Решение № 3А-149/2019 3А-149/2019~М-69/2019 М-69/2019 от 22 мая 2019 г. по делу № 3А-149/2019

дело № 3а-149/2019

СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

23 мая 2019 года г. Ставрополь

Ставропольский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Луневой С.П.,

при секретаре судебного заседания Пика А.И.,

с участием генерального директора ЗАО «АННА» ФИО1,

представителей административного истца ЗАО «АННА» по доверенности ФИО2 и ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению закрытого акционерного общества «АННА» к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка и объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество «АННА» обратилось в Ставропольский краевой суд с вышеназванным административным исковым заявлением, в обоснование которого указано, что

административный истец является собственником земельного участка площадью 3185 кв.м. из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования «для использования под магазином» с кадастровым номером :14; нежилого 2-х этажного здания площадью 408,1 кв.м. с кадастровым номером :80; нежилого здания площадью 2339,1 кв. м. с кадастровым номером :81.

По данным государственного кадастра недвижимости кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером :14 составляет на 01.01.2015 в размере 25502103,90 рублей; кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером :81 составляет на 01.01.2015 в размере 69206192,67 рублей; кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером :80 составляет на 01.01.2015 в размере 9111563 рубля.

Согласно отчета об оценке № … от 07.12.2018, выполненного ИП А.С., рыночная стоимость по состоянию на 01.01.2015 объектов недвижимого имущества составляет: земельного участка с кадастровым номером :14 – 18509000 рублей; нежилого здания с кадастровым номером :80 – 7834000 рублей; нежилого здания с кадастровым номером :81 – 34609000 рублей.

С целью досудебного урегулирования спора ЗАО «АННА» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости. Однако решением комиссии № … от 20.12.2018 заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами :14, :80, :81 отклонено.

Просит суд установить кадастровую стоимость объектов недвижимости, расположенных по адресу: <...> земельного участка площадью 3185 кв. м. из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования «для использования под магазином» с кадастровым номером :14; нежилого 2-х этажного здания площадью 408,1 кв.м. с кадастровым номером :80; нежилого здания площадью 2339,1 кв. м. с кадастровым номером :81 в размере их рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2015 года, согласно результатов судебно-оценочной экспертизы по определению рыночной стоимости.

В судебном заседании генеральный директор ЗАО «АННА» ФИО1, представители административного истца ЗАО «АННА» по доверенности ФИО2 и ФИО3 поддержали заявленные административные исковые требования, просили установить кадастровую стоимость в размере рыночной на спорные объекты недвижимости на основании проведенной судебной оценочной экспертизы ООО «МУП по оценке имуществу и кадастру недвижимости Капитал-сервис» № … от 24.04.2019.

Остальные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, в судебное заседание не явились, о причинах неявки не уведомили, ходатайств об отложении судебного заседания не заявляли.

На основании части 2 статьи 150, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, допросив в судебном заседании эксперта Т. В., исследовав письменные материалы настоящего административного дела, суд приходит к следующему выводу.

Использование земли в Российской Федерации является платным, и одной из форм платы за использование земли является земельный налог (п. 1 ст. 65 Земельного кодекса РФ).

Согласно п. 5 ст. 65 Земельного кодекса РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Как предусмотрено п. 2 ст. 66 Земельного кодекса РФ, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В целях упорядочения организации работ по государственной кадастровой оценке земель на территории Российской Федерации постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 № 316 утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель.

В соответствии с п. п. 2, 4, 10 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения, государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования, а ее результаты по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости (п. 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель).

Отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности, регулируются Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», которым предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого объекта недвижимости.

Отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности, регулируются Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ).

Нормами данного Федерального закона N 135-ФЗ предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого объекта недвижимости.

Федеральный закон от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ исходит из того, что кадастровая стоимость - это стоимость объекта недвижимости, определенная в установленном законом порядке в результате проведения государственной кадастровой оценки (статья 3). Аналогичным образом понятие кадастровой стоимости раскрывается в пункте 2 части 1 статьи 3 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке".

Более широкое определение кадастровой стоимости приводится в пункте 3 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости" (утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 г. N 508). Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

В абзаце 2 статьи 3 Федерального закона N 135-ФЗ дано определение рыночной стоимости оцениваемого объекта - под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 5 июля 2016 года N 15-П сформулировал ряд правовых позиций, в силу которых кадастровая стоимость как таковая представляет собой не объективно существующую безусловную величину, установленную (исчисленную и проверенную) в качестве действительной цены, обязательной для любых сделок с объектами недвижимости, а их предполагаемую (условную) стоимость, установленную в ходе корректного исполнения законных процедур государственной кадастровой оценки, которая считается достоверной, пока не пересмотрена по правилам оценочной деятельности с установлением в итоге столь же законной рыночной стоимости этих объектов; в то же время рыночная стоимость также представляет собой лишь наиболее вероятную, т.е. в любом случае приблизительную и не безусловную, цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Исходя из этого Конституционный Суд Российской Федерации пришел к выводу, что как кадастровая стоимость, так и рыночная стоимость, будучи условными, считаются достоверными и подлежат признанию не в силу состоявшегося согласования или доказанного факта уплаты цены по известной реальной сделке, а в силу закона, поскольку их величина исчислена и обоснована в отчете оценщика по законно установленным правилам и не опровергнута (не пересмотрена, не исправлена) впоследствии законными же средствами; притом что и тот и другой результаты считаются достоверными постольку, поскольку они законно получены либо в процедурах массовой государственной кадастровой оценки, либо в порядке приведения кадастровой стоимости объекта к его рыночной стоимости на основании индивидуальной оценки.

По смыслу приведенных положений действующего законодательства, кадастровая стоимость, по своей природе, является рыночной стоимостью. Однако особенности ее определения при проведении государственной кадастровой оценки с помощью метода массовой оценки не обеспечивают ее точное соответствие реальной рыночной стоимости.

В связи с этим, п. 3 ст. 66 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Статьей 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ, частью 1 статьи 245 КАС РФ предусмотрено право юридических и физических лиц на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

В качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости ст. 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности» предусматривает, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости объекта, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости объекта недвижимости и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

В пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" указано, что результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены административным истцом в судебном порядке посредством предъявления, в том числе требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Статья 3 Федерального закона N 135-ФЗ определяет, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть определена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Кроме того, как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 3 июля 2014 года N 1555-О, установление кадастровой стоимости равной рыночной, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик объекта недвижимости, в том числе в целях налогообложения, само по себе не опровергает предполагаемую достоверность ранее установленных результатов государственной кадастровой оценки.

Соответственно, достоверность кадастровой стоимости объекта недвижимости предполагается в отношении результата ее определения, укладывающегося в разумный диапазон возможных значений, которые могут быть получены в рамках соблюдения законной процедуры кадастровой оценки на основе имеющейся информации об объекте недвижимости с учетом профессионального усмотрения.

Спорный характер правоотношений по определению кадастровой стоимости в размере рыночной предопределяет отступление от общего правила распределения бремени доказывания, которое корректируется обращенным к административному истцу требованием доказать основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, включая, соответственно, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Изложенное следует из взаимосвязанного толкования части 5 статьи 247, пункта 1 части 1 статьи 248 КАС РФ.

Согласно части 1 статьи 59 КАС РФ доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ЗАО «АННА» является собственником объектов недвижимости, расположенных по адресу: <...>:

земельного участка площадью 3185 кв. м. из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования «для использования под магазином» с кадастровым номером :14 на основании договора купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка №… от 21.02.2006, зарегистрированного в УФРС по СК, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 05.10.2006 сделана запись регистрации № …;

нежилого 2-х этажного здания площадью 408,1 кв.м. с кадастровым номером …:80 на основании решения Арбитражного суда Ставропольского края от 30.04.2010, зарегистрированного в Управлении Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 16.06.2010 сделана запись регистрации № …;

нежилого здания площадью 2339,1 кв.м. с кадастровым номером :81, на основании договора купли-продажи от 13.05.1993, зарегистрированного в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Ставропольского края, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 30.04.2003 сделана запись регистрации № ….

В Ставропольском крае государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов была проведена по состоянию на 1 января 2015 года, её результаты утверждены приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края № 1380 от 27 ноября 2015.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером :14 по состоянию на 01.01.2015 была определена в размере 25502103, 90 рублей.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края № 1382 от 27.11.2015 года «Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в Ставропольском крае» утверждены результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в Ставропольском крае.

В соответствии с выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость нежилого 2-х этажного здания площадью 408,1 кв.м. с кадастровым номером :80 составляет 9111563, 60 рубля по состоянию на 01 января 2015 года; кадастровая стоимость нежилого здания площадью 2339,1 кв. м. с кадастровым номером :81 – 69206192, 67 рублей по состоянию на 01 января 2015 года.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю № … от 20.12.2018 поступившее в Комиссию 10.12.2018 заявление от ЗАО «АННА» о пересмотре кадастровой стоимости вышеуказанных земельного участка с кадастровым номером :14 и нежилых зданий с кадастровыми номерами :80, :81 было отклонено.

В обоснование заявленных исковых требований ЗАО «АННА» в качестве доказательства представило отчет об оценке № … от 07.12.2018, выполненный ИП А.С., согласно которому по состоянию на 01.01.2015 рыночная стоимость спорных объектов недвижимого имущества составляет: земельного участка с кадастровым номером :14 – 18509000 рублей; нежилого здания с кадастровым номером :80 – 7834000 рублей; нежилого здания с кадастровым номером :81 – 34609000 рублей.

В соответствии с положениями статьей 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Как разъяснено в пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 79, 80 ГПК РФ, статьи 77, 78 КАС РФ).

В процессе рассмотрения дела, в целях подтверждения достоверности заявленной величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, определением Ставропольского краевого суда от 14 марта 2019 года по делу назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «МУП по оценке имущества и кадастру недвижимости Капитал-Сервис» Т.В.

В соответствии с заключением эксперта № … от 24 апреля 2019 года по состоянию на 01 января 2015 года рыночная стоимость земельного участка площадью 3185 кв. м. с кадастровым номером :14 составляет 19371000 рублей; нежилого здания площадью 408,1 кв.м. с кадастровым номером :80 – 8100000 рублей; нежилого здания площадью 2339,1 кв. м. с кадастровым номером :81 – 42974000 рублей.

Допрошенная судом в ходе судебного разбирательства эксперт Т.В. выводы, изложенные в заключении экспертизы, поддержала, дала пояснения, аналогичные выводам судебной экспертизы. Правильность суждений эксперта подтверждается установленными в ходе экспертного исследования фактическими обстоятельствами и ничем не опровергнута.

Оценив заключение судебной оценочной экспертизы № … от 24 апреля 2019 года по правилам ст. 82, 84 КАС РФ, суд находит его доказательством достоверным, надлежащим и достаточным для разрешения спора по существу, оснований не доверять выводам эксперта не имеется.

При этом суд исходит из того, что заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, имеющим достаточный профессиональный стаж и квалификацию для данной деятельности, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости оцениваемого объекта и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

Представленное заключение эксперта № … от 24 апреля 2019 года составлено в соответствии с требованиями Федерального закона от 31.05.2011 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», противоречий которому не установлено.

Как следует из заключения судебной оценочной экспертизы, экспертом произведено визуальное обследование объектов недвижимости, о чем выполнены фототаблицы, в которых отражено техническое состояние исследуемых объектов.

Экспертом установлено, что на дату оценки нежилые здания используются по своему текущему назначению – в качестве магазина. Разрешенное использование – нежилые здания.

Экспертом проведен сравнительный анализ информации, содержащейся в материалах административного дела, с данными общедоступных источников информации: публичной кадастровой карты Росррестра, публичной спутниковой карты YandexКарты, данные единого государственного реестра недвижимости Росреестра. При исследовании данных источников эксперт получил достаточное количество информации для проведения исследования, подтвержденной данными материалов административного дела, соответствующей принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

Экспертом в заключении проанализирован рынок недвижимости за 2014 год, произведен анализ рынка объектов оценки, определен сегмент рынка, к которому принадлежат оспариваемые объекты, проведен анализ фактических данных о ценах сделок с объектами недвижимости из сегмента рынка оцениваемых объектов, произведена выборка и сравнительный анализ объектов исследования с другими объектами недвижимости, описаны методы оценки.

В заключении судебной экспертизы подробно описаны объекты исследования, приведены их общие характеристики, анализ местоположения. Определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объектов недвижимости не является произвольной, при оценке объектов эксперт придерживалась принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение экспертизы основано на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки, в нем приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; экспертом проанализирован рынок недвижимости в Ставропольском крае, где находятся оцениваемые объекты.

Заключение № … от 24 апреля 2019 года содержит исчерпывающие ответы на поставленные вопросы, в том числе, описание объектов оценки, объектов-аналогов, методику их отбора, сопоставления, аргументацию применения необходимых корректировок.

Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения судебной оценочной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами суду представлено не было, в заключении эксперт ответила на все поставленные вопросы.

Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего опытом и знаниями в данной области, суд не находит.

По смыслу ч. 2 ст. 84, ст. 168 КАС РФ экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

В соответствии с Федеральным законом от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» судебная экспертиза - это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9).

Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7).

Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

При этом в силу ст. 25 ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К нему должны быть приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Профессиональное суждение эксперта Т.В. относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного подхода к оценке рыночной стоимости земельного участка и с использованием затратного, доходного и сравнительного подходов к нежилым зданиям.

Из заключения по результатам судебной оценочной экспертизы следует, что в распоряжении эксперта был предоставлен весь объем необходимой информации обо всех существенных для расчета рыночной стоимости факторах и параметрах объектов оценки, оснований полагать, что экспертом были неверно определены сегмент рынка, искажены ценообразующие характеристики, не имеется.

Объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (п. 10 ФСО № 1).

Аналоги с нетипичными условиями продажи экспертом не использованы, факторы, свидетельствующие о существенном изменении цен за период между датой сделки (предложения) и оценки (условия рынка) не выявлены.

При этом суд учитывает, что выбор аналогов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

В заключении № … от 24 апреля 2019 года проведено обоснование соответствия корректировок, введенных на основании экспертного мнения, рыночным условиям, обоснование в соответствии с федеральными стандартами оценки и принципами в рамках выбранного подхода (принцип существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности). Подробное объяснение применения конкретных корректировок дано в заключении. Все корректировки, применяемые в расчетах, обоснованы в применении, расчеты не содержат математических, методологических и арифметических ошибок, являются правильными, приведенные в заключении сведения дают надлежащее представление о рынке объектов на дату оценки и обо всех ценообразующих факторах, влияющих на рыночную стоимость, экспертом произведен качественный анализ подобранных объектов-аналогов в целях их сопоставления.

Суд находит, что данное экспертное заключение полностью соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

П. 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Представленный административным истцом отчет об оценке суд не может признать надлежащим доказательством, достоверно подтверждающим указанную в нем итоговую величину рыночной стоимости спорных объектов недвижимости – земельного участка с кадастровым номером :14 и нежилых зданий с кадастровыми номерами :80 и :81, поскольку отчет вызывает сомнения в правильности выводов оценщика.

Согласно выводам заключения судебной экспертизы № … от 24 апреля 2019 года, отчет об оценке № … от 07.12.2018, выполненный ИП А.С. не соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки.

В связи с вышеизложенным данное доказательство не может быть положено в основу решения, поскольку опровергается заключением эксперта № … от 24 апреля 2019 года, отвечающим требованиям относимости, допустимости и не вызывающим сомнений в достоверности.

Оснований сомневаться в правильности выводов судебной экспертизы № … от 24 апреля 2019 года не имеется, поскольку они мотивированы, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий.

При этом предусмотренных законодательством обстоятельств, влекущих назначение дополнительной или повторной экспертизы, суд по настоящему делу не усматривает.

Исходя из положений ст. ст. 3, 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности», позиции Конституционного Суда РФ, выраженной в Определении от 03.07.2014 № 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

При таких обстоятельствах само по себе отличие от кадастровой стоимости объекта недвижимости величины его рыночной стоимости, определенной по результатам судебной экспертизы, не может свидетельствовать о недостоверности последней.

На основании изложенного, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований и установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером :14 и нежилых зданий с кадастровыми номерами :80 и :81 в размере рыночной, согласно заключению эксперта № … от 24 апреля 2019 года.

При этом, согласно абз. 4 ст. 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности», п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость, то есть, на 01.01.2015.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления следует считать дату обращения правообладателя в комиссию или суд (абз. 5 ст. 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности»).

Согласно п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами, случаях.

Согласно разъяснениям, данным в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (ст. 248, ч. 3 ст. 249 КАС РФ).

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления – 10.12.2018.

В силу части 1 статьи 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

Согласно пункту 1 статьи 106 КАС к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся суммы, подлежащие выплате экспертам.

Вместе с заключением судебной оценочной экспертизой поступило заявление о взыскании судебных расходов за проведение судебной экспертизы в размере 120000 рублей.

Согласно ч. 1 ст. 111 Кодекса административного судопроизводства РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ст. 107 и ч. 3 ст. 109 КАС РФ.

В соответствии с абз. 2, 3 п. 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается ответчиками, заинтересованными лицами ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое не в пользу заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

Конституционным судом РФ осуществлялась проверка конституционности положений применяемых при разрешении настоящего заявления норм Кодекса административного судопроизводства РФ. Согласно резолютивной части Постановления Конституционного Суда РФ от 11.07.2017 № 20-П положения ст. 111, ч. 5 ст. 247 и п. 2 ч. 1 ст. 248 Кодекса административного судопроизводства РФ, ч. ч. 1, 2 ст. 110 АПК РФ признаны не соответствующими Конституции РФ, ее статьям 19 (части 1 и 2), 35 (части 1, 2 и 3), 46 (части 1 и 2), 53, 55 (часть 3) и 57, в той мере, в какой этими положениями - по смыслу, придаваемому им правоприменительной практикой, - при отсутствии возражений ответчика, административного ответчика на требования истца, административного истца фактически исключается возможность присуждения судебных расходов лицу, чье исковое заявление, административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворено судом, даже в тех случаях, когда: ранее определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость данного объекта настолько превышает его кадастровую стоимость, установленную судом в размере его рыночной стоимости, что это может свидетельствовать о повлекшей нарушение прав соответствующего лица ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости, и (или) понесенные этим лицом судебные расходы не связаны с его процессуальным поведением после подачи иска, административного иска.

Проанализировав эти позиции, суд приходит к выводу, что они допускают взыскание судебных расходов в пользу лица, обратившегося в суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости по мотиву установления его рыночной стоимости, и в том случае, когда административные ответчики не возражали против удовлетворения административного иска. Однако при взыскании судебных расходов в этом случае, следует определять связаны ли понесенные судебные расходы с процессуальным поведением лица, обратившегося в суд. Кроме того, следует выяснять, свидетельствует ли разница между установленной судом и оспоренной кадастровой стоимостью о наличии ошибки, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости.

При рассмотрении настоящего дела, административные ответчики не высказывали возражений относительно заявленных требований об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Не представляли они и каких-либо доказательств, опровергающих доводы административного истца.

ЗАО «АННА» в данном случае реализовало свое право, предусмотренное законом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, а поэтому, решение не может быть признано принятым против кого-либо из административных ответчиков.

Проанализировав разницу между оспоренной и установленной решением суда кадастровой стоимостью, суд первой инстанции приходит к выводу, что эта разница не указывает на наличие ошибки при формировании методики определения кадастровой стоимости, как не свидетельствует и о наличии ошибки при ее применении.

Руководствуясь ст. ст. 103, 106, 111 Кодекса административного судопроизводства РФ, с учетом разъяснений, данных в п. п. 21, 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», в п. 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», а также учитывая правовую позицию Конституционного Суда РФ, приведенную в Постановлении от 11.07.2017 № 20-П, суд исходит из того, что судебные расходы подлежат отнесению на административного истца.

Руководствуясь ст. ст. 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд

РЕШИЛ:

административные исковые требования закрытого акционерного общества «АННА» к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка и объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость принадлежащих ЗАО «АННА» на праве собственности:

земельного участка площадью 3185 кв. м. из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования «для использования под магазином» с кадастровым номером :14, по адресу: <...> в размере рыночной стоимости, равной 19371000 рублей по состоянию на 01.01.2015;

нежилого 2-х этажного здания площадью 408,1 кв.м. с кадастровым номером :80, по адресу: <...> в размере рыночной стоимости, равной 8100 000 рублей по состоянию на 01.01.2015;

нежилого здания площадью 2339,1 кв. м. с кадастровым номером :81, по адресу: <...> в размере рыночной стоимости, равной 42974 000 рублей по состоянию на 01.01.2015.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером :14, нежилого здания с кадастровым номером :80, нежилого здания с кадастровым номером :81 считать дату обращения ЗАО «АННА» в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю – 10 декабря 2018 года.

Взыскать с ЗАО «АННА» судебные расходы по проведению судебной экспертизы в размере 120000 рублей в пользу ООО «МУП по оценке имущества и кадастру недвижимости Капитал-сервис».

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме в апелляционную инстанцию Ставропольского краевого суда.

Мотивированное решение изготовлено судом 27 мая 2019 года.

Судья С.П. Лунева