Решение № 2-1-641/2026 2-641/2026 2-641/2026(2-7668/2025;)~М-7627/2025 2-7668/2025 М-7627/2025 от 4 февраля 2026 г. по делу № 2-1-641/2026

Дело № 2-1-641/2026 УИД: 64RS0042-01-2025-012201-69


Решение

Именем Российской Федерации

23.01.2026 г. г. Энгельс

Энгельсский районный суд Саратовской области в составе:

председательствующего судьи Оситко И.В.,

при помощнике ФИО2, секретаре Озерковой М.А.,

с участием представителя истца ФИО3 по доверенности ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «КраснодарДомСтрой» о признании пункта договора недействительным, взыскании денежных средств, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов,

установил:

ФИО1 обратилась к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «КраснодарДомСтрой» (далее по тексту – ООО СЗ «КраснодарДомСтрой») о признании пункта договора недействительным, взыскании денежных средств, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов.

Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен Договор участия в долевом строительстве № Р/Л-3/ПД2/УКН164/ЭТЗ/2021, предметом которого участие застройщика и дольщика в строительстве объекта долевого строительства. В соответствии с п. 3.2 Договора участия в долевом строительстве у истца возникло право собственности на объект долевого строительства, входящего в состав многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, ул. им. Героя Ростовского, з/у 8, Литер 3, Этап 3. на земельном участке по адресу: <адрес>, <адрес>, кадастровый №. Цена объекта на момент заключения договора составила 2843100 руб. (п. 4.1 Договора). Расчеты между сторонами произведены в соответствии с п. 4 Договора с использованием кредитных средств, предоставляемых АО «Альфа-Банк». Жилой дом был введен в эксплуатацию на основании разрешения от ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком подписан акт приема-передачи квартиры, в котором отражено, что объект принят с недостатками, зафиксированными в акте об устранении недостатков по квартире от ДД.ММ.ГГГГ Приобретенному истцом объекту присвоен адресный ориентир: <адрес><адрес>. ДД.ММ.ГГГГ квартира поставлена на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера №. Право собственности на квартиру зарегистрировано истцом в установленном законом порядке. Учитывая наличие недостатков в квартире истцом в адрес ответчика ДД.ММ.ГГГГ направлено требование о безвозмездном устранении недостатков в разумный срок с приложением акта осмотра №, содержащего перечень недостатков и дефектной ведомости, которое оставлено без исполнения. С целью оценки соответствия фактически выполненных работ условиям Договора участия в долевом строительстве и определения стоимости устранения выявленных недостатков по инициативе истца заказано и подготовлено экспертом техническое экспертное заключение №, согласно выводам которого принадлежащая истцу квартира не соответствует обязательным нормам и требованиям, а также положениям Договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ Общая стоимость работ и материалов по устранению дефектов, согласно сметному расчету составляет 334809 руб. 28 коп. В адрес ответчика ДД.ММ.ГГГГ направлено повторное требование о возмещении истцу стоимости устранения недостатков. Претензия была получена ответчиком ДД.ММ.ГГГГ, однако оставлена без исполнения. ДД.ММ.ГГГГ с целью досудебного урегулирования сложившейся ситуации, истец связалась с ответчиком посредством Вотсап. В ходе переписки сообщено, что ответчик имеет намерение устранить недостатки в квартире. ДД.ММ.ГГГГ от ответчика пришло сообщение о том, что все работы по устранению закончены и в ближайшее время в адрес истца будет направлено уведомление. Однако до настоящего времени ни уведомление, ни акт об устранении недостатков истцу не направлены, на связь с истцом ответчик не выходит, ввиду чего истец вновь обратилась к специалисту для подготовки заключения с целью выяснения, действительно ли все недостатки в квартире устранены. В соответствии с техническим заключением специалиста № от ДД.ММ.ГГГГ дефекты и недостатки в квартире имеются, стоимость их устранения составляет 183160 руб. 45 коп., на момент осмотра ответчиком устранены лишь часть недостатков. Пунктом 12.3 Договора участия в долевом строительстве предусмотрено, что для разрешения спорных вопросов определена подсудность – Советский районный суд <адрес>. Данный пункт договора не соответствует нормам действующего законодательства и нарушает права истца, поэтому является недействительным. Считая нарушенными свои права истец просила суд признать недействительным пункт 12.3 Договора участия в долевом строительстве № Р/Л-3/ПД2/УКН164/ЭТЗ/2021 от ДД.ММ.ГГГГ, взыскать с ответчика в пользу истца стоимость устранения недостатков в жилом помещении в размере 183160 руб. 45 коп., неустойку за периоды с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 18215 руб. 83 коп., и далее, начиная с даты отмены моратория до момента фактического исполнения обязательства, исходя из текущей ключевой ставки Центрального банка РФ, действовавшей в период соответствующего нарушения, от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков 183160 руб. 45 коп., компенсацию морального вреда в размере 50000 руб., штраф в размере 50 %, расходы на проведение досудебных экспертных исследований в сумме 36900 руб., расходы по досудебному урегулированию спора в размере 9860 руб., расходы на оформление нотариальной доверенности в сумме 3780 руб., почтовые расходы в сумме 301 руб. 51 коп.

При рассмотрении дела истец уменьшила исковые требования в части требования о взыскании расходов на устранение недостатков, неустойки, штрафа. Просит признать недействительным п. 12.3 Договора участия в долевом строительстве № Р/Л-3/ПД2/УКН164/ЭТЗ/2021 от ДД.ММ.ГГГГ, взыскать с ответчика расходы на устранение недостатков, неустойку, штраф в общем размере 85293 руб., компенсацию морального вреда в размере 50000 рублей, расходы по оплате досудебных исследований в размере 36900 руб., расходы по досудебному урегулированию спора в размере 9860 руб., расходы по оплате нотариальной доверенности в размере 3780 руб., почтовые расходы в размере 301 руб. 51 коп., расходы по оплате услуг представителя в размере 40000 руб., расходы по оплате доставки досудебного заключения специалиста в размере 1006 руб.

В судебное заседание стороны не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, об уважительных причинах неявки суду не сообщили. Истец просила рассмотреть дело в ее отсутствие.

Суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования с учетом уточнений поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в иске, просила иск удовлетворить.

Согласно письменным возражениям ответчика на исковое заявление, объект долевого строительства передан на основании одностороннего акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ При определении стоимости устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства подлежит применению ч. 4 ст. 10 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту - Закон № 214-ФЗ). Согласно п. 4.1 Договора участия в долевом строительстве цена договора составляет 2843100 руб. Общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, на основании указанного закона не может превышать 85293 руб. Заключение эксперта, полученное по результатам внесудебной экспертизы, не является экспертным заключением по рассматриваемому делу в смысле ст. 55 и 79 ГПК РФ. Требование истца о взыскании неустойки не подлежит удовлетворению, поскольку учитывая положения Постановления Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ № о введении моратория, мораторий на начисление и взыскание штрафных санкций продлен до ДД.ММ.ГГГГ В случае удовлетворения требования о взыскании компенсации морального вреда, просит взыскать компенсацию морального вреда не более 5000 руб., так как сумма компенсации морального вреда является необоснованной с учетом всех обстоятельств и индивидуальных особенностей истца, а также с учетом требований принципов разумности и соразмерности. Расходы на изготовление нотариальной доверенности также не подлежат взысканию, поскольку в указанной доверенности отсутствует информация о представлении интересов истца только в рамках судебных споров с ответчиком по конкретному объекту. В период действия моратория, неустойка (штраф, пени), иные финансовые санкции, подлежащие с учетом ч. 9 ст. 4 Закона №214-ФЗ уплате гражданину - участнику до строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляются за период с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ включительно. Из изложенного следует, что если срок для добровольного удовлетворения требований потребителя истек до ДД.ММ.ГГГГ, и указанная претензия направлена в период с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ, то штраф взысканию с застройщика не подлежит. У истца отсутствуют правовые основания для требования о применении меры гражданско-правовой ответственности в виде взыскания штрафа. Расходы по оплате услуг представителя с учетом требований разумности, исходя из характера спора, степени сложности дела, а также с учетом серийности дела являются чрезмерно завышенными, просит снизить до суммы 10000 руб. На основании вышеизложенного просит суд в случае удовлетворения требований о взыскании стоимости устранения недостатков (дефектов), ухудшающих качество объекта долевого строительства, взыскать расходы в соответствии с ч. 4 ст. 10 Закона № 214-ФЗ в общем размере, не превышающем 85293 руб., компенсацию морального вреда снизить до 5000 руб., судебные расходы – до 10000 руб., в остальной части исковых требований отказать.

Выслушав объяснения представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В силу ст. 11 ГК РФ суд осуществляет защиту нарушенных или оспоренных прав.

Исходя из вышеназванных положений закона, сторона по делу самостоятельно определяет характер правоотношений, и если считает, какое-либо ее право нарушено, то определяет способ его защиты в соответствии со ст. 12 ГК РФ, а суд осуществляет защиту нарушенных или оспоренных прав.

Статьей 56 ГПК РФ определено, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно ч. 2 ст. 15 ЖК РФ, жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

Согласно ч.ч. 1, 2 ст. 7 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п.п. 1, 2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», при рассмотрении гражданских дел судам следует учитывать, что отношения, одной из сторон которых выступает гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а другой - организация либо индивидуальный предприниматель (изготовитель, исполнитель, продавец, импортер), осуществляющие продажу товаров, выполнение работ, оказание услуг, являются отношениями, регулируемыми ГК РФ, Законом РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О защите прав потребителей» (далее - Закон о защите прав потребителей), другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами РФ, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве, договор страхования, как личного, так и имущественного, договор банковского вклада, договор перевозки, договор энергоснабжения), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами.

По своей природе договор участия в долевом строительстве жилья является договором строительного подряда. По договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные - работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат, уплатить обусловленную цену (п. 1 ст. 740 ГК РФ).

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (участником долевого строительства) и ООО СЗ «КраснодарДомСтрой» (застройщиком) заключен договор участия в долевом строительстве № Р/Л-3/ПД2/УКН164/ЭТЗ/2021, согласно которому застройщик обязуется своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоэтажный жилой <адрес>-<адрес> по адресу: <адрес>, <адрес>, и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать в предусмотренный договором срок участнику долевого строительства объект долевого строительства – квартиру условный № проектная площадь 35,10 кв.м., количество комнат 1, этаж 3, подъезд 2, литер 3, а участник долевого строительства обязуется оплатить обусловленную договором цену в порядке и на условиях, предусмотренных договором и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома.

Согласно п. 3.2 договора у истца как участника долевого строительства возникло право собственности на указанную квартиру.

Согласно п. 4.1 договора цена договора, подлежащая уплате участником долевого строительства на момент подписания настоящего договора составляет 2843100 руб. Оплата производится участником долевого строительства с использованием специального эскроу счета после государственной регистрации настоящего договора.

Истец исполнил свои обязательства по указанному договору в части оплаты объекта долевого строительства, что ответчиком не оспаривается.

Право собственности истца на квартиру с кадастровым номером 23:43:0126007:10814 по адресу: <адрес>, <адрес><адрес>, зарегистрировано в установленном законом порядке.

Согласно п. 12.3 договора участия в долевом строительстве № Р/Л-3/ПД2/УКН164/ЭТЗ/2021 от ДД.ММ.ГГГГ в случае отсутствия согласия по спорному вопросу в ходе переговоров стороны обращаются в Советский районный суд <адрес>.

Истец просит признать недействительным п. 12.3 Договора.

Никто не может быть лишен права на рассмотрение его дела в том суде и тем судьей, к подсудности которых оно отнесено законом (ст. 47 Конституции РФ).

На основании ст. 28 ГПК РФ иск предъявляется в суд по месту жительства ответчика. Иск к организации предъявляется в суд по адресу организации.

В силу ч. 7 ст. 29 настоящего Кодекса иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены также в суд по месту жительства или месту пребывания истца либо по месту заключения или месту исполнения договора, за исключением случаев, предусмотренных ч. 4 ст. 30 настоящего Кодекса.

В соответствии с п. 2 ст. 17 Закона о защите прав потребителей иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены по выбору истца в суд по месту: нахождения организации, а если ответчиком является индивидуальный предприниматель, - его жительства; жительства или пребывания истца; заключения или исполнения договора.

Если иск к организации вытекает из деятельности ее филиала или представительства, он может быть предъявлен в суд по месту нахождения ее филиала или представительства.

Согласно п. 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» судья не вправе, ссылаясь на ст. 32, п. 2 ч. 1 ст. 135 ГПК РФ, возвратить исковое заявление потребителя, оспаривающего условие договора о территориальной подсудности спора, так как в силу ч.ч. 7, 10 ст. 29 ГПК РФ и п. 2 ст. 17 Закона о защите прав потребителей выбор между несколькими судами, которым подсудно дело, принадлежит истцу.

На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу о том, что п. 12.3 договора участия в долевом строительстве № Р/Л-3/ПД2/УКН164/ЭТЗ/2021 от ДД.ММ.ГГГГ о договорной подсудности является недействительным, поскольку им нарушаются права истца как потребителя.

В основу исковых требований о взыскании стоимости устранения недостатков в квартире положено утверждение о наличии в жилом помещении недостатков.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере (п. 1). Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (п. 2).

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В соответствии с п.п. 1-2 ст. 1064 ГК РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине.

В ст. 1082 ГК РФ указано, что, удовлетворяя требование о возмещении вреда, суд в соответствии с обстоятельствами дела обязывает лицо, ответственное за причинение вреда, возместить вред в натуре (предоставить вещь того же рода и качества, исправить поврежденную вещь и т.п.) или возместить причиненные убытки (пункт 2 статьи 15).

Согласно ст. 755 ГК РФ, подрядчик, если иное не предусмотрено договором строительного подряда, гарантирует достижение объектом строительства указанных в технической документации показателей и возможность эксплуатации объекта в соответствии с договором строительного подряда на протяжении гарантийного срока. Установленный законом гарантийный срок может быть увеличен соглашением сторон (п. 1); подрядчик несет ответственность за недостатки (дефекты), обнаруженные в пределах гарантийного срока, если не докажет, что они произошли вследствие нормального износа объекта или его частей, неправильной его эксплуатации или неправильности инструкций по его эксплуатации, разработанных самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами, ненадлежащего ремонта объекта, произведенного самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами (п. 2).

Согласно ст. 7 Закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.

Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий либо вследствие ненадлежащего их ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами, а также если недостатки (дефекты) объекта долевого строительства возникли вследствие нарушения предусмотренных предоставленной участнику долевого строительства инструкцией по эксплуатации объекта долевого строительства правил и условий эффективного и безопасного использования объекта долевого строительства, входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий.

Пунктом 6.1 Договора участия в долевом строительстве установлено, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляется по подписываемому сторонами акту приема-передачи к договору.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5, действующим от имени и в интересах истца, и ответчиком составлен акт приема-передачи 1-комнатной <адрес> (строительный/условный №) по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, с указанием недостатков. Указанный акт подписан сторонами с указанием замечаний (л.д. 19, 21).

Также при передаче квартиры составлен Акт комиссионного осмотра (л.д. 22-24).

ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика направлено требование о безвозмездном устранении недостатков в вышеуказанной квартире в течение десяти дней с момента получения настоящего документа (л.д. 27).

Для оценки соответствия фактически выполненных работ условиям договора участия долевого строительства и определения стоимости устранения недостатков на объекте долевого участия истец обратилась в ООО «Жилстройнадзор».

Согласно заключению эксперта ООО «Жилстройнадзор» №, <адрес> не соответствует обязательным нормам и требованиям, а также положениям Договора участия в долевом строительстве. Общая стоимость работ и материалов по устранению дефектов, согласно сметному расчету составляет 334809 руб. 28 коп. (л.д. 36-71).

ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика направлено требование о возмещении стоимости устранения недостатков в размере 334809 руб. 28 коп. (л.д. 28-29).

Из искового заявления следует, что истцу стало известно о том, что ответчиком устранялись недостатки квартиры.

С целью выявления указанных обстоятельств истец обратилась к специалисту.

Согласно техническому заключению специалиста ФИО5 №, в квартире имеются и не соответствуют сводам правил СП 29.13330.2011 «Полы», СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия», ГОСТ 30674-2023 «Блоки оконные и балконные из поливинилхлоридных профилей», ТР 154-04 «Технические рекомендации по повышению качества выполнения отделочных работ». Стоимость устранения выявленных дефектов и недостатков в вышеуказанной квартире составляет 183160 руб. 45 коп. (л.д. 134-161).

В силу ч. 3 ст. 86 ГПК РФ заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в ст. 67 настоящего Кодекса.

Согласно ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Оценивая заключение эксперта ООО «Жилстройнадзор» №, техническое заключение специалиста №, суд кладет их в основу своих выводов о наличии недостатков в квартире.

Ответчиком доводы искового заявления о наличии недостатков в квартире в установленном законом порядке не оспорены, доказательства отсутствия недостатков в квартире суду не предоставлены, ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы не заявлено.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что в квартире имеются недостатки, стоимость устранения которых составляет 183160 руб. 45 коп.

В соответствии с ч. 4 ст. 10 Закона № 214-ФЗ при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором.

Согласно ч. 5 ст. 6 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 482-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» положения ч. 4 ст. 10 Закона № 214-ФЗ применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и применяются в части прав и обязанностей, которые возникнут после ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно пп. 3 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности могут возникать из устанавливающего их судебного решения.

Указанная ч. 4 ст. 10 Закона № 214-ФЗ связывает определение как факта ненадлежащего исполнения обязательств, так и размера уменьшения цены договора, возмещения расходов участника долевого строительств на устранение недостатков, уплату неустойки (штрафов, пеней), процентов, возмещения убытков, связанных с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования, с принятием судом решения об удовлетворении требований участника долевого строительства.

Следовательно, по общему правилу, положения ч. 4 ст. 10 Закона № 214-ФЗ применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до и после дня вступления в силу Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 482-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», при разрешении судами дел после ДД.ММ.ГГГГ, так как в соответствующих случаях удовлетворения исков устанавливаемые судом права и обязанности будут возникать после указанной даты (с момента вступления решения суда в законную силу).

Учитывая изложенное, с учетом обстоятельств вышеприведенных норм закона, регулирующие спорные правоотношения, а также принимая во внимание досудебное исследование, согласно которому возмещение убытков связано с наличием дефектов в вышеуказанной квартире, суд приходит к выводу о том, что размер расходов на устранение недостатков не может превышать трех процентов от цены договора, то есть 85293 руб. (2843100 х 3%).

Следовательно, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию стоимость устранения недостатков в сумме 85293 руб.

Рассматривая требование истца о взыскании неустойки и штрафа суд приходит к следующим выводам.

Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии с ч. 9 ст. 4 Закона № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. При этом настоящим Федеральным законом устанавливается исчерпывающий перечень применяемых к застройщику мер гражданско-правовой ответственности (в том числе неустоек (штрафов, пеней), процентов), связанных с заключением, исполнением, изменением и (или) прекращением договора.

В соответствии с ч. 1 ст. 10 Закона № 214-ФЗ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором неустойки (штрафы, пени), проценты и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх таких неустоек (штрафов, пеней), процентов. Со стороны договора, не исполнившей своих обязательств по договору или ненадлежаще исполнившей свои обязательства по договору, не могут быть взысканы неустойки (штрафы, пени), проценты, не предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором.

В силу ч. 8 ст. 7 Закона № 214-ФЗ за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 настоящей статьи, за нарушения сроков исполнения требования о соразмерном уменьшении цены договора, требования о возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (дефектов) застройщик уплачивает участнику долевого строительства за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действовавшей в период соответствующего нарушения, от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов), или от суммы, подлежащей возмещению участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, приобретающий жилое помещение исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, предусмотренная настоящей частью неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере, но не более стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов). Если недостаток (дефект) объекта долевого строительства (жилого помещения) является основанием для признания такого объекта долевого строительства (жилого помещения) непригодным для проживания, размер неустойки (пени), предусмотренной настоящей частью, рассчитывается от цены договора.

Согласно Постановлению Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» с учетом изменений, утвержденных постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ №, установлены следующие особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве:

в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной ч. 6 ст. 5 и ч. 2 ст. 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», не включается период, исчисляемый со дня вступления в силу настоящего постановления до ДД.ММ.ГГГГ включительно;

в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной ч. 2.1 ст. 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», не включается период, исчисляемый с ДД.ММ.ГГГГ до 31.12. 2026 г. включительно;

неустойка (штраф, пени), подлежащая с учетом ч. 8 ст. 7 и ч. 3 ст. 10 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляется за период с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ включительно;

в отношении применения неустойки (штрафа, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты, предусмотренных абзацами вторым и седьмым - девятым настоящего пункта, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до дня вступления в силу настоящего постановления, предоставляется отсрочка до ДД.ММ.ГГГГ включительно. Указанные требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению со дня вступления в силу настоящего постановления, в период отсрочки не исполняются банками или иными кредитными организациями, осуществляющими обслуживание счетов застройщика. Отсрочка, предусмотренная настоящим абзацем и предоставленная до ДД.ММ.ГГГГ, может быть продлена на срок до ДД.ММ.ГГГГ включительно в соответствии с законодательством Российской Федерации;

в отношении уплаты застройщиком неустойки (штрафа, пени), предусмотренной абзацами третьим и четвертым настоящего пункта, и возмещения застройщиком убытков, предусмотренных абзацами пятым и шестым настоящего пункта, требования об уплате (возмещении) которых были предъявлены к исполнению застройщику до ДД.ММ.ГГГГ, предоставляется отсрочка до ДД.ММ.ГГГГ включительно. Указанные требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению с ДД.ММ.ГГГГ, в период отсрочки не исполняются банками или иными кредитными организациями, осуществляющими обслуживание счетов застройщика. Положения настоящего абзаца не распространяются на фактически понесенные участником долевого строительства расходы на устранение недостатков (дефектов) объекта долевого строительства.

Учитывая положения ч. 4 ст. 10 Закона № 214-ФЗ об ограничении общей суммы, подлежащей взысканию с застройщика, по требованиям о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований истца о взыскании неустойки и штрафа, поскольку суд пришел к выводу о взыскании с ответчика в счет возмещения расходов на устранение недостатков 85293 руб., что соответствует трем процентам от цены договора.

Согласно ст. 151 ГК РФ, если гражданину причинен моральный вред в случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.

В силу ч. 2 ст. 10 Закона № 214-ФЗ, моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.

Согласно ст. 151, п. 2 ст. 1101 ГК РФ размер компенсации морального вреда определяется судом в зависимости от характера причиненных потерпевшему физических и нравственных страданий, а также степени вины причинителя вреда в случаях, когда вина является основанием возмещения вреда. При определении размера компенсации вреда должны учитываться требования разумности и справедливости.

Характер нравственных страданий оценивается судом с учетом фактических обстоятельств, при которых был причинен моральный вред, и индивидуальных особенностей потерпевшего.

Исходя из принципов разумности и справедливости, с учетом обстоятельств дела, позиции участников процесса, суд считает компенсацию морального вреда разумной в размере 10000 руб.

Согласно ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

Истцом заявлено требование о взыскании с ответчика судебных расходов.

Согласно материалам дела, истец понесла расходы по оплате досудебных исследований в размере 21900 руб. и в размере 15000 руб., расходы на оплату доставки досудебного заключения специалиста в размере 1006 руб., почтовые расходы в размере 301 руб. 51 коп.

Указанные обстоятельства подтверждаются материалами дела (л.д. 29, 33-35, 175-177), связаны с рассмотрением данного спора, а потому подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

Кроме того, истцом понесены расходы по оплате расходов на представителя в сумме 40000 руб., которые истец просит взыскать с ответчика.

В соответствии со ст. 100 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Часть 1 ст. 100 ГПК РФ предоставляет суду право уменьшить сумму, взыскиваемую в возмещение соответствующих расходов по оплате услуг представителя.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда РФ, изложенной в Определении от ДД.ММ.ГГГГ №-О и применимой к гражданскому процессу, обязанность суда взыскивать расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах является одним из предусмотренных законом способов, направленных против необоснованного завышения размера оплаты услуг представителя, и тем самым, – на реализацию требований ст. 17 (ч. 3) Конституции РФ.

Расходы истца на оплату услуг представителя в сумме 40000 руб. подтверждаются материалами дела: договором на оказание юридических услуг от ДД.ММ.ГГГГ с распиской в получении денежных средств (л.д. 174).

С учетом категории гражданского правового спора, продолжительности рассмотрения дела, объема выполненной представителем истца юридической работы, принципов разумности и справедливости, обстоятельств дела, позиции ответчика, предмета договора, количество судебных заседаний с участием представителя истца, суд считает расходы на оплату услуг представителя истца разумными в размере 10000 руб.

Следовательно, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы по оплате услуг представителя в размере 10000 руб.

Требование истца о взыскании с ответчика расходов по оплате нотариальной доверенности в сумме 3780 руб. не подлежит удовлетворению в силу следующего.

Как разъяснено в п. 2 Постановления Пленума Верховного суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», расходы на оформление доверенности представителя также могут быть признаны судебными издержками, если такая доверенность выдана для участия представителя в конкретном судебном заседании по делу.

Поскольку доверенность выдана не только для участия представителя по конкретному гражданскому делу (л.д. 107), расходы истца по ее оформлению в сумме 3780 руб. не подлежат взысканию с ответчика.

Расходы истца, понесенные в рамках договора № на оказание услуг от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 9860 руб. также не подлежат взысканию с ответчика. Исходя из предмета договора, эти расходы понесены истцом по ее инициативе, не являлись необходимыми. Предмет договора не связан с виновными действиями ответчика.

В соответствии с ч. 1 ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина – в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

Однако, в соответствии со ст. 50 Бюджетного кодекса РФ в федеральный бюджет зачисляются налоговые доходы от следующих федеральных налогов и сборов, налогов, предусмотренных специальными налоговыми режимами - государственной пошлины (за исключением государственной пошлины, подлежащей зачислению в бюджеты субъектов Российской Федерации и местные бюджеты и указанной в статьях 56, 61, 61.1 и 61.2 Бюджетного кодекса РФ) - по нормативу 100 процентов.

Согласно ч. 2 ст. 61.1. Бюджетного кодекса РФ в бюджеты муниципальных районов подлежат зачислению налоговые доходы от следующих федеральных налогов и сборов, в том числе налогов, предусмотренных специальными налоговыми режимами – в том числе, по делам, рассматриваемым судами общей юрисдикции, мировыми судьями (за исключением Верховного Суда Российской Федерации).

Следовательно, учитывая положения изложенных норм закона, принимая во внимание то обстоятельство, что истец при подаче иска был освобожден от уплаты государственной пошлины, с ответчика в доход государства подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 7000 руб. с зачислением в бюджет Энгельсского муниципального района <адрес>.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО1 (ИНН № к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «КраснодарДомСтрой» о признании пункта договора недействительным, взыскании денежных средств, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов, удовлетворить в части.

Признать недействительным п. 12.3 Договора участия в долевом строительстве № Р/Л-3/ПД2/УКН164/ЭТЗ/2021 от ДД.ММ.ГГГГ.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «КраснодарДомСтрой» в пользу ФИО1 расходы на устранение недостатков жилого помещения в размере 85293 руб., компенсацию морального вреда в сумме 10000 руб., расходы по оплате досудебных исследований в общем размере 36900 руб., расходы на оплату доставки досудебного заключения специалиста в размере 1006 руб., почтовые расходы в размере 301 руб. 51 коп., расходы на оплату услуг представителя в размере 10000 руб., в остальной части отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «КраснодарДомСтрой» государственную пошлину в доход государства с зачислением в бюджет Энгельсского муниципального района Саратовской в размере 7000 руб.

Решение может быть обжаловано в Саратовский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Энгельсский районный суд <адрес>.

Мотивированное решение суда составлено 05.02.2026 г.

Председательствующий: подпись

Верно.

Судья И.В. Оситко

Секретарь С.К. Избасарова