Решение № 2-288/2021 2-288/2021~М-160/2021 М-160/2021 от 24 июня 2021 г. по делу № 2-288/2021

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

25 июня 2021 года пос. Заокский Тульской области

Заокский районный суд Тульской области в составе:

председательствующего судьи Алексинского городского суда Тульской области Солдатовой М.С., временно исполняющей обязанности судьи Заокского районного суда Тульской области,

при помощнике судьи Гончаровой Н. В.,

с участием представителя истца по доверенности ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-288/2021 по иску ФИО4 к администрации муниципального образования Демидовское Заокского района Тульской области о признании права собственности на недвижимое имущество,

установил:

ФИО4 обратился в суд с иском к администрации муниципального образования Демидовское Заокского района Тульской области о признании права собственности на недвижимое имущество.

В обоснование заявленных требований указал, что 30.09.2013 между ФИО4 и <данные изъяты> заключен договор купли-продажи недвижимости, по условиям которого последнее обязалось передать в собственность истца нежилое двухэтажное здание животновода <данные изъяты>, ДД.ММ.ГГГГ года постройки, с пристройкой <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв. м., инвентарный №, согласно кадастровому паспорту от ДД.ММ.ГГГГ Заокского отделения Тульского филиала «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ». Нахождение данного объекта на балансе <данные изъяты> до заключения указанного договора подтверждается, по мнению истца, справкой о балансовой стоимости указанной недвижимости.

Стоимость объекта сторонами договора определена в размере 250 000 руб. и была уплачена в полном объеме истцом.

Между тем, несмотря на многочисленные обращения истца, <данные изъяты> так и не совершено необходимых действий по регистрации названного договора купли-продажи в установленном законом порядке. Впоследствии же <данные изъяты> было признано банкротом и прекратило свою деятельность.

В этой связи зарегистрировать данный договор купли-продажи во внесудебном порядке не представляется возможным.

Указал, что спорным объектом он владеет и пользуется открыто с даты заключения договора купли-продажи, ввиду чего в процессе владения с целью дальнейшей эксплуатации объекта выполнены работы по его перепланировке и переустройству, по итогам которых произведена техническая инвентаризация.

Сослался на то, что по техническому заключению № от ДД.ММ.ГГГГ, спорный объект недвижимости находится в ограничено работоспособном состоянии <данные изъяты> и работоспособном состоянии <данные изъяты>

Полагает, что приведенные обстоятельства свидетельствуют о возникновении у него права собственности на спорное здание.

Просил признать за ним право собственности на нежилое двухэтажное здание животновода <данные изъяты>, ДД.ММ.ГГГГ года постройки, общей площадью <данные изъяты> кв. м. с пристройками лит. <данные изъяты>, зарегистрировать переход права собственности по договору купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ от продавца <данные изъяты> к покупателю ФИО4

Определением суда к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация МО Заокский район.

Истец ФИО4 в судебное заседание не явился, о его времени и месте извещен своевременно и надлежащим образом.

Представитель истца по доверенности ФИО3 в судебном заседании заявленные исковые требования поддержала в полном объеме. Пояснила, что ее доверитель на момент заключения договора состоял в хороших отношениях с ФИО1, ввиду чего имел устную договоренность с представителем <данные изъяты>, по которой они вместе должны были приехать в орган по регистрации прав на недвижимость, однако приехал только истец. В последующем истец также обращался к представителю <данные изъяты>, но в устной форме, однако доказательства тому представить затруднилась. Указала, что площадь истребуемого в собственность объекта составляет <данные изъяты> кв. м., в исковом заявлении же указала площадь в размере <данные изъяты> кв. м., ввиду технической ошибки. Одновременно поддержала доводы искового заявления о том, что ее доверителем были совершены работы по переустройству и перепланировке спорного объекта недвижимости. Такие действия истца, по ее мнению, подтверждают открытое владение и пользование истцом указанным объектом недвижимости после заключения договора. Какая-либо деятельность в данном объекте не осуществляется. Пояснила, что ее доверитель в настоящее время предпринимательскую деятельность не ведет. Пояснения о том, по каким причинам в государственном кадастре недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ площадь спорного объекта указана в размере <данные изъяты> кв. м., дать затруднилась, равно как и о том, по каким причинам при сведениях о балансовой стоимости спорного объекта в размере 3 232 819 руб. в представленном договоре стоимость указана в размере 250 000 руб. Также указала, что каких-либо иных договоров сторонами (истцом и <данные изъяты>) заключено не было.

Представители ответчика администрации МО Демидовское Заокского района, третьих лиц Управления Росреестра по Тульской области, администрации МО Заокского района в судебное заседание не явились, о его времени и месте извещены своевременно и надлежащим образом. Представили заявления с просьбами о рассмотрении дела без и участия.

В порядке ст. 167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть данное гражданское дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав объяснения представителя истца по доверенности ФИО3, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Суду представлен договор купли-продажи недвижимости (далее- договор от ДД.ММ.ГГГГ), подписанный, исходя из его содержания ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 и генеральным директором <данные изъяты> ФИО1

В силу положений ст. 549 Гражданского кодекса РФ (редакция, приведенная здесь и далее от ДД.ММ.ГГГГ, действовавшая по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ) по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434, п. 1 ст. 550 Гражданского кодекса РФ).

В договоре продажи недвижимости, по требованиям ст. 554 Гражданского кодекса РФ, должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В качестве предмета в договоре от ДД.ММ.ГГГГ указано здание животновода <данные изъяты>, нежилое, 2-х этажное, ДД.ММ.ГГГГ года постройки, общей площадью <данные изъяты> кв. м. с пристройкой <данные изъяты>, инвентарный №, согласно кадастрового паспорта от ДД.ММ.ГГГГ Заокского отделения Тульского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ».

В обоснование заявленных требований истец указал, что возможности зарегистрировать переход ему права собственности на данное здание он внесудебной не имеет, поскольку <данные изъяты> уклонялось от осуществления государственной регистрации указанного договора, а впоследствии ввиду банкротства его деятельность и вовсе была прекращена.

В силу ст. 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда Российской Федерации и Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 60, 61 постановления N 10/22, иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В п. 7 договора от ДД.ММ.ГГГГ содержится указание на то, что продавец передал в собственность покупателя, а покупатель принял объекты таковыми, какие они есть на момент подписания договора, который имеет силу акта приема-передачи, ввиду чего дополнительно акт приема-передачи не составлялся.

Каждая сторона, в силу ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ, должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом

Каких-либо доказательств уклонения ЗАО «Симоново» от осуществления государственной регистрации данного договора суду представлено стороной истца не было.

Напротив, в материалы дела представлена справка о балансовой стоимости объекта, датированная ДД.ММ.ГГГГ, выдана от имени ФИО1, как от директора <данные изъяты>

В данной справке указано, что балансовая стоимость здания животновода (<данные изъяты>, ДД.ММ.ГГГГ года постройки, общей площадью <данные изъяты> кв. м. с пристройкой лит. <данные изъяты> с инвентарным номером № и с кадастровым номером №,составляет 3 232 819 руб. и что она выдана для предоставления в Управление Росреестра по Тульской области.

Обращает на себя внимание содержание данной справки и в части указания стоимости объекта, учитывая, что стоимость предмета договора от ДД.ММ.ГГГГ определена в 250 000 руб. (п. 5 договора от ДД.ММ.ГГГГ).

В подтверждение оплаты представлена квитанция к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ, в которой указано на получение ФИО1 от ФИО4 оплаты в размере 250 000 руб. за недвижимое имущество по договору купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ.

По сведениям государственного кадастра недвижимости от 05.05.2021, кадастровая стоимость данного объекта установлена в размере 1 353 667 руб. 40 коп.

Согласно п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Пунктом 4 договора от ДД.ММ.ГГГГ закреплено, что предмет договора принадлежит продавцу на праве собственности.

Указание на основания возникновения такого права у продавца в договоре от ДД.ММ.ГГГГ отсутствуют.

В техническом паспорте Заокского отделения Тульского отделения ФГУП «Ростехинвентаризация- Федеральное БТИ» от ДД.ММ.ГГГГ, в аналогичном техническом паспорте от ДД.ММ.ГГГГ, в кадастровом паспорте от ДД.ММ.ГГГГ, указанном в договоре от ДД.ММ.ГГГГ, сведения о ЗАО «Симоново», как об обладателе какого-либо права на спорный объект недвижимости, отсутствуют по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (момент, вплоть до которого государственная регистрация прав на объекты недвижимости производилась именно данным учреждением) (раздел 1.9 названного кадастрового паспорта от ДД.ММ.ГГГГ).

Сведения о правообладателях в выписке из ЕГРН отсутствуют. Из сообщения межмуниципального отдела по Заокскому и Ясногорскому районам Управления Росреестра по Тульской области от 09.06.2021 следует, что права на данный объект не зарегистрированы.

Одновременно п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 разъяснено, что если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

Доказательств возникновения у ЗАО «Симоново», ФИО4 прав на спорное имущество до указанного в приведенном разъяснении периода времени в материалах дела не имеется.

В пункте 8 договора от ДД.ММ.ГГГГ указано, что ФИО4 принял на себя обязательство при использовании объектов нести бремя расходов, связанных с их содержанием, а также содержанием инженерных сетей и прилегающей территории, с техническим обслуживанием и ремонтом объектов, а также обязанность по уплате налогов.

По данным технической инвентаризации от 14.07.2020, данное здание благоустроено канализацией и электроснабжением на площадь <данные изъяты> кв. м., однако подтверждения внесению платежей по данным видам потребления ресурсов, подтверждающих несение бремени указанных расходов, стороной истца не представлено.

В судебном заседании представитель истца просила считать опиской указанную в исковом заявлении площадью спорного здания, полагая ее равной <данные изъяты> кв. м., а не <данные изъяты> кв. м., как то указано в иске.

Вместе с тем, по сведениям государственного кадастра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, объект недвижимости с кадастровым номером № является двухэтажным, постановлен на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ, имеет назначение, наименование – нежилое здание животновода, площадь его составляет 378,1 кв. м.

По данным технической инвентаризации, проведенной ДД.ММ.ГГГГ Заокским отделением ГУ ТО «Областное БТИ», отраженным в техническом паспорте в отношении здания животновода (строения лит. Ж, Ж1, Ж2), общая площадь данного здания составляет <данные изъяты> кв. м.

Обосновывая заявленные требования, сторона истца одновременно указала на осуществление ФИО4 переустройства и перепланировки спорного объекта недвижимости в подтверждение доводов о владении и пользовании им таким объектом.

В кадастровом паспорте на здание от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленном Заокским отделением Тульского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация –Федеральное БТИ», площадь спорного объекта недвижимости указана в размере <данные изъяты> кв. м. Указано, что сведений о наличии перепланировок нет.

ДД.ММ.ГГГГ ГУ ТО «Областное БТИ» подготовлено техническое заключение № о техническом состоянии спорного объекта недвижимости.

Разделы III и IV данного технического заключения содержит указание на то, что в данном объекте осуществлены перепланировка и переустройство.

Техническое состояние несущих строительных конструкций здания животновода <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, —ограничено работоспособное, то есть категория технического состояния конструкций, при которой имеются дефекты и повреждения, приведшие к некоторому снижению несущей способности, но отсутствует опасность внезапного разрушения и функционирование конструкции возможно при контроле ее состояния, продолжительности и условии эксплуатации.

Техническое состояние несущих строительных конструкций пристройки лит. <данные изъяты>, расположенных по адресу: <адрес>, - работоспособное, то есть техническое состояние, при котором некоторые из численно оцениваемых контролируемых параметров не отвечают требованиям проекта, норм и стандартов, но имеющие нарушения требований в данных конкретных условиях эксплуатации, не приводят к нарушению работоспособности, и несущая способность конструкции, с учетом влияния имеющихся дефектов и повреждений, обеспечивается.

На момент проведения технической инвентаризации ДД.ММ.ГГГГ объект находится в стадии ремонтно-строительных работ по выполнению чистовой отделки помещений и разводке инженерного обеспечения.

Архитектурно-строительные, объемно-планировочные и конструктивные решения, принятые заказчиком при перепланировке и переустройстве здания животновода лит. Ж, пристройки <данные изъяты>, выполнены в соответствии с требованиями действующих строительных норм и правил и других нормативных документов, действующих на территории Российской Федерации.

Размещение лбъекта - здания (здания животновода) на рассматриваемом земельном участке соответствует категории земель и разрешенному использованию земельного участка.

Объект не нарушает архитектурные и экологические нормы и правила, не создает угрозу жизни и здоровья граждан.

Оснований сомневаться в выводах данного технического заключения судом не установлено, принимая во внимание тщательность проведенного исследования и квалификацию лиц, его осуществивших.

Вместе с тем, разрешение на переустройство и перепланировку не представлено, что следует из отметки ГУ ТО «Областное БТИ» в техническом паспорте от ДД.ММ.ГГГГ.

Сведений о выполнении перепланировки и переустройства в соответствии с требования действующего законодательства в части получения необходимой разрешительной документации, соблюдения соответствующей административной процедуры, суду не представлено, требований о сохранении спорного объекта в перепланированном и (или) переустроенном состоянии суду не заявлено.

Доказательств осуществления данных перепланировки и переустройства непосредственно истцом и именно в период с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время не имеется.

В силу п. 1 и п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Названное техническое заключение содержит указание на расположение данного объекта на территории земельного участка с кадастровым номером №.

Аналогичное указание на земельный участок с тем же кадастровым номером имеется и в техническом паспорте от ДД.ММ.ГГГГ.

Одновременно сведения о земельном участке, на котором расположен данный объект, в ЕГРН отсутствуют (уведомление об отсутствии в ЕГРН запрашиваемых сведений от 18.06.2021, сообщение филиала ФГБУ ФКП Росреестра по Тульской области от 18.06.2021, выписка из ЕГРН от 05.05.2021).

Из дела правоустанавливающих документов на земельный участок с кадастровым номером № усматривается, что он по договору № аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ был передан <данные изъяты> в аренду на срок по ДД.ММ.ГГГГ под размещенные на нем здания, строения и сооружения, среди которых объект недвижимости с идентификационными характеристиками спорного здания, в частности, площадью, кадастровым номером и т.п., отсутствует.

Одновременно следует, что по договору №.7 об ипотеке (залоге) объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ право аренды данного земельного участка, было заложено, определена его (права аренды такого участка) залоговая стоимость.

Договор об ипотеке (залоге) заключен в отношении незавершенного строительством объекта –инвентарный №, лит. И, общей площадью застройки 3 864 кв. м., степенью готовности 32%.

ДД.ММ.ГГГГ право собственности на указанный земельный участок перешло <данные изъяты>

Мотивируя заявленные требования, истец также ссылается на то, что <данные изъяты> в настоящее время прекратило свою деятельность ввиду банкротства, что препятствует совместному обращению сторон договора от ДД.ММ.ГГГГ в уполномоченный орган для регистрации такого договора.

При анализе данного довода судом, на основании определения <данные изъяты> по делу № №, установлено, что еще ДД.ММ.ГГГГ к производству суда было принято заявление <данные изъяты> о признании его несостоятельным (банкротом) в связи с недостаточностью имущества для удовлетворения требований кредитором в полном объеме.

Данное заявление определением <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ было признано обоснованным, в отношении <данные изъяты> введено наблюдение, утвержден временный управляющий –ФИО2

Представленный суду договор датирован ДД.ММ.ГГГГ.

Решением <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты> признано несостоятельным (банкротом), наблюдение прекращено, на срок 6 месяцев открыто конкурсное производство, утвержден конкурсный управляющий- ФИО2

21.05.2020 в адрес Арбитражного суда Тульской области поступило ходатайство конкурсного управляющего ЗАО «Симоново» о завершении процедуры конкурсного производства, в котором указано на проведение инвентаризации принадлежащего должнику имущества и его стоимости, среди которого объект недвижимости с приведенными в исковом заявлении характеристиками, как то площадь, кадастровый номер и иное, отсутствует, равно как и сведения о земельном участке, на котором данный объект расположен. Также указано, что реализация имущества производилась путем проведения торгов. Торги по продаже имущества в форме предприятия должника единственным комплексом, торги по продаже имущества в форме производственно-технического комплекса признаны несостоявшимися. Дважды имущество должника выставлялось на продажу в форме публичного предложения. Среди прочего указано на передачу залогового имущества залоговому кредитору ООО «Раздолье Агро», с которым заключены соглашения об оставлении имущества залоговым кредитором.

Определением <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ приведенное ходатайство конкурсного управляющего должника удовлетворено и конкурсное производство в отношении <данные изъяты> прекращено.

30.09.2020 в ЕРГЮЛ внесена запись о ликвидации <данные изъяты> (выписка из ЕРГЮЛ от 12.03.2021).

Сведений об обращениях истца к временному или конкурсному управляющему <данные изъяты> о понуждении к регистрации договора от 30.09.2013 суду не представлено.

По представленным <данные изъяты> данным, при инвентаризации имущества <данные изъяты> спорный объект не установлен в составе такового.

Из изложенного следует, что требование о государственной регистрации права может быть заявлено, когда сделка-основание для такой регистрации надлежащим образом оформлена, исполнена, но ее государственная регистрация не произведена по причинам, не зависящим от истца, признание права возможно также только в случаях, предусмотренных приведенными выше положения законодательства, коих по данному делу не установлено. Сведения о наличии у <данные изъяты> на момент заключения договора от ДД.ММ.ГГГГ права собственности на спорный объект суду не представлено, равно как и доказательств использования непосредственно ФИО4 данного объекта после ДД.ММ.ГГГГ, а также уклонения ЗАО «Симоново» от проведения государственной регистрации договора от ДД.ММ.ГГГГ. Объект, указанный в договоре от ДД.ММ.ГГГГ, был переустроен и перепланирован без получения каких-либо на то разрешений, в настоящее время имеет отличные от указанных в договоре ДД.ММ.ГГГГ площадные характеристики, тогда как требований о его сохранении в перепланированном и (или) переустроенном состоянии истцом не заявлено, сведений о наличии у истца прав не земельный участок, на котором расположено спорное строение также не имеется.

Учитывая установленные по делу фактические обстоятельства применительно к приведенным нормам права и разъяснениям к ним, суд полагает отсутствующими правовые основания для удовлетворения заявленных ФИО4 исковых требований.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО4 к администрации муниципального образования Демидовское Заокского района Тульской области о признании права собственности на недвижимое имущество отказать.

Решение может быть обжаловано в Тульский областной суд путем подачи апелляционной жалобы в Заокский районный суд Тульской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 29 июня 2021 года.

Председательствующий М.С. Солдатова