Апелляционное определение № 33-10066/2025 33-10071/2025 от 16 декабря 2025 г.

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КРЫМ

УИД 91RS0024-01-2025-001636-33 Дело №2-2545/2025 Дело № 33-10066/2025

председательствующий в суде первой инстанциисудья – докладчик в суде апелляционной инстанции

ФИО1 ФИО2


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

17 декабря 2025 года г. Симферополь

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым в составе:

председательствующего-судьи:

ФИО2,

судей:

ФИО3, ФИО5,

при секретаре судебного заседания:

ФИО6,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО8 к Акционерному обществу «Керчьстройтранс», Индивидуальному предпринимателю ФИО9, Обществу с ограниченной ответственностью «КРЭЧ-15», Обществу с ограниченной ответственностью «Технопласт» о признании права собственности на нежилое помещение, третьи лица: Администрация города Феодосии Республики Крым, Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, Служба государственного строительного надзора Республики Крым, ФИО10, ФИО11,

по апелляционной жалобе Администрация города Феодосии Республики Крым на решение Феодосийского городского суда Республики Крым от 26 августа 2025 года,

установила:

в феврале 2025 года ФИО13О. обратился в суд с вышеуказанным иском в котором просил признать за ним право собственности на однокомнатную <адрес>, общей площадью 32,6 кв. м, находящуюся на 4-м этаже объекта незавершённого строительства многоквартирного дома по адресу: г.ФИО4, <адрес>Г, на основании договора о долевом участии в строительстве жилья от ДД.ММ.ГГГГ.

Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между АО «Керчьстройтранс», как застройщиком, и ФИО16О. - дольщиком истцом), как участником долевого строительства, был заключен договор о долевом участи в строительстве жилья. По условиям указанного договора ответчик (застройщик) обязался своими силами и с привлечением других лиц построить дольщику однокомнатную квартиру, площадью 33,0 кв. м, а дольщик обязуется уплатить застройщику стоимость квартиры и принять ее по акту приема-передачи. После сдачи многоквартирного жилого дома в эксплуатацию застройщик обязуется передать дольщику в собственность вновь созданное недвижимое имущество в виде однокомнатной квартиры в МКД. В соответствии с пунктами 1.4 договора о долевом участи в строительстве нежилого помещения срок окончания строительства - до ДД.ММ.ГГГГ. Обязательства по оплате по договору о долевом участи в строительстве истцом выполнены в полном объеме, между АО «Керчьстройтранс» и истцом был подписан акт приема-передачи квартиры. Вместе с тем, основной объект долевого строительства – многоквартирный жилой дом, в эксплуатацию не введен, в связи с чем, спорная квартира в собственность истца по независящим от него обстоятельствам передана не была. Поскольку в административном порядке истец лишен возможности в полной мере реализовывать свои права собственника (которые возникли в отношении спорной квартиры на основании заключенного договора участия в долевом строительстве), указанное послужило основанием для обращения с настоящим иском в суд.

Решением Феодосийского городского суда Республики ФИО7 от ДД.ММ.ГГГГ, иск удовлетворен.

Не согласившись с указанным решением суда, представитель администрации города ФИО4 Республики ФИО7 подал апелляционную жалобу, в которой ставится вопрос о его отмене с принятием нового об отказе в удовлетворении иска, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального Закона.

Доводы жалобы мотивированы тем, что в материалах дела не нашли своего подтверждения обстоятельства, как уклонения застройщика от исполнения обязанности по вводу в эксплуатацию многоквартирного жилого дома (в котором расположено спорное помещение), так и невозможности реализации распорядительной части сделки со стороны застройщика (путем передачи квартиры в собственность истца в предусмотренном порядке), что не могло повлечь удовлетворение иска, по изложенным в нем основаниям. Одновременно апеллянт полагает, что судом не была дана оценка обстоятельствам не введения спорного объекта в эксплуатацию, а также отсутствие, в связи с этим, у застройщика правомочий по распоряжению имуществом, являющимся предметом спора.

Будучи надлежащим образом извещенными о дне и месте рассмотрения дела почтовыми отправлениями, а так же, в соответствии с требованиями п.7 ст. 113 ГПК РФ, посредством размещения информации на электронном сайте Верховного Суда Республики ФИО7, в сети «Интернет», стороны в судебное заседание не явились, явку представителей не обеспечили, об уважительных причинах неявки суду не сообщили.

От нотариуса Ялтинского городского нотариального округа Республики ФИО7 ФИО14 поступило ходатайство о рассмотрении дела в её отсутствие.

От представителя администрации города ФИО4 также в суд апелляционной инстанции поступило заявление о рассмотрении дела в их отсутствие.

Руководствуясь положениями ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав доклад судьи ФИО17, изучив материалы настоящего гражданского дела, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, в соответствии с частью 1 ст. 327.1 ГПК РФ, в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что обжалуемое решение суда подлежит отмене, с принятием нового решения об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований, по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 195 ГПК Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.

Из существа разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О судебном решении» следует, что решение является законным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или права (ч. 2 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК Российской Федерации).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст. 55, 59-61, 67 ГПК Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Обжалуемое решение суда первой инстанции вышеизложенным требованиям, не соответствует.

В соответствии со статьей 330 ГПК Российской Федерации, основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

По мнению судебной коллегии, при рассмотрении дела судом первой инстанции, такие нарушения были допущены.

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования в полном объеме, суд первой инстанции, принимая во внимание представленное истцом заключение, пришел к выводу о необходимости защиты прав истца, избранным им способом путем признания права собственности на предмет иска расположенный в объекте незавершенного строительства. Районный суд также пришел к выводу о том, что факт не введения в эксплуатацию МКД на момент рассмотрения дела, не может нарушать право истца на защиту своих гражданских прав путем признания права собственности на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства в виде нежилого помещения, поскольку, исходя из положений статей 309, 310 ГК РФ, участник долевого строительства, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за нежилое помещение в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны инвестора, а при неисполнении обязательства другой стороной - требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте. Дав оценку доказательствам по делу, суд указал, что у истца возникло право собственности на имущество, созданное в результате его вложений, что соответствует первоначальному способу приобретения права собственности по правилам пункта 1 статьи 218 ГК Российской Федерации. При этом, районный суд исходил из того, что констатация вещного права истца на жилое помещение в незавершенном строительством объекте, необходима для внесения правовой определенности в действия и отношения сторон спора с учетом сложившейся ситуации.

Согласно части 1 статьи 195 ГПК Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.

Из разъяснений, содержащихся в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ «О судебном решении» следует, что решение является законным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или права (часть 2 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59-61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Решение суда первой инстанции не соответствует вышеизложенным требованиям.

В соответствии со статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения судом первой инстанции при рассмотрении дела допущены.

Судебная коллегия не соглашается с вышеуказанными выводами суда первой инстанции на основании следующего.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе.

Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно пункту 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Исходя из смысла положений ст.8 ГК РФ, сделки являются одним из оснований возникновения гражданских прав.

Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) (ч.3 ст.154 ГК РФ)

В соответствии с ч. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

По общему правилу, закрепленному в пункте 1 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, моментом возникновения права собственности у приобретателя вещи по договору является момент ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как разъяснено в п. 58 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношение спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ (п.59 Пленум ВС РФ №)

При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости представляет собой один из способов приобретения права частной собственности на жилые и нежилые помещения в таких домах, которое охраняется законом (часть 1 статьи 35 Конституции Российской Федерации).

Абзац 2 статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что защита гражданских прав осуществляется путём признания права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (статья 219 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно части 1 статьи 4, части 1 статьи 6, части 1 статьи 8 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

Положениями статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Таким образом, юридически значимыми обстоятельствами, необходимыми для разрешения настоящего спора является установление наличия или отсутствия у истца оснований для возникновения права собственности на спорный объект; с учетом указанных в иске оснований возникновения этого права, установлению подлежит факт создания объекта долевого строительства соответствующего условиям договора; обстоятельства введения указанной постройки в гражданский оборот, и как следствие, возможность введения в гражданский оборот спорных помещений, входящих в его состав.

Из материалов дела следует, что на основании решения 24 сессии Феодосийского городского совета 5 созыва от ДД.ММ.ГГГГ, между Администрацией города ФИО4 и ИП ФИО9 заключен договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым администрация передала ФИО9 земельный участок пл. 9296 кв.м., категория земель-земли населённых пунктов КН <данные изъяты>, для строительства МКД по адресу: г. ФИО4, <адрес> договора до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между физическим лицом-предпринимателем ФИО9 (Заказчик) и ОАО «Керчьстройтранс» (Инвестор 1), ООО «КРЭЧ-15» (Инвестор-2), ООО «Технопластк» (Инвестор 3), 000 «Технопласт» (Инвестор 4), заключили договор о совместной инвестиционной деятельности (Договор об инвестиционной деятельности).

Из и. 1.1 Договора об инвестиционной деятельности следует, что Участники принимают на себя обязательства объединить свои вклады и совместно действовать по инвестированию строительства МКД и нежилых помещений, расположенных на земельном участке по адресу: г. ФИО4, <адрес>Г.

Инвестору поручается на основании настоящего договора, без оформления отдельной доверенности, выступать во взаимоотношениях с третьими лицами от имени всех Участников. Инвестор имеет право от своего имени на заключение с третьими лицами паевых Договоров, на тех условиях, которые не будут ущемлять его интересы, право на заключение договоров о технологическом присоединении к электрическим сетям, другим коммуникациям, договоров электроснабжения и прочих хозяйственных договоров.

Пунктом 2.1, 2.2.1 Договора указано, что вкладом Заказчика в совместную деятельность является предоставление земельного участка, расположенного по адресу: АРК, г. ФИО4, <адрес>Г, зона Ближние Камыши, оценочный район №, кадастровый № (договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Феодосийским городским советом и ФЛП ФИО15), инвестиционные взносы в виде денежных средств.

ИП ФИО9 ДД.ММ.ГГГГ подал Декларацию о начале выполнения строительных работ.

Приказом Службы государственного строительного надзора РК от ДД.ММ.ГГГГ за № ОД, отменена регистрация вышеуказанной декларации №РК <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ заказчика ИП ФИО15 о начале выполнения строительных работ МКД по <адрес>Г.

ДД.ММ.ГГГГ между АО «Керчьстройтранс», как застройщиком, и ФИО16О. как участником долевого строительства, был заключен договор о долевом участии в строительстве однокомнатной квартиры, по условиям которого застройщик обязался своими силами и с привлечением других лиц построить дольщику однокомнатную квартиру, а дольщик обязался уплатить застройщику стоимость квартиры в размере 1700000 рублей. После сдачи многоквартирного жилого дома в эксплуатацию застройщик обязался предать дольщику в собственность вновь созданное недвижимое имущество в виде однокомнатной квартиры общей площадью 33,0 кв. м, расположенной на четвертом этаже МКД по адресу: г. ФИО4, <адрес>Г.

В соответствии с пунктом 1.4, вышеуказанного договора АО «Керчьстройтранс» обязалось окончить строительство нежилого помещения и ввод в эксплуатацию дома до ДД.ММ.ГГГГ.

Цена договора участия в долевом строительстве определена в пункте 2.1 договора и составляет: по помещению- 1 700 000 рублей.

Согласно квитанциям к приходному кассовому ордеру от ДД.ММ.ГГГГ истец оплатил в полном объеме стоимость указанной квартиры по договору долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ АО «Керчьстройтранс» на имя ФИО16 выдана справка о внесении в полном объеме денежных средств связанных со строительством вышеуказанной квартиры.

Следует также заметить, что ООО «Технопластк» не является юридическим лицом на территории Российской Федерации. АО «Керчьстройтранс» уже после состоявшегося решения суда первой инстанции (ДД.ММ.ГГГГ) было исключено из ЕГРЮЛ в связи с наличием в реестре сведений о нем, в отношении которых была ранее внесена запись о недостоверности (статья 21.1 Федерального Закона от ДД.ММ.ГГГГ №129-ФЗ).

Судом также установлено, что по акту приема-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ по договору долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ АО «Керчьстройтранс» передало ФИО13О. однокомнатную <адрес>, общей площадью 32,6 кв. м.

При этом, земельный участок для строительства многоквартирного жилого дома был предоставлен Феодосийским городским советом ФИО9 по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, а в последующем на основании решения 24 сессии Феодосийского городского совета 5 созыва от ДД.ММ.ГГГГ, администрацией города ФИО4 на основании заключенного с ИП ФИО9 договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, до ДД.ММ.ГГГГ.

Названный договор был зарегистрирован в установленном законом порядке в Госкомрегистре ДД.ММ.ГГГГ.

Между тем, материалы дела не содержат данных о совершении действий сторон, в частности, арендатора, направленных на продление срока действия вышеуказанного договора.

Как следует из вышеуказанного Договора аренды, его площадь составила 9296 кв. м, участок отнесен к землям среднеэтажной жилой застройки.

В материалы дела также представлено заключение от ДД.ММ.ГГГГ № о техническом состоянии строительных конструкций многоквартирного жилого дома, степень готовности объекта составляет 93%, эксплуатация МКД возможна, МКД соответствует градостроительным, строительным, противопожарным, санитарным нормам и правилам.

Согласно техническому паспорту жилого помещения, изготовленному ДД.ММ.ГГГГ ООО «Крымспецкадастр», жилое помещение расположено на четвертом этаже по адресу: ФИО4, <...>, общей площадью 32,6 кв. м, без учета балконов.

ИП ФИО9 ДД.ММ.ГГГГ подал в службу Государственного строительного надзора РК Декларацию о начале выполнения строительных работ МКД по <адрес>Г.

Из материалов дела также следует, что приказом Службы государственного строительного надзора РК от ДД.ММ.ГГГГ за № ОД, отменена регистрация вышеуказанной декларации №РК <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ заказчика ИП ФИО15 о начале выполнения строительных работ МКД по <адрес>Г.

Данных о вводе в эксплуатацию отдельно строящегося объекта недвижимости, по <адрес>Г в г. ФИО4, в котором расположены помещения, переданные по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ истцу, в материалах дела не содержится.

В материалы дела также представлен отчет о рыночной стоимости квартиры от ДД.ММ.ГГГГ за №-ОН/25, согласно которого, рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 1 675 959 руб.

Согласно ответа ГБУ РК «Центр землеустройства и кадастровой оценки» от ДД.ММ.ГГГГ, в отношении спорной <адрес>, инвентарное дело не заводилось.

Данные о правах на указанный объект недвижимости (МКД), в ЕГРН, не внесены, равно как не внесены сведения о земельном участке, на котором расположены постройки по спорному адресу.

По информации Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики ФИО7 в Едином государственном реестре недвижимости, сведений о зарегистрированных правах на спорное жилое помещение №, расположенное по адресу: ФИО4, г. ФИО4, <данные изъяты> не имеется.

Из письменных пояснений администрации г. ФИО4, поступивших в суд первой инстанции ДД.ММ.ГГГГ следует, что в настоящее время МКД в эксплуатацию не введен, разрешительная документация по осуществлению работ по строительству не выдавалась. По мнению администрации, относимых и допустимых доказательств, подтверждающих обстоятельства связанные с уклонением АО «Керчьстройтранс» от участия в распорядительной части сделки, предоставления всех необходимых документов на квартиры, и в содействии стороне в оформлении права собственности на квартиру, стороной истца не представлено. Таким образом, по мнению органа местного самоуправления, уклонение ответчика от государственной регистрации перехода права не находит своего подтверждения. Также указано, что МКД, на дату предоставления указанного ответа, в эксплуатацию не введен, декларация о готовности указанного объекта к эксплуатации отсутствует. Также отсутствует действующая декларация о начале выполнения строительных работ на указанном объекте, а также разрешение на строительство указанного объекта.

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец просил признать за ним право собственности на однокомнатную <адрес>, общей площадью 32,6 кв. м, находящуюся на 4-м этаже объекта незавершённого строительства многоквартирного дома по адресу: г. ФИО4, <адрес>Г, на основании договора о долевом участии в строительстве жилья от ДД.ММ.ГГГГ.

Отменяя решение суда первой инстанции, и постанавливая новое, об отказе в удовлетворении исковых требований, судебная коллегия также отмечает следующее.

В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

По смыслу ст. 128, 129, 222 ГК РФ, самовольное строение в гражданский оборот не введено и не может в нем участвовать: с ним нельзя совершать какие-либо гражданско-правовые сделки, право на него не может быть установлено и зарегистрировано.

Ответчиком по иску о выделе доли в имуществе может быть только собственник данного имущества, между тем лицо, осуществившее самовольную постройку, в силу п. 2 ст. 222 ГК РФ не приобретает на нее право собственности, не вправе распоряжаться постройкой и совершать какие-либо сделки до признания такого права судом, требования как к собственнику к нему предъявлены быть не могут.

Право собственности на возведенный объект, о признании права на часть которого, в виде спорного помещения (квартиры), площадью 32,6 кв. м, ставит вопрос истец, не зарегистрировано, судом такое право не признавалось.

В ст. 222 ГК РФ закреплены три признака, при наличии хотя бы одного из которых строение, сооружение или иное недвижимое имущество являются самовольной постройкой, в частности, если строение, сооружение или иное недвижимое имущество возведены:

1) на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами;

2) без получения на это необходимых разрешений;

3) с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 3 ст. 222 ГК РФ).

Из содержания указанных правовых норм следует, что право собственности на самовольную постройку (её часть) не может быть признано за лицом, в случае отсутствия хотя бы одного из вышеприведенных условий.

Согласно положениям ст. 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 55 ГрК РФ при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.

Данный порядок, установленный Градостроительным кодексом Российской Федерации, направлен на устойчивое развитие территорий муниципальных образований, сохранение окружающей среды и объектов культурного наследия; создание условий для планировки территорий, обеспечение прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства.

В соответствии с п. 20 ч. 1 ст. 14 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" выдача разрешений на строительство (за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации, иными федеральными законами), разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства, расположенных на территории городского округа, относится к вопросам местного значения городского округа.

При этом, в целях легализации строительного объекта, проверке компетентным органом подлежит, помимо прочего, архитектурно-строительная, проектная документация, предусмотренная ст. 48 ГрК РФ.

Проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта (п.2 ст.48 ГрК рФ)

Осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи).

Пунктом 11 данной статьи предусмотрено, что подготовка проектной документации осуществляется, в частности, на основании результатов инженерно-технических изысканий и градостроительного плана земельного участка.

Согласно п. 12 этой же статьи в состав проектной документации объектов капитального строительства входит пояснительная записка, в том числе с результатами инженерных изысканий, техническими условиями.

В соответствии со ст. 49 ГрК РФ проектная документация объектов капитального строительства и результаты инженерных изысканий, выполненных для подготовки такой проектной документации, подлежат экспертизе и утверждаются при наличии положительного заключения государственной экспертизы проектной документации.

Предметом экспертизы являются оценка соответствия проектной документации требованиям технических регламентов, в том числе санитарно-эпидемиологическим, экологическим требованиям, государственной охраны объектов культурного наследия, требованиям пожарной, промышленной, ядерной, радиационной и иной безопасности, а также результатам инженерных изысканий, и оценка соответствия результатов инженерных изысканий требованиям технических регламентов.

Согласно ч. 1 ст. 47 ГрК РФ не допускаются подготовка и реализация проектной документации без выполнения соответствующих инженерных изысканий.

Учитывая приведенные выше нормы права, при разрешении настоящего спора суду также надлежало установить, не угрожает ли самовольно возведенная постройка жизни и здоровью граждан, что устанавливается при проведении государственной экспертизы проектной документации, не нарушает ли права третьих лиц, предпринимались ли попытки ее легализации в том виде, в котором она возведена, и лишь при установлении перечисленных обстоятельств, было возможно удовлетворять требования о признании права собственности на нее, и только в последующем, на её часть в виде спорной квартиры.

Между тем, данных о наличии проектной документации по строительству отдельно стоящего здания, в котором расположено спорное помещение, материалы дела не содержат.

Стороны в судебное заседание по рассмотрению настоящего дела, не являлись, ходатайств о проведении по делу судебной экспертизы здания, в котором расположено спорное помещение, на предмет его безопасности, не заявляли.

Судебная коллегия не может принять в качестве доказательств наличие вышеизложенных обстоятельств заключение от ДД.ММ.ГГГГ №, поскольку эксперт, проводивший названное исследование не предупреждался судом об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ.

Земельный участок, на котором расположено спорное здание, кому-либо из ответчиков, не принадлежит.

В соответствии с позицией администрации г. ФИО4, земельный участок, на котором расположено здание, в котором располагается спорная постройка, расположено на земельном участке муниципальной собственности. При этом, ни застройщик данного здания, ни истец по делу, на данный момент, правами по использованию данного земельного участка, не обладают, по вопросу ввода постройки в гражданский оборот, не обращались.

Согласно ч. 1 статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов. В соответствии с частью 1 статьи 11 Гражданского кодекса РФ защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет суд, арбитражный суд или третейский суд (далее - суд) в соответствии с их компетенцией.

Положения статьи 12 ГК РФ предусматривают способы защиты гражданских прав, перечень которых не является исчерпывающим. Выбор способа защиты своих прав, принадлежит лицу, обратившемуся за судебной защитой. По общему правилу, судебная защита осуществляется путем применения к правонарушителю материально-правовых и процессуальных мер принудительного характера, и должна приводить к защите и восстановлению нарушенных прав этого лица. Таким образом, юридическое значение для осуществления судебной защиты, имеет установление факта наличия нарушенного права истца, а также того обстоятельства, приведет ли избранный истцом способ защиты своего права к защите и восстановлению прав истца, и не будет ли при этом допущено нарушений прав иных лиц.

Исходя из принципа состязательности сторон в гражданском процессе, а так же положений ст.56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих требований и возражений. Доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела (ст.55 ГПК РФ). Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов. Оценка всех доказательств, производится судом, по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (ст.67 ГПК РФ). При этом, суд оценивает допустимость и достоверность каждого доказательства в отдельности, а так же достаточную и взаимную связь доказательств между собой. Никакие доказательства для суда не имеют заранее установленной силы.

Оценивая собранные по делу доказательства, судебная коллегия приходит к выводу о том, что в своей совокупности они не подтверждают и не устанавливают наличие юридически значимых обстоятельств, необходимых для удовлетворения заявленного иска.

Судебная коллегия также принимает во внимание, что по смыслу действующего законодательства, здание – это результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных.

Таким образом, понятие самовольной постройки, охватывает не только здание, соответствующее указанному критерию, но и его конструктивные элементы, а именно, расположенные в нем помещения.

Принимая во внимание вышеизложенные нормы права и руководящие разъяснения по их применению, судебная коллегия приходит к выводу о том, что в данном случае АО «Керчьстройтранс» как лицо и соинвестор по договору, осуществивший строительство объекта (многоквартирного жилого дома, в состав которого входит спорное жилое помещение в виде однокомнатной квартиры) в отсутствие разрешительной документации и без факта ввода дома в эксплуатацию, не могло совершить каких-либо сделок по отношению к помещениям, находящимся в такой постройке.

Следовательно, необходимые условия для признания права собственности на испрашиваемый истцом объект по мотивам заключения договора участия в долевом строительстве и невыполнения застройщиком обязанности по вводу объекта (многоквартирного жилого дома) с помещениями в гражданский оборот, в настоящем споре отсутствуют.

Здесь же судебная коллегия отмечает, что вопреки доводам истца действие Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» не распространяется на отношения, возникающие из применения положений статьи 222 ГК РФ (Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ).

Что касается разрешения вопроса об исполнении договора об инвестиционной/совместной деятельности для целей последующего установления правомочности участников этой самой совместной деятельности по распоряжению результатами таковой, судебная коллегия полагает необходимым указать следующее.

Сторонами вышеуказанной сделки совместного инвестирования, фактически был заключен договор о совместной деятельности по строительству многоквартирного здания, целью которого являлось не только строительство, но и последующее распределение между участниками расположенных в этом многоквартирном доме помещений (квартир).

В постановлении Президиума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ № был сформулирован правовой подход о том, что условия любого инвестиционного договора порождают лишь обязательственные отношения между его сторонами и дают им право требовать друг от друга исполнения соответствующего обязательства, а также защищать это право в порядке, способами и по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

Согласно же правовой позиции, изложенной в п. 7 информационного письма Президиума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве», до ввода в эксплуатацию жилого дома не могут быть выделены в натуре определенные помещения.

В соответствии с разъяснениями, данными в абз. 2 п. 4 постановления Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ №, положения законодательства об инвестициях не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество в процессе строительства.

Указанное предполагает отсутствие у сторон названой сделки совместного инвестирования, правомочности распоряжаться помещениями в не введенном в гражданским оборот многоквартирном доме. При том, что возможность правомерного введения такового (многоквартирного дома) в оборот всецело лежала в усмотрении участников вышеуказанной совместной деятельности.

При таких обстоятельствах, у суда первой инстанции отсутствовали законные основания к удовлетворению заявленных исковых требований истца.

По результатам рассмотрения дела в апелляционном порядке, судебная коллегия может принять решение об отмене решения суда полностью или в части, об изменении решения (ст.328 ГПК РФ).

Руководствуясь статьями 327.1, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым,

определила:

апелляционную жалобу Администрация города Феодосии Республики Крым, удовлетворить.

Решение Феодосийского городского суда Республики Крым от 26 августа 2025 года, отменить.

Постановить по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований ФИО8 к Акционерному обществу «Керчьстройтранс», Индивидуальному предпринимателю ФИО9, Обществу с ограниченной ответственностью «КРЭЧ-15», Обществу с ограниченной ответственностью «Технопласт» о признании права собственности на нежилое помещение, третьи лица: Администрация города Феодосии Республики Крым, Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, Служба государственного строительного надзора Республики Крым, ФИО10, ФИО11, отказать.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение трех месяцев в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции (город Краснодар) через суд первой инстанции.

Мотивированное апелляционное определение составлено и подписано 19.12.2025 г.

Председательствующий судья:

Судьи: