Решение № 2-1605/2020 2-1605/2020~М-553/2020 М-553/2020 от 16 февраля 2020 г. по делу № 2-1605/2020

16RS0051-01-2020-000832-93

СОВЕТСКИЙ РАЙОННЫЙ СУД

ГОРОДА КАЗАНИ РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

Попова ул., д. 4а, г. Казань, Республика Татарстан, 420029, тел. (843) 264-98-00, факс 264-98-94

http://sovetsky.tat.sudrf.ru е-mail: sovetsky.tat@sudrf.ru


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Казань

17 февраля 2020 года Дело 2-1605/2020

Советский районный суд города Казани в составе

председательствующего судьи А.А. Ахметгараева

при секретаре судебного заседания Е.Н. Яркиной

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью "Жилой комплекс "Молодежный" о признании предварительного договора купли-продажи жилого помещения договором долевого участия в строительстве жилья, подлежащим государственной регистрации,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 (далее истец) обратился в суд с иском к обществу с ООО «ЖК «Молодежный» (далее ответчик) о признании предварительного договора купли-продажи жилого помещения договором долевого участия в строительстве жилья, подлежащим государственной регистрации, указав, что 23 января 2014 года между ООО «Фон-Ривьера», действующим за счет, в интересах и по поручению ООО «ЖК Молодежный» на основании агентского договора и дополнительного соглашения, и ФИО2 был заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения <номер изъят>, предметом которого являлось заключение в будущем основного договора купли-продажи квартиры <адрес изъят>. Цена договора установлена сторонами в размере 1 359 375 рублей.

ФИО2 и ООО «Фон-Ривьера» осуществили расчеты путем передачи простого векселя, что подтверждается договором купли-продажи векселя <номер изъят> от 23 января 2014 года, актом приема-передачи векселя от 22 января 2014 года по договору <номер изъят>, актом приема-передачи векселя от 23 января 2014 года.

28 марта 2014 года ФИО2 и ФИО3 заключили договор <номер изъят> об уступке права требования по вышеуказанному предварительному договору купли-продажи жилого помещения. Передаваемое требование оценено сторонами в размере 1 359 375 рублей.

23 августа 2016 года ФИО3 и ФИО4 заключили договор <номер изъят> об уступке права требования по вышеуказанному предварительному договору купли-продажи жилого помещения. Передаваемое требование оценено сторонами в размере 1 359 375 рублей.

26 августа 2016 года ФИО4 и ФИО1 заключили договор <номер изъят> об уступке права требования по вышеуказанному предварительному договору купли-продажи жилого помещения. Передаваемое требование оценено сторонами в размере 1 359 375 рублей. ФИО1 оплатила указанную сумму в день заключения договора, однако в нарушение условий договора ответчик не выполнил свои обязательства по передаче квартиры в собственность истца в установленные сроки, что явилось основанием для обращения в суд с настоящим иском, в котором истец просит заключенный предварительный договор купли-продажи жилого помещения признать договором долевого участия в строительстве, подлежащим государственной регистрации.

В судебном заседании истец не явилась, заявила ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Представитель ответчика, в судебное заседание не явился, представил ходатайство, в котором подтвердил оплату денежных средств по предварительному договору купли-продажи жилого помещения <номер изъят> от 23 января 2014 года и просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Изучив материалы дела, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В силу части 1 статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации правосудие по гражданским делам в соответствии с процессуальным законодательством осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений (часть 1 статьи 56 ГПК РФ).

Пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ) данный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее – участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее – привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида – жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Согласно частям 1, 4, 9 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее – договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства; 5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Судом установлено, что 23 января 2014 года между ООО «Фон-Ривьера», действующим на основании агентского договора от 26 января 2011 года и дополнительного соглашения <номер изъят> от 19 апреля 2013 года, от имени ООО «ЖК «Молодежный» за его счет и в его интересах, являющегося застройщиком жилого <адрес изъят> и ФИО2 заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения <номер изъят>.

Согласно условиям договора ответчик взял на себя обязательство передать в собственность ФИО2 в срок до 1 июля 2016 года жилое помещение однокомнатную квартиру <номер изъят> на <номер изъят> этаже <номер изъят> секции общей площадью 36,25 кв.м., жилой площадью 15,40 кв.м.

Цена за указанное жилое помещение определена сторонами в размере 1 359 375 рублей (пункт 2.2.1, 2.3.1).

ФИО2 принятые на себя обязательства по оплате приобретаемой квартиры исполнил в полном объеме, что подтверждается договором купли-продажи векселя <номер изъят> от 23 января 2014 года, актами приема-передачи векселя от 22 января 2014 года, 23 января 2014 года, а также письменными пояснениями представителя ответчика.

28 марта 2014 года ФИО2 на основании договора уступки права требования <номер изъят> переуступил ФИО3 право на получение в собственность жилого помещения –квартиры <номер изъят>.

Стоимость передаваемого права требования определена сторонами в размере 1 359 375 рублей. Указанный договор согласован с ООО «ФОН-Ривьера».

23 августа 2016 года ФИО3 на основании договора уступки права требования <номер изъят> переуступила ФИО4 право на получение в собственность жилого помещения –квартиры <номер изъят>.

Стоимость передаваемого права требования определена сторонами в размере 1 359 375 рублей. Указанный договор согласован с ООО «ФОН-Ривьера».

Факт оплаты стоимости права требования подтверждается распиской о получении денежных средств от 23 августа 2016 года.

26 августа 2016 года ФИО4 на основании договора уступки права требования <номер изъят> переуступила ФИО1 право на получение в собственность жилого помещения –квартиры <номер изъят>.

Стоимость передаваемого права требования определена сторонами в размере 1 359 375 рублей. Указанный договор согласован с ООО «ФОН-Ривьера».

Факт оплаты стоимости права требования подтверждается распиской о получении денежных средств от 26 августа 2016 года.

В соответствии с пунктом 1 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

Согласно статье 384 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.

Таким образом, стороной предварительного договора купли-продажи жилого помещения от 23 января 2014 года <номер изъят> является истец.

Пунктом 1 статьи 1005 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала.

ООО «ЖК «Молодежный» является застройщиком и осуществляет строительство многоквартирного жилого дома на основании разрешения на строительство.

Как следует из содержания заключенного между сторонами предварительного договора купли-продажи объектов недвижимости, были согласованы все существенные условия, обязательные для включения в договор участия в долевом строительстве.

Так, из анализа указанного договора следует, что ООО «ЖК «Молодежный» обязалось передать объект недвижимости – квартиру <номер изъят> истцу, а последний оплатить его стоимость, сторонами определен конкретный объект подлежащий передаче после ввода объекта в эксплуатацию, определен срок такой передачи, виды строительных и отделочных работ, сторонами согласованы условия о цене договора, сроке и порядке ее уплаты, при этом площадь жилого помещения, указанного в предварительном договоре купли-продажи, является ориентировочной и подлежит уточнению по результатам замеров органами технической инвентаризации.

Отсутствие у истца задолженности по предварительному договору купли-продажи жилого помещения от 23 января 2014 года <номер изъят> подтверждается сведениями, представленными ответчиком в своем ходатайстве о рассмотрении дела в его отсутствие от 14 февраля 2020 года.

Вместе с тем в нарушение условий предварительного договора купли-продажи ответчик не выполнил свои обязательства по заключению основного договора и подписания передаточного акта с передачей истцу в собственность объекта недвижимости.

Как разъяснено в пунктах 9, 17 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 года, при наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

Исходя из существа предварительного договора купли-продажи помещения от 23 января 2014 года <номер изъят> и сложившихся отношений сторон, с учетом изложенных норм права и правовой позиций Верховного Суда Российской Федерации, суд приходит к выводу, что между сторонами фактически сложились правоотношения, связанные с участием в долевом строительстве, регулируемыми Федеральным законом № 214ФЗ, ООО «ЖК «Молодежный» обязалось построить многоквартирный <номер изъят> кирпичный жилой дом <адрес изъят> и передать квартиру в данном доме. Более того, в силу условий предварительного договора оплата жилого помещения должна была быть произведена задолго до подписания основного договора, в связи с чем требование истца, заключившего предварительный договор купли-продажи в объекте строительства с условием ее предварительной оплаты и исполнившего такое обязательство, о признании предварительного договора купли-продажи недвижимости договором долевого участия, подлежит удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковое заявление ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью "Жилой комплекс "Молодежный" о признании предварительного договора купли-продажи жилого помещения договором долевого участия в строительстве жилья, подлежащим государственной регистрации удовлетворить.

Признать предварительный договор купли-продажи жилого помещения от 23 января 2014 года <номер изъят>, заключенный между ФИО1 и обществом с ограниченной ответственностью «Жилой комплекс «Молодежный» в лице общества с ограниченной ответственностью «Фон-Ривьера», действующего на основании агентского договора от 26 января 2011 года, договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации.

Настоящее решение является основанием для государственной регистрации предварительного договора купли-продажи жилого помещения 23 января 2014 года <номер изъят>, в качестве договора участия в долевом строительстве.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Татарстан в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Советский районный суд г. Казани.

Судья А.А. Ахметгараев

Мотивированное решение изготовлено 25 февраля 2020 года, судья