Апелляционное определение № 33-462/2026 от 17 февраля 2026 г.

Судья Найденов А.В. 57RS0026-01-2025-001922-16

№ 33-462/2026 № 2-1926/2025


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

18 февраля 2026 г. г. Орёл

Судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда в составе

председательствующего Хомяковой М.Е.,

судей Савченковой Н.Н., Второвой Н.Н.,

при секретаре Ветровой О.А.

в открытом судебном заседании рассмотрела гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи объектов недвижимости недействительным и применении последствий признания сделки недействительной,

по апелляционной жалобе ФИО2 на решение Орловского районного суда Орловской области от 20 ноября 2025 г., которым постановлено:

«исковые требования иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи объектов недвижимости от <дата>, заключенный между ФИО3 и ФИО2.

Взыскать с ФИО2, <дата> года рождения, паспорт серии № №, в пользу ФИО1, <дата> года рождения, паспорт серии № №, денежные средства в размере 6000000 рублей, уплаченные по договору купли-продажи от <дата>, расходы по оплате стоимости проведенной до обращения в суд строительно-технической экспертизы в сумме 19500 рублей, расходы на оплату государственной пошлины в сумме 76000 рублей.

После выплаты указанной суммы прекратить право собственности ФИО3, <дата> года рождения, паспорт серии № возникшее на основании договора купли-продажи от <дата> в отношении земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №, площадью 2015 кв.м, и расположенного на нем жилого дома, площадью 186,9 кв.м, находящегося по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, с кадастровым номером №, восстановить в ЕГРН сведения о государственной регистрации права собственности ФИО2, <дата> года рождения, паспорт серии № №, на указанный земельный участок.

Взыскать с ФИО2, <дата> года рождения, паспорт № №, в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО4 ИНН <***> ОГРНИП № расходы на проведение экспертизы в размере 37000 рублей».

Заслушав доклад судьи Савченковой Н.Н., выслушав участников процесса, обсудив доводы жалобы, изучив материалы дела, судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда,

установила:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о признании договора купли-продажи объектов недвижимости недействительным и применении последствий признания сделки недействительной.

В обоснование требований указала, что <дата>г. между сторонами был заключен договор купли-продажи, по условиям которого истец приобрела у ФИО2 земельный участок и расположенный на нем жилой дом, по адресу: <адрес> стоимостью 6 000 000 рублей.

В ходе эксплуатации дома истцом были выявлены неустранимые недостатки, подтвержденные заключением строительно-технической экспертизы, которые имели скрытый характер и не были оговорены сторонами при заключении договора купли-продажи.

Ссылаясь на изложенное, с учетом уточнения исковых требований, ФИО1 просила суд расторгнуть договор купли-продажи от <дата>г. объектов недвижимости: земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый № и расположенного на нем здания: жилого дома, назначение жилое, площадью 186,9 кв.м, находящегося по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, возвратив исполненное по сделке сторонам; взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 6 000 000 рублей в качестве возврата полученной по договору купли-продажи денежной суммы; расходы по оплате стоимости проведенной строительно-технической экспертизы в сумме 19500 рублей. Исполнение обязательства истцом по возврату ответчику жилого дома и земельного участка, приобретенных по сделке, признанной недействительной, отложить до дня полного возмещения ответчиком расходов и убытков, связанных с приобретением объектов недвижимости по договору купли-продажи от <дата>г.

Разрешив спор, судом постановлено решение об удовлетворении исковых требований.

В апелляционной жалобе ФИО2 просит решение отменить и принять новое об отказе в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на нарушения норм процессуального и материального права.

Указывает, что на момент купли-продажи дома истцу были сообщены достоверные сведения о его техническом состоянии, который неоднократно осматривался перед приобретением, в связи с чем выявленные в ходе эксплуатации жилого дома недостатки не носят скрытый характер и не являются существенными.

Выражает несогласие с выводами судебного эксперта, в виду отсутствия у него соответствующей квалификации для производства судебной строительно-технической экспертизы, поскольку экспертиза была проведена поверхностно без осмотра дома и исследования качества бетона в фундаменте, а также экспертом не установлена соразмерность расходов на устранение недостатков.

Обращает внимание, что эксперт не был допрошен в судебном заседании.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, проверив законность и обоснованность решения суда в порядке положений статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Как установлено судом и следует из материалов дела, <дата>г. между ФИО5 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи объектов недвижимости: земельного участка, по адресу: <адрес>, кадастровый №, площадью 2015 кв.м, и расположенного на нем жилого дома, площадью 186,9 кв.м, находящегося по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №.

Согласно пункту 4 договора общая стоимость объектов недвижимости установлена сторонами в размере 6 000 000 рублей, из которых земельный участок -спас 1 000 000 рублей, жилой дом - 5 000 000 рублей.

Расчет между сторонами произведен полностью, что подтверждается представленными в материалы дела кассовыми ордерами и распиской.

Право собственности на дом и земельный участок за ФИО5 зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости <дата>г.

В связи государственной регистрации заключения брака от <дата>г. ФИО5 присвоена фамилия ФИО1

В связи с обнаружением скрытых неустранимых недостатков технического состояния фундамента приобретенного жилого дома, подтвержденных заключением <...> №стэ, истец обратился к ответчику с претензией о расторжении договора купли-продажи и возврате уплаченных денежных средств, которая осталась без удовлетворения.

Возражая против удовлетворения исковых требований ФИО2 указывал, что жилой дом существенных недостатков не имеет.

На основании ходатайства ответчика и в целях проверки доводов сторон, судом по делу назначалась судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено индивидуальному предпринимателю ФИО4

Согласно заключению эксперта №-№, стены, фундамент здания – жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, имеют дефекты и недостатки. Стены имеют многочисленные трещины, как паутинные, так и раскрывающиеся, расслоения швов кирпичной кладки. Фундамент имеет разрушения. Техническое состояние фундамента определено экспертом как – недопустимое. Состояние фундамента на безопасность проживания в указанном доме на дату проведения экспертизы влияет косвенно. То есть как такового обрушения стен вследствие полного разрушения фундамента нет, имеется избыточная влажность. Вместе с тем в дальнейшем без выполнения работ по усилению фундамента, существует угроза полного разрушения фундамента, следовательно, угроза проживания в указанном доме существует. Причиной возникновения дефектов является нарушение технологии производства работ по устройству фундаментов (их мелкое заглубление, армирование и подбор состава бетонной смеси). Образоваться в связи с неправильной эксплуатацией здания, в том числе в связи с не отводом дождевой (талой) воды от фундамента и заполненного водой технологического колодца, расположенного около фундамента дефекты - не могли. Стоимость восстановительных работ определена экспертом ориентировочно, исходя из варианта усиления фундамента, предлагаемого экспертом, составит 537867,71 рублей. В процессе работ стоимость работ может значительно увеличится вследствие возможных скрытых дефектов или необходимости применения дополнительных конструктивных решений.

Разрешая спор, суд руководствуясь положениями статей 209, 307, 309, 450, 454, 469, 475-477, 549, 557, 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации, установив наличие недостатков в проданном жилом доме, признавая их существенными, положив в основу решения заключение эксперта индивидуального предпринимателя ФИО4, пришел к выводу о доказанности существенного нарушения требований к качеству дома и невозможности его использования в предусмотренных договором целях (для проживания), удовлетворил исковые требования ФИО1 о расторжении договора купли-продажи и возврате ей уплаченной по договору денежной суммы ФИО2 в размере 6 000 000 рублей, с прекращением права собственности ФИО1 на жилой дом и земельный участок и восстановлением в Едином государственной реестре недвижимости сведений о праве собственности ФИО2 на спорные объекты после возвращения выплаченной по договору суммы, распределив судебные расходы, связанные с рассмотрением дела.

В суде апелляционной инстанции стороны заявили ходатайство об утверждении мирового соглашения.

Судебная коллегия, рассмотрев заявление об утверждении заключенного ими мирового соглашения, выслушав мнение участников процесса, изучив материалы дела, приходит к выводу о его удовлетворении по следующим основаниям.

Согласно статье 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороны могут окончить дело мировым соглашением, которое утверждается судом, если это не противоречит закону или не нарушает законные интересы других лиц.

В соответствии со статьей 326.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации отказ истца от иска, признание иска ответчиком или мировое соглашение сторон, совершенные после принятия апелляционных жалобы, представления, должны быть выражены в поданных суду апелляционной инстанции заявлениях в письменной форме. В случае, если отказ истца от иска, признание иска ответчиком, условия мирового соглашения сторон были заявлены в судебном заседании, такие отказ, признание, условия заносятся в протокол судебного заседания и подписываются соответственно истцом, ответчиком, сторонами мирового соглашения.

Порядок и последствия рассмотрения заявления об отказе истца от иска или заявления сторон о заключении мирового соглашения определяются по правилам, установленным частями второй и третьей статьи 173, главой 14.1 настоящего Кодекса. При принятии отказа истца от иска или при утверждении мирового соглашения сторон суд апелляционной инстанции отменяет принятое решение суда и прекращает производство по делу. В случае признания ответчиком иска и принятия его судом апелляционной инстанции принимается решение об удовлетворении заявленных истцом требований.

Статьей 173 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что заявление истца об отказе от иска, признание иска ответчиком и условия мирового соглашения сторон заносятся в протокол судебного заседания и подписываются истцом, ответчиком или обеими сторонами. В случае, если отказ от иска, признание иска или мировое соглашение сторон выражены в адресованных суду заявлениях в письменной форме, эти заявления приобщаются к делу, на что указывается в протоколе судебного заседания.

На основании статьи 153.8 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации мировое соглашение может быть заключено сторонами на любой стадии гражданского процесса и при исполнении судебного акта. Третьи лица, заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора, вправе участвовать в заключении мирового соглашения в качестве стороны. Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, вправе выступать участниками мирового соглашения в случаях, если они приобретают права либо на них возлагаются обязанности по условиям данного соглашения. Мировое соглашение не может нарушать права и законные интересы других лиц и противоречить закону. Мировое соглашение утверждается судом.

Мировое соглашение заключается в письменной форме и подписывается сторонами или их представителями при наличии у них полномочий на заключение мирового соглашения, специально предусмотренных в доверенности или ином документе, подтверждающем полномочия представителя. Мировое соглашение должно содержать согласованные сторонами сведения об условиях, о размере и сроках исполнения обязательств друг перед другом или одной стороной перед другой. В мировом соглашении могут содержаться условия об отсрочке или о рассрочке исполнения обязательств ответчиком, об уступке прав требования, о полном или частичном прощении либо признании долга, санкции за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств и иные условия, не противоречащие федеральному закону. Мировое соглашение составляется и подписывается в количестве экземпляров, превышающем на один экземпляр количество лиц, заключивших мировое соглашение. Один из этих экземпляров приобщается судом, утвердившим мировое соглашение, к материалам дела (статья 153.9 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Суд разъясняет истцу, ответчику или сторонам последствия отказа от иска, признания иска или заключения мирового соглашения сторон.

После разъяснения последствий отказа от иска и заключения мирового соглашения, предусмотренных статьей 220 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, стороны подтвердили свое желание в суде апелляционной инстанции заключить мировое соглашение на следующих условиях:

1. ФИО2 в качестве компенсации недостатков жилого дома по адресу: <адрес>, выплачивает ФИО1 денежные средства в сумме 300 000 (триста тысяч) рублей в срок не позднее <дата>

2. Стороны подтверждают, что право собственности на указанное имущество сохраняется за истцом, ФИО1 Настоящее соглашение не влечет его перехода или возврата ответчику. Все обязательства ответчика по настоящему соглашению являются денежной компенсацией и не связаны с возвратом имущества.

3. ФИО1 после полной и своевременной выплаты всей суммы отказывается от всех своих требований к ФИО2, связанных с рассмотрением настоящего дела.

4. Судебные расходы стороны распределили следующим образом: государственная пошлина и иные судебные расходы, в том числе расходы по оплате услуг адвокатов, представителей и любые иные расходы сторон, связанные прямо и/или косвенно с делом по указанному иску, сторонами друг другу не возмещаются и лежат исключительно на той стороне, которая их понесла.

5. При просрочке любого платежа начисляется пеня в размере 5% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Судебная коллегия не усматривает препятствий для утверждения указанного мирового соглашения, поскольку его условия не противоречат закону, не нарушают права и законные интересы других лиц, стороны совершают это действие добровольно, понимая содержание мирового соглашения и последствия его утверждения.

Ввиду заключения между сторонами мирового соглашения решение Орловского районного суда <адрес> от <дата> подлежит отмене, а производство по делу прекращению.

Руководствуясь статьями 39, 153.1, 173, 220, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

утвердить мировое соглашение, по настоящему гражданскому делу на следующих условиях:

1. ФИО2 (паспорт № №) в качестве компенсации недостатков жилого дома по адресу: <адрес><адрес>, выплачивает ФИО1 (паспорт № №) денежные средства в сумме 300 000 (триста тысяч) рублей в срок не позднее <дата>

2. Стороны подтверждают, что право собственности на указанное имущество сохраняется за истцом, ФИО1. Настоящее соглашение не влечет его перехода или возврата ответчику. Все обязательства ответчика по настоящему соглашению являются денежной компенсацией и не связаны с возвратом имущества.

3. ФИО1 после полной и своевременной выплаты всей суммы отказывается от всех своих требований к ФИО2, связанных с рассмотрением настоящего дела.

4. Судебные расходы стороны распределили следующим образом: государственная пошлина и иные судебные расходы, в том числе расходы по оплате услуг адвокатов, представителей и любые иные расходы сторон, связанные прямо и/или косвенно с делом по указанному иску, сторонами друг другу не возмещаются и лежат исключительно на той стороне, которая их понесла.

5. При просрочке любого платежа начисляется пеня в размере 5% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Решение Орловского районного суда Орловской области от 20 ноября 2025 г. отменить.

Производство по делу по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи объектов недвижимости недействительным и применении последствий признания сделки недействительной прекратить.

Повторное обращение в суд по спору между теми же сторонами, о том же предмете и по тем же основаниям не допускается.

Мотивированный текст апелляционного определения изготовлен 4 марта 2026г.

Председательствующий

Судьи