Решение № 2-1025/2025 2-16760/2024 от 22 мая 2025 г. по делу № 2-6339/2024~М-3529/2024

№

Дело №


Решение

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГ года г.о. Люберцы

Люберецкий городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Шкаленковой М.В., при секретаре судебного заседания Усановой В.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2, ФИО3 А.ча к ООО «ДСтройНедвижимость», ООО «СЗ «Некрасовка Девелопмент» о признании договора долевого участия недействительным, б истребовании из чужого незаконного владения нежилого помещения, прекращении права собственности

Установил:

Истцы обратились в суд с вышеуказанными требованиями, с учетом уточненных исковых требований, мотивируя их тем, что они являются собственниками квартир в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>.

Согласно выписки из ЕГРН из Росреестра, собственником нежилого помещения площадью 491,9 кв. м чердак, кадастровый номер №, расположенного по адресу: <адрес>, является ООО «ДСтройНедвижимость». Основанием приобретения указанного помещения явился договор участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГ №. и акт приема-передачи от ДД.ММ.ГГ

В указанном чердачном помещении данного многоквартирного дома находятся инженерные коммуникации и иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование, данное помещение указано как технический чердак, собственники не принимали решение о передаче чердачного помещения в собственность третьим лицам.

На основании вышеизложенного, считая свои права нарушнными, истцы просят суд признать недействительным договор участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГ., заключенный между ООО «ДСтройНедвижимость», ООО «СЗ «Некрасовка Девелопмент»,

истребовать из чужого незаконного владения ООО «ДСтройНедвижимость» нежилое помещение площадью 491,9 кв. м., кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>.

прекратить право собственности ООО «ДСтройНедвижимость» на указанное нежилое помещение.

Представитель истцов и истцы ФИО1, ФИО2 исковые требования поддержал в полном объеме, просил их удовлетворить.

Представитель ответчика ООО «ДСтройНедвижимость» в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, полагая, что спорное помещение не относится к общему имуществу

Представитель ответчика «ООО «СЗ Некрасовка Девелопмент» в судебное заседание не явился, извещен судом надлежащим образом.

Суд, исследовав материалы дела, выслушав явившихся лиц, их представителей, оценив в совокупности собранные по делу доказательства, приходит к выводу о частичном удовлетворении иска по следующим основаниям.

В силу ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

При этом ст. 305 ГК РФ предусматривает, что права, предусмотренные ст. 301 - 304 ГК РФ, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

Согласно ст. 153 ГК РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Согласно ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу разъяснений в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения.

В случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 ГК РФ.

Если собственник требует возврата своего имущества из владения лица, которое незаконно им завладело, такое исковое требование подлежит рассмотрению по правилам статей 301, 302 ГК РФ, а не по правилам главы 59 ГК РФ.

Если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ.

В судебном заседании установлено, что истцы являются собственниками квартир в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>.

Согласно выписки из ЕГРН из Росреестра, собственником нежилого помещения с кадастровым номером № площадью 491,9 кв.м., многоквартирного дома расположенного по адресу: <адрес> является ООО «ДСтройНедвижимость».

Основанием приобретения указанного помещения явился договор участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГ №. и акт приема-передачи от ДД.ММ.ГГ, заключенный между ООО «Некрасовка Девелопмент» и ООО «ДСтройНедвижимость», (л.д.132-150 т.2)

ДД.ММ.ГГ постановлением Министерства строительного комплекса Московской области утверждено разрешение на ввод в эксплуатацию «Строительство 2 квартала жилого комплекса «Кореневский Форт-2» с инженерными коммуникациями и сооружениями»

По смыслу ст. 128 ГК РФ объектом права собственности могут быть, в частности, помещения (жилые и нежилые).

Согласно п. 1 ст. 288 ГК РФ, ч. 1 ст. 15 ЖК РФ объектом права собственности может быть жилое помещение. При этом в силу ч. 2 ст. 15 ЖК РФ под жилым помещением понимается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). К жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната (ч. 1 ст. 16 ЖК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ, п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в частности, помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Согласно ст. 37 ЖК РФ, доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 г., в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

В силу пп. "а" п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 N 491, в состав общего имущества включаются, в частности, технические этажи, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Таким образом, исходя из пп. "а" п. 2 Правил, а также принимая во внимание правовую позицию Конституционного Суда Российской Федерации, изложенную в Определении от 19.05.2009 года N 489-О-О, По смыслу оспариваемых законоположений, к общему имуществу в многоквартирном доме может быть отнесено только имущество, отвечающее закрепленным в этих законоположениях юридическим признакам: во-первых, это нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме (речь идет, в частности, о таких помещениях, как лестничные площадки, лифты, коридоры, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование), во-вторых, это крыши и ограждающие конструкции, в-третьих, это находящееся в данном доме оборудование - механическое, электрическое, санитарно-техническое, расположенное как за пределами, так и внутри помещений.

Указанное имущество находится в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме. Соответственно, если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, т.е. общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников.

В связи с тем, что для правильного разрешения спора необходимо разъяснение вопросов, требующих специальных познаний, по ходатайству представителя истцов, судом была назначена строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «Бюро судебных экспертиз «Фемида».

В соответствии с заключением экспертизы следует, что на основании материалов дела и осмотра объекта сделан вывод, что нежилое помещение № площадью 491,9 кв.м многоквартирного дома, расположенный по адрес: <адрес> и инженерно-технического оборудование в данном помещении является общедомовым имуществом, в связи с нахождением в данном помещении инженерных систем, предназначенных для обслуживания других жилых помещений дома, при этом в заключении приведены какие именно элементы инженерных коммуникаций и оборудования, необходимы для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме.

У суда не имеется оснований не доверять заключению эксперта ООО «Бюро судебных экспертиз «Фемида» заключение эксперта в достаточной степени мотивировано, подготовлено по результатам соответствующих исследований, проведенных профессиональными экспертами, которым были разъяснены права и обязанности, предусмотренные ст. 85 ГПК РФ, и которые были в установленном порядке предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ. При даче заключения приняты во внимание имеющиеся в материалах дела документы, проведенный экспертный анализ основан на специальной литературе, даны ответы на все поставленные судом вопросы, выводы экспертов неясностей и разночтений не содержат. Выводы, изложенные в экспертизы, подтверждены экспертами в судебном заседании.

Данное заключение сторонами не оспорено, каких-либо доказательств, опровергающих выводы заключения судебной экспертизы суду стороной ответчика не представлено, и материалы дела таковых не содержат, в связи с чем суд полагает положить в основу решения суда данное заключение судебной экспертизы.

В связи с изложенным, принимая во внимание, что нежилое помещение площадью 491,9 кв.м. относится к общедомовому имуществу, использование спорного помещения (чердачного помещения МКД) площадью 491,9 кв.м. в качестве самостоятельного объекта недвижимости невозможно, в связи с тем, что данное помещение, согласно терминологии и конструктивным особенностям, является чердаком МКД и располагает в себе инженерную систему для обслуживания жилых помещений в указанном жилом доме, то выделение и реализация части этого помещения является злоупотреблением правом застройщика и приобретателя спорной недвижимости, которые знали о назначении нежилого помещении как общего имущества собственников помещений многоквартирного дома.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об удовлетворении требований истцов в данной части и истребовании из чужого незаконного владения ответчика ООО «ДСтройНедвижимость» нежилого помещения с кадастровым номером с кадастровым номером № площадью 491,9 кв.м., многоквартирного дома расположенного по адресу: <адрес>, в пользу собственников указанного многоквартирного жилого дома, как общедомовое имущество.

Пунктом 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" разъяснено, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРН.

Таким образом, нарушение права общей долевой собственности собственников помещений на общее имущество здания заключается в наличии и сохранении записи об индивидуальном праве собственности ответчика на это имущество, в связи с чем следует прекратить право собственности ООО «ДСтройНедвижимость» на нежилое помещение с кадастровым номером с кадастровым номером № площадью 491,9 кв.м., многоквартирного дома расположенного по адресу: <адрес>

Истцы просили суд признать договор участия в долевом строительстве договор участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГ заключенный между ООО «ДСтройНедвижимость», ООО «СЗ «Некрасовка Девелопмент».

Учитывая, что судом удовлетворены требования об истребовании имущества из чужого незаконного владения в порядке ст. 302 ГК РФ и прекращении права собственности, то правила о признании недействительности сделки к отношениям сторон применению не подлежат, поскольку в данном случае невозможно будет применить последствия недействительности сделки в силу ст. 167 ГК РФ, и избранный способ защиты права является ненадлежащим.

Согласно положений "Обзора судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 01.10.2014) если ответчиком недвижимое имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, и между истцом и ответчиком отсутствуют договорные отношения, то независимо от избранного истцом способа защиты права (т.е. заявление требования об истребовании жилого помещения из чужого незаконного владения, либо заявление требования о признании недействительными сделок по отчуждению жилого помещения, либо заявление таких требований одновременно) применяются правила статей 301, 302 ГК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Решил:

Исковые требования - удовлетворить частично.

Истребовать из чужого незаконного владения ООО «ДСтройНедвижимость» нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью 491,9 кв.м., многоквартирного дома находящегося по адресу: <адрес> пользу собственников указанного многоквартирного жилого дома, как общедомовое имущество.

Прекратить право собственности ООО «ДСтройНедвижимость» на нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью 491,9 кв.м., многоквартирного дома находящегося по адресу: <адрес>

В удовлетворении иска в части требований о признании недействительным договора участия № от ДД.ММ.ГГ, заключенного между ООО «Некрасовка Девелопмент» и ООО «ДСтройНедвижимость», отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Люберецкий городской суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья М.В. Шкаленкова

Мотивированное решение

изготовлено ДД.ММ.ГГ.