Апелляционное определение № 33-10325/2025 33-1400/2026 от 3 февраля 2026 г.

05RS0029-01-2023-001534-58

Карабудахкентский районный суд

Республики Дагестан

Судья Мусаев Б.А.

№ 2-5/2025

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ДАГЕСТАН


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

по гражданскому делу № 33-1400/2026

г. Махачкала, 21.01.2026

мотивированное: 04.02.2026

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Дагестан в составе:

председательствующего Абдуллаева М.К.,

судей Мустафаевой З.К. и Чоракаева Т.Э. (докладчик)

при секретаре судебного заседания Шукуровой Д.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ТУ Росимущества по РД к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка с к/н № № от <дата>, обязании возвратить земельный участок арендатору, взыскании арендной платы в размере 748.558,44 руб. и пени за просрочку арендной платы в размере 288.672,63 руб., а также встречному иску ФИО1 к ТУ Росимущества по РД об устранении недостатков предоставленного в аренду земельного участка путём приведения береговой полосы в пригодное состояние, а также приостановлении начисления арендной платы и списания долга по арендной плате,

по апелляционной жалобе истца по первоначальному иску ТУ Росимущества по РД на решение Карабудахкентского районного суда Республики Дагестан от 21.02.2025,

УСТАНОВИЛА:

ТУ Росимущества по РД обратилось в суд с иском к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка с к/н № № от 13.09.2021, обязании возвратить земельный участок арендатору, взыскании арендной платы в размере 748.558,44 руб. и пени за просрочку арендной платы в размере 288.672,63 руб.

В обоснование исковых требований указывалось на то, что 13.09.2021 между истцом ТУ Росимущества по РД, выступающим в качестве арендодателя, и ответчиком ФИО1, выступающим в качестве арендатора, по результатам торгов заключён договор аренды земельного участка с к/н № площадью 2.530 кв. м на срок 49 лет, то есть до 12.09.2070. Первоначальный годовой размер арендной платы – 700.504 руб. с условием о последующем увеличении на размер уровня инфляции (пункт 3.4 договора). Истец указывает, что арендная плата ответчиком своевременно не вносится, в связи с чем возникла задолженность в размере 748.558,44 руб., что в соответствии с пунктом 5.2 договора аренды является основанием для начисления пени, которая истцом исчислена в размере 288.672,63 руб. Кроме того, неисполнение обязанности по внесению арендной платы является основанием для прекращения договора аренды и возврата земельного участка арендодателю.

ФИО1 заявлен встречный иск к ТУ Росимущества по РД, в котором просит устранить недостатки предоставленного в аренду земельного участка путём приведения береговой полосы в пригодное состояние, а также приостановить начисления арендной платы и списать долг по арендной плате.

В обоснование встречного иска указывается на то, что в результате понижения уровня воды в Каспийском море изменилась его береговая полоса, обнажив каменную гряду, что препятствует использованию земельного участка в целях договора аренды – для рекреационной деятельности.

Решением Карабудахкентского районного суда Республики Дагестан от 21.02.2025 в удовлетворении первоначального иска ТУ Росимущества по РД к ФИО1 отказано, встречный иск ФИО1 к ТУ Росимущества по РД удовлетворен частично, на ТУ Росимущества по РД возложена обязанность устранить недостатки самостоятельно за свой счё привести береговую полосу в пригодное для использование по целевому назначению состояние, а также обязанность приостановить действие арендной платы по договору аренды на период проведения работ. В остальной части в удовлетворении встречного иска отказано.

На указанное решение суда истцом по первоначальному иску ТУ Росимущества по РД подана апелляционная жалоба, в которой ставится вопрос об отмене вынесенного по делу решения и принятия нового решения об отказе в удовлетворении встречного иска и удовлетворении первоначальных исковых требований.

В обоснование апелляционной жалобы указывается на то, что первоначальные исковые требования основаны на законе и подлежали удовлетворению. В частности, между истцом и ответчиком был заключён договор аренды, земельный участок передан арендодателю арендатору. В свою очередь, арендатором арендная плата в течение более 6 месяцев не вносилась, что является основанием для расторжения договора аренды и взыскания арендной платы. В отношении позиции ответчика ФИО1 истцом указывается, что им какие-либо обращения по поводу невозможности использования земельного участка арендодателю не направлялись. Если бы арендатор своевременно обратился к арендодателю, был бы составлен акт осмотра земельного участка, установлено его фактическое состояние.

Письменные возражения на апелляционную жалобу не поступили.

Надлежаще извещённые участвующие в деле лица на рассмотрение гражданского дела не явились, своих представителей не направили, о причинах неявки не сообщили, об отложении рассмотрения гражданского дела не ходатайствовали.

С учётом наличия сведений о надлежащем извещении судебная коллегия определила рассмотреть гражданское дело в отсутствие сторон.

Изучив материалы гражданского дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются:

1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела;

2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела;

3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела;

4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения судом первой инстанции при рассмотрении настоящего гражданского дела были допущены.

Истцом ТУ Росимущества по РД на рассмотрение и разрешение судом первой инстанции были поставлены вопросы расторжения заключённого с ответчиком ФИО1 договора аренды земельного участка с к/н № № от 13.09.2021, обязания возвратить земельный участок арендатору, взыскании арендной платы в размере 748.558,44 руб. и пени за просрочку арендной платы в размере 288.672,63 руб.

Ответчиком ФИО1 в порядке встречного иска перед судом поставлены вопросы устранения недостатков предоставленного в аренду земельного участка путём приведения береговой полосы в пригодное состояние, а также приостановления начисления арендной платы и списания долга по арендной плате.

Как следует из материалов гражданского дела, 13.09.2021 между арендодателем ТУ Росимущества по РД и арендатором ФИО1 заключен договора аренды земельного участка с к/н №, площадью 2.530 кв. м, категория земель – земли особо охраняемых территорий и объектов, на срок по 12.09.2070.

Договор аренды был зарегистрирован в установленном законом порядке, земельный участок был передан арендатору ФИО1

Истцом ТУ Росимущества по РД указывалось на то, что ответчиком ФИО1 не производится оплата арендной платы в установленном договором аренды порядке и размере.

В свою очередь, ФИО1 указывалось на то, что арендная плата не подлежит взысканию, а начисленный долг подлежит списанию, поскольку земельный участок был предоставлен аренду для туристско-рекрационных целей, а вследствие отступления береговой полосы Каспийского моря и обнажения каменной гряды арендатор был лишен возможности использовать земельный участок по назначению.

Статьёй 11 ГК РФ закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В силу части 1 статьи 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1 статьи 607 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В то же время, в силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 3 данной статьи предусмотрено, что если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 настоящего Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

Разрешая настоящий спор по существу, суд первой инстанции пришёл к выводу о том, что арендодателем ТУ Росимущества по РД земельный участок был передан в состоянии, исключающем его целевое использование.

При этом выводы суда первой инстанции основаны на результатах двух проведенных по делу экспертных исследований.

Так, согласно заключению АНО «Независимая судебно-экспертная компания» № 67/23 от 17.10.2023 экспертом сделан вывод, что по состоянию на день проведения исследования возможность эксплуатации земельного участка с к/н № в соответствии с его рекреационным целевым назначением не представляется возможным. В части затрат на приведение земельного участка в соответствие с его рекреационным назначением вывод эксперта отсутствует, однако в описательной части экспертного исследования указывается стоимость 15.000.814,39 руб.

Также по назначению суда первой инстанции исследование проведено ООО «Республиканское управление независимых экспертиз и проектирования» № 25/01 007 от 22.01.2025, в котором экспертом делается также делается вывод о невозможности эксплуатации земельного участка по целевому назначению без восстановления почвенного слоя земельного участка. Работы по расчистке земельного участка путем демонтажа каменной гряды и дноуглубленных работ составляет 6.558.622,80 руб.

В соответствии со статьёй 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Оценив имеющиеся в материалах дела экспертные исследования, суд первой инстанции пришёл к выводу о том, что указанными доказательствами достоверно и в достаточной степени подтверждается факт передачи арендодателем участка в состоянии, исключающем его использование по целевому назначению.

С такой позицией суда первой инстанции нельзя согласиться в силу следующего.

Как было указано выше, в самом арендном договоре указывается, что предметом договора является земельный участок с видом разрешенного использования под туристско-рекреационную деятельность, а на арендатора возложена обязанность использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием (пункт 4.4.2 договора аренды).

В соответствии с частью 1 статьи 98 ЗК РФ землям рекреационного назначения относятся земли, используемые для осуществления рекреационной деятельности (выполнение работ и оказание услуг в сфере туризма, физической культуры и спорта, организации отдыха и укрепления здоровья граждан).

Согласно части 2 указанной статьи на землях рекреационного назначения допускается создание объектов, предназначенных для осуществления рекреационной деятельности. Перечень таких объектов устанавливается Правительством Российской Федерации.

Частью 3 данность статьи установлено, что использование дорожек, троп и трасс, размещенных по соглашению с собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков, может осуществляться на основе сервитутов, при этом указанные земельные участки не изымаются из использования.

Таким образом, действующим законодательством установлен широкий круг возможных вариантов туристско-рекреационной деятельности.

В заключении заключению АНО «Независимая судебно-экспертная компания» № 67/23 от 17.10.2023 экспертом указывается, что местоположение данного земельного участка в непосредственной близости от береговой линии Каспийского моря подразумевает его использование для купания граждан в том числе в туристических целях. Экспертом произведен осмотр береговой линии в районе арендованного земельного участка, установлено наличие каменной гряды, множества заострённых камней, что исключает возможность купания.

В заключении ООО «Республиканское управление независимых экспертиз и проектирования» № 25/01 007 от 22.01.2025 указывается на то, что у земельного участка отсутствует почвенный слой, что исключает проведение озеленение, посадку деревьев и иных насаждений.

Между тем, указанные выводы экспертов несостоятельны, поскольку являются, в первую очередь, умозрительными и кроме того не входят в компетенцию экспертов.

В соответствии со статьёй 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Экспертом АНО «Независимая судебно-экспертная компания» фактически производится толкование условий договора, в соответствии с которым земельный участок был предоставлен в аренду для организации купания (пляжа).

Вместе с тем, толкование договора является вопросом права и относится к компетенции суда, а не эксперта.

В соответствии с частью 1 статьи 50 Водного кодекса РФ использование водных объектов для рекреационных целей (туризма, физической культуры и спорта, организации отдыха и укрепления здоровья граждан, в том числе организации отдыха детей и их оздоровления) осуществляется в соответствии с настоящим Кодексом, иными федеральными законами и правилами использования водных объектов для рекреационных целей.

В соответствии с частью 4 указанной статьи использование акватории водных объектов, необходимой для эксплуатации пляжей правообладателями земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных в границах береговой полосы водного объекта общего пользования, а также для рекреационных целей физкультурно-спортивными организациями, организациями отдыха детей и их оздоровления, туроператорами или турагентами, осуществляющими свою деятельность в соответствии с федеральными законами, организованного отдыха ветеранов, граждан пожилого возраста, инвалидов, осуществляется на основании договора водопользования, заключаемого без проведения аукциона.

Таким образом, организация купания на территории земельного участка осуществляется путем заключения договора водопользования, а не аренды земельного участка для рекреационных целей.

В соответствии с пунктом 3.1 ГОСТ Р 55698-2013 «Туристские услуги. Услуги пляжей. Общие требования» (утв. приказом Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии от 08.11.2013 № 1345-ст) пляж – это участок побережья естественного или искусственного водоема (океана, моря, озера, водохранилища, реки, пруда) с прибрежными водами (акваторией), оборудованный и пригодный для организованного отдыха, купания и приема оздоровительных и профилактических процедур.

Согласно пункту 5.2 указанного ГОСТа пляжи должны располагаться на территориях, пригодных для использования по климатическим, ландшафтным и санитарно-гигиеническим условиям.

Данным ГОСТом предусмотрены также иные многочисленные требования к пляжам.

В соответствии с Правилами пользования пляжами в Российской Федерации (утв. Приказом МЧС России от 30.09.2020 № 732) учет пляжей осуществляется территориальными органами Государственной инспекции по маломерным судам Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий, входящими в состав территориальных органов Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий (далее - подразделения ГИМС МЧС России).

Таким образом, согласно действующему законодательству, пляж – это не просто земельный участок, расположенный на определенном отдалении от береговой полосы, а функциональная зона, имеющая определенный правовой статус, удовлетворяющая специальным требованиям и подлежащая специализированному учёту.

В материалах гражданского дела отсутствуют сведения о том, что арендодателем арендатору предоставляется оборудованный пляж, либо земельный участок под оборудование пляжа, отсутствует договор водопользования, в связи с чем вывод об использовании земельного участка для организации пляжа и купания граждан не основан на каких-либо доказательствах.

Судебная коллегия также принимает во внимание, что в обоих случаях экспертное исследование проводилось строительно-техническими экспертами: кадастровыми инженерами с техническим образованием.

При этом экспертами оценивается состояние земельного участка с точки зрения экологии (отсутствие почвенного слоя), что явным образом не входит в компетенцию данных экспертов.

Таким образом, суд первой инстанции, уклонившись от оценки правоотношений, возникших между истцом и ответчиком, основал свои выводы на заключениях экспертизы по вопросам, не входящим в сферу деятельности экспертов.

При решении вопроса об обоснованности встречного иска ФИО1 судебная коллегия принимает во внимание, что договор аренды земельного участка с ФИО1 заключён <дата>, встречный иск <дата>, то есть через 2 года после заключения договора аренды.

Из встречного иска следует, что невозможность использования земельного участка в соответствии с его целевым назначением возникла уже после заключения договора аренды. При этом по договору аренды ФИО1 передан сформированный земельный участок. Отступление береговой линии Каспийского моря никак на сам данный земельный участок, его характеристики и свойства не влияет. Какие-либо доказательства того, что в результате отступления береговой линии Каспийского моря арендуемый земельный участок претерпел изменения, в деле отсутствуют, ФИО1 такие доводы в ходе рассмотрения дела не заявлялись.

В силу приведенных выше норм права само по себе изменение береговой полосы Каспийского моря никаким образом на правоотношения сторон не влияет, поскольку, как было указано выше, земельный участок передан в аренду не как пляж, не для организации пляжа, договор водопользования ФИО1 не заключался.

Действия ФИО1 также не отвечают стандартам добросовестности. Арендатор какие-либо претензии арендодателю не предъявлял, соответствующие письма, заявления не направлял, в материалах дела сведения о таких обращениях отсутствуют, на что ссылается истец в своей апелляционной жалобе. При этом арендатору было известно о том, что земельный участок в том виде, каком он существует, не отвечает его представлениям о его возможном использовании. За расторжением договора аренды арендатор также не обращался.

Суд первой инстанции возложил на арендодателя обязанность по приведению береговой полосы в пригодное для использования по целевому назначению состояние, что ни договором аренды, ни законом не предусмотрено.

С учётом изложенного судебная коллегия приходит к выводу о том, что арендодатель исполнил договор аренды и передал арендатору во владение и пользование оговоренный земельный участок. В свою очередь, арендатор обязанность по оплате арендной платы не исполнял, что является основанием для взыскания с арендатора арендной платы и установленной договором пени.

Расчёт арендной платы приведен истцом, сомнений в достоверности не вызывает, ответчиком мотивированно не оспорен.

При изложенных выше обстоятельствах обжалуемое решение Карабудахкентского районного суда Республики Дагестан от 21.02.2025 подлежит отмене с принятием по делу нового решения об удовлетворении иска ТУ Росимущества по Республике Дагестан и отказе в удовлетворении встречного иска ФИО1, апелляционная жалоба подлежит удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Карабудахкентского районного суда Республики Дагестан от 21.02.2025 отменить.

Принять по делу новое решение.

Исковые требования ТУ Росимущества по Республике Дагестан к ФИО1 удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды земельного участка с к/н № от 13.09.№ и обязать ответчика возвратить указанный земельный участок арендатору по акту приема-передачи в течение 10 дней со дня вступления решения суда в законную силу.

Взыскать с ФИО1 в пользу ТУ Росимущества по Республике Дагестан задолженность по арендной плате земельного участка к/н № по договору аренды от <дата> № в размере 748.558,44 руб. и пени в размере 288.672,63 руб., всего: 1.037.231,07 руб. (один миллион тридцать семь тысяч двести тридцать один рубль семь копеек).

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО1 к ТУ Росимущества по Республике Дагестан отказать в полном объёме.

Председательствующий

М.К. Абдуллаев

Судьи

З.К. Мустафаева

Т.Э. Чоракаев