Решение № 2-137/2019 2-137/2019(2-868/2018;)~М-692/2018 2-868/2018 М-692/2018 от 18 марта 2019 г. по делу № 2-137/2019

Дело № 2-137/2019 19 марта 2019 года


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Сестрорецкий районный суд Санкт - Петербурга в составе председательствующего судьи Максимовой А.В.

При секретаре Сергеевой К.А.

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «БАСФОР» о признании права собственности на нежилое помещение

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, с учетом уточнения исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ, первоначально обратился с иском к ООО «БАСФОР» об обязании заключить основной договор купли – продажи нежилого помещения № 303 общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в соответствии с условиями предварительного договора, о признании права собственности на нежилое помещение № 303 общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, мотивируя свое обращение тем, что 06.08.2017 между сторонами заключен предварительный договор № 06/08/2017-Д-19-80 купли-продажи нежилого помещения, по условиям которого ответчик обязался в срок до 30.10.2017 включительно оформить свое право собственности и в течение последующих 40 дней заключить основной договор купли-продажи, им во исполнение условий договора оплачено 3 874 500 руб., помещение фактически передано по акту приема – передачи 11.10.2017, истец несет расходы, связанные с содержанием нежилого помещения, обязательства ответчиком не исполнены, при этом предварительный договор купли-продажи подлежит квалификации как договор купли-продажи нежилого помещения (л.д.6-8,12-13).

В судебном заседании 19.03.2019 представитель истца ФИО1 – ФИО2 отказалась от исковых требований к ответчику в части требований об обязании заключить основной договор купли – продажи нежилого помещения № 303 общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в соответствии с условиями предварительного договора, о чем представила суду личное письменное заявление об отказе от иска.

Последствия отказа от исковых требований, предусмотренные положениями ст.ст. 220, 221 ГПК РФ, представителю истца известны и поняты. Определением суда от 19.03.2019 производство по делу в части требований об обязании заключить основной договор купли – продажи нежилого помещения № 303 общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в соответствии с условиями предварительного договора, прекращено в связи с отказом представителя истца от иска.

В судебное заседание истец ФИО1 не явился, надлежащим образом извещен о рассмотрении дела судом.

В судебное заседание представитель истца ФИО1 – ФИО2 явилась, исковые требования поддержала в полном объеме, настаивала на их удовлетворении.

В судебное заседание представитель ответчика ООО «БАСФОР» ФИО3 явился, против удовлетворения исковых требований о признании права не возражал.

В судебное заседание представитель третьего лица ПАО «Промсвязьбанк» не явился, надлежащим образом извещен о рассмотрении дела судом, мотивированных возражений на иск не предоставил.

В судебное заседание представитель третьего лица Управления Росреестра по Санкт – Петербургу не явился, надлежащим образом извещен о рассмотрении дела судом.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

23.11.2015 между ПАО «АВТОВАЗБАНК» и ООО «БАСФОР» заключен договор ипотеки земельного участка по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер № (л.д.130-137).

22.12.2015 произведена государственная регистрация ипотеки на земельный участок.

02.06.2015 Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга выдано ООО «БАСФОР» разрешение на строительство № 78-010-0254-2015, в том числе корпуса 11 общей площадью <данные изъяты> кв.м. на земельном участке площадью <данные изъяты> кв.м. со сроком действия до 02.07.2017.

23.03.2017 Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга выдано ООО «БАСФОР» разрешение на строительство № 78-010-0254.1-2015, в том числе корпуса 11 общей площадью <данные изъяты> кв.м. на земельном участке площадью <данные изъяты> кв.м. со сроком действия до 23.03.2020.

29.03.2017 Управлением Государственного строительного надзора выдано ООО «БАСФОР» заключение № 03-17-010-0254.1 о соответствии построенного объекта капитального строительства: санаторно – курортного учреждения «Светлый мир «Внутри…» 1 этап строительства (корпуса № 11, № 9а, № 9б, № 18, № 19), расположенного по адресу: <адрес>, требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных и правовых актов и проектной документации.

12.04.2017 Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга выдано ООО «БАСФОР» разрешение № 78-10-05-2017 на ввод объекта в эксплуатацию санаторно-курортного учреждения «Светлый мир «Внутри…»: 1 этап строительства, корпуса 11, 9а, 9б, 18, 19, расположенного на земельном участке по адресу: <адрес>, кадастровый номер № (л.д.31-36).

06.04.2018 между АО «АВТОВАЗБАНК» и ПАО «Промсвязьбанк» заключен договор об уступке прав (требований) № 0016-18-У6-А, по условиям которого права требования по обязательствам ООО «БАСФОР», возникшим из кредитного договора от 14.10.2015, заключенного между ООО «БАСФОР» и АО «АВТОВАЗБАНК» на сумму 2300000000 руб., и по обязательствам, обеспечивающим его исполнение, в том числе по договору ипотеки земельного участка от 23.11.2015 перешли к ПАО «Промсвязьбанк» (л.д.126-129).

06.08.2017 между ООО «БАСФОР» и ФИО1 заключен предварительный договор № 06/08/2017-Д-19-80 купли-продажи нежилого помещения № 80 в введенном в эксплуатацию санаторно-курортном учреждении, расположенного по строительному адресу: <адрес>, на 3 этаже, площадью <данные изъяты> кв.м., по условиям которого продавец обязуется в срок до 30.10.2017 включительно совершить необходимые и зависящие от него действия в целях регистрации своего права на нежилое помещение (п. 1.2 договора); стороны обязуются в течение 40 рабочих дней с момента государственной регистрации права собственности продавца на нежилое помещение заключить в простой письменной форме основной договор путем составления единого документа, подписанного обеими сторонами (п. 1.3 договора); цена нежилого помещения составляет 3 874 500 руб., которые подлежат уплате в срок до 21.08.2017 включительно (п. 2.1, п. 2.2.1 договора); в момент подписания основного договора денежные средства, уплаченные покупателем, засчитываются в счет исполнения обязательства покупателя по оплате цены нежилого помещения по основному договору (п. 2.5 договора); помещение может быть передано покупателю в фактическое пользование после надлежащего исполнения им своих обязательств, предусмотренных п. 3.3.1, 3.3.2 договора в срок до 30.09.2017 (п. 4.1. договора) (л.д.14-27).

Оплата по предварительному договору произведена истцом в полном объеме на основании платежного поручения № № от 16.08.2017 на сумму 3 874 500 руб. (л.д.28).

28.08.2017 ООО «БАСФОР» на имя ФИО1 направлено уведомление о завершении строительства и готовности продавца исполнить свои обязательства по передаче в фактические пользование помещения со строительным № 303 в соответствии с условиями предварительного договора купли – продажи от 06.08.2017 (л.д.37).

11.10.2017 нежилое помещение передано истцу по акту приема-передачи (л.д.38-39).

08.08.2018 ФИО1 обратился в ООО «БАСФОР» с претензией о заключении основного договора купли – продажи (л.д.28). ООО «БАСФОР» 28.08.2018 был дан ответ на указанную претензию о том, что постановка объекта недвижимости на кадастровый учет совершена в апреле 2018 года, оформление права собственности на объект недвижимости находится в завершающей стадии (л.д.30).

31.10.2018 на спорное нежилое помещение № 303 площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное на 3 этаже, по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, зарегистрировано право собственности ООО «БАСФОР». При этом объект недвижимости обременен ипотекой ПАО «Промсвязьбанк» на основании договора ипотеки земельного участка от 23.11.2015 № Н-1/700-01365-15 и договора об уступке права (требования) от 06.04.2018 № 0016-18-У6-А (л.д.66-69).

В соответствии со ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ст. 219 Гражданского кодекса РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По смыслу пункта 2 указанной нормы предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Как следует из разъяснений, данных в пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», если стороны заключили договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила ст. 429 ГК РФ к нему не применяются.

В силу положений п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Анализ заключенного сторонами договора позволяет прийти к выводу, что он содержит все существенные условия договора купли-продажи недвижимого имущества и по своей правовой природе является договором купли-продажи вещи с условием о предварительной оплате.

При этом условия договора об оплате и передаче объекта недвижимости, являющегося предметом договора, сторонами исполнены.

В соответствии со ст. 64 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости) при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

Право залогодателя распоряжаться такими зданием или сооружением, условия и последствия перехода прав на такие здание или сооружение к другим лицам определяются правилами главы VI настоящего Федерального закона.

Статьями 37, 38 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости) предусмотрено, что имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

Учитывая, что, заключенный сторонами 06.08.2017 предварительный оговор купли-продажи нежилого помещения является договором купли-продажи недвижимости с условием о предварительной оплате, согласованные сторонами условия предварительного договора о порядке оплаты нежилого помещения были исполнены истцом в установленные сроки, помещение истцу передано по акту приема-передачи, залогодатель в ходе рассмотрения дела никаких возражений против отчуждения заложенного имущества в собственность истца не предоставил, суд полагает возможным согласиться с избранным истцом способом защиты права и признать за истцом право собственности на спорное нежилое помещение.

Следовательно, исковые требования истца подлежат удовлетворению.

Учитывая изложенное, руководствуясь ст.ст. 167, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «БАСФОР» о признании права собственности на нежилое помещение - удовлетворить.

Признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженцем <данные изъяты>, пол мужской, гражданином РФ, зарегистрированным по адресу: <адрес>, имеющим паспорт серии № выдан <данные изъяты> ДД.ММ.ГГГГ года, код подразделения <данные изъяты>, право собственности на нежилое помещение № 303 площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый номер: №.

Решение может быть обжаловано в Санкт - Петербургский городской суд через Сестрорецкий районный суд Санкт – Петербурга в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.В.МАКСИМОВА

Дата принятия решения суда в окончательной форме 22 марта 2019 года.