Решение № 2-2332/2017 2-2332/2017~М-2090/2017 М-2090/2017 от 7 ноября 2017 г. по делу № 2-2332/2017

Дело № 2-2332/17


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Пятигорский городской суд Ставропольского края

в составе:

председательствующего судьи Суворовой С.М.,

при секретаре судебного заседания Кобельковой Л.И.,

с участием:

представителя истца ОАО «Российские железные дороги» по доверенности ФИО2,

представителя ответчика ФИО3, ответчика общества с ограниченной ответственностью «Добирс» по доверенности ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании 08 ноября 2017 года в <адрес> гражданское дело по иску ОАО «Российские железные дороги» к ФИО3, ООО «Добирс» о признании регистрации права недействительной, исключении записи о регистрации права, признании сделки недействительной, признании недействительной регистрации права ООО «Добирс», исключении регистрационных записей из Единого государственного реестра на недвижимое имущество и сделок с ним, сносе объекта недвижимого имущества, приведении земельного участка в первоначальное состояние и обязании вернуть земельный участок,

установил:

В обоснование своих требований истец пояснил, что ДД.ММ.ГГГГ между Управлением СКЖД (далее ОАО «Российские железные дороги») заключен договор аренды № сроком на 49 лет на земельный участок, расположенный по адресу <адрес> с кадастровым номером <данные изъяты>. Данный земельный участок является государственной федеральной собственностью (копия свидетельства о регистрации права прилагается). Земельный участок является охранной зоной и ограничен в обороте. На основании Постановления Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О порядке пользования земельными участками, являющимися федеральной собственностью и предоставленными Открытому акционерному обществу «Российские железные дороги» разрешено передавать земельные участки в субаренду гражданам и юридическим лицам.

ДД.ММ.ГГГГ между Открытым акционерным обществом «Российские железные дороги» (далее Истец) и физическим лицом ФИО1 (далее Ответчик) заключен договор аренды № ЦРИ/4/СА/4182/12/0003 51 недвижимого имущества, находящегося в аренде ОАО «РЖД» (далее Договор). В соответствии с условиями договора ОАО «РЖД» предоставило, а физическое лицо ФИО1 принял по акту приема-передачи в субаренду часть земельного участка, находящегося по адресу <адрес> полоса отчуждения железной дороги площадью 314,0 кв.м. из земель населенных пунктов с учетным кадастровым номером 26:33:35 01 01:1/022. Участок предоставлялся для устройства летней площадки с беседкой из легких конструкций площадью 130,0 кв.м., установки временного торгового павильона площадью 112,0 кв.м. и благоустройства прилегающей территории площадью 72,0 кв.м.

ДД.ММ.ГГГГ в судебное заседание по гражданскому делу по иску ФИО3 к ОАО «РЖД» об исключении пунктов договора по оплате за субаренду, представителем ФИО3 были предоставлены копии документов (договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности), из которых стало известно, что по истечении двух с половиной месяцев после заключения договора субаренды, а именно ДД.ММ.ГГГГ ответчик ФИО3 на основании решения Пятигорского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ (дело №) зарегистрировал право собственности на нежилое помещение общей площадью 159, кв.м., находящееся по адресу <адрес>Б. Право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ в Пятигорском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, записи регистрации № и ответчику было выдано свидетельство о государственной регистрации права серии 26-A3 № от ДД.ММ.ГГГГ.

Право собственности на нежилое помещение по адресу <адрес>Б, зарегистрированное ответчиком в Пятигорском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> является незаконным, зарегистрированным без законных оснований на земельном участке, принадлежащем государству, который находится у ОАО «РЖД» в аренде и передан ответчику ФИО1 в субаренду на 11 месяцев без права капитального строительства. О нарушении своего права Открытое Акционерное Общество «Российские железные дороги» узнало только ДД.ММ.ГГГГ, с этой даты должен исчисляться срок по защите законных интересов ОАО «РЖД». В решении от ДД.ММ.ГГГГ, которое является основанием регистрации права собственности за ответчиком ФИО1 нет ни одного слова о признании права собственности за ответчиком на нежилое помещение, т.к. этого помещения в 2006 году не было. В указанном решении, речь идет об обязании администрации <адрес> выдать ответчику ФИО1 разрешение на возведение нежилой пристройки к <адрес>Б под кафе-магазин без согласия собственников помещений указанного жилого дома, но в решении не сказано, что данное разрешение не должно согласовываться с собственником земельного участка. Так как основанием для регистрации права собственности послужило решение суда, а не разрешение на строительство, право собственности было зарегистрировано не законно. Согласно Федеральному закону «Об архитектурной деятельности в РФ» строительство любого объекта должно вестись при наличии разрешения собственника земельного участка. При регистрации права недвижимости, у ФИО1 не были запрошены документы на земельный участок, на основании каких документов определено право застройщика на земельный участок, наименование уполномоченного органа, предоставившего ФИО1 земельный участок под строительство. Администрация <адрес> при отсутствии у нее полномочий, незаконно распорядилась частью земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 1165800 кв.м. относящегося к собственности Российской Федерации. Для полного, всестороннего, объективного рассмотрения иска администрация обязана предоставить в суд разрешение на строительство, выданное ФИО1 согласно решению суда без согласия собственников дома. За каким номером было выдано разрешение на строительство, дата выдачи разрешения на строительство, срок действия разрешения на строительство. ОАО «РЖД» арендатор земли и Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по <адрес>, которое является собственником земли, к участию в рассмотрении данного иска не привлекались. Договор субаренды земельного участка с ФИО1 в 2006 году не заключался.

Право собственности зарегистрировано за ФИО1 через 5 лет после решения суда и по истечении двух месяцев после заключения договора субаренды с ОАО «РЖД», который выделялся ответчику ФИО1 под размещение сооружений из легких конструкций.

В связи с тем, что право собственности зарегистрировано за ФИО1 без разрешения собственника земельного участка, без оформления договора субаренды с ОАО «РЖД» на момент осуществления строительства нежилого помещения, данную постройку можно считать самовольной.

Зарегистрированное за ФИО1 право собственности на нежилые помещения в <адрес>Б отвечают признакам самовольной постройки, так как возведены на земельном участке, не отведенным для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами. Решение суда, в котором указано, выдать разрешение на строительство, но самого разрешения ответчиком в регистрирующие право собственности органы представлено не было, и оно не может являться основанием для признания постройки законной.

Согласно п.1 ст. 9 Закона № Г7-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ, Положения о порядке использования земель федерального железнодорожного транспорта в пределах полосы отвода железных дорог, утвержденного Приказом МПС РФ №Ц от ДД.ММ.ГГГГ - земли железнодорожного транспорта должны использоваться в соответствии с земельным, градостроительным, экологическим, санитарным, противопожарным и иным законодательством Российской Федерации. Размеры земельных участков, в том числе полосы отвода, определяются проектно-сметной документацией, согласованной в порядке, установленном земельным законодательством Российской Федерации. Порядок установления и использования полос отвода определяется Правительством Российской Федерации.

Полоса отвода железной дороги может быть использована исключительно для строительства объектов железнодорожного транспорта.

ДД.ММ.ГГГГ нежилое помещение по <адрес>Б в <адрес> края на основании договора купли-продажи было продано ФИО1 за 15000 рублей Обществу с ограниченной ответственностью «Добирс». О чем ОАО «РЖД» не было поставлено в известность. Данная сделка, совершенная между физическим лицом ФИО1 и ООО «Добирс» нарушает права Истца, в аренде которого находиться земельный участок, под проданным помещением, а также нарушает права Российской Федерации, т.к. земельный участок, на котором изначально ответчиком ФИО1 незаконно зарегистрировано право собственности на нежилые помещения без разрешения собственника земли, а затем и совершена недействительная сделка по продаже нежилого помещения.

На основании договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ Общество с ограниченной ответственностью «Добирс» оформило нежилые помещения общей площадью 159 кв.м. в собственность, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ними ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации №,

Таким образом, Пятигорским отделом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> было незаконно зарегистрировано право собственности физическому лицу ФИО1 на нежилые помещения по адресу <адрес>, 32Б, на не принадлежащем ему земельном участке, которым он пользовался временно, на правах субаренды, предназначенном для возведения временных сооружений без права капитального строения.

Все сделки, которые были совершены ФИО1, дают основания для признания его действий незаконными.

Согласно условиям договора субаренды, заключенным с ФИО1, он должен был известить ОАО «РЖД» обо всех изменениях. Согласно п. ДД.ММ.ГГГГ Договора субаренды, субарендатор должен был предоставить ОАО «РЖД» письменную информацию об изменениях в составе владельцев Субарендатора, включая конечных бенефициаров, не позднее чем через 5 календарных дней после таких изменений.

На протяжении всего периода времени, начиная с 2012 года и по 2016 год нет ни одного письма или уведомления, направленного ФИО1 в адрес ОАО «РЖД» о произошедших изменениях на земельном участке, находящемся у Ответчика в субаренде.

Ответчик ФИО1 на протяжении всего времени существования договорных отношений с ОАО «РЖД», заплатил за субаренду земельного участка только за один квартал 2012 года. Последующие платежи выплачивались только по решению Пятигорского городского суда. Договор субаренды земельного участка с ФИО1 расторгнут в одностороннем порядке с ДД.ММ.ГГГГ.

Истец с учетом уточнений, сделанных в ходе судебного разбирательства, просит признать недействительной регистрацию права собственности ФИО1 на объекты недвижимости в размере 159 кв.м, расположенные по адресу <адрес>Б; обязать ответчиков освободить федеральные государственные земли железнодорожного транспорта с кадастровым номером 26:33:350101:000; признать недвижимое имущество, расположенное по адресу <адрес>Б, самовольным строительством и обязать снести за свой счет и своими силами данный объект недвижимости; возложить на ответчиков обязанность по возращению Открытому акционерному обществу «Российские железные дороги» занимаемого земельного участка в пригодном состоянии, для использования по целевому назначению с учетом обязательств указанных в договоре субаренды, исключить из Единого государственного реестра недвижимости соответствующие записи; признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ и применить последствия недействительности ничтожной сделки; исключить из Единого государственного реестра недвижимости запись о праве на объект недвижимости, нежилые помещения общей площадью 159,00 кв.м. от ДД.ММ.ГГГГ, расположенного по адресу <адрес>Б за № от ДД.ММ.ГГГГ, нежилые помещения общей площадью 159,00 кв.м от 10 июля 20.12 года, расположенного по адресу <адрес>Б, а также возместить судебные расходы.

В судебное заседание не явился представитель третьего лица администрации <адрес>. О рассмотрении дела извещен надлежащим образом, о рассмотрении дела в их отсутствие либо об отложении рассмотрения спора в суде не ходатайствовал.

Также в суд не явился представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, представивший пояснения по существу спора, которые заключаются в следующем. По существу заявленных требований, проведя анализ документов, хранящихся в деле правоустанавливающих документов на спорный объект недвижимого имущества, сообщаем, что ответчику ФИО1 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ принадлежала квартира, общей площадью 52,4 кв.м, расположенная по адресу: <адрес>, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее -ЕГРП) была сделана запись <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ в Пятигорский отдел Управления Федеральной регистрационной службы по <адрес> поступило заявление ФИО1 о внесении изменений в ЕГРП в отношении кадастрового номера, общей площади и назначения объекта. Заявителем был представлен Протокол заседания межведомственной комиссии по переводу жилых помещений в нежилые №.01/05 от ДД.ММ.ГГГГ, Акт приемочной комиссии о выполнении работ по переводу жилого помещения в нежилое помещение и его перепланировке и переустройству от ДД.ММ.ГГГГ,

Постановление главы <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ о разрешении на изготовление проектной документации, а также План объекта недвижимости, выданный ДД.ММ.ГГГГ Пятигорским филиалом ГУП СК «Крайтехинвентаризация» (копии документов прилагаются). На основании указанных документов объект - квартира общей площадью 52,4 кв.м, с назначением: жилое помещение, был преобразован в ЕГРП в объект «нежилые помещения №» общей площадью 48,8 кв.м, назначение: нежилое помещение, адрес (местоположение): <адрес>Б.

ДД.ММ.ГГГГ в Пятигорский отдел Управления поступило заявление ФИО1 (в лице представителя по доверенности ФИО6) о государственной регистрации права собственности на нежилое помещение, <данные изъяты>, общей площадью 159 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>Б. В качестве правоустанавливающего документа заявителем было представлено решение Пятигорского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу №, вступившее в законную силу ДД.ММ.ГГГГ.

В деле также имеется кадастровый паспорт указанного помещения от ДД.ММ.ГГГГ, выданный отделом по <адрес> филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по <адрес> (копия прилагается), из содержания которого не представляется возможным установить расположение спорного нежилого помещения на каком-либо земельном участке. Договор субаренды № <данные изъяты>, приложенный истцом к исковому заявлению, заключенный на срок 11 месяцев (менее года), отсутствует в деле правоустанавливающих документов в связи с тем, что не представлялся на государственную регистрацию, так как в силу п.2 ст.609 Гражданского РФ, п.2 ст.26 Земельного кодекса РФ, не подлежит такой регистрации.

При проведении правовой экспертизы представленных документов в порядке ст. 13 действующего на момент рассмотрения указанного заявления Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственным регистратором не было выявлено оснований для приостановления государственной регистрации, в результате чего было принято решение о государственной регистрации заявленного права. Объект «нежилые помещения №» общей площадью 48,8 кв.м, в ЕГРП был преобразован в объект «нежилое помещение» общей площадью 159 кв.м. Право собственности ФИО1 было зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, о чем в ЕГРП была сделана запись регистрации №.

ДД.ММ.ГГГГ в Пятигорский отдел Управления поступили заявления ФИО1 и ООО «Добирс» (в лице представителя ФИО7) о регистрации перехода права собственности на нежилое помещение, <данные изъяты>, общей площадью 159 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ. В результате проведения правовой экспертизы представленных документов в порядке ст. 13 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №122-ФЗ государственным регистратором было принято решение о государственной регистрации перехода права. Право собственности ООО «Добирс» было зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, о чем в ЕГРП была сделана запись регистрации №.

На текущую дату Единый государственный реестр недвижимости содержит сведения об обременении спорного объекта- аренде. Договор аренды недвижимого имущества, принадлежащего ООО «Добирс», заключенный с ООО «Ставропольский фермер», № от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ, запись регистрации №.

Кроме того, ЕГРН содержит актуальные сведения об ограничении - запрете на проведение регистрационных действий по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего ООО «Добирс» на основании постановлений Пятигорского ГО СП УФССП России №/СД от ДД.ММ.ГГГГ и №-ИП от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с ч.З ст. 1 Федерального закона № 218-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

В судебное заседание также не явился представитель третьего лица Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес>, представивший отзыв относительно заявленных требований. Согласно данного отзыва в соответствии с Положением о Территориальном управлении Федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес>, утвержденным приказом Федерального агентства по управлению федеральным имуществом от 29.09.2009г. № (далее -Положение) Территориальное управление осуществляет функции по управлению федеральным имуществом.

В реестре федерального имущества находится земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, находящийся по адресу: <адрес>, полоса отчуждения Северо-Кавказской железной дороги, общей площадью 116,58 га, который составляет казну Российской Федерации и передан в аренду ОАО «РЖД».

Указанный земельный участок является частью находящегося в федеральной собственности земельного участка, предоставленного СК ЖД -филиалу ОАО «РЖД» на основании распоряжения Министерства имущественных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ № для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, сроком до ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии со ст. 4 Федерального закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ № 29-ФЗ «Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта» (далее - Федеральный закон № 29-ФЗ) земельные участки, предоставленные для размещения объектов федерального железнодорожного транспорта, а также земельные участки, на которых размещены железнодорожные станции и железнодорожные вокзалы, являются федеральной собственностью.

В соответствии с ч.2 4.615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами.

Как видно из материалов дела, 30.03.2012г. между ОАО «РЖД» и ФИО1 был заключен договор аренды недвижимого имущества, находящегося в аренде ОАО «РЖД». В соответствии с условиями договора ОАО «РЖД» предоставило ФИО1 по акту приема-передачи в субаренду часть земельного участка для устройства летней площадки с беседкой из легких конструкций, установки временного павильона и благоустройства прилегающей территории. Так ОАО «РЖД» ДД.ММ.ГГГГ стало известно, что по истечении двух с половиной месяцев после заключения договора субаренды ФИО1 на основании решения Пятигорского городского суда зарегистрировал право собственности на нежилое помещение. Право собственности на нежилое помещение было зарегистрировано без законных на то оснований. Так как данный земельный участок принадлежит государству и находится у ОАО «РЖД» в аренде и передан ФИО1 в субаренду на 11 месяцев без права капитального строительства.

10.07.2012г. ФИО1 продал нежилое помещение находящееся на земельном участке принадлежащим государству ООО «Добрис», о чем ОАО «РЖД» не было поставлено в известность.

Данная сделка нарушает права ОАО «РЖД», в аренде которого находится земельный участок под проданным помещением, а так же нарушает права Российской Федерации, так как без разрешения собственника (Российская Федерация) земельного участка сданного в аренду ОАО «РЖД» не имеет права возводить недвижимое имущество на земельном участке с регистрацией на него прав.

Согласно условиям договора субаренды заключенным между ОАО «РЖД» и ФИО1, последний должен предоставить информацию в письменной форме об изменениях в составе владельцев Субарендатора. Данной информации в ОАО «РЖД» не поступало. Таким образом, сделка, совершенная между ФИО1 и ООО «Добирс», является незаконной, а иск ОАО «РЖД» является обоснованным и подлежащим удовлетворению.

С учетом мнения лиц, участвующих в деле, а также положений ст. 167 ГПК РФ суд счел возможным слушать дело в отсутствие неявившихся лиц.

В судебном заседании полномочный представитель ОАО «РЖД» сочла, что доказательств обоснованности требований истца предоставлено достаточно. Судом истребованы все необходимые доказательства, подтверждающие позицию истца и законность его требований. В судебном заседании уточнила требования о признании незаконной регистрации, на удовлетворении требования о признании недействительным зарегистрированного права не настаивала. Суду также пояснила, что ОАО «РЖД» давало разрешение на возведение легких конструкций, а не объекта недвижимости. О нарушении своих прав и строительстве объекта недвижимости, регистрации прав на эту недвижимость, узнали в судебном заседании в декабре 2016 года. ФИО1 также не извещал истца о том, что имущество, расположенное на спорном земельном участке, продал ООО «Добирс», тем самым нарушив требования договора субаренды земельного участка. ОАО «РЖД» неоднократно направляли ФИО1 требование о возврате земельного участка в пользование ОАО «РЖД», о прекращении отношений по договору субаренды, но никогда никакого ответа на это не получали. Считают, что договор субаренды является расторгнутым в одностороннем порядке в 2015 года, о чем направляли ответчику ФИО1 соответствующее уведомление. Заявленные требования просили удовлетворить в полном объеме.

В судебном заседании представитель ответчиков ФИО1 и ООО «Добирс» пояснила следующее. Истцом не оспорено право собственности ООО «Добирс» на объект недвижимости, а потому оснований для признания регистрации недействительной не имеется. Нельзя оспорить запись в ЕГРН без оспаривания самого права. Чтобы снести объект недвижимости, необходимо доказать, что нахождение этого объекта нарушает чьи-либо права. Право собственности на объект недвижимости зарегистрировано в установленном законом порядке. Сделку может оспорить только сторона, ОАО «РЖД» такой стороной не является, а потому в удовлетворении требования о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества также следует отказать. Предметом данного договора является объект недвижимости, который не является самовольным, право на него зарегистрировано на основании решения Пятигорского городского суда еще в 2006 году.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства с учетом требований закона об относимости, допустимости и достоверности, а также их значимости для правильного разрешения заявленных требований, суд считает, что требования, заявленные ОАО «РЖД», подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 4 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Так, согласно ст. 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом.

Граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права (ст. 9 Гражданского кодекса РФ). Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (п. 5 ст. 10 Гражданского кодекса РФ).

Согласно пп. 1, 4 ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса РФ).

В судебном заседании достоверно установлено, что между ОАО «РЖД» и физическим лицом ФИО1 30.03.2012г. заключен договор № ЦРИ/4/СА/4182/12/000351 субаренды части земельного участка с кадастровым номером 26:33:35 01 01:1/22, находящегося в федеральной собственности и переданного в аренду ОАО «РЖД» на основании договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, № от ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с условиями договора ОАО «РЖД» предоставило, а физическое лицо ФИО1 принял по акту приема-передачи в субаренду часть земельного участка, находящегося по адресу <адрес>, полоса отчуждения железной дороги площадью 314 кв.м. из земель населенных пунктов с учетным кадастровым номером 26:33:35 01 01:1/22. Участок предоставлялся для устройства летней площадки с беседкой из легких конструкций площадью 130 кв.м., установки временного торгового павильона площадью 112 кв.м., и благоустройства прилегающей территории площадью 72 кв.м.

Договор заключен сроком на 11 месяцев со дня подписания акта приема- передачи. Согласно акта приема-передачи ФИО1, получил в фактическое пользование земельный участок ДД.ММ.ГГГГ. По истечении указанного срока, то есть ДД.ММ.ГГГГ ответчик земельный участок не освободил, по акту приема-передачи истцу не вернул. В судебном заседании стороны пояснили, что считали договор субаренды пролонгированным, так как никто из сторон о расторжении договора не заявлял.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 и пунктом 1 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется только в случаях, предусмотренных ГК и иными федеральными законами.

Согласно пункту 2 статьи 609 ГК договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В то же время законом установлено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (статья 651 ГК).

Согласно позиции, изложенной в п.10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами (статья 26 Земельного кодекса Российской Федерации, далее - ЗК). При продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 ГК.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ОАО «РЖД» в адрес ФИО1 направило уведомление о расторжении договора субаренды части земельного участка №ЦРИ/4/СА/4182/12/000351 от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно данного уведомления ОАО «РЖД» в одностороннем порядке расторгает спорный договор и просит освободить занимаемый земельный участок. Уведомление направлено ответчику, однако представитель ответчика в судебном заседании получение такого уведомления отрицала. Факт использования земельного участка ФИО1, а впоследствии ООО «Добирс» до настоящего времени подтвердила. Указать, на каком праве используется земельный участок, затрудняется.

Согласно п. 2 договора субаренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ОАО «РЖД» и ФИО1 договор вступает в силу со дня его подписания обеими сторонами акта приема-передачи и действует 11 месяцев. По окончании этого срока он был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок, поскольку арендатор продолжил пользоваться земельным участком после истечения срока договора при отсутствии письменных возражений со стороны арендодателя. Таким образом, договор регистрации не подлежал, в том числе при его пролонгировании, передавался по акту приема-передачи ФИО1 и должен был быть возвращен при расторжении договора законному владельцу (пользователю) ОАО «РЖД».

В нарушение условий договора субаренды от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 на переданном ему в пользование земельном участке возвел нежилое капитальное строение, являющееся объектом недвижимости.

Решением Пятигорского городского суда по гражданскому делу № от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что ФИО1 являлся собственником <адрес> общей площадью 52,4 кв.м. по <адрес> в <адрес>. Постановлением межведомственной комиссии <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ указанная квартира переведена в нежилое помещение. Согласно указанного выше решения Пятигорского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ суд обязал администрацию <адрес> выдать ФИО1 разрешение на возведение нежилой пристройки к принадлежащей ему <адрес> без согласия всех собственников помещений многоквартирного жилого дома. К указанному нежилому помещению площадью 52,4 кв.м. ФИО1 возвел пристройку магазина-кафе. Однако суду не представлено доказательств ввода ее в эксплуатацию.

Так, согласно кадастрового паспорта по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ по <адрес> расположено нежилое строение площадью 159 кв.м.

При этом пристройка расположена на земельном участке, переданном в пользование ФИО1 на условиях субаренды по акту приема-передачи ДД.ММ.ГГГГ ОАО «РДЖ». Согласно справке ОАО «РЖД» от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок, прилегающий к <адрес>, входящий в полосу отвода железной дороги, является федеральной собственностью (свидетельство о государственной регистрации права на недвижимое имущество от ДД.ММ.ГГГГ) и передан в аренду ОАО «РЖД».

В соответствии со ст. ст. 61, 62 ГрК РФ строительство, реконструкция, капитальный ремонт зданий, строений и сооружений, их частей осуществляются на основе проектной документации, которая разрабатывается в соответствии с градостроительной документацией, со строительными нормами и правилами, согласовывается с соответствующими органами архитектуры и градостроительства, органами государственного контроля и надзора. Данные виды деятельности осуществляются при наличии разрешения на строительство. Разрешение на строительство и утвержденная проектная документация подлежат регистрации органами местного самоуправления.

Ст. 222 п. 1 ГК РФ относит к самовольным постройкам жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных п. 3 ст. 222 ГК РФ (п. 2 ст. 222 ГК РФ). Согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, пристройка к нежилому помещению по <адрес>, является самовольной, возведена на земельном участке, относящемся к государственной собственности, в нарушение условий договора субаренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.

В целях обеспечения нормальной эксплуатации железнодорожного транспорта и санитарной защиты населения устанавливаются охранные зоны, размеры которых определяются исходя из рельефа, особых природных условий местности, необходимости создания защиты жилой застройки от шумов проходящих поездов, необходимости развития объектов железнодорожного транспорта. Размеры и режимы полосы отвода и санитарно-защитных зон железных дорог устанавливаются в соответствии с Земельным кодексом РФ (п. 3 ч. 2 ст. 90), Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 17-ФЗ "О железнодорожном транспорте в Российской Федерации" (ст. 9) и Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 611 "О порядке установления и использования полос отвода и охранных зон железных дорог", Приказом Минтранса РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 126 "Об утверждении Норм отвода земельных участков, необходимых для формирования полосы отвода железных дорог, а также норм расчета охранных зон железных дорог".

Приказом Министерства путей сообщения РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 26Ц утверждено Положение о порядке использования земель федерального железнодорожного транспорта в пределах полосы отвода железных дорог.

В отношении земельных участков (их частей) в границах охранной зоны могут быть установлены запреты или ограничения на строительство капитальных зданий и сооружений, устройство временных дорог, вырубку древесной и кустарниковой растительности, удаление дернового покрова, проведение земляных работ, за исключением случаев, когда осуществление указанной деятельности необходимо для обеспечения устойчивой, бесперебойной и безопасной работы железнодорожного транспорта, повышения качества обслуживания пользователей услуг железнодорожного транспорта, а также в связи с устройством, обслуживанием и ремонтом линейных сооружений; распашку земель; выпас скота; выпуск поверхностных и хозяйственно-бытовых вод (п. 10 Правил, утвержденных Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 611).

В случае предъявления требования о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан, установленные Гражданским кодексом правила об исковой давности применению не подлежат. Исковая давность также не распространяется на требование о сносе постройки, созданной на земельном участке истца без его согласия, если истец владеет этим земельным участком (пункты 6 и 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации").

Согласно материалам дела правоустанавливающих документов на объект недвижимого имущества, расположенного по адресу: <адрес>Б, принадлежит на праве собственности ООО «Добирс». Право общества на эту недвижимость возникло из договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ. В п.2 данного договора указано, что нежилые помещения 1-9 общей площадью 159 кв.м. принадлежат Продавцу по праву собственности на основании решения Пятигорского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ, право зарегистрировано и сведения внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно ст. 36 Конституции Российской Федерации владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц. Условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона.

В развитие приведенных конституционных положений Земельный кодекс Российской Федерации в числе основных принципов земельного законодательства закрепляет принцип приоритета охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества и принцип приоритета сохранения особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий, согласно которому изменение целевого назначения таких земель ограничивается или запрещается в порядке, установленном федеральными законами (подпункты 2 и 6 п. 1 ст. 1).

Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 611 (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "О порядке установления и использования полос отвода и охранных зон железных дорог" определяют порядок установления и использования полос отвода и охранных зон железных дорог. Размещение объектов капитального строительства, инженерных коммуникаций, линий электропередачи, связи, магистральных газо-, нефтепроводов и других линейных сооружений в границах полосы отвода допускается только по согласованию с заинтересованной организацией.

В силу статьи 222 Гражданского кодекса с иском о сносе самовольной постройки вправе обратиться собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки. Кроме того, с иском о сносе самовольной постройки в публичных интересах вправе обратиться уполномоченные органы в соответствии с федеральным законом.

Именно по той причине, что земельный участок передан ответчику в пользование под размещение летней площадки с беседкой из легких конструкций, а ФИО1 самовольно без получения соответствующих разрешений возведен объект капитального строительства, данная пристройка является самовольной и подлежит сносу за счет ответчика ФИО1, которому и было передано федеральное имущество в пользование.

В соответствии с п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В силу ч. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

По смыслу названной нормы права действия в пределах предоставленных прав, но причиняющие вред другим лицам, являются в силу этого принципа недозволенными (неправомерными). Эти действия признаются злоупотреблением правом. Таким образом, в п. 1 статьи 10 ГК РФ предусмотрен общий ограничитель усмотрения правообладателя при осуществлении своих гражданских прав - запрет злоупотребления правом.

Под злоупотреблением правом следует понимать осуществление гражданами и юридическими лицами своих прав с причинением (прямо или косвенно) вреда другим лицам. Злоупотребление связано не с содержанием права, а с его осуществлением, так как при злоупотреблении правом лицо действует в пределах предоставленных ему прав, но недозволенным образом.

Суд считает, что со стороны ответчика допущено злоупотребление правом, выражающееся в совершении действий в обход закона с противоправной целью (в данном случае с целью регистрации права собственности на объект недвижимости, возведенный на чужом земельном участке без соответствующего разрешения). При указанных обстоятельствах требование истца о признании пристройки самовольной и сносе подлежит удовлетворению.

Доводы представителя ответчика о том, что право на реконструированное нежилое помещение зарегистрировано в установленном законом порядке на основании решения Пятигорского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ и потому ФИО1 являлся законным владельцем, суд считает несостоятельным, так как в ходе судебного разбирательства пришел к выводу о том, что возведенная пристройка является самовольно и факт регистрации права на это пристройку не свидетельствует в данном случае о законности ее возведении и владении.

Истцом заявлено о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 и ООО «Дорбис». В п.2 данного договора указано, что нежилые помещения 1-9 общей площадью 159 кв.м. по <адрес> в <адрес>, принадлежат Продавцу по праву собственности на основании решения Пятигорского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ, право зарегистрировано и сведения внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Согласно п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (п. 5 ст. 10 ГК РФ). Из содержания абз. 2 п. 78 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", следует, что иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Таким образом, суд не согласен с позицией представителя ответчиков, полагавшего, что ОАО «РЖД» не может быть истцом по данному требованию, и приходит к выводу о том, что истец, не являясь стороной сделки, может обратиться за защитой своих прав с иском о признании сделки недействительной.

ФИО1, передавая в собственность ООО «Дорбис» недвижимое имущество, сам правом собственности на это имущество не обладал, а потому и заключать такой договор не имел право.

Так, согласно положениям ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. Представителем ответчиков заявлено о том, что ФИО1 за счет собственных средств возведена пристройка к принадлежащему ему нежилому помещению, которая расположена на спорном земельном участке. Согласно пункту 1 статьи 130 Кодекса к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В соответствии со ст. ст. 61, 62 ГрК РФ строительство, реконструкция, капитальный ремонт зданий, строений и сооружений, их частей осуществляются на основе проектной документации, которая разрабатывается в соответствии с градостроительной документацией, со строительными нормами и правилами, согласовывается с соответствующими органами архитектуры и градостроительства, органами государственного контроля и надзора. Данные виды деятельности осуществляются при наличии разрешения на строительство. Разрешение на строительство и утвержденная проектная документация подлежат регистрации органами местного самоуправления. Разрешение на строительство ответчиком и истцом по встречному иску не получалось, строительство является самовольным. Из решения Пятигорского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ не следует признание права на объект недвижимого имущества, а лишь обязанность администрации <адрес> выдать разрешение на возведение нежилой пристройки (кафе-магазин) к <адрес> без согласия всех собственников помещений указанного дома. Однако из этого решения никак не следует возникновение права собственности на возведенную пристройку к нежилому помещению. Суду не представлено других допустимых и относимых доказательств возникновения у ответчика ФИО1 права собственности на самовольно возведенную пристройку.

Согласно части 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением, предусмотренных настоящим Кодексом. Согласно нормам ГрК РФ строительство должно осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности; требований сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий. Строительная деятельность является деятельностью, связанной с повышенной опасностью для окружающих (п.1 ст.1079 ГК РФ), сложным техническим процессом, результат которого должен отвечать требованиям безопасности эксплуатирующих его (пользующихся им) лиц. К тому же, строительная деятельность затрагивает интересы не только застройщика, собственника (иного законного владельца) земельного участка, потенциальных пользователей соответствующего объекта, но и самого неопределенного круга лиц.

Тем не менее, в суд не представлено разрешение на строительство, проект, акт приемки объекта государственной комиссии либо решение суда о признании права собственности на спорное здание пристройки. Отсутствуют такие документы и в деле правоустанавливающих документов на объект недвижимого имущества, расположенного по адресу: <адрес>. При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об отсутствии права собственности ФИО1 на пристройку.

Как справедливо в своих возражениях указывает представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, в соответствии с ч.З ст. 1 Федерального закона № 218-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. То есть регистрация – это техническое действие по включению в реестр сведений о правах на недвижимое имущество. А потому в данном случае фактически зарегистрировано отсутствующее право, что привело к последующей ничтожной сделке – купли-продажи недвижимого имущества между ФИО1 и ООО «Добирс».

Учитывая вышесказанное, суд приходит к выводу об обоснованности требования ОАО «РЖД» о признании недействительной сделки - купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ООО «Добирс» и применении последствий недействительности сделки.

П.2 ст. 167 ГК РФ предусмотрено, что при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно оспариваемого договора купли-продажи нежилые помещения проданы за 15000 рублей, в связи с чем стороны следует привести в первоначальное положение: обязать ООО «Добирс» передать ФИО1 спорные помещения, а ФИО1 передать ООО «Добирс» денежные средства в размере 15000 рублей.

Истцом заявлено о признании регистрации недействительной, исключении записи о регистрации права, признании недействительной регистрации права ООО «Добирс», исключении регистрационных записей из Единого государственного реестра на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с ч.З ст. 1 Федерального закона № 218-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

С учетом положений ФЗ № «О государственной регистрации недвижимости» данное решение будет являться основанием для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости. Требования о внесении изменений в Единый государственный реестр недвижимости не могут предъявляться к регистрирующему органу, на удовлетворении этих требований истец не настаивал, а потому они не подлежат удовлетворению.

руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,

решил:

исковые требования ОАО РЖД удовлетворить частично.

Признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между дадашевым и ООО «Добирс». Применить последствия недействительности сделки в виде двусторонней реституции. Обязать ООО «Добирс» передать ФИО1 нежилое помещение, площадью 159 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>. Взыскать с ФИО1 в пользу ООО «Добирс» 15000 рублей.

Настоящее решение является основанием для внесения записи о прекращении права собственности ООО «Добирс» на нежилые помещения площадью 159 кв.м. номера на поэтажном плане в литере «А» помещения 1-9.

Обязать ООО «Добирс» освободить земельный участок площадью 314 кв.м., находящийся по адресу <адрес>, полоса отчуждения железной дороги из земель населенных пунктов с учетным кадастровым номером <данные изъяты>

Обязать ФИО3 снести за свой счет нежилые помещения по адресу: <адрес>Б, в части, расположенной на земельном участке площадью 314 кв. м, находящиеся по адресу <адрес>, полоса отчуждения железной дороги площадью 314 кв.м. из земель населенных пунктов с учетным кадастровым номером <данные изъяты>

Обязать ФИО3 привести земельный участок в первоначальное состояние и вернуть его по акту приема-передачи ОАО «Российские железные дороги».

Взыскать с ФИО3 в пользу ОАО «Российские железные дороги» расходы по оплате государственной пошлины в размере 15 000 рублей.

Взыскать с ООО «Добирс» в пользу ОАО «Российские железные дороги» расходы по оплате государственной пошлины в размере 9 000 рублей.

В удовлетворении требований о признании регистрации права недействительной, исключении записи о регистрации права, признании недействительной регистрации права ООО «Добирс», исключении регистрационных записей из Единого государственного реестра на недвижимое имущество и сделок с ним, отказать.

Судья С.М. Суворова