Решение № 2-1565/2020 2-1565/2020~М-1214/2020 М-1214/2020 от 28 июля 2020 г. по делу № 2-1565/2020

№

№

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Октябрьский районный суд г. Омска в составе председательствующего Смирновой К.Н. при секретаре Романец О.А., помощнике судьи Шитовой Н.В., рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Омске 29 июля 2020 года дело по иску ФИО1, ФИО2, ФИО3, ООО «Сеилак» к ФИО4 об обязании не чинить препятствия,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1, ФИО2, ФИО3, ООО «Сеилак» обратились в суд с иском к ФИО4, указав, что истцам на праве собственности принадлежат нежилые помещения в здании № № по <адрес>, что подтверждаются свидетельствами о государственной регистрации права собственности. Здание № № по <адрес> с кадастровым номером № имеет общую площадь № кв.м. Часть помещений в указанном здании принадлежит на праве собственности ответчику ФИО4 (помещения № №, №, №, № - первый и цокольный этажи здания). Здание располагается в границах земельного участка с кадастровым номером №. Земельный участок имеет вид разрешенного использования: для административных и офисных зданий, объектов образования, науки, и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии. В ДД.ММ.ГГГГ года истцы совместно с ответчиком обратились в департамент имущественных отношений Администрации г. Омска с заявлением о предоставлении в собственность за плату без торгов земельного участка с кадастровым номером № Однако департамент отказал заявителям в таком предоставлении на основании п. 14 ст. 39.16 ЗК РФ по причине нецелевого использования земельного участка, т.к. помимо медицинской деятельности (здание строилось и было введено в эксплуатацию как офисное для медицинского центра) в здании располагаются объекты торговли (распоряжение департамента об отказе № от ДД.ММ.ГГГГ). Объекты торговли (продуктовый магазин «Ермолино», ювелирный магазин - ломбард «Золото 585») размещены в помещениях, принадлежащих на праве собственности ответчику. Таким образом, истцы по вине ответчика не могут реализовать закрепленное ст. 39.20 ЗК РФ право на приобретение земельного участка под зданием, законно реализовать принцип платности использования земли, вынуждены неосновательно пользоваться земельным участком, нести финансовые убытки. Статья 39.16 ЗК РФ содержит основания к отказу в предоставлении земельных участков независимо от испрашиваемого права, поэтому истцы лишены возможности стать законными правообладателями земельного участка, учитывая его неделимость. После неоднократных устных переговоров с ответчиком ей было направлено письмо - требование об устранении нарушений пользования земельным участком и прав собственников здания (письмо от ДД.ММ.ГГГГ о прекращении осуществления торговли). Ответа на данное требование, равно как и действий, направленных на устранение нарушений прав истцов до настоящего времени не последовало. Статья 1 ГК РФ к числу основных начал гражданского законодательства относит, в частности, необходимость беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты, а абзац третий статьи 12 ГК РФ устанавливает такой способ защиты гражданских прав, как восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения. Статья 304 ГК РФ предусматривает, что собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, предоставляя собственнику защиту от действий, не связанных с лишением владения. Поскольку земельный участок, занимаемый зданием, имеет статус общего имущества для собственников такого здания, а отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества, прямо законом не урегулированы - допустимо по аналогии применить вывод, изложенный в Определении Верховного суда РФ от 05.12.16 № №, согласно которому право собственников помещений в многоквартирном доме владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом в многоквартирном доме не может быть истолковано как позволяющее одному собственнику нарушать те же самые права других собственников, а интерес одного собственника противопоставлять интересам других собственников. Таким образом, поскольку в пункте 4 статьи 1 Гражданского кодекса закреплено, что никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения, а действующее законодательство прямо предусматривает, что заявление требования о пресечении действий, нарушающих право, может быть использовано конкретным субъектом в качестве способа защиты его нарушенного права, руководствуясь ст.ст. 12, 304 ГК РФ, ст. 131,132 ГПК РФ, просят обязать ФИО4 не чинить препятствий ФИО1, ФИО2, ФИО3, ООО «Сеилак» в реализации прав на приобретение земельного участка с кадастровым номером №, занимаемого зданием № по <адрес> и прекратить использование помещений с кадастровыми номерами №) в целях размещения объектов торговли, в том числе путем передачи указанных помещений в аренду для этих же целей.

В судебном заседании ФИО1, ФИО2, ФИО3, ООО «Сеилак» участия не принимали, извещены.

Представитель ООО «Сеилак» ФИО5 по доверенности просила иск удовлетворить.

Ответчик ФИО4 в судебном заседании участия не принимала, извещена.

Представитель ФИО4 ФИО6 по доверенности просила в иске отказать. Указала, что ФИО4 на праве собственности принадлежат нежилые помещения в доме <адрес> (кадастровый номер №): №, общей площадью № кв.м, номера на поэтажном плане 1-9, этаж 1, лит. А, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ; № общей площадью № кв.м, номера на поэтажном плане №, этаж: подвал, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ; №, общей площадью № кв. м., номера на поэтажном плане №, этаж: подвал, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ; № №, общей площадью № кв. м., номера на поэтажном плане №, этаж: подвал, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно сведениям с публичной кадастровой карты, нежилое здание предназначено для размещения офисных помещений. Собственники здания обратились в департамент имущественных отношений Администрации г. Омска с заявлением о предоставлении земельного участка под зданием с кадастровым номером № в общую долевую собственность. Распоряжением Администрации г. Омска от ДД.ММ.ГГГГ в предоставлении земельного участка отказано ввиду того, что разрешенное использование не соответствует целям использования земельного участка, т.к. он используется для размещения объектов торговли. Собственники здания с кадастровым номером № полагают, что отказ в предоставлении земельного участка связан с использованием ФИО4 части здания, принадлежащего ей на праве собственности. Однако здание расположено на земельном участке с кадастровым номером №, разрешенное использование которого: для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии. Категория земель: земли поселений (земли населенных пунктов). Строительство зданий основано на применении различных правил, градостроительных норм и СНИПов, СаНПинов. Так, для административных и офисных зданий применяются: СНиП 31-05-2003 Общественные здания административного назначения; СП 44.13330.2011 Административные и бытовые здания. Актуализированная редакция СНиП 2.09.04-87 (с Поправкой, с Изменениями № 1, 2, 3). Согласно вышеуказанным документам пмещения в зданиях административного назначения, как правило, составляют следующие основные функциональные группы: а) кабинет руководства; б) рабочие помещения структурных подразделений учреждений и организаций; в) помещения для совещаний и (или) конференц-залы; г) помещения информационно-технического назначения, в том числе: технические библиотеки, проектные кабинеты, архивы, помещения информационно-вычислительной техники и др. в зависимости от задания на проектирование; д) входная группа помещений, в том числе: вестибюль, аванвестибюль, гардероб, бюро пропусков, помещение охраны; е) помещения социально-бытового обслуживания, в том числе: помещения предприятий общественного питания, медицинского обслуживания, санитарные узлы, бытовые помещения для обслуживающего и эксплуатационного персонала, спортивно-оздоровительные помещения и др.; ж) помещения технического обслуживания здания, в том числе: ремонтные мастерские, кладовые различного назначения и т.п.; з) помещения для инженерного оборудования, в том числе: венткамеры, электрощитовые и т.п. Бытовые здания предприятий предназначены для размещения в них помещений социального обслуживания: санитарно-бытовых, здравоохранения, общественного питания, торговли, службы быта, культуры. Таким образом, размещение объектов торговли в нежилом здании с административно-офисными помещениями не препятствует его использованию по назначению, не противоречит целям и видам использования. Кроме того, согласно положениям ст. 61 ЗК РФ отказ в предоставлении земельного участка в собственность может быть обжалован в суд. Собственники, посчитав свои права нарушенными, вправе обратиться в суд за признанием ненормативного акта недействительным. Между тем собственники распоряжение об отказе не обжаловали, посчитали, что их права нарушены другим собственником этого здания. Согласно положениям ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Таким образом, ФИО4, являясь собственником помещений, не нарушала права и интересы других собственников, использует свои помещения по своему усмотрению, в соответствии с назначением здания и земельного участка. В силу положений ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Полагает, что иные собственники здания с противоправной целью пытаются навредить ФИО4 и причинить ей имущественный вред. Так, ФИО4 сдает в аренду принадлежащие ей помещения. Помещения №№ сданы в аренду ООО «Иртыш-Торг» по договору аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ. Договор заключен на неопределенный срок. Арендатор уплачивает ежемесячные арендные платежи в размере 131 000 руб. Помещение № передано ООО «Сибирь-Инвест» по договору аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ. Договор заключен на три года. Согласно выписке из ЕГРН в отношении помещения № зарегистрировано обременение в виде договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ. Арендатор уплачивает ежемесячные арендные платежи в размере 418 110 руб. Таким образом, ежемесячная прибыль ФИО4 от сдачи имущества в аренду составляет 549 110 руб. Согласно положениям ст. 164 ГК РФ, п. п. 1, 2 ст. 8.1 ГК РФ, ч. 1 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», п. п. 93, 99 Порядка ведения ЕГРН соглашение об изменении условий зарегистрированного договора аренды либо соглашение о расторжении договора аренды подлежат государственной регистрации. Таким образом, в случае удовлетворения требований истцов ФИО4 должна будет расторгнуть договор аренды либо приостановить его действие с последующим внесением сведений в ЕГРН. Следовательно, ФИО4 понесет убытки не только в виде невозможности получения прибыли от сдачи имущества в аренду, но и убытки в виде дополнительных расходов на регистрацию прекращения/изменения договора аренды. При приобретении ФИО4 нежилого помещения № в договоре не было указано на наличие каких-либо ограничений по использованию имущества, то же самое касается и других помещений, приобретенных по договору долевого участия в строительстве. Таким образом, ФИО4, являясь собственником помещений, не нарушала права и интересы других собственников, использует свои помещения по своему усмотрению, в соответствии с назначением здания и земельного участка. Следовательно, в случае удовлетворения требований истцов о прекращении использования имущества в виде предоставления его в аренду, истцы должны будут возместить ФИО4 убытки в виде упущенной выгоды - неполученные арендные платежи по договорам аренды, из расчета 549 110 руб. ежемесячно, реальный ущерб - расходы на регистрацию соглашения о расторжении договора в виде оплаты государственной пошлины. Приобретение земельного участка в собственность является экономически невыгодным. Согласно выписке из ЕГРН, кадастровая стоимость земельного участка за № кв. м. составляет 121 371,33 руб. ФИО4 пользуется земельным участком площадью № кв.м. Таким образом, для приобретения в собственность земельного участка под зданием ФИО4 должна будет уплатить выкупную цену, не превышающую 35 277,48 руб. После оформления земельного участка в собственность у ФИО4 возникнет обязанность об уплате земельного налога (ст. 388 НК РФ). В соответствии с положениями ст. 390 НК РФ налоговой базой признается кадастровая стоимость земельного участка. Налог рассчитывается исходя из налоговой ставки от кадастровой стоимости земельного участка и уплачивается ежегодно (гл. 31 НК РФ). Согласно положениям Решения Омского городского Совета от 16.11.2005 № 298 «О земельном налоге на территории города Омска» налоговая ставка земельного налога составляет 1,5. Таким образом, за владением земельным участком площадью № кв.м ФИО4 должна будет ежегодно уплачивать земельный налог в сумме 52 916,22 руб. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, плата за земельный участок площадью № кв. м. за период с ДД.ММ.ГГГГ составила 53 432,65 руб., таким образом, плата за землю без оформления ее в собственность ежегодно составляет 7 725,24 руб. Следовательно, ФИО4 экономически не выгодно оформлять земельный участок в собственность, так как земельный налог будет превышать плату за землю практически в 7 раз.

Третье лицо департамент имущественных отношений Администрации г. Омска в суд своего представителя не направил, согласно отзыву департамент является структурным подразделением Администрации города Омска и в силу положения о департаменте, утвержденного Решением Омского городского Совета от ДД.ММ.ГГГГ № № (далее - Положение) является органом местного самоуправления и наделяется правами юридического лица в соответствии с Положением, может от своего имени выступать истцом, ответчиком и третьим лицом в суде. Основной целью деятельности департамента в соответствии с Положением является эффективное управление имуществом, находящимся в распоряжении муниципального образования город Омск. В рамках осуществления своих функций департамент проводит проверки целевого, использования земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, а также земельных участков, расположенных на территории города Омска, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляет обследование земельных участков в связи с реализацией вопросов местного значения; обращается в суд с исками об освобождении самовольно занятых земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Омска, земельных участков, расположенных на территории города Омска, государственная собственность на которые не разграничена, распоряжение которыми осуществляет департамент, а также о сносе объектов самовольного строительства, приостановлении самовольного строительства на земельных участках, находящихся в муниципальной собственности города Омска, а также на земельных участках (их частях), государственная собственность на которые не разграничена. Департаментом установлено, что для размещения и эксплуатации объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами № расположенных в нежилом здании с кадастровым номером № используется земельный участок с кадастровым номером № площадью № кв.м, расположенный в <адрес> (далее - участок), составлен акт обследования земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № Участок относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена. Плата за использование участка в нарушение п. 7 ч. I ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации не вносилась. Для урегулирования вопроса в досудебном порядке департаментом в адрес ответчиков подготовлены и направлены требования о возмещении стоимости неосновательного обогащения. До настоящего времени требования в полном объеме не удовлетворены. Департаментом направлено исковое заявление в суд о взыскании стоимости неосновательного обогащения к ФИО1, ФИО3, ФИО4, ФИО2, ООО «Сеилак». Таким образом, департамент считает иск подлежащим удовлетворению, так как разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером № не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка. Фактически данный земельный участок также используется для объектов торговли.

Представитель третьего лица ООО «Иртыш-Торг» ФИО7 по доверенности оставила разрешение вопроса на усмотрение суда.

Представители третьих лиц ООО «Сибирь-Инвест», ПАО Промсвязьбанк в судебное заседание явку не обеспечили, извещены надлежаще.

Выслушав присутствующих лиц, исследовав представленные материалы, суд приходит к следующему.

ФИО1, ФИО2, ФИО3, ООО «Сеилак» на праве собственности принадлежат нежилые помещения в здании <адрес>, что подтверждаются свидетельствами о государственной регистрации права собственности.

ФИО4 на праве собственности принадлежат нежилые помещения в доме <адрес> (кадастровый номер №): № общей площадью № кв. м., номера на поэтажном плане 1-9, этаж 1, лит. А, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ; № общей площадью № кв. м., номера на поэтажном плане № этаж: подвал, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ; № №, общей площадью № кв. м., номера на поэтажном плане №, этаж: подвал, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ; № №, общей площадью № кв. м., номера на поэтажном плане №, этаж: подвал, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права №.

Здание <адрес> с кадастровым номером № (далее здание) имеет общую площадь №.м, располагается в границах земельного участка с кадастровым номером №

Земельный участок имеет вид разрешенного использования: для административных и офисных зданий, объектов образования, науки, и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии.

В ДД.ММ.ГГГГ года ФИО1, ФИО2, ФИО3, ООО «Сеилак», ФИО4 обратились в департамент имущественных отношений Администрации г. Омска с заявлением о предоставлении в собственность за плату без торгов земельного участка с кадастровым номером №.

Департаментом в ходе рассмотрения заявления установлено, что для размещения и эксплуатации объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами №, расположенных в нежилом здании с кадастровым номером №, используется земельный участок с кадастровым номером №, расположенный в <адрес>, составлен акт обследования земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № №

Согласно акту обследования земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № участок отнесен к землям, государственная собственность на которые не разграничена, предназначен для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии. В границах участка расположено четырёхэтажное офисное здание, учтенное в Едином государственном реестре недвижимости с кадастровым номером №. В указанном нежилом здании расположено пятнадцать нежилых помещений, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости с кадастровыми номерами №. На момент обследования указанные нежилые помещения использовались в коммерческих целях, для размещения магазинов офисов коммерческих организаций. Правоустанавливающие документы на участок ФИО2, ФИО4, ФИО3, ФИО1 и ООО «Сеилак» не оформлены. Плата за использование участка названными лицами не осуществляется.

Распоряжением департамента имущественных отношений Администрации г. Омска № от ДД.ММ.ГГГГ заявителям отказано в предоставлении земельного участка на основании п. 14 ст. 39.16 ЗК РФ по причине нецелевого использования земельного участка, т.к. в здании располагаются объекты торговли.

Из дела также следует, что объекты торговли (продуктовый магазин «Ермолино», ювелирный магазин - ломбард «Золото 585») размещены в помещениях, принадлежащих на праве собственности ответчику, что последним не оспаривалось.

Так, помещения № сданы ФИО4 в аренду ООО «Иртыш-Торг» по договору аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ. Договор заключен на неопределенный срок. Помещение № передано ФИО4 ООО «Сибирь-Инвест» по договору аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ. Договор заключен на три года. Согласно выписке из ЕГРН в отношении помещения № № зарегистрировано обременение в виде договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ

Суд полагает, что иск подлежит удовлетворению в связи со следующим.

Согласно п. 2 ст. 1 ГК РФ гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

В соответствии с пп. 8 п. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Согласно п. 2 ст. 7 ЗК РФ земли, указанные в пункте 1 ст. 7, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Из указанного следует, что права ответчика на использование земельного участка вопреки его целевому назначению ограничены Земельным кодексом РФ, в том числе с целью защиты прав иных лиц.

Как следует из пункта 47 постановления Пленума N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", удовлетворяя иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, суд вправе как запретить ответчику совершать определенные действия, так и обязать ответчика устранить последствия нарушения права истца.

С учетом изложенного обстоятельством, имеющим значение для правильного рассмотрения дел о пресечении действий, нарушающих право, является установление факта нарушения ответчиком права, принадлежащего истцу, либо угрозы такого нарушения (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.12.2017).

Факт нарушения прав истцов неправомерным использованием земельного участка ответчиком не по целевому назначению подлежит установлению на основании любых средств доказывания, предусмотренных ст. 55 ГПК РФ.

Материалами дела достоверно установлено, что по вине ответчика истцы не могут реализовать закрепленное ст. 39.20 ЗК РФ право на приобретение земельного участка под зданием, законно реализовать принцип платности использования земли, вынуждены неосновательно пользоваться земельным участком, нести финансовые убытки.

Доказательств обратного ответчиком не представлено.

При доказанности использования ответчиком земельного участка не по целевому назначению суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения исковых требований.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Обязать ФИО4 не чинить препятствий ФИО1, ФИО2, ФИО3, ООО «Сеилак» в реализации прав на приобретение земельного участка с кадастровым номером №, занимаемого зданием <адрес> и прекратить использование помещений с кадастровыми номерами № в целях размещения объектов торговли.

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд г. Омска в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья п/п К.Н. Смирнова

Решение в окончательной форме принято №

Судья п/п К.Н. Смирнова