Решение № 2-2188/2025 2-236/2026 2-236/2026(2-2188/2025;)~М-2000/2025 М-2000/2025 от 26 марта 2026 г. по делу № 2-2188/2025

К делу № 2-236/2026

23RS0012-01-2025-002688-86

Категория 2.219


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Горячий Ключ 18 марта 2026 года

Горячеключевской городской суд Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Тереховой Е.В.

при помощнике ФИО1,

секретаре судебного заседания Аветисян А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации муниципального образования муниципальный округ город Горячий Ключ к ФИО2 и ФИО3 о признании недействительной сделки по переуступке прав и обязанностей по договору аренды,

УСТАНОВИЛ:

Администрация МО город Горячий Ключ Краснодарского края обратилась в суд с иском к ФИО2 и ФИО3 о признании недействительным соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка и применении последствий недействительности сделки.

В обоснование иска указано, что по результатам аукциона 06 июня 2024 года между администрацией город Горячий Ключ и ФИО2 был заключен договор аренды №«...» земельного участка с кадастровым №«...», расположенного по адресу: <адрес>, с видом разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства.

Впоследствии ФИО2 заключила с ФИО3 соглашение о переуступке прав и обязанностей по данному договору аренды.

Администрация МО г. Горячий Ключ полагает, что указанная сделка о переуступке прав и обязанностей является недействительной (ничтожной), поскольку противоречит требованиям п. 7 ст. 448 Гражданского кодекса РФ, который запрещает победителю торгов уступать права по заключенному на торгах договору.

В этой связи, обратившись в суд, администрация МО г. Горячий Ключ просит признать сделку о переуступке прав и обязанностей ФИО2 в пользу ФИО3 по договору аренды земельного участка недействительной и применить последствия недействительности сделки путем исключения из ЕГРН записи о праве аренды в отношении ФИО3

В судебном заседании представитель администрации МО г. Горячий Ключ ФИО4, уполномоченная доверенностью, заявленные требования поддержала, на их удовлетворении настаивала по изложенным в иске основаниям. Пояснила, что земельный участок по договору аренды приобретен ФИО2 на аукционе, что влечет ограничения к переуступке прав и обязанностей. Также указала, что возведенный на земельном участке объект незавершенного строительства имеет степень готовности 15 %, что является низким показателем, а потому, в силу незначительности объема выполненных работ объект не может служить основанием для передачи прав по договору аренды.

Ответчики ФИО2 и ФИО3 в судебное заседание не явились, о слушании дела извещались судом надлежащим образом. В ходе судебного разбирательства в адрес суда направили письменные возражения на иск, в которых указали, что передача прав аренды на земельный участок произведена в строгом соответствии с действующим законодательством, в связи с чем, в удовлетворении иска просили отказать.

Участвующий в судебном заседании представитель ответчика ФИО2 по доверенности ФИО5 иск не признал, представленные суду письменные возражения поддержал, в обоснование своей позиции указал, что после заключения договора аренды ФИО2 построила на земельном участке объект незавершенного строительства (жилой дом), степенью готовности 15%, право собственности на который зарегистрировала 01.07.2025 года в установленном законом порядке. Впоследствии, этот объект ФИО2 продала ФИО3 В связи с переходом права собственности на объект недвижимости, к новому собственнику в силу закона перешло и право аренды на земельный участок, необходимый для его использования. Настаивал на том, что при совершении сделки в виде купли-продажи объекта незавершенного строительства, судьба земельного участка следует за объектом, следовательно, права нового владельца на землю, в данном случае ФИО3, возникли в силу закона, а именно требований ст. 35 ЗК РФ. Запрет на уступку по п.7 ст. 448 ГК РФ в данном случае не применяется. Также указал, что неправомерность действий администрации г. Горячий Ключ была оспорена путем подачи жалобы в прокуратуру г. Горячий Ключ. По результатам рассмотрения обращения прокуратура подтвердила обоснованность доводов заявителя, в адрес администрации вынесено представление об устранении нарушений земельного законодательства. Однако, не смотря на указанные факты, администрация обратилась в суд с настоящим иском. С учетом изложенного, в удовлетворении иска просил отказать.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Краснодарскому краю в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела извещен надлежащим образом, в адрес суда поступил письменный отзыв по делу, в котором изложено ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя Управления Росреестра и принятии решения по усмотрению суда.

Суд, заслушав стороны, исследовав материалы дела, представленные доказательства, дав оценку приведенным доводам, проанализировав установленные по делу факты и обстоятельства в совокупности с действующим законодательством, приходит к следующему.

Судом по делу установлено и письменными материалами подтверждено, что 06 июня 2024 года между администрацией МО г. Горячий Ключ (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) по результатам аукциона был заключен договор аренды №«...» земельного участка с кадастровым №«...», площадью 2391 кв.м, сроком на 20 лет.

Договор зарегистрирован в установленном порядке. Арендная плата внесена ФИО2 в полном объеме.

25.03.2025 года ФИО2 уведомила администрацию г. Горячий Ключ о начале строительства на арендованном участке.

03.04.2025 года администрацией г. Горячий Ключ выдано ФИО2 уведомление о соответствии параметров индивидуального жилищного строительства установленным параметрам.

01.07.2025 года ФИО2 зарегистрировала право собственности на возведенный ею объект незавершенного строительства – жилой дом, кадастровый №«...», площадью 43,4 кв.м, степенью готовности 15%, расположенный на указанном земельном участке, что подтверждается записью регистрации №«...».

Исходя из изложенного, по делу установлено и не оспаривается истцом, что указанный объект незавершенного строительства существует физически, его возведение начато в установленном порядке, право собственности на него зарегистрировано.

20 июля 2025 года между ФИО2 (продавец) и ФИО3 (покупатель) заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства № 4139, в соответствии с которым продавец продал, а покупатель купил объект незавершённого строительства (жилой дом) с кадастровым №«...», площадью застройки 43.4 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>

Пунктом 1 указанного договора купли-продажи установлено, что объект незавершенного строительства расположен на земельном участке с кадастровым №«...», который находится в пользовании Продавца, то есть ФИО2, на праве аренды, на основании договора аренды №«...» от ДД.ММ.ГГГГ с записью регистрации №«...» от ДД.ММ.ГГГГ.

В этот же день, то есть ДД.ММ.ГГГГ, между ФИО2 и ФИО3 заключено Соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №«...» от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого ФИО2 передала, а ФИО3 принял все права и обязанности арендатора по указанному договору в отношении земельного участка с кадастровым №«...», расположенного по адресу: <адрес>, площадью 2391 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства.

Согласно пункту 8 указанного Соглашения, на момент его заключения на земельном участке расположен объект незавершенного строительства с кадастровым №«...» покупателем которого является ФИО3

07 августа 2025 года осуществлена государственная регистрация права собственности ФИО3 на объект незавершенного строительства с кадастровым №«...», а также Соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №«...» от ДД.ММ.ГГГГ.

Указанные обстоятельства подтверждаются представленными в материалы дела Соглашением о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 20.07.2025, Договором купли-продажи незавершенного строительства № 4139, а также Выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объекты недвижимости.

Как следует из материалов дела, о состоявшейся передаче прав аренды администрация МО г. Горячий Ключ была уведомлена надлежащим образом.

В ответе администрации МО г. Горячий Ключ от 22.08.2025 года указано на невозможность заключения договора с новым арендатором со ссылкой на положения ст. 448 ГК РФ.

Между тем, прокуратурой г. Горячий Ключ в ходе проверки по обращению ФИО2, установлена неправомерность отказа администрации г. Горячий Ключ в переуступке прав по договору аренды, о чем главе города внесено представление.

Оценивая законность сделки по передаче прав аренды, суд руководствуется следующим.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Данные нормы земельного законодательства устанавливают принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ). Из их содержания следует, что при переходе права собственности на объект недвижимости к новому собственнику автоматически переходит и право пользования земельным участком, на котором этот объект расположен, в том объеме и на тех условиях, которые принадлежали прежнему собственнику.

В данном случае, договор аренды с ФИО2 заключен на срок 20 лет, что в силу прямого указания закона предоставляет арендатору право на передачу прав и обязанностей без согласия арендодателя.

Согласно пункту 7 статьи 448 ГК РФ, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, то победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

Довод истца о применении к данным правоотношениям п. 7 ст. 448 ГК РФ, суд находит несостоятельным, поскольку указанная норма устанавливает запрет на уступку прав победителем торгов.

Однако, в данном случае передача прав аренды осуществлена не в порядке цессии по обязательству, возникшему из торгов, а в порядке, прямо предусмотренном земельным законодательством, которое имеет специальный характер по отношению к общим положениям ГК РФ.

В силу п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 3 ст. 552 ГК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В абзаце втором п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость, приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружениеми необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

По смыслу названных норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Таким образом, возникновение у нового собственника объекта недвижимости права на земельный участок является длящимся правом, вытекающим из факта владения недвижимостью.

В силу прямого указания закона новый собственник вправе требовать оформления своих прав на земельный участок, а запрет на переход такого права был бы неправомерным и привел бы к блокировке оборота недвижимости, что противоречит основным началам гражданского законодательства.

Как следует из материалов дела, в том числе из договора купли-продажи объекта незавершенного строительства № 4139 от 20.07.2025 года, ФИО3 приобрел в собственность объект незавершенного строительства, расположенный на спорном земельном участке, что в силу закона влечет переход к нему прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка.

Кроме того, делая выводы о наличии установленного пунктом 7 статьи 448 ГК РФ запрета на уступку прав арендатора по договору аренды земельного участка из земель населённых пунктов ФИО2 в пользу ФИО3, администрация г. Горячий Ключ не учла положения Земельного кодекса РФ, регулирующие порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может быть заключен без проведения торгов в случае его предоставления гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок) (подпункт 15 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ).

Его заключению должны предшествовать подача заявления о предоставлении земельного участка, опубликование извещения о предоставлении земельного участка для указанных целей, обеспечение иным гражданам возможности подавать заявления о намерении участвовать в аукционе на право заключения договора аренды этого участка в течение тридцати дней со дня опубликования извещения (подпункт 1 пункта 1, пункт 4 статьи 39.18 ЗК РФ).

В отсутствие заявлений иных граждан о намерении участвовать в аукционе договор аренды земельного участка заключается без проведения торгов (пункт 5 статьи 39.18 ЗК РФ).

В случае поступления конкурирующих заявлений уполномоченный орган должен принять решение об отказе в предоставлении земельного участка без проведения торгов и о проведении соответствующего аукциона (пункт 7 статьи 39.18 ЗК РФ).

Таким образом, в силу приведенных норм закона договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случае его предоставления гражданам для индивидуального жилищного строительства может быть заключен не только путем проведения торгов, что исключает применение к таким договорам предусмотренного пунктом 7 статьи 448 ГК РФ запрета на уступку прав арендатора, вне зависимости от того, в каком порядке по результатам проведения публичных процедур, предусмотренных статьей 39.18 ЗК РФ, был заключен договор в отношении конкретного участка – по результатам торгов или без их проведения.

Таким образом, арендаторы земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды, в том числе заключенному по результатам торгов, третьему лицу, при переходе права собственности на объект капитального строительства, расположенный на арендуемом земельном участке.

Аналогичная правовая позиция, о возможности передачи права аренды земельного участка, договор аренды которого заключен по результатам проведения торгов, изложена в Кассационной определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 11.05.2022 N 47-КАД22-1-К6, где суд указывает на законность передачи права и обязанностей по договору аренды земельного участка с видом разрешенного использования «Индивидуальное жилищное строительство» (код 2.1.), «Для ведения личного подсобного хозяйства» (код. 2.2.), полученных по результатам проведения торгов.

Кроме того, законность действий ответчиков находит подтверждение в позиции, изложенной в Письме федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 8 августа 2022 года п. 14-6768-тг/22 «О передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенному по результатам торгов, передачи в субаренду участка».

В абзаце 2 пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящиеся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Соответствующая правовая позиция применяется и в случае продажи объектов незавершенного строительства (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.05.2010 N 82/09).

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таких прав (перемена лица в договоре аренды).

По смыслу названных норм и разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

В качестве дополнительного подтверждения данной правовой позиции суд принимает во внимание результаты проверки, проведенной прокуратурой г. Горячий Ключ, согласно которой (ответ от 30.09.2025 года) указано, что положения п. 7 ст. 448 ГК РФ не подлежат применению к спорным правоотношениям, а отказ администрации в переуступке прав по договору аренды является неправомерным.

При этом, суд также отмечает, что степень готовности объекта незавершенного строительства (15%) не имеет правового значения для разрешения настоящего спора, так как право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано в установленном законом порядке, следовательно, объект существует физически, что подтверждает реальное освоение земельного участка и начало строительства. Сам по себе факт продажи объекта незавершенного строительства является законным способом распоряжения имуществом, а уступка прав аренды земельного участка следует судьбе такого объекта в силу закона.

При таких обстоятельствах, оспариваемое соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка не противоречит закону, не нарушает права и охраняемые законом интересы истца, в связи с чем, суд не находит правовых оснований для удовлетворения исковых требований администрации МО г. Горячий Ключ.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования администрации муниципального образования муниципальный округ город Горячий Ключ Краснодарского края к ФИО2, ФИО3 о признании недействительной сделки по переуступке прав и обязанностей по договору аренды, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Горячеключевской городской суд Краснодарского края в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий – подпись.

Мотивированное решение составлено 27 марта 2026 года.