи, по условиям которого продается жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес><адрес>. Указанные объекты недвижимости принадлежат ответчику на основании договора купли-продажи от 3.08.2020.

Согласно разделу 2 договора стоимость объекта продажи составляет 2480000 руб., из них 2063000 руб. за жилой дом и 417000 руб. за земельный участок.

Стороны установили следующий порядок оплаты – 1200000 руб. за счет собственных денежных средств покупателей, 3270000 руб. – за счет целевых кредитных средств в размере 3270000 руб. согласно кредитному договору №823796 от 5.07.2021, из которых 1280000 руб. для приобретения жилого дома и земельного участка, а 1 990000 руб. на оплату неотделимых улучшений жилого дома и земельного участка.

Расчеты по сделке купли-продажи объекта в сумме 1200000 руб. продавцом и покупателем проведены на дату подписания договора; расчеты по сделке купли-продажи объекта в сумме 1280000 руб. производятся с использованием номинального счета ООО «цНС», перечисление денежных средств осуществляется после государственной регистрации права собственности на объект.

Согласно расписке ФИО2 от 5.07.2021 он получил от ФИО1, ФИО3 1200000 руб. в качестве аванса за проданные жилой дом и земельный участок по адресу: РБ, <...>.

Договор прошел государственную регистрацию, согласно выписке из ЕГРН от 27.09.2023 собственниками указанных объектов являются ФИО1 в размере 46\100 долей, ФИО3 в размере 46\100 долей, несовершеннолетняя ФИО4 в размере 8\100 долей. Зарегистрировано обременение в виде ипотеки.

Как следует из возражения ответчика на исковое заявление, 11.03.2021 он разместил на сайте Авито объявление о продаже спорного жилого дома и земельного участка по цене 4470000 руб. В п. 2 предварительного договора стороны согласовали ту же цену, но в п.4 отразили, что в основном договоре будет указана цена за дом с участком в размере 70% от кадастровой стоимости. В результате организованной банком оценки объектов они были оценены не ниже 4470000 руб. По предложению покупателей и риелтора для экономии части денежных средств покупателей решено ранее оговоренную цену 4470000 руб. отразить следующим образом: 2480000 руб. за жилой дом и земельный участок, а 1 990000 руб. на оплату неотделимых улучшений жилого дома и земельного участка. При этом ответчик не оспаривает факт получения от покупателей суммы 4470000 руб.

Представитель истца относительно доводов ответчика о том, что именно по настоянию покупателей в договоре было прописано про оплату неотделимых улучшений жилого дома и земельного участка, не возражал. Вместе с тем, со стороны истца в судебном заседании не поступило каких-либо внятных пояснений, в связи с чем возникла необходимость выделить из оговоренной предварительным договором стоимости объектов 4470000 руб. цены неотделимых улучшений жилого дома и земельного участка.

При этом суд не анализирует возможную заинтересованность самого продавца в искусственном занижении стоимости объекта купли-продажи в связи с предстоящей уплатой им налога на доход от продажи имущества, которое находилось в его собственности менее года, не запрашивает из налогового органа сведения о размере исчисленного ответчику налога, поскольку истцом такие доводы не приводились, требования об оспаривании условий договора в этой части не заявлялись.

При этом суд соглашается с доводом ответчика о том, что кредитным договором между ПАО Сбербанк и Г-выми предусмотрено, что заём предоставляется на покупку жилого дома и земельного участка, так и на оплату неотделимых улучшений.

Согласно п.1 кредитного договора №823796 от 5.07.2021, заключенного между ПАО Сбербанк и ФИО1, ФИО3, сумма кредита составляет 3270000 руб., из которых 1280000 руб. для приобретения квартиры, а 1 990000 руб. на оплату неотделимых улучшений (мер по улучшению и восстановлению квартиры). Пунктом 12 договора конкретизирован объект приобретаемой недвижимости: жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес><адрес>.

Оценивая правовую позицию истца, основывающего свои требования на предполагаемой обязанности ответчика осуществить меры по улучшению и восстановлению жилого дома и земельного участка со ссылкой на ст.309 ГК РФ, суд исходит из следующего.

В соответствии со ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В данном споре правовым основанием к получению ответчиком от истца спорной суммы является договор купли-продажи недвижимости. Иных договоров между сторонами, содержащими обязательства ФИО2 перед ФИО1, суду не представлено.

Поскольку бремя доказывания обстоятельств в правовом споре лежит на утверждающей стороне, в данном случае истец обязан доказать, что на ответчике лежит обязанность осуществить меры по улучшению и восстановлению жилого дома и земельного участка.

Вместе с тем, договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу: РБ, <...> от 5.07.2021 не содержит условия об обязанности ответчика в будущем произвести неотделимые улучшения и восстановлению жилого дома и земельного участка. Нет такой обязанности у продавца и в силу закона.

Согласно ст.469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

В спорном договоре какие-либо условия о качестве жилого дома и земельного участка не приведены, в связи с чем данное имущество должно быть пригодно для целей, для которых обычно используется. На факт непригодности объектов для эксплуатации по назначению истец не ссылался.

При таких обстоятельствах необходимая совокупность обстоятельств, являющихся основанием для возникновения права требовать возврат стоимости неотделимых улучшений, в данном споре отсутствует.

В то же время, ознакомившись с представленным ответчиком перечнем неотделимых улучшений (благоустройство участка, проведенная внутренняя планировка дома, наличие нежилой веранды, смонтированной системы электроснабжения, отопления, канализации, предчистовая отделка дома), суд отмечает, что из содержания спорного договора не следует, что сторонами согласован именно данный перечень.

Учитывая, что условие об оплате неотделимых улучшений жилого дома и земельного участка содержится в договоре купли-продажи, следует признать, что данные улучшения являются самостоятельным предметом продажи. Вместе с тем, из условий договора не представляется возможным установить, за что конкретно покупатель оплачивает 1 990000 руб. Также стороной истца суду не представлены данные о том, какой перечень неотделимых улучшений должен был произвести ответчик, их стоимость, сроки выполнения, только дано пояснение, что об этом стороны договаривались устно.

Такая формулировка условий договора противоречит требованиям законодательства, требующего указывать в договоре конкретный предмет купли-продажи. Однако, данный факт также не является основанием для удовлетворений исковых требований, поскольку истец не заявлял исковых требований о признании недействительным условий договора в части неотделимых улучшений.

Как неоднократно разъяснялось Конституционным судом Российской Федерации (в том числе в постановлении от 21 апреля 2003 г. № 6-П) – ГК РФ в соответствии с вытекающими изКонституцииРоссийской Федерации основными началами гражданского законодательства (пункт 1статьи 1ГК Российской Федерации) - не ограничивает гражданина в выборе способа защиты нарушенного права и не ставит использование общих гражданско-правовых способов защиты в зависимость от наличия специальных, вещно-правовых, способов; граждане и юридические лица в силустатьи 9ГК Российской Федерации вправе осуществить этот выбор по своему усмотрению.

При таких обстоятельствах, суд не вправе выйти за пределы оснований заявленных исковых требований.

Кроме того, суд обращает внимание на то, что истребуемая истцом сумма является предметом кредитного договора и по его условиям предназначалась именно продавцу. Требовать возврата заемной суммы до полного погашения кредита возможно только в пользу кредитора. Каких-либо изменений о назначении спорной кредитной суммы в условия кредитного договора не вносилось.

С учетом установленных фактов и заявленных истцом правовых оснований, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований о взыскании денежных средств, уплаченных за неотделимые улучшения жилого дома и земельного участка в сумме 1990 000 руб., а также процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 529400 руб., расходов на оплату услуг представителя 50000 руб., на оплату госпошлину 21047 руб., поскольку данные требования являются производными от основного.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

отказать в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о возврате денежных средств, уплаченных за неотделимые улучшения жилого дома и земельного участка.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной форме через Октябрьский районный суд города Уфы Республики Башкортостан.

Судья Октябрьского

районного суда г.Уфы РБ Ю.В. Проскурякова

Решение в окончательной форме изготовлено 14.06.2024 г.