Апелляционное определение № 33-43562/2025 от 30 ноября 2025 г.

Судья Ковалёв Е.А.

дело № 33-43562/2025

УИД 50RS0011-01-2025-000054-91


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Красногорск Московской области 1 декабря 2025 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего судьи Крюковой В.Н.,

судей Кобызева В.А., Невмержицкой Н.А.,

при ведении протокола помощником судьи Юрковой Я.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-351/2025 по иску фио к ООО «Специализированный застройщик «КиноДевелопмент» о защите прав потребителя,

по апелляционной жалобе ООО «Специализированный застройщик «КиноДевелопмент» на решение Жуковского городского суда Московской области от 25 июля 2025 года,

заслушав доклад судьи Крюковой В.Н., объяснения явившегося лица,

установила:

фио обратилась в суд с иском к ООО «Специализированный застройщик «КиноДевелопмент», уточнив требования, просит взыскать с ответчика денежные средства в счет суммы соразмерного уменьшения цены договора в размере <данные изъяты> руб.; излишне уплаченные средства по договору в размере <данные изъяты>38 руб.; неустойку с даты вынесения решения суда до момента фактического исполнения в размере 1/150 ставки рефинансирования за каждый день; компенсацию морального вреда в размере <данные изъяты> руб.; штраф в размере 5% от суммы, присужденной судом в пользу истца; расходы на проведение досудебной экспертизы в размере <данные изъяты> руб., почтовые расходы в размере <данные изъяты> руб.; расходы по оплате государственной пошлины в размере 1 <данные изъяты> руб.; расходы на проведение обмерных работ в размере <данные изъяты> руб.; расходы на оформление доверенности в размере <данные изъяты> рублей.

В обоснование иска указано, что <данные изъяты> между сторонами заключен договор участия в долевом строительстве №<данные изъяты><данные изъяты>, объектом является <данные изъяты>, по адресу: <данные изъяты>, городской округ Мытищи, <данные изъяты>. Между сторонами <данные изъяты> подписан акт приема-передачи объекта строительства к указанному договору, согласно которому застройщик (ответчик) передал участнику долевого строительства (истцу) указанную квартиру. <данные изъяты> сторонами произведен осмотр квартиры с указанием недостатков. В пределах гарантийного срока истец обратилась в экспертное учреждение ООО «Ланс Групп», эксперт выявил недостатки переданного истцу жилого помещения и в заключении <данные изъяты>-Б от <данные изъяты> указал стоимость затрат на устранение дефектов в размере <данные изъяты> руб. Кроме того, истец обратилась в ООО «М-Концепт Строй Инвест» с целью проведения обмерных работ, в отношении переданной ей квартиры. Согласно заключению кадастрового инженера фио фактическая площадь квартиры составляет 47,1 кв.м, что меньше заявленной в договоре и акте приема-передачи величины 48,7 кв.м на 1,6 кв.м.

Истец <данные изъяты> обратилась к ответчику с требованиями о возмещении расходов на устранение недостатков и возврате суммы за уменьшение площади квартиры, которые ответчиком оставлены без исполнения и ответа. Поскольку в претензионном порядке требования истца удовлетворены не были, истец обратился в суд с настоящим иском.

Истец фио в судебное заседание не явилась, о рассмотрении дела извещена надлежащим образом.

Представитель истца в судебном заседании поддержал уточненное исковое заявление в полном объеме, указав, что претензия направлена 13.12.2024 года, в период действия моратория, при этом претензия направлена до внесения изменений в ч. 4 ст.10 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Представитель ответчика ООО «Специализированный застройщик «КиноДевелопмент» в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела извещался надлежащим образом, материалах дела имеется возражения на исковое заявление, дополнительные возражения, согласно которых, в удовлетворении заявленных требований просила отказать в полном объеме. В случае удовлетворения исковых требований просила отказать во взыскании суммы недостатков свыше 3% от цены договора; отказать во взыскании компенсации за разницу в площади; отказать во взыскании неустойки и штрафа, в случае удовлетворения, снизить заявленный размер, применив положения ст.333 ГК РФ; снизить размер компенсации морального вреда; распределить судебные издержки пропорционально удовлетворенным требованиям.

Представитель третьего лица АО «Монолитное Строительное управление 1» в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела извещен.

Решением Жуковского городского суда Московской области от 25 июля 2025 года исковые требования удовлетворены частично. Взысканы с ООО «Специализированный застройщик «КиноДевелопмент» в пользу фио денежные средства в счет суммы соразмерного уменьшения цены договора в размере <данные изъяты> рубль 55 копеек, излишне уплаченные средства по договору участия в долевом строительстве в размере <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копеек, компенсация морального вреда в размере <данные изъяты> 000 рублей; расходы на проведение досудебной экспертизы в размере <данные изъяты> рублей, почтовые расходы в размере <данные изъяты> рублей 20 копеек, расходы по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> рублей, расходы на проведение обмерных работ в размере <данные изъяты> рублей, расходы на оформление доверенности в размере <данные изъяты> рублей. В остальной части требований отказано. Взыскана с ООО «Специализированный застройщик «КиноДевелопмент» в бюджет г.о. <данные изъяты> государственная пошлина в размере <данные изъяты> рублей.

В апелляционной жалобе представитель ООО «Специализированный застройщик «КиноДевелопмент» просит решение суда изменить в части взыскания излишне уплаченных средств по договору участия в долевом строительстве.

Истец фио о времени и месте судебного заседания извещена с учетом положений ст. 113 ГПК РФ надлежащим образом и своевременно, кроме того информация о движении дела размещена на официальном сайте Московского областного суда, в судебное заседание не явилась, ходатайств об отложении дела не заявляла, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия определила о рассмотрении в отсутствие истца.

Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав пояснения представителя ООО «Специализированный застройщик «КиноДевелопмент» по доверенности фио, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого решения суда.

Судом установлено и следует из материалов дела, что <данные изъяты> между сторонами заключен договор участия в долевом строительстве №<данные изъяты> от <данные изъяты>, по условиям которого застройщик обязался в предусмотренный договором срок передать <данные изъяты>, по адресу: <данные изъяты>, городской округ Мытищи, <данные изъяты>, а участник долевого строительства обязался уплатить обусловленную настоящим договором цену и принять объект долевого строительства. Цена квартиры по договору участия в долевом строительстве составила 11 484 385 руб., площадь квартиры составляет 48,7 кв.м.

Между сторонами 05.11.2024 подписан акт приема-передачи объекта строительства к указанному договору, согласно которому застройщик (ответчик) передал участнику долевого строительства (истцу) указанную квартиру.

Согласно акту первичного осмотра и устранения недостатков от 20.09.2024 года, в результате осмотра участником долевого строительства в квартире выявлены замечания, перечень которых отражен в данном акте.

В связи с выявленными строительными дефектами в квартире, истец обратился в экспертную организацию ООО «Ланс Групп», для определения рыночной стоимости работ и материалов, необходимых для устранения выявленных недостатков.

Согласно заключению ООО «Ланс Групп» №102-Б от 12.12.2024 года, стоимость затрат на устранение дефектов составляет в размере <данные изъяты> руб.

Истец 13.12.2024 обратилась к ответчику с требованиями о возмещении расходов на устранение недостатков и возврате суммы за уменьшение площади квартиры, которые ответчиком оставлены без исполнения и ответа.

Определением суда от 18.03.2025 г. на основании ходатайства ответчика по делу была назначена строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено экспертам ООО «Агентство Независимой Экспертизы «Эксперт-Техно».

Согласно выводам заключения эксперта № С/351/2025, составленного ООО «Агентство Независимой Экспертизы «Эксперт-Техно», по вопросу <данные изъяты> «Определить имеются ли в <данные изъяты> по адресу: <данные изъяты>, городской округ Мытищи, <данные изъяты>, недостатки (дефекты) в ремонтно-отделочных работах, не соответствующие обязательным нормам и правилам, техническим регламентам, национальным стандартам, сводам правил (частей таких стандартов и сводов правил), договору участия в долевом строительстве, в том числе отраженные в Заключении <данные изъяты>-Б от <данные изъяты> ООО «Ланс Групп», экспертом дан ответ о том, что в <данные изъяты>, расположенной по адресу: <данные изъяты>, городской округ Мытищи, <данные изъяты> выявлены недостатки (дефекты), отраженные в заключении <данные изъяты>-Б от <данные изъяты> ООО «Ланс Групп», которые возникли вследствие нарушения застройщиком нормативных требований, действующих на территории РФ по пунктам, указанным в таблице <данные изъяты> исследовательской части.

По вопросу <данные изъяты> «В случае наличия недостатков (дефектов) в указанной квартире определить причину их возникновения (эксплуатационные или строительные)», экспертом дан ответ о том, что выявленные дефекты возникли в результате несоблюдение технологии строительного производства и строительных норм и правил, действующих на территории РФ, при выполнении строительно-монтажных работ силами застройщика. Выявленные дефекты отделочных работ не могли быть вызваны естественным износом от жизнедеятельности человека или неправильным обслуживанием здания, а являются прямым следствием нарушений нормативных требований в ходе ремонта.

По вопросу <данные изъяты> «В случае наличия недостатков (дефектов) в <данные изъяты> по адресу: <данные изъяты>, городской округ Мытищи, <данные изъяты>, определить рыночную стоимость работ и материалов, необходимых для устранения обнаруженных недостатков», экспертом дан ответ о том, что стоимость работ и материалов, необходимых для устранения выявленных недостатков, в <данные изъяты> расположенной по адресу: <данные изъяты>, городской округ Мытищи, <данные изъяты>, представлена в Приложении <данные изъяты> и составляет: <данные изъяты> руб.

По вопросу <данные изъяты> «Определить фактическую общую площадь <данные изъяты> по адресу: <данные изъяты>, городской округ Мытищи, <данные изъяты>, до начала выполнения работ по планировке квартиры (возведению внутриквартирных перегородок) и любых отделочных работ в указанной квартире (с учетом положений пункта 2.2 Договора №<данные изъяты> от <данные изъяты>), а также определить фактическую общую площадь квартиры в настоящее время (с учетом лоджий и/или балконов и/или веранд и/или террас, с понижающим коэффициентом)», экспертом дан ответ о том, что фактическая площадь объекта долевого строительства, расположенного в жилом многоквартирном доме по адресу: <данные изъяты>, городской округ Мытищи, <данные изъяты>, составляет - 47,46 кв.м.

Определить фактическую общую площадь <данные изъяты> по адресу: <данные изъяты>, городской округ Мытищи, <данные изъяты>, до начала выполнения работ по планировке квартиры (возведению внутриквартирных перегородок) и любых отделочных работ в указанной квартире (с учетом положений пункта 2.2 Договора №<данные изъяты><данные изъяты>) выполнить данные измерения не представляется возможным, так как не регламентировано нормативной документацией, и для выполнения точных измерений требуется демонтаж отделочного слоя.

Разрешая спор, суд первой инстанции, оценив представленные по делу доказательства в их совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ, руководствуясь положениями ст.ст. 15, 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 4, 7, 10 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", ст. 18 Закона Российской Федерации от 07 февраля 1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей», поскольку ответчик не исполнил свое обязательство по передаче квартиры, качество которой соответствует условиям договора, требованиям проектной документации, пришел к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца денежных средств в счет суммы соразмерного уменьшения цены договора в размере <данные изъяты> руб., что не превышает трех процентов от цены договора (11 484 385 руб.*3%).

Как следует из условий договора участия в долевом строительстве, сторонами в пунктах 4.5 договора согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения при которых в зависимости от увеличения либо уменьшения площади передаваемого участнику долевого строительства участник долевого строительства либо застройщик производит доплату либо возврат стоимости исходя из стоимости квадратного метра.

По условиям пункта 4.5 заключенного между сторонами договора участия в долевом строительстве, допустимым изменением общей площади передаваемого участникам объекта долевого строительства для перерасчета стоимости договора является изменение общей площади объекта в любую сторону, более чем на 1% от общей приведенной площади объекта (проектной), указанной в п.2.1 договора.

Пунктом 2.1 договора предусмотрена общая приведенная площадь жилого помещения (включая общую площадь жилого и вспомогательного назначения, балкона и/или лоджии и/или террасы и/или веранды – с коэффициентом 1), которая составляет 48,7 кв.м.

Общая площадь объекта долевого строительства, подлежащего передаче, по условиям договора составляет 48,7 кв. м., однако согласно выводам эксперта фактическая площадь объекта долевого строительства составляет 47,46 кв.м., таким образом, разница между указанными площадями составляет 1,24 кв. м (48,7 кв.м – 47,46 кв. м), что превышает 1% от общей приведенной площади объекта (проектной), указанной в п.2.1 договора (48,7*1%=0,487 кв.м.).

В связи с чем, суд пришел к выводу об удовлетворении требований истца о взыскании излишнее уплаченных денежных средств по договору участия в долевом строительстве <данные изъяты> от <данные изъяты> в счет уменьшения площади квартиры. В соответствии с п.4.5 стоимость 1 кв. м. составляет <данные изъяты> руб., с ответчика в пользу истца взысканы излишне уплаченные средства по договору участия в долевом строительстве в размере <данные изъяты>,55 руб. <данные изъяты> руб.)

Поскольку требования истца о возмещении расходов на устранение недостатков и возврате суммы за уменьшение площади квартиры направлены ответчику и получены им в период действия моратория, введенного Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 года № 326, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для взыскания с ответчика неустойки и штрафа.

При рассмотрении требований о компенсации морального вреда, суд, руководствуясь положениями ч. 2 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", учитывая, что по вине ответчика квартира была передана истцу с недостатками, допущенными при строительстве, которые не были устранены, чем нарушены права истца, как участника долевого строительства, суд удовлетворил требования истца о взыскании с ответчика компенсации морального вреда в размере <данные изъяты> руб.

Вопрос о взыскании судебных расходов разрешен судом в соответствии с требованиями ст.ст. 88, 98, 100, 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Доводы жалобы ответчика о том, что суд необоснованно взыскал с ответчика в пользу истца излишне уплаченные денежные средства по договору участия в долевом строительстве, судебная коллегия отклоняет по следующим основаниям.

На основании п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Согласно п. 2 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с ч. 1 ст. 5 Федерального закона Российской Федерации от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения.

Частью 2 указанной статьи предусмотрена возможность изменения цены договора после его заключения по соглашению сторон в случае, если договором установлена такая возможность изменения цены и условия ее изменения.

Исходя из положений п. 3 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Таким образом, по смыслу приведенных выше норм права, стороны договора участия в долевом строительстве вправе определить окончательную цену договора как произведение цены единицы общей площади объекта долевого строительства установленной в договоре и фактической общей площади переданного участнику долевого строительства объекта.

Как следует из правовой позиции, приведенной в пункте 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации, N 3 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10 ноября 2021 г., передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади, чем это предусмотрено договором, свидетельствует о нарушении условия о предмете договора и является правовым основанием для соразмерного уменьшения цены договора. В случае, если условиями договора не согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения, участник долевого строительства не может быть лишен права требовать соразмерного уменьшения цены договора в случае уменьшения площади переданного помещения.

По условиям договора участия в долевом строительстве, сторонами в пунктах 4.5 договора согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения при которых в зависимости от увеличения либо уменьшения площади передаваемого участнику долевого строительства участник долевого строительства либо застройщик производит доплату либо возврат стоимости исходя из стоимости квадратного метра.

Согласно пункту 4.5 заключенного между сторонами договора участия в долевом строительстве, допустимым изменением общей площади передаваемого участникам объекта долевого строительства для перерасчета стоимости договора является изменение общей площади объекта в любую сторону, более чем на 1% от общей приведенной площади объекта (проектной), указанной в п.2.1 договора.

Пунктом 2.1 договора предусмотрена общая приведенная площадь жилого помещения (включая общую площадь жилого и вспомогательного назначения, балкона и/или лоджии и/или террасы и/или веранды – с коэффициентом, которая составляет 48,7 кв.м.

Согласно выводам заключения эксперта № С/351/2025, составленного ООО «Агентство Независимой Экспертизы «Эксперт-Техно», фактическая площадь объекта долевого строительства составляет 47,46 кв.м.

Как следует из приложения № 2 к Договору участия в долевом строительстве № <данные изъяты>АН от 15.09.2023 объект долевого строительства передается Застройщиком Участнику с улучшенной отделкой и инженерным оборудованием (том 1 л.д.16).

При указанных обстоятельствах и нормах права, доводы апелляционной жалобы ООО «Специализированный застройщик «КиноДевелопмент» о том, что уменьшение площади произошло в результате отделочных работ, произведенных истцом после передачи объекта, подлежат отклонению. Доказательств, подтверждающих данные доводы, ответчиком не представлено.

Доводы жалобы о том, что заключение экспертизы является не полным, отклоняются судебной коллегией, так как являются несостоятельными и направлены на переоценку доказательств и выводов суда первой инстанции.

Доводы жалобы о том, что представителем ответчика были заявлены ходатайства о вызове эксперта и отложении судебного разбирательства, однако не были разрешены судом в установленном порядке, не влекут отмену состоявшегося судебного постановления, поскольку на время рассмотрения дела суд первой инстанции не располагал данными ходатайствами, которые были переданы судье после проведения судебного заседания (л.д. 123-127). Вместе с тем, данные обстоятельства не свидетельствуют о нарушении норм процессуального прав. Так, к ходатайству об отложении судебного заседания представитель ответчика не приложил документов, подтверждающих его занятость в другом судебном заседании. Повторно ходатайство о вызове эксперта в суде апелляционной инстанции представитель ответчика не заявлял. Таким образом, данные обстоятельства, вопреки доводам апелляционной жалобы основанием для отмены решения суда не являются.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы заявителя сводятся к несогласию с выводами суда первой инстанции и переоценке представленных доказательств, не опровергают выводов суда, не содержат обстоятельств, которые нуждались бы в дополнительной проверке, направлены на иную оценку (переоценку) исследованных судом доказательств, а потому не могут быть приняты судебной коллегией в качестве основания к отмене состоявшегося судебного акта.

Иных доводов, которые могли бы служить безусловным основанием для отмены решения суда, и указаний на обстоятельства, которые бы не были предметом судебного разбирательства, апелляционная жалоба не содержит.

Каких-либо нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции в соответствии с ч. 4 ст. 330 ГПК РФ, судебная коллегия не усматривает.

Таким образом, судебная коллегия считает, что обжалуемое решение, постановленное в соответствии с установленными в суде обстоятельствами и требованиями закона, подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба, которая не содержит предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены решения суда первой инстанции, - оставлению без удовлетворения.

Руководствуясь ст.ст. 199, 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Жуковского городского суда Московской области от 25 июля 2025 года – оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО «Специализированный застройщик «КиноДевелопмент» - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное определение изготовлено 15 декабря 2025 года.