Апелляционное определение № 33-1156/2026 от 17 марта 2026 г.

УИД 29RS0023-01-2024-004632-04

Судья Гуцал М.В.

№ 2-1527/2025

18 марта 2026 г.

Докладчик Сараева Н.Е.

№ 33-1156/2026

г. Архангельск


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Архангельского областного суда в составе председательствующего судьи Мананниковой Т.А.,

судей Романовой Н.В., Сараевой Н.Е.,

при секретаре судебного заседания Звереве И.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «СоюзАрхПром» о признании незаконным одностороннего акта об обязании передать объект долевого строительства по двухстороннему акту приема-передачи, взыскании неустойки, убытков, компенсации морального вреда по апелляционным жалобам ФИО2, общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «СоюзАрхПром» на решение Северодвинского городского суда Архангельской области от 08 августа 2025 г. (с учетом определения об исправлении описки от 13 октября 2025 г.)

Заслушав доклад судьи Сараевой Н.Е., судебная коллегия

установила:

ФИО2 обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «СоюзАрхПром» (далее – ООО «СоюзАрхПром») о признании незаконным одностороннего акта об обязании передать объект долевого строительства по двухстороннему акту приема-передачи, взыскании неустойки, убытков, компенсации морального вреда.

В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен договор № участия в долевом строительстве многоквартирного дома, согласно которому истцу должна была быть передана однокомнатная квартира, запроектированная в <данные изъяты>, общей площадью 38,9 кв.м. Дом должен был быть введен в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ, а объект долевого строительства должен был быть передан до ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ участники долевого строительства по предварительной договоренности с представителем застройщика приезжали на осмотр строительной готовности квартиры, однако акт приема-передачи квартиры подписан не был, в связи с выявленными недостатками. ДД.ММ.ГГГГ истец обратилась к ответчику с просьбой уведомить ее об окончании строительства, устранить ранее выявленные недостатки и предоставить дополнительные пояснения. Ответчик выявленные недостатки не устранил и ДД.ММ.ГГГГ составил односторонний акт приема-передачи квартиры. ДД.ММ.ГГГГ экспертом ООО «<данные изъяты>» проведен осмотр квартиры, указано, что эксплуатировать жилое помещение невозможно. Истец просит признать незаконным односторонний акт от ДД.ММ.ГГГГ к договору № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, возложить на ответчика обязанность передать объект долевого строительства по двухстороннему акту приема-передачи, взыскать неустойку в размере 103 155 руб., стоимость устранения недостатков в размере 59 902 руб. 32 коп., компенсацию морального вреда в размере 3000 руб.

В судебном заседании истец ФИО2 исковые требования поддержала в полном объеме.

Ответчик ООО «СоюзАрхПром», надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание своего представителя не направил.

Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу, извещенное надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание своего представителя не направил.

По определению суда дело рассмотрено при данной явке.

Решением Северодвинского городского суда Архангельской области от ДД.ММ.ГГГГ (с учетом определения об исправлении описки от ДД.ММ.ГГГГ) постановлено:

«исковые требования ФИО2 (паспорт №) к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «СоюзАрхПром» (ИНН <***>) о признании незаконным одностороннего акта, обязании передать объект долевого строительства по двухстороннему акту приема-передачи, о взыскании неустойки, убытков, компенсации морального вреда удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «СоюзАрхПром» в пользу ФИО2 денежные средства в размере 59 902 руб. 32 коп., компенсацию морального вреда в размере 3 000 руб., штраф в размере 31 451 руб. 16 коп., всего взыскать 94 353 (девяносто четыре тысячи триста пятьдесят три) руб. 48 коп.

Взыскать с ФИО2 в пользу общества с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>» (ИНН №) судебные расходы на проведение экспертизы в размере 18 000 руб. 00 коп.

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «СоюзАрхПром» о признании незаконным одностороннего акта, обязании передать объект долевого строительства по двухстороннему акту приема-передачи, о взыскании неустойки отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «СоюзАрхПром» государственную пошлину в доход местного бюджета муниципального образования «Северодвинск» в размере 2 297 (две тысячи двести девяносто семь) руб. 07 коп.».

С решением суда не согласились истец ФИО2, ответчик ООО «СоюзАрхПром», в поданной апелляционной жалобе истец просит решение суда отменить, принять новое решение, об удовлетворении исковых требований в полном объеме, ответчик просит решение суда отменить или изменить в части взыскания потребительского штрафа.

В обоснование доводов апелляционной жалобы истец ФИО2 указывает, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, определил недостатки квартиры как производственные, допущенные по вине застройщика, в связи с чем, они, по мнению подателя жалобы, должны были быть сперва устранены, а затем осуществляться передача объекта. Ссылается на постановление Правительства РФ от 29 декабря 2023 г. № 2380 «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства», указывая, что при обнаружении существенных недостатков, подверженных актом осмотра, участник долевого строительства вправе отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта, предъявить требование застройщику возвратить денежные средства и уплатить проценты. Также, в случае непригодности использования объекта, участник долевого строительства вправе обратиться к застройщику с требованием о безвозмездном устранении выявленных недостатков, а в случае отказа удовлетворить требование или не удовлетворив его в срок вправе предъявить иск к застройщику по своему выбору с требованием о соразмерном уменьшении цены договора или возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков. Отмечает, что застройщик не предпринял ничего, что должен был исполнить, суд не принял ко вниманию данные обстоятельства и вынес незаконное и необоснованное решение.

Ответчик ООО «СоюзАрхПром» в обоснование доводов апелляционной жалобы, ссылаясь на Федеральный закон от 08 августа 2024 г. № 266-ФЗ указывает, что суд в дополнение к присужденной в пользу истца сумме взыскивает с застройщика штраф в пользу гражданина-участника долевого строительства в размере 5% от присужденной суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке, при этом данные положения закона применяются к договорам заключенным ранее 01 сентября 2024 г. Отмечает, что согласно п. 1 постановления Правительства РФ от 18 марта 2024 г. № 326 неустойка (штраф, пени) подлежащие уплате гражданину – участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам долевого участия, заключенных исключительно для личных, семейных и домашних нужд и не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности не начисляется за период с 01 января 2025 г. до 31 декабря 2025 г. включительно. Учитывая данные положения закона, полагает, что штраф не мог быть взыскан с ответчика, однако в случае взыскания, он не может превышать 5% от суммы удовлетворенных требований, т.е. 3 145 руб. 12 коп.

Определением от 03 марта 2026 г. судебная коллегия по гражданским делам перешла к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции.

В судебном заседании суда первой инстанции представитель истца ФИО3 доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить в части отказа в иске, принять новое решение об удовлетворении требований в полном объеме.

Другие лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились.

Определением судебной коллегии дело рассмотрено при данной явке.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, исследовав имеющиеся в деле доказательства, заслушав представителя истца, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Пунктом 2 ч. 4 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ установлено, что договор участия в долевом строительстве должен содержать срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

Согласно ч. 1 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 данной статьи.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере (часть 2 статьи 6 указанного Федерального закона).

В силу ч.ч. 1, 2 ст. 7 названного Федерального закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Таким образом, основанием для отказа дольщика от подписания акта приема-передачи объекта недвижимости являются не любые недостатки, а только те, которые делают объект непригодным для предусмотренного договором использования.

В соответствии с ч. 1 ст. 12 Федерального закона № 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В силу ч. 1 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства.

Застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 этой статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения (ч. 4 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ).

Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 данной статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 названной статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 этой статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 этой же статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу (часть 6 статьи 8 Федерального закона № 214-ФЗ).

Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в установленный срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, когда составлен акт, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства установленным требованиям) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства).

Согласно п. «в» ч. 1 Постановления Правительства Российской Федерации № 442 от 23 марта 2022 г. передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства, подписываемому участником долевого строительства и застройщиком с учетом следующих особенностей:

при обнаружении существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства участник долевого строительства и застройщик до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства обеспечивают составление акта осмотра в соответствии с подпунктом "л" настоящего пункта с участием лица, обладающего специальными познаниями и необходимой квалификацией в соответствии с подпунктом "к" настоящего пункта (далее - специалист), отношения по оплате услуг которого регулируются в соответствии с подпунктом "м" настоящего пункта;

при отсутствии существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства застройщик и участник долевого строительства указывают в передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства перечень недостатков (дефектов) (далее - недостатки), подлежащих безвозмездному устранению застройщиком. При наличии разногласий относительно указанного перечня он определяется согласно акту осмотра, составленному с участием специалиста в соответствии с подпунктом "л" настоящего пункта.

Пунктом «г» ч. 1 Постановления Правительства Российской Федерации № 442 от 23 марта 2022 г. установлено, что при обнаружении существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства, подтвержденных актом осмотра, составленным с участием специалиста в соответствии с подпунктом "л" настоящего пункта, участник долевого строительства вправе отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства и предъявить требование о безвозмездном устранении выявленных недостатков в соответствии с подпунктом "д" настоящего пункта либо отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства и исполнения договора и предъявить требования к застройщику о возврате денежных средств и уплате процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

В соответствии с п. «д» ч. 1 Постановления Правительства Российской Федерации № 442 от 23 марта 2022 г. при выявлении отступлений от условий договора и (или) указанных в ч. 1 ст. 7 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» обязательных требований, приведших к ухудшению качества объекта долевого строительства, или иных недостатков, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства обращается к застройщику с требованиями о безвозмездном устранении выявленных недостатков, если иное не установлено настоящим постановлением.

Согласно п. «е» ч. 1 Постановления Правительства Российской Федерации № 442 от 23 марта 2022 г. застройщик удовлетворяет требование о безвозмездном устранении выявленных недостатков в срок не более 60 календарных дней со дня подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства, а в случае обнаружения существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства - в срок не более 60 календарных дней со дня составления в соответствии с подпунктом "л" настоящего пункта акта осмотра с участием специалиста.

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором неустойки (штрафы, пени), проценты и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх таких неустоек (штрафов, пеней), процентов. Со стороны договора, не исполнившей своих обязательств по договору или ненадлежаще исполнившей свои обязательства по договору, не могут быть взысканы неустойки (штрафы, пени), проценты, не предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором (ч. 1 ст. 10 названного Федерального закона).

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен договор участия в долевом строительстве № (далее по тексту – Договор) согласно которому объект долевого строительства - квартира, состоящая из 1 комнаты в 1 подъезде на 1 этаже за номером 4.

Согласно п. 2.5 Договора застройщик обязуется ввести дом в эксплуатацию до окончания ДД.ММ.ГГГГ

Пунктом 2.5.1 Договора установлено, что застройщик обязуется передать объект долевого строительства в течение 12 месяцев с даты ввода здания в эксплуатацию.

Согласно п. 3.1 Договора стоимость квартиры (цена договора) ориентировочно определена на момент заключения договора - 2 645 200 руб., исходя из проектной площади квартиры с учетом стоимости 1 кв.м 68 000 руб.

В соответствии с п. 2.7 Договора, стороны пришли к соглашению о том, что качество объекта долевого строительства должно соответствовать требованиям национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», перечень которых утвержден постановлением Правительства Российской Федерации от 26 декабря 2014 г. № 1521, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, применение которых обязательно в силу закона.

При этом качество объекта долевого строительства может отступать от требований документов в области стандартизации, ГОСТов, СНИПов и иных документов, применение которых осуществляется на добровольной основе, при условии, что в результате таких отступлений у объекта долевого строительства не возникает существенных недостатков или недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, или проявляются вновь после их устранения.

Пунктом 4.3 Договора установлено, что если качество объекта долевого строительства не соответствует п. 2.7 Договора, то есть не соответствует требованиям национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил) в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», перечень которых утвержден постановлением Правительства Российской Федерации от 26 декабря 2014 г. № 1521 проектной документации градостроительных регламентов, то участник долевого строительства до подписания передаточного акта, вправе по своему выбору потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора, возмещение своих расходов на устранение недостатков.

ДД.ММ.ГГГГ ответчик направил истцу сообщение о завершении строительства многоквартирного жилого дома (1 этап строительства) и готовности объекта долевого строительства к передаче.

ДД.ММ.ГГГГ Гостприемкой выявлена следующие недостатки квартиры: отсутствие штукатурки в кухне под подоконником; отсутствие деформационных швов (пропилы) в дверных проемах комплексно по квартире, механические повреждения, загрязнения строительными смесями, отсутствие креплений (саморезов) на двери; монтажные клинья; не закреплены розетки; следы строительных смесей на радиаторах отопления; узлы прохода стояков отопления через плиту перекрытия не заполнены; на стеклопакетах имеются комплексно по всей квартире следы клея; на металлических перемычках имеются следы коррозии; расстояние между оконным блоком и четвертью менее 20 мм; отлив оконного блока в жилой комнате не заходит на кирпичный откос, примыкание не герметично; торцевые заглушки подоконника и декоративного уголка в кухне имеет механическое повреждение; откос балконной двери не примыкает к подоконнику; отсутствует пароизоляция нижнего монтажного шва под подоконником в помещении кухни; монтажные клинья не удалены либо не развернуты в плоскость оконного блока с герметизацией данных мест; пустота под подоконником в кухне, отсутствует монтажная пена, сколы на поверхности балконного блока; перемычки не антисентипованы, на перемычках имеется тупой обзол, кора; примыкание отлива к откосам помещении кухни не герметично, не установлена заглушка петли балконной двери, не спилены остатки монтажных петель, на ограждении балкона присутствуют следы коррозии; узлы прохода стояков водоснабжения через перекрытия противопожарной монтажной пеной не заполнены, противопожарная муфта не закреплена; продувание балконного блока в районе порога, продувание балконной двери, продувание оконного блока в жилой комнате, инфильтрация наружного воздуха в районе прохода стояков водоснабжения через цокольное перекрытие.

ДД.ММ.ГГГГ истец просила перенести трубы и заменить их для безопасности.

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ ответчик указывает, что замечания выявленные в ходе приемки квартиры № от ДД.ММ.ГГГГ устранены в полном объеме и истца пригласили на повторную приемку квартиры ДД.ММ.ГГГГ в 14 час. 00 мин.

В акте приеме-передачи ДД.ММ.ГГГГ указано, что истец от приемки квартиры отказалась по причине не предоставлении застройщиком мирового соглашения. По строительной готовности объекта долевого участия претензий не имела, при этом вопрос о выступающих трубах (в коробе) не решен.

ДД.ММ.ГГГГ истец направила в адрес ответчика претензию, в которой указала, что просит в том числе устранить ранее выявленные недостатки и просит согласовать дату и время приема квартиры.

ДД.ММ.ГГГГ ответчиком составлен односторонний акт приема-передачи квартиры.

ДД.ММ.ГГГГ право собственности на квартиру по адресу: <адрес>, было зарегистрировано на ФИО2

Поскольку между сторонами имелся спор о характере недостатков объекта долевого строительства, судом была назначена судебная экспертиза, производство которой поручено ООО «<данные изъяты>».

Из заключения экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что имеются следующие недостатки в квартире истца: наличие участков с пониженной температурой на светлопрозрачных конструкциях (полотно балконной двери +3,7 С, монтажный шов балконного блока +5,8 С, полотно балконной двери +1,5 С, оконный блок +8,1 С); наличие участка с пониженной температурой на поверхности наружной стены; ненадлежащая величина разбежки плит перегородки помещения санузла; ненадлежащая величина опирания перемычки в проеме санузла. При этом указано, что все выявленные недостатки являются производственными. Также указано, что наличие участков с пониженной температурой на светлопрозрачных конструкциях, ненадлежащая величина разбежки плит перегородки помещения санузла; ненадлежащая величина опирания перемычки в проеме санузла являются значительными и устранимыми недостатками, а наличие участка с пониженной температурой на поверхности наружной стены является критическим, устранимым недостатком. Недостатки обусловлены нарушением технологии монтажа, либо качеством изделий светопрозрачных конструкций, нарушением технологии кладки наружной стены. При этом, отражено, что поскольку все выявленные недостатки являются устранимыми, то они не препятствуют эксплуатации квартиры по назначению.

Общая стоимость устранения недостатков определена: исходя из общей системы налогообложения в 97 476 руб., при упрощенной системе налогообложения в 88 756 руб.

В суде первой инстанции был опрошен эксперт ФИО1, который пояснил, что при оценке дефектов в квартире, опираются на терминологию, указанную в ГОСТ по управлению качеством, где предусмотрена градация по значительности дефектов: малозначительные, значительные, критические, устранимые и не устранимые. Существенность дефектов оценивается по совокупности факторов, при проведении экспертизы, дефекты хоть и являются критическими и значительными, но устранимы.

В ходе рассмотрения дела представителем истца был заявлен довод о том, что эксперт ФИО1 не имел права проводить экспертизу, поскольку не имеет специального образования.

ФИО1 согласно диплому специалиста № по специальности 270115 экспертиза и управления недвижимости имеет квалификацию «инженер».

Из ответа на запрос ФГАОУ ВО «Северный (Арктический) федеральный университет им. М.В. Ломоносова» от 07 июля 2025 г. следует, что факт выдачи ФИО1 диплома подтверждают. Кроме того, указано, что квалификация «инженер-строитель» в 2015 г. не присваивалась, поскольку она появилась после утверждения федерального государственного образовательного стандарта (приказ министерства образования и науки Российской Федерации от 31 мая 2017 г. № 483 по специальности 08.05.01 Строительство уникальных зданий и сооружений).

При таких обстоятельствах образование эксперта ФИО1 позволяло ему проводить строительные экспертизы.

Оценив заключение, выполненное ООО «<данные изъяты>» по правилам ст. 67 ГПК РФ, судебная коллегия считает его допустимым доказательством по делу.

Судебная коллегия не находит оснований ставить под сомнение выводы экспертов ООО «<данные изъяты>», поскольку экспертиза проведена с соблюдением установленного процессуального порядка лицами, обладающими специальными познаниями для разрешения поставленных перед ними вопросов. Экспертному исследованию был подвергнут необходимый и достаточный материал, методы, использованные при экспертном исследовании, и сделанные на основе исследования выводы, обоснованы. Заключение экспертов мотивировано, выполнено в соответствии с требованиями ст. 86 ГПК РФ, путем осмотра объекта, ответы на поставленные вопросы являются ясными и понятными. Кроме того, эксперты были предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Таким образом, установлено, что в квартире на момент составления акта приема-передачи имелись производственные недостатки, которые хоть и определены как критические и значимые, но являются устранимыми, не относящимися к существенным, поскольку они не препятствовали эксплуатации объекта долевого строительства по назначению.

При указанных обстоятельствах довод представителя истца о том, что недостатки, выявленные в квартире являются существенными, создающими угрозу жизни и здоровью истца, не принимаются, как не подтвержденные.

Таким образом, учитывая, что положения ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ предусматривают, что основанием для отказа дольщика от подписания акта приема-передачи объекта недвижимости являются не любые недостатки, а только те, которые делают объект непригодным для предусмотренного договором использования.

Поскольку в данном случае выявленные в ходе проведения судебной экспертизы недостатки являются устранимыми и не препятствуют эксплуатации квартиры по назначению, не делают ее непригодной для эксплуатации, у истца отсутствовали основания для отказа от принятия объекта долевого строительства в соответствии с ч. 5 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ. Ответчик вправе был составить односторонний акт приема-передачи квартиры в связи с неправомерным уклонением истца от принятия объекта, не имеющего существенных недостатков, которые бы делали его непригодным для предусмотренного договором использования. Объект долевого строительства передан застройщиком истцу в предусмотренный договором участия в долевом строительстве срок. С момента подписания одностороннего передаточного акта обязательства застройщика считаются исполненными. Оснований для признания одностороннего акта приема-передачи объекта долевого строительства недействительным, как не имеется оснований и для обязания ответчика передать объект по двухстороннему акту-приема-передачи. Поскольку объект долевого участия передан застройщиком истцу своевременно, отсутствуют и основания для применения к ответчику ответственности в виде взыскания с него неустойки за нарушение срока передачи.

В соответствии с ч. 1 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Согласно ч. 2 ст. 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта.

В соответствии с ч. 6 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если недостатки были выявлены в течение гарантийного срока.

Исходя из ч. 2 ст. 7 указанного Федерального закона истец вправе требовать по своему усмотрению, в том числе возмещения расходов на устранение недостатков, учитывая, что требования к застройщику предъявлены в пределах гарантийного срока.

Согласно акту обследования жилого помещения (квартиры) по адресу: <адрес> установлено нарушение строительных норм и правил стоимость восстановительного ремонта определена в 59 902 руб. 32 коп., которую и просит истец взыскать в свою пользу.

Из заключения эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что общая стоимость устранения выявленных недостатков составляет 97 476 руб.

Исходя из ч. 3 ст. 196 ГПК РФ судебная коллегия считает, что требования истца о взыскании расходов на устранение недостатков подлежащими удовлетворению, в пределах суммы заявленных требований, а именно в размере 59 902 руб. 32 коп.

Разрешая требование истца о взыскании компенсации морального вреда, суд исходит из следующего. Согласно п. 1.5 договора участия в долевом строительстве истец вступил в долевое строительство многоквартирного дома с целью приобретения квартиры в собственность для удовлетворения личных бытовых нужд. Заключая договор с ответчиком, истец действовал как физическое лицо, намереваясь в результате приобрести жилое помещение для проживания. Доказательств иной правовой природы отношений между сторонами ответчиком не представлено.

Следовательно, в силу ч. 9 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ к отношениям между сторонами по поводу заключения и исполнения договора долевого участия в строительстве подлежат применению положения законодательства Российской Федерации о защите прав потребителей.

В соответствии со ст. 15 Закона РФ от 07 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска, является установленный факт нарушения прав потребителя.

Исходя из фактических обстоятельств, поскольку ответчиком нарушены права истца как потребителя в виде неустранения недостатков в объекте долевого участия в строительстве, учитывая характер и степень нравственных страданий истца, степень вины ответчика, требования разумности и справедливости, в соответствии со статьями 151, 1100 и 1101 ГК РФ судебная коллегия определяет подлежащую взысканию с ответчика в пользу истца компенсацию морального вреда в размере 3000 рублей.

Пункт 3 ст. 10 Федерального закона № 214-ФЗ предусматривает, что при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.

Учитывая, что в ходе судебного разбирательства по настоящему делу нашел подтверждение факт нарушения прав истца как участника долевого строительства, при этом его требования не были удовлетворены ответчиком в добровольном порядке, в пользу истца суд апелляционной инстанции полагает необходимым взыскать штраф в размере 5% от присужденной суммы в размере 3 145 руб. 11 коп. (59 902 руб. 32 коп. + 3000 руб. 00 коп.)*5%.

Доводы ответчика о том, что штраф не подлежит начислению судебной коллегией не принимается, поскольку мораторий на начисление штрафных санкций был установлен постановления Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 года № 326 на срок до 31 декабря 2025 г.

В данном случае суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам производства в суде первой инстанции и на день рассмотрения дела мораторий не действует.

Определением от 26 февраля 2025 г. по ходатайству ответчика назначена судебная экспертиза, внесена сумма на депозитный (залоговый) счет Управления Судебного департамента в Архангельской области и Ненецком автономном округе в размере 55 000 руб., ООО «<данные изъяты>» определила стоимость проведения судебной экспертизы в размере 73 000 руб.

ООО «<данные изъяты>» представило в материалы дела заявление о взыскании расходов на проведение экспертизы.

Поскольку решение суда принято в пользу истца частично (36,7%) в соответствии со ст.ст. 98 и 100 ГПК РФ имеются основания для взыскания в пользу ООО «<данные изъяты>» с ФИО2 расходы на проведение экспертизы в размере 18 000 руб. 00 коп. (с учетом внесенных ответчиком денежных средств на депозит в размере 55 000 руб.).

В соответствии с ч. 1 ст. 103 ГПК РФ, суд взыскивает с ответчика в доход местного бюджета муниципального образования «Северодвинск» государственную пошлину в размере 2 297 рублей 07 копеек.

Поскольку судебная коллегия перешла к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции в связи с допущенными судом первой инстанции процессуальными нарушениями при рассмотрении дела, решение суда в соответствии со ст. 330 ГПК РФ подлежит отмене с принятием нового решения о частичном удовлетворении исковых требований ФИО2

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Северодвинского городского суда Архангельской области от 08 августа 2025 г. (с учетом определения об исправлении описки от 13 октября 2025 г.) отменить, принять новое решение.

«Исковые требования ФИО2 (паспорт №) к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «СоюзАрхПром» (ИНН <***>) о признании незаконным одностороннего акта, обязании передать объект долевого строительства по двухстороннему акту приема-передачи, о взыскании неустойки, убытков, компенсации морального вреда удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «СоюзАрхПром» в пользу ФИО2 денежные средства в размере 59 902 руб. 32 коп., компенсацию морального вреда в размере 3 000 руб., штраф в размере 3 145 руб. 11 коп., всего взыскать 66 047 руб. 43 коп.

Взыскать с ФИО2 в пользу общества с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>» (ИНН №) судебные расходы на проведение экспертизы в размере 18 000 руб. 00 коп.

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «СоюзАрхПром» о признании незаконным одностороннего акта, обязании передать объект долевого строительства по двухстороннему акту приема-передачи, о взыскании неустойки - отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «СоюзАрхПром» государственную пошлину в доход местного бюджета муниципального образования «Северодвинск» в размере 2 297 руб. 07 коп.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 25 марта 2026 г.

Председательствующий

Т.А. Мананникова

Судьи

Н.В. Романова

Н.Е. Сараева